1000 DREAM PROJECT

2020年6月11日 (木) 15:36時点における版

物件概要

1000 DREAM PROJECT　現地周辺街区イラスト

• 所在地：神奈川県海老名市泉二丁目953-4他・8筆の一部（地番）
• 交通：

1. 相模線 「海老名」駅 徒歩5分
2. 小田急小田原線 「海老名」駅 徒歩8分
3. 相模鉄道本線「海老名」駅 徒歩8分

• 総戸数：500戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上15階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2022年2月中旬予定
• 売主：日鉄興和不動産株式会社/JR西日本不動産開発株式会社 / 東急不動産株式会社 / 小田急不動産株式会社 / 相鉄不動産株式会社
• 施工：株式会社長谷工コーポレーション
• 管理会社：株式会社長谷工コミュニティ

価格・コスト・販売時状況

• HP公開されましたね。間取りは選択肢も収納も多くて悪くなさそうです。どのくらいの価格帯になりそうでしょうか？
  • 坪210と予想。
    • 販売予定が12月からだけど、コロナの影響がどう響いてゆくか。入居まで、1年3ヶ月とかで500戸なんて売れるもんなのか。価格や仕様設定が難しそう…1000戸完売はどのくらいかかるのだろう…
      • こういう超大規模物件って短い期間で売り切らないと飽きられちゃうことがあるんですよね。うちの近所にも似たような規模のマンションが建ったんですが、3年以上販売してましたからね…。今だとそれにコロナも加わって色々大変そうな予感。うまくいくと良いんですけどね。用途地域は工業地域となるんですね、この辺。近くに工場とか多いんですか？
        • 元々、ここはビアメカの跡地です。そして隣がリコーです。海老名の西口はマンション開発が続いてますし、値段次第ですが供給戸数の多さにコロナの影響が加わって短期で売り切るのは難しいのではと思います。
          • 個人にとっては短期に売り切ろうが関係ないけど何かメリットあるの？
            • 売れないと販売価格も下げざるをえないし、不人気物件ってことで、物件の価値自体が下がる。購入者からしたら良くないでしょ
• パークハウス3棟目やリーフィアブリス、グレーシアタワーも販売されるので、売り抜けられるのでしょうか？ 心配してしまいます。
• 価格付けは去年までの相場とは違い低く設定しないと負債にしかならないだろうな…建てるも地獄、建てないも地獄。郊外マンションは厳しい。
  • 売主が1・2社なら融通が利きそうだが、5社も入ってるから いくら長谷工工法だからってそんなに安くはできないでしょ。5社分＋施工会社の利益を乗せなくてはいけない。皆の希望的観測と反して強気な値段で行くと思う。エビミラが強気な値段で最後まで売り抜けてしまったからね。
• 駅前タワーよりはお買い得なのでしょうか？
• 駅から遠いのと板マンなんで少しは安いのでは？もう需要も激減してるし。
  • 売主5社＋施工会社分の利益をのせなくてはいけない、いくら土地価格が安く個数が多いとは言えそこまで安くしてくるとは考えにくい。
    • 土地が異様に安かったらしいので、価格も抑えてくるよ。今は売れないしね。
• 販売の半年以上も前に物件告知ってすごいな。これもコロナの影響か。売れなくなるから早く動き出すって判断だろうね。
  • 半年後に海老名という立地とマンションという居住形態が受け入れられるかだな。需要は間違いなく下がるし他のマンションに比べ駅からも遠い。長く厳しい戦いになるだろうな。
• 海老名に1000戸なんて売れないでしょ。リーフィアもグレーシアもかなり売れ残ってるし、コロナの影響で販売すらできない。コロナの前ならまだ需要あったかもだけど、今回の件で壊滅的な打撃をうけましたね
