ザ・パークハウス 鹿児島中央タワー

2020年4月26日 (日) 13:05時点における版

物件概要

ザ・パークハウス 鹿児島中央タワー　外観完成予想CG

• 所在地：鹿児島県鹿児島市中央町19番40（地番）
• 交通：

1. 九州新幹線 「鹿児島中央」駅 徒歩1分 （桜島口〈東口〉より）
2. 鹿児島本線 「鹿児島中央」駅 徒歩1分 （桜島口〈東口〉より）

• 総戸数：210戸（事業協力者住戸178戸含む）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート（一部鉄筋鉄骨コンクリート造）、地上24階 地下1階建
• 敷地の権利形態：
• 完成時期：2021年03月
• 売主：三菱地所レジデンス株式会社
• 施工：株式会社竹中工務店 九州支店
• 管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

価格・コスト・販売時状況

【価格】

• モデルルームを見に行きました。価格帯は2000万円～33000万円と幅があります。
• 一番安い40平米が2900万円から。80平米クラスは4800万円から。狙ってる上層階角部屋85平米で7千万円程です。
  • 40平米の1Rや1LDKの方が割高なんですね。意外でした。最上階じゃなくても2億あるかもな坪単価でびっくりしました。
  • 40平米2900万安いですね！でもあれか、50平米ないからフラット３５使えなかったりローン減税使えなかったりするのか。一括で買える人向けですね。80平米も4800万だとすっごく安くないですか。上層階で7千万だとほかの最上階よりも安かったりしますね。
• 大濠公園側のマンション：専有面積＝181.44㎡＝56坪＝3.2億＝坪単価＝約571.4万。鹿児島再開発マンション：専有面積＝222.94㎡＝68.8坪＝3.3億＝坪単価＝約479.6万。坪単価で計算すると福岡より断然お安くなってますが、それでも高過ぎるので仰る通り地元愛溢れるお金持ちの方が購入されるのでしょうね。81㎡のお部屋を坪単価479.6万で計算すると約1.2億に、、、明らかにプレミア価格が過ぎると思いますが、それでも買う人はいるという想定でしょうし、抽選するくらいですから実際売れるのでしょうね。

【その他費用】

• インターネット利用料：1,386円
• 価格は予想の範囲内でしたが管理費と修繕積立金がWだったのは計算外でした。
• 80平米ちょいの部屋で、管理費＋修繕積立金 で 35,000円。駐車場はどうせ抽選で当たらないし。そんなに、飛び抜けて高いとは思わないけど。

【販売時状況】

• 7割ぐらいは申込みで埋まってました、桜島が見える上層階の空きはゼロ。下層階とワンルームはチラホラと空きあり。観覧車側の3LDKは比較的安いのに空きが3分の1ぐらいで抽選組が流れそう。めちゃくちゃ人気みたいです、とりあえず。
• 倍率どれくらになるのかなあ。８０００万台が１つしか残ってないのでそこに集中すると思うけど、ほかの８０㎡前後の５０００万円前後は数があるのでそれほど倍率高くない気がする。社員の人も「３～５倍くらいですかね」って言ってた。
  • 倍って事は1次抽選ではずれた人が2次抽選に全員流れれば2次募集は無くて3月で完売になるのかな。
• 間違いなくⅠ期完売でしょう。２度と出ない物件です。とにかくどこでも欲しいという方も結構いらっしゃるのでは？
  • すべての部屋に倍率がつけば２次抽選すらないのでは？
• 2020年3月上旬　完売

