ジオ六甲道

2020年6月1日 (月) 13:48時点における版

物件概要

• 所在地：兵庫県神戸市灘区備後町3丁目11番1（地番）
• 交通：

1. 東海道本線（JR西日本） 「六甲道」駅 徒歩3分
2. 阪神本線 「新在家」駅 徒歩6分
3. 阪急神戸本線 「六甲」駅 徒歩12分

• 総戸数：56戸（事務所1区画）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上15階建
• 敷地の権利形態：定期借地権（（転借地権）の準共有、引渡日より2091年10月31日まで（建物解体期間含む）、地代 : 未定、解体準備金 : 未定、解体積立金 : 未定）
• 完成時期：2020年09月
• 売主：阪急阪神不動産株式会社
• 施工：株式会社長谷工コーポレーション
• 管理会社：株式会社阪急阪神ハウジングサポート

価格・コスト・販売時状況

• これ定借ですか？
  • 2091年まで借りれるって。概要読んできて
    • 2091-2019＝72 で72年間。自分自身が72年後、何をしているだろうと考えると不安要素も残る物件。お年寄りになっていて老人ホームに入るお金もない、身寄りもない1人で出ていけと言われた時に、どこに住めるか・・・。 メリットは、老後に住みかえを考えている場合、転勤族で一定期間だけ住みたい場合でしょうか。賃貸と比較して得かどうかでしょう。定期借地権は転勤族の場合、他の人に貸す場合は何か許可が必要ですか？ややこしくなりそうな気もしますが、スムーズにいくなら購入検討してもいいのかと思います。
• 絶対に買わないわ
• また借地権付きか
  • 借地権マンション、多くなってきましたね。
    • ここ逆に借地権でなかったらすごい値段でしょうね・・・
      • そういうことにもなりますか。 借地権はデメリットが多いような印象がありましたけど、調べてみるとメリットもちゃんとあるみたいです。 やはり価格が所有権のマンションより安くなること、土地の固定資産税や都市計画税の負担がないというのが上げられていました。 あと、定期借地権付きでも賃貸に出すことはできるみたいですね。
        • そうなんですね。 知らなかったので勉強になりました。情報ありがとうございます。 とは言っても、なかなか借地権付きを望んで購入とは考えられないですが 希望の立地と当てはまったら、検討することも良いかもしれないです。
          • 法人貸しは出来ない所が多いですよ
• 森後町のマンションとどちらにするか、このマンションの値段発表を待ちました。借地権とは、びっくりです。
• 3線使えるという立地は評価高いですけどね。 借地権だと実需なら（あまり想像したくありませんが）30代の方だとギリギリといった具合。 まだ値段は出てませんね。いつ頃発表になるでしょうか。 こういったマンションだと近隣の新築分譲マンションより安いといったことってありますか？ 事務所というのが何になるのかも気になります。
  • 3駅3路線利用できて、駅も徒歩圏ですから、賃貸の需要はありそうに思います。 そういう面では困らなそう。 資産価値も高そうで、土地の価値も高そうですから、固定資産税が無いのはある意味良かったのかも？ マンションも戸建ても何世代も住む家庭って少なくなってる気がするので、期限が限られてても、そんなにわるい選択肢ではないような気もします。
• 値段が気になりますね！間取りや階数もありますが、70平米で5000万なら検討したいです。
  • 70平米で6500。80で8000ぐらいじゃないかな