• 長い期間かけても値下げせずに売り抜けるんじゃないのかな。大規模とは言え、売主が多いから利益を上乗せするとなかなか値下げれないでしょ。
• グレーシアの仕様とハイサッシ、リーフィアの駅距離に対抗できる魅力がないと完売は難しそうですね。2工区と合わせると4～5年かかるかもしれません。
• 1工区と2工区で価格や仕様に差を付けるのでしょうか？ リーフィアはアクロスとブリスで仕様が違うみたいだけど。
• 私が予想するに、低層階や58平米の住戸をパンダ部屋にして安くしてくると思う3800くらいか。ファミリー向け70平米以上は4300くらいで売りにくるのではないか？ どこのマンションも2年で売り切ろうとは考えてないでしょ？3年でも4年でもかけると思う。
  • 3800じゃパンダ部屋にならない。クロスグランデ大和はもっと広い3LDKで2900万円台があった。大和と海老名じゃ単純比較はできないが、状況は著しく悪化してる。
    • 比較するなら、リビオタワー小田急相模原レジデンスかな。２９００万円台のパンダ部屋あるよとの話でしたが、結局は37平米1階の部屋1戸だけだったらしいです。ここも実は占有面積を減らして安くする部屋が出るかもしれませんね。ディンクス向けに。
• 隣にスーパーができるのは確実なので利便さで購入希望者は大勢いそう。
• 海老名のマンションを購入しようと考えると、地盤の問題、インフラの問題、通勤の問題、資産価値の問題など、いろいろと悩ましい。
• 後ろのマンションに比べたら、こちらのマンションの方が景観も良いし、駅近で資産価値は高いですよね？
• Ⅰ工区のららぽ以上の高さの階では景観が良さそうですが、低層階は目の前にマンション等あるので悲惨な感じになりそうですね。Ⅱ工区は南北西と三方向を建物に囲まれていますが、どうでしょう。
  • 確かにI工区の低層階はイマイチそう。その分5、6階あたりから価格差あげてきそう。不明なのは何故II工区から販売しないのでしょう？II工区販売時の売り文句が思いつかない　笑
• あくまでも予想でしかありませんが、新日鉄の売り方を見てみると専有面積を狭くして価格を抑える方法をとっているので、50m2のHタイプのプランを安くパンダ部屋にして、68m2～の通常のファミリータイプ以上を4400万オーバーで売りに出してくると思います。3200万台～5800万台で最多価格帯4300万と予想。
• このタイミングで1000戸、生活環境とか相場に与えるインパクトでかいような気がします
• エレベータは維持とメンテナンスにコストがかかるから、後々住人の負担になってくるからギリギリの数が良いと思う。でも、500戸×2と大規模だから増やしてくる可能性はあるよね。
• 売主が多くなるとそれだけ利益をonしなくてはならなくなるということか。新日鉄だから価値のある良い物件になるだろうと言っていた人もいたが、そうなるかもしれないし、そうではないかもしれないしわからんね。
  • リーフィアタワーみたいにⅠ工区とⅡ工区で仕様のグレード等を若干変えてくるかもね。
    • リビオブランドであれば結構魅力あったと思うんですけどね。長谷工ブランドって厳しそう。
      • 今はどこも長谷工施工が多いですよ。この辺じゃパークやプラウド。知られてない会社が施工するよりは少しだけ安心かな。竣工後に会社が破綻してなくなってしまうと困るじゃないですか。
• 1000戸ガーデンですか。シントシティに似たセンスですね。あちらも長谷工主導でデベ相乗りの千戸物件ですが。
• 長谷工施工物件で厄介なのは内覧会やアフターサービスの定期点検の対応に売主ではなく長谷工が出てきて、問題を指摘してものらりくらり交わして対応しない。本来責任を持つ売主が出てきて自社の品質基準に従って対応すべきなんだけどね。
• コロナで終わったろ…駅から遠いし、横浜直通の相鉄減ったし。海老名‐横浜間の急行は、昔の方が良かった。
  • 海老名から横浜行くの不便になりましたよね、乗り換え多いし。海老名から新宿なんて小田急で十分なんだから、JR直通は西谷始発にしてほしいです。
