ザ・パークハウス 新浦安マリンヴィラ

2020年5月4日 (月) 17:24時点における版

物件概要

ザ・パークハウス 新浦安マリンヴィラ　メインヴィラゲート完成予想CG

ザ・パークハウス 新浦安マリンヴィラ　ヴィラパーク・ヴィラプロムナード完成予想CG

ザ・パークハウス 新浦安マリンヴィラ　南西側完成予想CG

• 所在地：千葉県浦安市高洲6丁目14番1（地番）
• 交通：JR京葉線 「新浦安」駅 バス13分 「高洲海浜公園」バス停から 徒歩1分 （南口より18系統バス）
• 総戸数：528戸

1. 第1工区：234戸（テラスプラザ：101戸、ベイプラザ：133戸）
2. 第2工区：294戸（サニープラザ：168戸、カームプラザ：126戸）

• 構造、建物階数：

1. 鉄筋コンクリート造 地上4階建（テラスプラザ、ベイプラザ、サニープラザ、カームプラザ）
2. 木造１階建（ヴィラハウス）
3. 鉄骨造 地上2階建［アネックスハウス（パーティールーム・ゲストルーム・ジム施設棟）］

• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：

1. 第1工区：2021年10月上旬予定
2. 第2工区：2022年8月上旬予定

• 売主：三菱地所レジデンス株式会社・近鉄不動産株式会社 首都圏事業本部
• 施工：株式会社長谷工コーポレーション
• 管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

価格・コスト・販売時状況

• 私も528戸という部分に目がいきました。もしそうなら、売れるという確信があるから建設するんでしょうね。でも、個人的にはそこまでの需要が見込めるとは思えないのですが。価格を安く設定して販売するのでしょうか。
  • どうなんですかね。プラウドはかなり苦労してましたが。
    • ここは現在分譲中のオイコスと同時期に落札した土地だと思うので、単価はむこうと大体一緒か、駅遠になる分若干安くするのか。駅遠分はマンションのグレードアップに使ってほしい。長谷工特有のコストカットマンションにするのだけは止めて。
• なかなか良さそうじゃないですか。しかし、この新型コロナ騒動下でMRの開業できるのだろうか？
• 浦安市が計画変更しない限り、浦安市最後の大型マンションですね。オイコスのモデルルームがあった空き地は、確か、戸建てエリアだったような・・？震災でケチがついた新浦安にすみたいという需要、もしくは近隣住民で住み替えたいという方がどれくらいいるか？三菱地所には、どうか、スターツの轍を踏みませんように。
  • と思って、公式サイトの間取り見たら、長谷工お得意の田の字間取りばっかじゃん！棟の配置図見ても、実質オーシャンビューは南東向きの4階に限られるだろうから、価格をかなり落とさないと厳しいかもね。
    • 残念ながら踏みまくってる感じです。駅から遠いのに日も当たらず風も抜けないランドプラン。間取りは広いとはいえ長谷工の田の字。よほどお安くないとクオン以上に売れ残るのではないでしょうか。あちらは頑張れば駅へ歩けますからね。
• 長谷工ならコストカットで安いんじゃないですかね？そうじゃないとクオンと差別化できない
  • コストカットだけどデベがブランド代がっぽりったパターンでしょ。
• いきなりTV CMしてる。苦戦すること前提だね。しかし、緊急事態宣言の中、資料発送が先送りなのにCM先送りできなかったのかな。
  • いまどき、香取慎吾とかタレントを起用するとは・・PR費に金かけてるから、それなりの価格にするつもりかね？唯一の売りである「浦安市最後の大規模マンション」「海近」がどこまで購買欲をそそるだろうか疑問でしかない。三菱地所、この土地、いくらで落札したんだっけ？
    • 内訳は分かりませんが、確かオイコスと3丁目の戸建エリアと合わせて100億位だったと思いますよ。
      • 新築分譲マンションの購入者って通常は近隣や地縁のある人が多い。TV　CMみたいに関東一円に放送するって広く募らないと集まる見込みがないってこと。高くしたら売れないよ。
• クオン新浦安が坪270万から値下げして坪230万になるようだったらそっちが良いと思う。
  • クオンは初期購入者に対して全く値下げしておらず、不公平になるからとこれからの購入者へも値下げをしない考えのようです。ゆっくり売れるのを待つそうですが、維持管理費のショート分が後々加算されて今でさえ高い管理費がさらに上がるのではないかと購入には慎重にならざるをえません。
    • 未販売住戸の管理費・修繕積立は売主負担。問題になるとしたら駐車場使用料。特に機械式は使っていなくても維持費がかかる。
      • そうなんですね、勉強になります！駅までの距離や周辺施設の充実度(郵便局やコンビニ、ニューコーストが徒歩圏内)はクオンに軍配なのですが坪270万はやはり高いです。
        • 売れないと管理費、修繕積立は負担しなければならないからいつまで我慢できるか。お互い我慢比べ。竣工後、１年過ぎると新築を謳えなくなるから、それまでがリミットかも。値下げ期待ならその辺の仕組みも知っておかないと駆け引きできない。
• この三菱物件は、駅遠と割り切って、バスの始発なので、まず座れる事、OKストアがすぐそばというのは良い。あと、500世帯以上というのは修繕管理費が安めになる可能性大。でも、この三菱マンションも、個人的には、田の字間取り、配棟設計、土地柄とズレた共用設備（カーシェアとか自転車レンタルとか不要だろう！この僻地に住むなら絶対自家用車所有するだろうし、自転車置き場も各戸1つは確保できる筈。代わりに、せめて、電気自動車の充電スポットとか入れろよ！）・・で絶対選ばない。