• 定借のマンションは相続税対策として購入する場合もあるようですよ。 たしかに、固定資産税と都市計画税の負担が軽減されるので月々の負担額はグッと減ることは利点だと思います。 そのかわり、地代を払わなくてはなりませんので土地によっては地代の方が高額になってしまうという事は無いのでしょうか？ 定借物件はまだまだデメリットの部分が多そうです。将来売却しにくかったり、定借後の引渡しだったり、不安要素はありますね
  • なるほど。ということは、企業の社宅として期限つき住宅にする方法もありますね。負債として扱うことでメリットがありそうな気がしてきました。
• マイホーム信仰があるので、自分の持ち物になるのがマイホームだと思っています。 借地権だといずれ引っ越さなくてはいけないのが大変ですよね。JR六甲道の駅から徒歩3分の立地で、アクセスは抜群なのでいいと思います。六甲の地名でも坂道が多い土地がありますが、ここはフラット。あとは借地権をどうとらえるかでしょうね。
• 定期借地権のマンションは、 普通の管理費と修繕積立金の他に、地代と解体積立金がかかるから、ランニングコストは決して安くない。 建物部分の固定資産税ももちろんかかる。土地の固定資産税がないだけ。 販売価格は当然ながら土地の仕入れがない分だけは安くなるはずだけど、上記のランニングコストも含めて、50～60年でいくらの家賃相当か？そこの計算になる。 別のマンションで計算したことがあるけど、少なくとも、大儲けとか、凄く割安とは行かなかった。 ただ、どうしても、ここの場所に住みたいが、予算的に無理という人には良いのではないか？
  • ご近所トラブルも多く、マイホーム購入となると長い間住まなくてはいけない分、厄介ごとも片目をつぶっていかないといけないのが大変と思います。 定期借地権マンションも購入すれば賃貸として出さずに自分で住む人が多いわけなので、賃貸とどちらがいいのか迷う人も少なからずいそうです。 マンション購入は価格が高いから無理とあきらめていた層にとっては、定期借地権はいいかもしれない。ただし、中古物件もあったりするので、新築にこだわる人に限るといったところ？ 分譲マンションよりも安くなるケースが多いんですよね、きっと。
• こんな金額を定借に出すなら賃貸でいいのでは？
• 駅からの距離が近く、小中学校も近辺にあり、図書館や公共の施設も近く、遊具がある広い公園も近い、病院関係もある程度あるので、ファミリー世帯には住みやすそうだなという印象でしたが、定期借地権ということがネックになりえそう。住みやすい印象なので、定期借地権でも購入したいというかたもいらっしゃると思いますが、どうでしょう？月々の負担額が減るというところではメリットがあるのかしら。
  • 確かに貸借権物件を購入するのであれば賃貸物件でも良い気がしなくもありません。立地、ファミリーで住んでいく年数など含めていろいろ考えて購入を検討する必要はあるのかなと思います。その考え方は人によって違うものなのでしょうね。
    • 2091年10月31日までしか住むことができなくて、その後、解体することまで決まっているのですよね？2091年って約70年後。その頃の技術でどれくらい建物が保たれているかわかりませんが最初からなくなるというのがわかっているのは、ある意味わかりやすいかもしれないなと思います。所有権物件だと、建て直しは費用がかかるので、かなりハードルが上がると聞きます。あとは、ここの地代自体がどれくらいになるかでしょうね。
      • 定期借地権のマンション買いではない、今の流れです。明らかに金かかりますよ。
        • 地代は上がりそうですよね。そうなると普通の分譲よりトータル高くつく可能性も出てくる。少し前に立った近隣のジアーバネックスは所有権付きでお買い得でしたね。