• 1000戸で郊外、駅からもちょっと遠い。下げざるをえない。
  • イヤ！下げない！
• 海老名ってどうかと思うけど、神奈川では横浜の次に住みたい街なんですよね。価格は粘るだろうな。
  • 武蔵小杉と同じじゃない？子育て世帯には住みにくい。
    • ま、最初は様子見かな。飛びつくほどの物件ではない
• 値下げするかしないかで言うと、オプション値引きや家具・家電を付ける程度はあっても、大幅な値下げはしないだろうと思います。なぜなら、超低金利なのでデペの金利負担も少ないはずだから。売り急がずに、ゆっくりと時間をかけて売り切る戦略を取るのではないかと予想します。
  • 供給戸数が少ない地域なら売り急がないだろうね。海老名はどうかな？新築、中古て戸数が多過ぎないかい。購買意欲は数年は下落＆少子化でライバル物件は山のように出てきますよ！去年一昨年あたりがピークで、郊外なんて価格はドンドン下がるでしょ。
    • 本当はそうなんだろうけれど、バランスシート上は在庫＝資産だから利払いが出来ているうちは問題にならない。大手は経営者も含めて所詮はサラリーマン。責任取りたくないから自分から悪い数値を出す事はしたくない。だから、資金が続く限り損切りするような思い切った値下げはないと思います。
      • デベ5社で値引きの判断をするのは至難の技。1000戸で値引きしてたら収益を確保できない。その分、初めの価格設定には期待できるかもしれない。
        • デベも慈善事業じゃないですからね。センドリは特に売主が5社も名を連ねているし、施工会社である長谷工の取り分もある。実質6社の利益を乗せなくてはいけないので、そうそう安くはならないでしょう。もしかしたら、住戸価格を下げて、管理費を上げてくるという手もありますが...
          • 売主1社と売主5社でデベが獲る総利益は変わらない。5社は投資も利益もシェア割してるだけだから。
            • 周囲の物件と価格を合わせてくると予想。破格な値段はつけてこないでしょ。
• 金利が底値な今が、普通に買いだと思うけど。今後は売値は変わらないけど金利が高くなる日が来るのだし。頭金を半分くらい入れれば、ボーナス返済なしでも毎月の返済額も抑えられるでしょう。
• 修繕積立は段階的値上げと定期的な一時金徴収が設定されているケースが多い。イニシャルの金額で判断してはダメ。あと、エレベーター、機械式駐車場、竪配水管の交換は30年目以降なので販売時の計画には含まれていない。計画以上の値上げになるのは必至。
• 2019年のマンション価格はバブル期並み。金利が低いといっても価格が上がってるので総支払額としてはメリットないんだよね。コロナショックで下がれば考えてもいいのだろうけど。
• 価格は周りの相場に合わせてくるでしょ。近年の海老名最安値であったタワーじゃない方のグレーシアが70m2 4000万だったので、最多価格帯は4300万くらいでくるのでは。50m2台の部屋もあるので、開始価格は3300万?と私は予想。
  • タワーじゃないグレーシアは駅近、ららぽ近で坪200万ぐらいだった大人気瞬殺物件。数年後のエビミラが駅から結構離れたのに同じ価格で400戸なんとか完売させた。センドリは立地を考えればエビミラより高くなるのは当たり前。ただ戸数が多すぎる、ライバルのタワマンたちもまだ販売中、コロナの影響もあるかもしれない、ということでグレーシア、エビミラとそんなに変わらないぐらいになるのかなぁ。もう少しだけ高くなるような気はするけど。ららぽ隣接の一棟目は最多4500万ぐらい、南北をマンションに挟まれる二棟目は最多4200万ぐらいとか。
• 海老名のマンション高すぎない？ここはどうなるかわからないけど、駅近だと4LDK（この間取りはそもそも少ないけど）は7000万とか8000万少し離れた大きいマンションで、4000万とか5000万？でもそれでも売り切ってるんだよね。海老名にそこまでの方があるとは…