交通

構造・建物

ザ・パークハウス 新浦安マリンヴィラ　アネックスハウス完成予想CG

• 敷地面積：47,199.32m2（売買対象面積）

1. 第1工区：テラスプラザ・ベイプラザ：24054.42m2（売買対象面積）
2. 第2工区：サニープラザ・カームプラザ：23144.9m2（売買対象面積）

• 建ぺい率／容積率：50%／100％、60%／200％
• 1階の鉄筋が立ち上がってきたのを見た。階高3mはあるのだろうか？
• 配棟計画が・・・。こんな場所なのに陽当たりも眺望もゼロの部屋がたくさんありそう。もうちょっと柔軟に部分的に6階建てくらいも認めて、二重L字やロの字配棟は避けて欲しかったなぁ。これじゃ詰め込みマンションだよ。
  • 浦安市民で市の都市計画を知っている方ならご存知な筈だが、建設される土地は低層住宅エリアだったため最初から中層・高層住宅は不可能だった。
    • それはわかってるけど配棟計画が無茶苦茶じゃないですか。新浦安でこの面積を求める人は、この囲まれ感に納得しないと思いますよ。
      • 良く見ると確かに配棟計画がスシ詰めに感じます。外側の西側、南側、境川側以外眺望が期待できそうにも無い。眺望が期待できない棟の存在があることは、32年前の旧公団分譲の海風の街もそうでしたが、あまりにも棟間隔がきつすぎる。真ん中の棟は、リタイアした世代で住み替えで新築が欲しいと人が買うのかな？

共用施設

ザ・パークハウス 新浦安マリンヴィラ　ヴィラハウス(ブックカフェ)完成予想CG

ザ・パークハウス 新浦安マリンヴィラ　ウィズラウンジ完成予想CG

ザ・パークハウス 新浦安マリンヴィラ　ヴィラハウスデッキ完成予想CG

• 駐車場：総戸数に対して528台

1. 第1工区（236台）：（平置129台、機械式102台、身障者用2台、専用駐車場3台）ほか来客用25台、カーシェア用2台、洗車スペース2台
2. 第2工区（292台）：（平置118台、機械式159台、身障者用2台、専用駐車場13台）ほか来客用2台