交通

• バス、高速バス、タクシー、市電、JR在来線に新幹線と鹿児島の交通網の要所が目前にあるので便利。

構造・建物

ザ・パークハウス 鹿児島中央タワー　エントランスホール完成予想CG

• 敷地面積：4390.15m2(売買対象面積)
• 建ぺい率／容積率：建ぺい率：80% 、容積率：850%

【構造】

• 建物の構造が店舗部分はFRC構造、住宅部分はＲＣ構造　つまり店舗設部分の建物の上に住宅部分の建物が乗っかっている(免震構造で)ようになっている。
• 天井も最上階は270cm、それ以外も250cmと一般のマンションより高めなので、それはメリットだと思います。
• 高層階で外廊下って安全性は大丈夫？？
  • 内廊下で設計出来ない事は無いけど色々プランニングの結果、外廊下で設計する事に。やはり、鹿児島特有の桜島の火山灰の影響考慮してとの事。分譲時は内廊下の方がもちろん火山灰は中には影響はないでが、カーペット敷きだとどうしても靴や服など時間経過事のメンテナンスが3倍程度必要。其れを管理修繕費で上乗せしてまで、メリットがない。外廊下で設計して、火山灰の後綺麗に掃除してメンテする方が良いとなったとの事。ここ数年は爆発回数は少ないですが、年に900回以上の年もあるので。あと、下に商業施設がある関係で火災の影響考慮しての一面も有るとの事。もちろん雨、風対策は考慮して設計して有ると図面でも説明は受けました。
• ここってベランダはあるんですか？ものすごい高層マンションだから気になってしまって。
  • ベランダはありますよ。奥行きもかなり広い印象がありました。
• ここは梁の使い方があまり良くないと思いました。特にカーブの部分、タイプによっては部屋の半分を斜めに梁が通っていて、あまりつかいごちが良くないと思いました。購入した人には申し訳ないですが。東向き、北向きの物件はまあまあうまく梁を隠していますね。

【日当たり・眺望・騒音】

• このマンションの東や北側で、中央駅や観覧車や新幹線や城山や、ちょっとした市街地が見渡せます。
• 桜島眺望ではない観覧車側の部屋って北向きですよね？
  • 鹿児島で南側マンションに住んでいますが、夏は暑い暑い暑い…　西日も結構入ってきて本当に暑い。北側の部屋は、冬に結露とかしたりして大変ですが、それほど激寒という感じでも暗いという感じでもありません。そう考えると、このマンションの東や北側なら、いわゆる北向きマンションのデメリットは低そうだと感じます。
• 駅前であり、部屋へ移動する際には騒音が気になるかもしれない。

共用施設

ザ・パークハウス 鹿児島中央タワー　パーティールーム完成予想CG

• 駐車場：(総戸数に対して)60台（事業協力者住戸4台含む）
  • 月額使用料：29,000円・31,000円
• 自転車置場：(総戸数に対して)210台（事業協力者住戸14台含む）
  • 月額使用料：200円・400円
• 説明会行ったけど駐車場がだいぶ問題ありですね。機械式の立体駐車場で６０台のみです。出入りが1台ずつだと朝夕はかなり混雑しそう。高い部屋から確保していくでしょうから、ほとんどの部屋には駐車場がまわらないでしょうね。
• 駐車場は地権者や上層階の方優先で残りをほかが抽選するみたい。ほぼ期待できない。
  • 億ション部屋は優先権はあるが、平置きはないので、車種によっては機械式は使えない。その際にはアミュの駐車場か近隣の駐車場を利用。ただ、アミュの駐車場は決まった場所は確保できないらしく、毎日駐車位置が変わる可能性あり。
• 24階建てで、外廊下って珍しいね。20階の外廊下でも、結構怖かった。
  • 外廊下ってことは、裏側にバルコニーないのかな？表側はダイレクトウィンドウで、はめ殺しだよね？うーん…もしそうなら、住みにくいなぁ
  • 下と上で建物の形が違って、マンション部分はL字型ですよ。外廊下から下を見ても7階の商業施設天井がみえるんじゃないかな。マンション部分は実質全部で17階だから。
• この規模のマンションでコンシェルジュは管理費の問題で今のところ不在の予定。管理費は1m2あたり300円くらいとの事なので、150m2くらいになると管理費が4万5千円とかなり高め。一番小さい部屋でも1万2千円程度。もし今後コンシェルジュをつける予定になると管理費だけでさらにプラス1・2万円くらい上乗せ？？
• ペデストリアンデッキがアミュのプレミア館が閉まると使えないこと、やはり駐車場が少ないことはデメリットかな。
• マンション住民用エレベータ付近からアミュ駐車場の4階奥あたりまでは入出庫で渋滞してなければ3分くらい。4階奥からマンション住民用エレベータ付近までは1分くらいでした。入庫はグルグル回りながら昇るので時間かかりますが降りる時は一直線なのでさほど時間かからなかった。次は徒歩。駐車場4階奥からマンション住民用エレベータ付近まで、アミュエレベーターの待ち時間を除けば3分でした。意外に時間かからない。もしかしたら立体駐車場よりアミュ駐車場の方が入出庫に時間かからないかも。
  • 朝の７時から８時の状況は東口、西口ともにガラガラで入庫、出庫ともにスムーズです。夕方の１８時頃の状況は西口の入庫はスムーズです。
• 私もアミュの月極駐車場を第一候補にしていますが、場所が固定じゃないんですよね。その辺は面倒なことないのでしょうか？
  • 平日は入庫、出庫とも問題ないと思います。日曜日、祝日に満車になると入庫の際は列の最後尾に並ぶことになり入庫後も空いてる区画を探さなくてはならず運が悪ければ１時間近くかかる場合もあるでしょう。出庫も時間帯によっては３０分以上かかるかも知れません。