交通

構造・建物

• 敷地面積：18,324.45m2 ※全体敷地面積:36,448.76m2 (建築確認申請前のⅡ街区18,124.31m2を含む)
• 建築面積：4,548.86m2
• 建築延べ面積：39,764.11m2

• プランや仕様はどうなんですかね。通常の長谷工物件とあまり変わらない様子に見えるけど。通常の長谷工工法の壁心で?3～4m2だけど、73くらいの広めが多いのがいいね

共用施設

• 駐車場：390台（平置き327台※身障者用1台含む、機械式63台※地上4段昇降横行式）
  • 駐車場出入り口がリコー入り口側には作れない様なので、ららぽーとの駐車待ちと相まって車に出入りが大変になりそうではあります。
    • マンションの出入口はリコーの出入口隣にできそうですが、スーパーは後ろのマンションの出入口側って事かな？
      • リコー入口側はららぽーと前の道の交通事故を防ぐ為、確か人しか通れない様になっているはず。リコーで働く人の通りも多いから？ よってセンドリの車の出入口は、現在の工事車両の出入り口とほぼ同じらしいです。
        • すーぱー エィビィ(仮)も土地の位置的にセンドリと同じ道路に出入り口を作るはずだから、サカイの前あたりは大混雑必至かも
• 自転車置場：1,000台
• バイク置場：39台（バイク15台、ミニバイク24台）

設備・仕様

• 顔認定セキュリティーやetcセキュリティーは良いね！めっちゃセキュリティーにコストかけてるやん。
  • 機械式駐車場と同様に後々の維持費が高くなりそうです
    • 顔認証やetcセキュリティーも後々の維持にお金がかかりそうですし、登録に手間がかかりそう。etcセキュリティーは子供がワイヤーに足を引っ掛けて怪我したりするリスクはないのですかね? 導入されていれば嬉しい感じではあるけど。
• これだけの規模だと受電設備がマンション内に設置されるはずだけど、水没しても影響がでないように2階以上に設置するか注目だね。
• withコロナの生活ではマンションのエレベータ数の基準も変わるべきかな。ここは設計終わっちゃってるはず。さてどうするか。
• 浴室テレビとミストサウナ、トイレ内洗面ほどいらないものはない。使わないし維持費がかかる。売る時にはいいだろうが、実際引き渡す時にも新しくしないといけないから、その分出費がかさむ。使用が良い分にはい嬉しいが、それも考え様ですね。一番嬉しい仕様は共用廊下側もアウトフレームにしてくれること。

間取り

• 間取：2LDK～4LDK
• 専有面積：58.83m2～85.24m2
• バルコニー面積：10.40m2～14.00m2
• 可動式の収納って壊れたり床や壁に傷がついたりしそうであまり魅力を感じないです。特に長谷工って細かい部分を雑な仕事をするので。普通にクローゼットを作ってくれたほうが良い。いめーじてきにプラウドの移動式収納設備の下位互換かな? 向こうは移動だけでなく壁にも寄せられるし、仕事も丁寧だろうし。
  • 仕事の良し悪しは職人の技量による。管理だけが問題ではない。製品自体にそれほど問題があるとは思えない
• プランみてみたが、D1タイプはモアトリエいらないから、洋室3とモアトリエの壁をぶち抜いて7畳にしたほうがいいと思う。AタイプとNタイプはいいね。中層階から上層階で4400位だったら買いたいと思う。
  • 完全に同意。洋室3広くした上で全開にできる引き戸維持してくれれば22畳の綺麗な形のリビングになるし。プランで選択制にできないかな
    • 竣工前に購入すれば、3LDKを2LDKに変更する様に、アレンジ可能かもしれませんね。モアトリエってよくよく考えると棚などが付いていない分コストダウンされているのかな？ 自由に使えるスペースというのは口実で。私はあまり魅力を感じないですね。結局物置になってしまいそうなので、それだったら洋室との壁をなくして部屋として使うか、クローゼットとして棚や竿をつけてほしいかな。
      • ウォークインクローゼットのコストダウンバージョンかな。あと、最近、無償の間取り変更や和室への変更ってめっきり減った。青田売りなんだから注文建築的なメリットあって然るべきだと思うんだけど。
• 58.83平米2LDKってプランがあるけど、長谷工施工だと占有面積約?3平米だから実質55平米になるよね。賃貸用かDINKs用を想定しているのかな？ ファミリー向けにしては狭過ぎると思うのだが....。
• シューズギャラリーは、靴を立てかける時に逆に持たなくてはいけないので入れずらそうではあるが、洋室に食い込んでいる靴入れの背面が少なくなるので、居室が広く使えるのはいいね。部屋の配置を変えて、ウォーキングタイプのシューズクローゼットの方が嬉しいね。長谷工物件では全く見かけないが。
• 全戸リビングアウトポールって説明、アウトポールとだけ説明すると共用廊下側はと突っ込まれる対策かな。