          • 定借は結局売り主(デベ+地権者)が儲かる仕組みなのでは…と思いませんか？こういうプロジェクトを分譲に変えれば、権利持ちでほぼ同じ値段(地権者の利益分が無くなり安くなる)になるのではないかな。安くないですよね？
            • 定借と言えども高いお金を支払うわけだけど、実際に住み始めると心のどこかにどこか賃貸に住んでる感が生まれ、その気持ちは拭えないんじゃないのかな？周辺の住民にも所詮、「定借物件」と蔑まれているように感じないのだろうか？？っで、本当に定借で良かったって思えるのだろうか。
• 管理費、修繕費に加え賃借料払うのに解体費用もかかる。市価より2000万近く安くないと買えない。
• 来月に販売開始なので、まだ価格などの詳しい情報は載っていませんがこのあたりの相場ってどれくらいでしょう。もちろん、階によって価格は違うと思いますが・・・。借地権物件で悩む方も多いかもしれませんが、便利な立地で気に入った物件であればそれは関係ないかなと思いました。
  • 多いに関係あるでしょう。
• 説明会参加してきました。予想していたよりお値段が。。。断念しました。立地もいいし利便性も高いし、コンセプトルームもとても素敵でした！
• 最寄り駅まで3分なのが一番の魅力なのでしょう。価格や間取りはその次になるのかもしれません。駅が近い割には広さが全戸70m2超とのことなので、どうしても価格に反映して高くなってしまうのでしょうね。利便性と広さと両方を求める人にはいい物件なのではないでしょうか。価格さえ納得できれば希少な好条件ともいえるのかもしれません。駅が近いイコール高い、狭いというのが普通だと思うので。それにプラスして角住戸率50％、全戸南向きなどの良い条件もありますし。
• 5700から7800万円台とチラシにでてる。森後町のマンションと比べて、高いか安いか、どうなんだろう？
  • 普通に暮らしていくことを思えば、快適に暮らしていくことができる広さなので、条件としては悪くないと思います。実需で、長く住みたいなと考えている人には住居としてはとてもいいのではないでしょうか。しかも駅に近い。駅まで5分かからないっていうのは、心理的にもかなり大きなポイントとなってきそうです。資産価値の面から見てももちろんいいんでしょうけれども
• 定借に資産価値なんてありますか？ 単なる負債でしょ。
  • 定借というのは実態以上にイメージが悪いですね。
    • うーーん、だって子孫に残せないしね
      • 定借ってゴールが定まっている。おしまいにするときには、揉めないからいいだろうな…とは思います所有権物件だと、建て直したいにしても、世帯によって経済状況が違いすぎるので難しくなってくると聞きます。定借だからこそ、所有権物件よりは抑え気味に、でも設備などはそのままに購入できる点はメリットです。判断はむずかしいところでりますよね。
        • 購入代金は家賃の前払いと云う感覚で買うべきやな。資産価値を強く意識する人は買うべきではない。要するに利用価値のみの物件と云う事やね。
• 金に困ってない人が買うにはこの辺にしては初期費用が抑えられた価格で悪くはないのではないでしょうか。この辺の人ならキャッシュ一括で買える人もわりといそうだし。逆に売るときに損するとか定借の今後の資産価値を一々気にするレベルの家計なら所有権を素直に待ったらと思います。
• 定借の理由は、地主である某ハム会社が断固として土地分譲しなかったためですので、これから分譲に切り替わることはほぼ100%ありません。