• 自転車置場：総戸数に対して1,565台

1. 第1工区：（平置25台、二段ラック式（下部スライド式）633台、子供用平置26台）
2. 第2工区：（平置30台、二段ラック式（下部スライド式）794台、子供用平置37台、来客用平置20台）

• バイク置場：総戸数に対して56台

1. 第1工区：（25台）
2. 第2工区：（31台）

• ミニバイク置場：総戸数に対して53台

1. 第1工区：（24台）
2. 第2工区：（29台）

• この物件のゲストハウスがどうなるのか見てみたら、ゲストハウス2棟で豪華のようだし、部屋の平均面積100m2以上、、こうなると分譲価格が高いかもしれない。
• このエリアの駐車場代っていくらぐらいなんですか？
  • お隣の潮音の街が平置きで11000円。プラウドも平置きで8000円台（区画により差がある）三井のモアナヴィラは全戸分付きで無料なはず。そもそも海に近いので機械式駐車場は潮風の影響を受けやすいため、このエリアでは平置きか自走式立体駐車場が一般的です。こちらのような機械式の導入は初めてではないでしょうか。
    • 勉強になります。たしかに海近で機械式は錆など影響大ですよね。今回は共用施設も充実してるため、管理費も中々掛かりそうですよね。

設備・仕様

間取り

*第1工区：テラスプラザ・ベイプラザ

1. 間取り：2LDK+S（納戸）～4LDK
2. 専有面積：86.09m2～126.67m2
3. バルコニー面積：11.84m2～20.78m2

*第2工区：サニープラザ・カームプラザ

1. 間取り：2LDK～4LDK
2. 専有面積：74.84m2～147.76m2
3. バルコニー面積：12.15m2～20.17m2

• 100平米超えの田の字間取りって、全く魅力感じない
  • まったく工夫のない間取りですからね。これで安くなけりゃ取り柄がありませんよ。

買い物・食事

• ショッピング施設

1. オーケーストア 新浦安店　　(徒歩4分／約300m)
2. ナチュラルローソン プラナ東京ベイ店　　(徒歩6分／約460m)
3. ケーヨーデイツー 新浦安店　　(徒歩13分／約970m)
4. ニューコースト新浦安　　(徒歩13分／約980m)
5. ウエルシア 浦安日の出店　　(徒歩13分／約1,040m)
6. ローソン 浦安明海店　　(徒歩13分／約1,040m)
7. セブンイレブン 浦安明海5丁目店　　(徒歩14分／約1,070m)
8. ローソン シーサイド 新浦安店　　(徒歩14分／約1,080m)
9. ワイズマート ディスカ 高洲店　　(徒歩14分／約1,100m)
10. セブン-イレブン 浦安高洲2丁目店　　(徒歩15分／約1,150m)
11. ケーズデンキ 東京ベイサイド新浦安　　(徒歩15分／約1,170m)
12. トイザらス・ベビーザらス 新浦安店　　(徒歩16分／約1,250m)
13. ドラッグセイムス 浦安入船店　　(徒歩24分／約1,920m)
14. イオンスタイル 新浦安店　　(徒歩26分／約2,060m)
15. MONA新浦安　　(徒歩27分／約2,160m)
16. アトレ新浦安　　(徒歩29分／約2,290m)
17. ライフガーデン新浦安　　(徒歩32分／約2,530m)

育児・教育

• 教育施設

1. 浦安わんぱく保育園　　(徒歩4分／約260m)
2. 暁星国際学園新浦安幼稚園　　(徒歩4分／約260m)
3. 千葉県立浦安南高等学校　　(徒歩6分／約480m)
4. 浦安市立高洲小学校　　(徒歩5分／約390m)
5. 浦安市立高洲中学校　　(徒歩7分／約520m)
6. 高洲マミー保育園　　(徒歩8分／約580m)
7. 了徳寺大学　　(徒歩8分／約580m)
8. 渋谷教育学園浦安こども園　　(徒歩9分／約700m)
9. 浦安市立海園の街保育園　　(徒歩10分／約750m)
10. 東京学館浦安高校　　(徒歩12分／約910m)
11. 新浦安きらきら保育園　　(徒歩13分／約1,030m)
12. 高洲保育園　　(徒歩15分／約1,160m)
13. 明海大学　浦安キャンパス　　(徒歩16分／約1,250m)
14. 順天堂大学医療看護学部　　(徒歩17分／約1,320m)
15. PV International School　　(徒歩18分／約1,380m)