買い物・食事

• 『VINA GARDENS TERRACE』　（約430m／徒歩6分）
  • 駅間地区の完成に先んじて2017年に誕生した商業施設。自由通路とシームレスに繫がり、気軽に立ち寄れるスーパーや飲食店などに多くの人が集います。
• 『ビナウォーク』　（約690m／徒歩9分）
  • 東口には自由通路と繋がる超大型の商業施設「ViNA WALK」。多彩なテナントが揃い、生鮮・雑貨からアミューズメントまで暮らしに必要なものが揃うほかイベントも多く開催されています。また、その周辺にはイオンやダイエーといった大型スーパーも揃います。

1. ビナウォーク 5号館　（約790ｍ／徒歩10分）
2. TOHOシネマズ海老名　（約1,100m／徒歩14分）
3. マルイファミリー海老名　（約790m／徒歩10分）
4. イオンシネマ海老名　（約910m／徒歩12分）
5. イオン 海老名店　（約910m／徒歩12分）
6. ダイエー 海老名店　（約850m／徒歩11分）

• ららぽーと海老名　（約80m／徒歩1分）
• エビ―ロード　（約150ｍ／徒歩2分）

• 大型スーパーって何が入るの？情報が見当たらなく・・・
  • エイビイらしいですよ。エビミラの住民掲示板に、書いてありました。
• マンション隣接の大型スーパーとやらはいつできるのだろう？二棟目のとき？

育児・教育

• えびなの風保育園　　（約470ｍ／徒歩6分）
• ファミリーで済む場合は片方が専業主婦かつ車持ちだと住めるかなという感じかな。このエリアの保育園、待機児童多すぎ&幼稚園遠いというところで子供をそもそも育てるのが大変な環境になりますね