• 定借で資産価値云々とトンチンカンな事を言う御仁がいるが定借は利用価値を重視して、資産価値には目を瞑り、通常よりやや安い金額と引き換えに選択するもんや。但し昨今の定借物件は定借とは思えない価格設定になっていると思うがね。
• ここに7000万円使うなら1億の戸建買った方が良いですね。 毎月出て行くお金は変わらないけど、40から50坪の土地が残るので戸建が有利です。
  • 戸建とマンションは耐用年数と管理面の煩わしさが違うから、資産価値比較以前の問題だわ。それに駅3分の戸建用地なんて今は売ってない。上の方がおっしゃるように70年の利用価値で買うマンションだから、資産価値が下がって困るような家庭が買うマンションではないだろう。
• 解体するものに金を使うのは嫌だと云う人が一定数いると思う。また最後まできれいに住みたいと言う人もいるだろう。明け渡しが近くなればスラム化の心配があると思います。
• 5700万円台なら買えそうな気もするんですが、最多は5900万円台で約6000万円。家電や家具を買っているともっと高くなってしまいます。前に年収からいくらまで借り入れができるかの一覧を見たら、案外と少なかったです。
  • ローンのことと維持費が高めなこと考えると年収1000はないと厳しいでしょうね。そのぶん民度は高くなるかもしれませんが
• 第1期、8月下旬販売予定。何戸販売になるのでしょう。人気はどの程度なのでしょうね。価格がもう出ているので、検討しやすいと思うのですが。ちょっと高めに思えます。とはいえ駅が近くて部屋の広さもありそうなので、妥当な価格でしょうか。
• 一般定期借地権の物件は地主に有利なだけ。地代を70年間払うと1000万円は超えます。所有マンションと変わらないよね。
  • 一般定期借地権て何や。
    • 「一般定期借地権」とは、借地権の存続期間を50年以上に設定し、契約期間終了後、借地権が確実に消滅する借地契約です。地主は土地を借地人に貸すことで、毎月の地代収入を得られます。契約更新や期間延長がなく、契約期間終了後には土地が更地になって戻ってきます。要するに土地は期間限定の借り物か。最近のマンションはどこも高いなそれでもポンポン売れるんだからみんな金持ってんなぁ
• ホームページ見ました。定借70年、その割に間取りは今後を考えてバリアフリーに変更可能（手すりなど）ありますが、このマンションそもそものターゲットはファミリーでしょうか？30代の夫婦が今後バリアフリーを必要としてもその時期が来た頃にはマンションの終わりが見えてますよね。竣工前に完売するのでしょうか、、、。
• 売れ行きはどうなんですか？定期借地での、六甲道でのマンション、興味あります。森後町はオクションだし、買えない！
  • 利便性と周囲環境のバランスは最近の神戸のマンションで一番いいんじゃない？森後町はうるさいし定借ってのがあれだけど、住みたい場所ではある
• 解体の為の積み立て金と云うのは何か辛いな。地主の土地に対する拘りも理解しがたいな。
• 売れ行きどうなんでしょう！ジオってブランドとしては高いですが、長谷工が建てるとなると。。。六甲道で買う人たちはその辺のブランドも気にするのでは？と思います。
• ジオブランドマンションは、どこも高めの価格設定ですが他物件と比較して、ここは5000万円台から購入出来るとのこと。買いやすい価格帯でびっくりです。ちなみに駐車場が総戸数の半数以下しかないのですが希望者が多かった場合はどうなるのでしょうか?
• 南向き物件なので、陽当たりがよく日中は電気をつけなくても良いくらい明るいのかなと思います。ジオ物件でこの立地でこの価格帯は買いやすいですね。財産を家族に残すとか考えなければ、借地権でもあまり気にしないかも。