周辺環境・治安

• 用途地域：第一種低層住居専用地域、第一種住居地域
• ウォーターフロントですか？そのわりには、4階建てなんですね。近くにホテルが建設されているということは眺めが期待できそうなのに、低層なんですね。でも総住戸数が528戸になっているので、棟数がいくつか作られるのでしょうか。
  • どこにウォーターフロントと書きましたか？浦安市民としては、第二湾岸から海側は第2期埋立地が砂塵が舞う埋立地(立ち入り禁止)→その後雑草が生い茂る東京湾は遥かなりの荒野(基本立ち入り禁止)→シンボルロードがシーサイドに到達、、そんな事から河川のイメージが強いウォーターフロントなんてイメージはありません。
    • ここは用途地域の規制で高さ12メートルまでしか建てられません。なので4階が目一杯です。周囲のマンション・ホテル・公園との調和を図るためだそうです。
      • ウォーターフロントとは
        • 海・川・湖などに面する水際の地帯（デジタル大辞泉）
        • 文字通りには「河岸、海岸通の土地、水辺」といった意味になるが、今日、メディアに多用されている用途では、過密化する都市の新たな開発区域としての港湾、臨海部を指して使われている（Wikipedia）
          • シーサイドとほとんど同じでしょ。
• 北側の潮音の街のマンション住人たちが反対運動をしてますね。サイトもあります。戸数が多すぎとかバスが混むとか太陽光パネルが目障りとかイチャモンばかり。ああいう人たちは何が建ったら満足なのか不思議に思います。
  • 太陽光パネルが嫌だという意見には頷けます。特に低層の屋根だったら視覚的にも美しくないし、そんなことはないでしょうが角度もね。
    • ああ訂正です。反対住民は北側ですか。それなら無問題
      • 地域の反対住民と、三菱の会合が先日あったようですが、内容ご存知の方いらっしゃいますか？
        • 北側マンション住民の反対運動サイト覗いてみましたが、あれはなんなんですかね笑。ずいぶんと更新されてませんし、誤字脱字は多いし、読んでて分かりづらいし・・
• 高洲海浜公園側の棟は目前に駐車場がある。住民の車輌が行き来する視界や走行音が目障りで無いのだろうか？けど、パークウェイの道路も乗合バスの音がしてくると思うけど。
• マリンヴィラは海に近いので風はかなり強そうですね。高洲海浜公園の砂をもろに被りそうで洗濯物が心配です。
• 高州海浜公園に近いのは休日の散歩に良さそうですね。あそこの展望台からの眺め好きです。海側の空き地は将来何か建つのかしら。
• 今日みたいな強風の日って潮風の影響大きいんですかね？

周辺施設

• 公共・金融施設

1. 地域交流プラザ（エスレ高洲）　　(徒歩5分／約380m)
2. 浦安望海の街郵便局　　(徒歩5分／約380m)
3. 日の出公民館　　(徒歩16分／約1,260m)
4. 中央図書館 日の出分館　　(徒歩16分／約1,260m)
5. 日の出交番　　(徒歩17分／約1,300m)
6. 浦安音楽ホール　　(徒歩27分／約2,120m)
7. みずほ銀行 新浦安支店　　(徒歩27分／約2,160m)
8. 三井住友銀行 浦安支店　　(徒歩27分／約2,160m)
9. 千葉銀行 新浦安支店　　(徒歩27分／約2,160m)
10. 新浦安駅前郵便局　　(徒歩27分／約2,160m)
11. 新浦安駅前プラザ（マーレ）　　(徒歩30分／約2,340m)
12. 新浦安駅前交番　　(徒歩30分／約2,340m)
13. 浦安市 富岡公民館　　(徒歩30分／約2,340m)
14. 京葉銀行 浦安富岡支店　　(徒歩32分／約2,500m)
15. 京葉銀行 新浦安支店　　(徒歩33分／約2,630m)
16. ゆうちょ銀行 浦安店　　(徒歩35分／約2,730m)
17. 千葉県浦安警察署　　(徒歩35分／約2,740m)
18. 浦安市役所　　(徒歩35分／約2,740m)