設備・仕様

• 鹿児島では少ないディズポーザ付きです。
• 今色々家具配置の妄想してて気づいたけど意外と住む人のこと考えて設計されていないね。ここしかベッド置く箇所ないよなという壁側にTV用コンセントがあった。元々狭い脱衣場でドアが内側への開きドアだった。スライドドアが廊下側への開きドアにしてもらわないと脱衣場に何も置けない。玄関納戸も玄関側に開くドア。靴がたくさん並べていると開けにくいんだよね。これも引き戸にして欲しかった。リビングも、ここにしかテレビ置けません的にテレビコンセントの箇所が一箇所しかないし。おきたい箇所の逆なんだよね。
• ペットは確か小型犬のみ。大型犬はアウトでした。
  • おそらくペット飼育細則があり、身体障碍者補助犬（盲導犬、聴導犬、介助犬等）以外は体長、体重、飼育頭数など規定があるでしょう。また特定動物（猛獣、蛇、トカゲなど）もだめだと思います。

==間取り==*間取り：1K～3LDK

• 専有面積：40.28m2～107.12m2
• バルコニー面積：6.91m2～41.37m2
• 個性的な間取りが多い。
• 3LDK以下は狭くて子供のいる家庭向きじゃないね。3人家族でも4LDK以上で1部屋壊して3LDKにしないとリビングも狭い。
  • 都圏では60m2台の3LDKが最も家族用に売られてるわけで、求める家の広さは年々小さくなってます。私も60m2台の3LDKはリビング広くして2LDKで考えますし、それは子供1人だけという前提があっての考えなので、結局は人それぞれってことですよ。
  • ここの３Lは７６～１２６だよ。丁度いい部屋があるといいね。
• 家族3人(5歳)で検討してる者です。桜島側9階76㎡3LDKと城山側23階64㎡2LDKで迷ってます。3LDKの方は間取と眺望が魅力ですがエレベーターから遠く、2LDKの方は間取は好きですが2人目を考えたら…北側ですが23階なら明るさ的にも問題なく、何よりエレベーターに近いのが魅力です。ここを購入された方、若しくは検討されてる方の意見をお聞かせ下さい。(抽選倍率等)
  • エレベーターの近さに魅力を感じていらっしゃるのでしたら城山側で良いのではないでしょうか？ゴミステーションも近いし桜島は見えなくてもアミュ広場から自宅を眺めるのは圧巻でしょうしおまけに比較物件より安いですから。
  • この物件、桜島眺望側の人気が非常に高かったのですが、桜島によほどの拘りのない方であれば、北側はかなりオススメじゃないかって思います。毎日必ず利用するエレベータやゴミステーション（臭いや虫対策がキッチリされていることが大事）が近いのは大きなメリットです。北側の眺めもかなり良いです。街中の高層階に住んでいる実感をモロに味わえるwので、むしろ桜島側より好きです。しかも価格も割安。心配な日当たりも、高層階で遮られるものもなく、思いのほか良さそうです。