【第1期 販売概要】

• 販売開始予定：2019年8月下旬（予定）
• 価格： 5,700万円台～7,800万円台（予定）
• 最多価格帯： 5,900万円台（8戸）（予定）
• 間取り： 2LDK+F・3LDK
• 専有面積： 72.77m2～84.13m2
• バルコニー面積： 12.40m2～14.60m2
• アルコーブ面積： 3.80m2～7.03m2

交通

構造・建物

ジオ六甲道　エントランスホール完成予想図

• 敷地面積：1,159.49m2
• 建築面積：485.36m2
• 建築延床面積：4,987.10m2
• 建ぺい率：41.85%
• 容積率：399.97%

共用施設

• 駐車場：機械式21台
  • 月額使用料：16,000円～24,000円
• 自転車置場：56台（スライドラック式14台、2段式(上段)14台、スライドラック式(下段)28台）
  • 月額使用料：100円～500円
• バイク置場：2台
  • 月額使用料：2,000円
• ミニバイク置場：4台
  • 月額使用料：1,000円

設備・仕様

間取り

• 間取：2LDK＋N・3LDK　※Nは納戸です。
• 面積：72.77平米～84.13平米
• ホームページに間取りがアップされましたね。 よくある田の字でした、、、
• Cタイプの間取りを見ました。他の方が言うように、よくある間取りなんでしょうね。アウトフレームじゃないのは残念。よくある間取りですが、家具のレイアウトなど想像しやすく安心感があります。あと、バルコニーにスロップシンクがついていたり、ウォークインクローゼットが広かったりして、使いやすそう。和室の横のふとんクローゼットも広く、ちゃんとふとんも入りそうです。（物件によってはリビング横の和室の収納が狭すぎて圧縮袋ないとふとんが入れられなさそうなイメージの部屋もあるので。）Dの部屋も見ましたが、こちらもよさそう。正方形の部屋じゃないのがどうしても気になってしまうのですが、リビングはバルコニー側に柱があります。主寝室に柱がでっぱっているのが気になってしまいます。
• 部屋は一部柱が出ている部分が気になりますが、広さは十分だと思います。リビングダイニングに収納がついているのはいいと思いました。図面を見た感じだとキッチンの調理スペースが広そうなのもいいなと思いました。

買い物・食事

• ショッピング

1. メイン六甲徒歩2分（約150m）
2. ダイエー六甲道店徒歩2分（約150m）
3. プリコ六甲道徒歩3分（約230m）
4. ミスギヤ六甲道店徒歩3分（約230m）
5. トーホーストア六甲道駅前店徒歩4分（約250m）
6. フォレスタ六甲徒歩4分（約290m）

• このエリアはスーパーが徒歩10分程の圏内に9件あり、競争が働いて質のいい肉や魚、野菜が安く買えます。やまやというディスカウントショップやドラッグストア3件、コンビニ7件と日常生活に困りません。

育児・教育

• 教育機関

1. さくら園六甲道徒歩1分（約70m）
2. 市立成徳小学校徒歩2分（約150m）
3. たつのこ学童保育所徒歩2分（約160m）
4. 八幡幼稚園徒歩4分（約280m）
5. 八幡ピジョン保育園徒歩4分（約290m）
6. 市立鷹匠中学校徒歩12分（900m）

• 小学校、中学校は市内でもトップクラスに落ち着いていてレベルが高いそうです。

周辺環境・治安

• 用途地域：近隣商業地域、防火地域
• 場所がいいのにもったいない。
• 個人医院や飲食店も充実してますし、三宮までJR普通で6分、快速で4分のアクセス性が魅力ですね。JRが止まった場合も阪神で代替が効くのも結構便利です。住むことだけ考えるのであればオススメです。

周辺施設

• 公園

1. 成徳公園徒歩2分（約160m）
2. 六甲道南公園徒歩3分（約170m）
3. 大和公園徒歩4分（約310m）
4. 琵琶町公園徒歩6分（約460m）
5. 寿公園徒歩10分（約770m）
6. 石屋川公園徒歩10分（約790m）

• 公共施設

1. 灘警察署 桜口交番徒歩3分（約210m）
2. 六甲道勤労市民センター徒歩3分（約240m）
3. 神戸市立灘図書館徒歩4分（約310m）
4. 神戸市 灘区役所徒歩4分（約320m）

• 医療施設

1. 医療法人康雄会 西病院徒歩1分（約40m）
2. 村田歯科医院徒歩1分（約70m）
3. はぎの整形外科徒歩2分（約130m）
4. 蓮沼泌尿器科クリニック徒歩2分（約130m）
5. みやもと小児科徒歩2分（約130m）
6. はたに内科徒歩5分（約360m）

• 金融機関・郵便局

1. りそな銀行灘出張所徒歩1分（約80m）
2. 但馬銀行六甲道支店徒歩2分（約120m）
3. みなと銀行六甲道支店徒歩2分（約130m）
4. 三井住友銀行灘支店徒歩3分（約240m）
5. みずほ銀行六甲道駅出張所徒歩3分（約240m）
6. 三菱UFJ銀行東神戸支店徒歩4分（約260m）
7. 京都銀行六甲道支店徒歩4分（約280m）
8. 神戸桜口郵便局徒歩6分（約410m）

その他

掲示板

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