• 公園

1. 高洲海浜公園　　(徒歩1分／約80m)
2. 高洲東街区公園　　(徒歩4分／約310m)
3. 総合公園　　(徒歩6分／約420m)
4. 高洲中央公園　　(徒歩6分／約460m)
5. 明海の丘公園　　(徒歩9分／約710m)
6. シンボルロード　　(徒歩10分／約800m)
7. 明海第4街区公園　　(徒歩11分／約830m)
8. 浦安市漁業記念公園　　(徒歩13分／約1,010m)
9. 明海第１街区公園　　(徒歩14分／約1,050m)
10. 高洲第2街区公園　　(徒歩15分／約1,180m)
11. こどもの広場（うらっこ広場）　　(徒歩15分／約1,200m)
12. 高洲第4児童遊園　　(徒歩16分／約1,210m)
13. 高洲太陽の丘公園　　(徒歩17分／約1,310m)
14. 交通公園・若潮公園　　(徒歩24分／約1,920m)
15. 中央公園　　(徒歩34分／約2,670m)
16. 浦安市運動公園　　(約3.8km)
17. 葛西臨海公園　　(約3.8km)

• 医療施設

1. タムス浦安病院　　(徒歩4分／約260m)
2. ヴィアーレ動物病院　　(徒歩10分／約780m)
3. 明海こどもクリニック　　(徒歩12分／約900m)
4. パークシティ吉田レディースクリニック　　(徒歩12分／約910m)
5. 神谷内科クリニック　　(徒歩12分／約940m)
6. 高洲整形外科　　(徒歩15分／約1,150m)
7. 順天堂大学医学部附属浦安病院　　(徒歩24分／約1,860m)
8. 順風会 小林クリニック　　(徒歩26分／約2,060m)
9. 新浦安こどもクリニック　　(徒歩27分／約2,120m)
10. 浦安市急病診療所　　(徒歩38分／約2,980m)

• 文化・スポーツ施設

1. 高洲海浜公園パークゴルフ場　　(徒歩3分／約220m)
2. 浦安市総合公園球技場　　(徒歩6分／約420m)
3. 高洲中央公園テニスコート　　(徒歩6分／約460m)
4. 高洲中央公園 野球場　　(徒歩6分／約460m)
5. 大江戸温泉物語 浦安万華郷　　(徒歩13分／約980m)
6. セントラルスポーツ ジムスタ 新浦安　　(徒歩13分／約980m)
7. BEST STYLE FITNESS 新浦安　　(徒歩13分／約1,040m)
8. レッツ！インドアテニススクール新浦安　　(徒歩13分／約1,040m)
9. トランポリンパーク トランポランドTokyo bayside　　(徒歩13分／約1,040m)
10. 浦安市役所 高洲テニスコート　　(徒歩17分／約1,310m)
11. 明海球技場　　(徒歩18分／約1,410m)
12. フェローズ スポーツ　　(徒歩22分／約1,740m)
13. ダンロップスポーツクラブ浦安　　(徒歩23分／約1,820m)
14. セントラルウェルネスクラブ新浦安　　(徒歩26分／約2,060m)
15. 浦安市中央公園野球場　　(徒歩34分／約2,670m)
16. 浦安市中央公園テニスコート　　(徒歩34分／約2,670m)

その他

掲示板

chiba/651951/61