買い物・食事

• ショッピング施設

1. アミュプラザ鹿児島　　徒歩1分　約60m
2. ファミリーマート鹿児島中央駅東口店　　徒歩1分　約60m
3. アエールプラザ食品館　徒歩1分　約80m
4. イオン鹿児島中央店　　徒歩4分　約260m

• 中央町在住の主婦ですがやはり生鮮品は自分の目で見て買いたいのでイオンだけで十分ではありません。週末に車でコープとかホームセンターまで行きますし、意外においしいパン屋さんが無かったりするので郊外まで車で行ったりします。電車、バスにはすぐ乗れても普段乗りませんね。特にバスは。鹿児島はやはり車は必要だと思います。
• 中央町19・20番街区再開発ビルのテナント情報
  • １F レストラン/食物販：朝から夜までテイクアウトとイートインを楽しめるグルメストリート。毎日でも飽きることのない多彩な美味しさが、日常を輝かせてくれます。
  • ２F トレンドファッション/雑貨、カフェ：ペデストリアンデッキで鹿児島中央駅からダイレクトにアクセスできるメインフロア。トレンドを意識したファッション、雑貨、カフェが揃います。
  • ３F カジュアルファッション/雑貨：カジュアルでありながら上質なファッションや雑貨を扱うショップが集まるフロア。バラエティ豊かなテイストが揃い、明るく賑やかにショッピングを楽しめます。
  • ４F 中・大型物販店舗：幅広い年齢層に上質な暮らしをお届けするライフスタイルショップが並びます。インテリアから雑貨、食品まで揃い、いつ訪れても気分を晴れやかにしてくれるでしょう。
  • 5F クリニックモール

育児・教育

• 教育施設

1. Ｆキッズ保育園　　約80m
2. 共研幼稚園　　　　約630m
3. 中洲小学校　　　　約500m
4. 甲南中学校　　　　徒歩12分　約920m
5. 甲南高等学校　　　徒歩8分　約600m

周辺環境・治安

• 非常に便利にあります。
• 周辺の渋滞は尋常じゃないし、鹿児島は中央駅より天文館だと思うが…
  • 自家用車の利用を前提に考えたらそうかもしれませんね。でも、そもそも敷地内駐車場はかなり限られている上、鹿児島としてはかなりの高額。近隣の敷地外駐車場を利用する方が大半で、そもそもクルマを保有していない方も多いので、その辺はわかった上での、二度と出ない希少な物件ということだと思います。将来的には郵便局とかもKITTEに建て替われば面白いですが…
  • 今はペデストリアンデッキの工事中でアミュ駐車場に入る車線が少ない状態。完成後は人の流れも2Fになるので電車通りも含めて横断歩道を渡る人が減って車線が増えた時にどうなるか。しかし電車通りのペデストリアンデッキ工事が始まったらもっと渋滞するかも・・
• ここに住めば交通網が抜群の利があります。私はそれを考えて近いうちに車は破棄します。また近隣に契約駐車場も数多くあります。金額を高いところをみるのではなく、経費が節約できるところを考えるとプラスマイナスでお得だと思います。

周辺施設

• 金融機関

1. 鹿児島銀行 中央支店　　徒歩2分　約140m
2. 鹿児島信用金庫 武町支店　　徒歩2分　約140m
3. 南日本銀行 中央支店　　徒歩3分　約240m
4. 鹿児島中央郵便局　　　 徒歩4分　約250m

• 医療施設

1. さこだ歯科医院　　徒歩1分　約30m
2. アミュプラザ眼科鹿児島　　徒歩1分　約60m
3. 勝山クリニック　　徒歩1分　約80m
4. きじま内科　　　　徒歩2分　約120m
5. 鹿児島市立病院　　徒歩12分　約920m

• 公共・レジャー施設

1. セイカスポーツクラブ アミュプラザ店　　徒歩1分　約60m
2. シネマ鹿児島ミッテ10　　徒歩1分　約60m
3. 鹿児島中央駅前交番　　　徒歩2分　約160m
4. 共研公園　　　　　　　　徒歩5分　約340m
5. 鹿児島中央駅市民サービス ステーション（西口1階）　　徒歩3分　約190m

掲示板

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