周辺環境・治安

• 西口もいい加減ドミノ化してますよ
  • 西口は距離は確保されている。東口は交通量が多い道が多いこともあって、そうではない。
    • 西口も意外と渋滞するんだよな…マンションができる頃には更に。売り出しはコロナが落ち着いた頃な～
      • ららぽーとの影響ですね
• 地盤沈下が心配です…買う人いるのかな
  • 後ろのエビミラがしなければ平気では？あっちのが地盤的には悪かったはず。
    • 地盤は心配いらないのでは。ビアメカ跡地の地盤が沈下するのであれば、近隣の小学校や研究所、エビミラやパークハウス、近隣住戸も沈んでいるはずw ありえない
      • 元工業用地だから地盤は問題ないはずですよ。リコーの土地と同じくしっかりと整地されている。
• リモートワークで都心優位は終わった。生活が便利で、海、山に行きやすい海老名はある意味最高だと思う。
  • リモートワーク定着するかな。今日、いきなり電車混み始めてるみたいだし。
• 場所がどこであろうと、駅近がいいのは今も昔も変わりません。問題は、その最寄駅がどれだけ利便性の良い駅かということかと思います。神奈川を拠点に暮らす人なら海老名はかなり便利だと思いますが、海老名が田舎だと感じる人は都内かさいたま新都心あたりを選べばいいのではないでしょうか。
• 今の海老名駅の住みづらさは武蔵小杉とかよりも地味に上なんじゃないかと思ったりしています。
  • 駅前栄えているように見えるけど、便利というには店舗数が少ないので、店舗も道路もめちゃくちゃ混んでいる
  • 駅の反対側に自転車で行くためにはかなり大回りしないといけない
  • 病院も激混み。分娩可能な産婦人科は駅から離れている&激混みなので、海老名総合病院含めて駅周辺の産院では出産できない。
  • 保育園、学童は超満員。私もフルタイム共働きかつ復職かつ一部事情により点数が増えていましたが、それでも駅から徒歩20分圏内は入れなかった(山の上の大規模園もだめでした)
  • そのような環境なのに都心まで距離がある
    • というところで、現在住み替え検討中なんですが上記が私の経験からでした。妊娠中に海老名駅前に移り住んでみたものの、産院探し、出産、保育園と全て駅前でできずに仕事を諦めるしかなかったです。
    • 特に西口側は本当不便なので、
      • 妊娠中の方
      • 子供を保育園に入れたい方
      • 車ない方
      • 帰宅時間が遅くなる方
        • は東口をお勧めします。
• マンションばっかり増えてインフラが追いついていないですよね。改善されるならいいけど、このまま人だけ増え続けたら…
  • その点でも武蔵小杉の後追い？
• ららぽーとが出来て、ここぞとばかりに周辺のマンション建設を加速させてたけど、小学校のキャパは既に一杯。周辺道路の渋滞は深刻化。病院は3時間待ちで熱あるのに大和まで電車移動。飲み屋街は海老名ヤンキーが激増。西と東の線路跨ぎが車は時間かかりすぎ。でも海老名って有名になりつつあるし駅近で手頃な値段のマンションできたから購入して1年で売りに出して都内に戻りました。明るい未来を描いている若い家族は思い描く生活は多分おくれないことを覚悟して購入した方がいいですよ
• 実際に住んでいる方の意見って参考になりますよね。確かに海老名駅って逆口にでるのに徒歩だと連絡デッキがあるのでそれ程ですが、自転車だと意外と遠回りですよね汗。駅近に地下通路など一本あるだけで便利になるんですけどね。うちの子はタイミングが良かったのか、徒歩10分程度の保育園には入れましたが、今後二人目を考えたときに保育園と産婦人科は少し不安になりました、、、里帰り出産を選択せざるを得ないのかな?。あと東口は普段使いできるお店がいっぱいあって便利ですよね！ただ西口に比べるとマンション同士がかなり隣接していますので、綺麗な街並みの西口を選ぶか、この辺りは好みですよね。ちなみに武蔵小杉とは比較対象外ですね笑　そもそも武蔵小杉周辺のマンションを買える人は、何かしらの事情がない限りあえて海老名を選択しないでしょうから。海老名と比較するのであれば、厚木市、大和市、相模原市あたりの主要駅でしょうか。
• そもそも海老名のマンション検討してる人で、新宿へ通勤してる人どのくらいいるんでしょうか？

私は横浜通勤の人が多いと思っているのですが…

• • 町田や相模大野、本厚木、海老名から新宿や池袋へは普通に通勤圏内だと思いますよ。特急を使えば50分弱でいけますし、本数もそこまで少なくはない。大船や戸塚から新宿に行くよりは近いと思われます。
    • 特急料金は通勤手当として出ないから自腹だけどね。
      • 50分が通勤圏内という考え方は変わりつつあります。たまにならいいですが毎日往復2時間近く通勤時間で三密なんてリスクしかありません。東京のベットタウンとしての売りではなく、どこにでも1時間あれば移動できる中間点って印象しか私にはありません。
• 海老名ってららぽできる前はまだ田舎っ子って感じの学生さんが多くて治安も良かったですが最近は学生服で平気で道路横の地べたに座り、騒いで中にはタバコを吸う学生さんが多くなりました。。特にららぽ周辺。横に子供がいるのに連絡先を聞いてくる学生さんには流石に注意しましたが、人口が増えてくると治安が悪くなってると明らかに実感できています。

周辺施設

• 海老名西口郵便局　　（約650m／徒歩9分）
• リコーフューチャーハウス　　（約460m／徒歩6分）
• 海老名市立中央図書館　　（約980m／徒歩13分）

• 「ロマンスカーミュージアム」　2021年春、開業予定。
  • 子どもから大人まで楽しめる施設として、車両の展示や沿線のジオラマ、電車運転シミュレーターなど多彩なコンテンツが予定されています。

• 神奈川県立相模三川公園　　（約600m／徒歩8分）
• 海老名運動公園　　（約3,650ｍ／自転車15分）

その他

掲示板

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