パラドール太秦丸太町通

2020年4月15日 (水) 14:45時点における最新版

物件概要[ ]

パラドール太秦丸太町通　外観完成予想CG

• 所在地：京都府京都市右京区太秦中筋町11番1
• 交通：

1. JR山陰本線（嵯峨野線）「太秦」駅徒歩8分
2. 京福電気鉄道嵐山本線「帷子ノ辻」駅徒歩10分
3. 京福電気鉄道北野線「常盤」駅徒歩9分

• 総戸数：62戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造 地上5階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2021年1月
• 売主：株式会社今井建設
• 施工：株式会社淺沼組
• 管理会社：株式会社今井建設

価格・コスト・販売時状況[ ]

• 来年に販売開始なので、まだ価格などの詳しい情報は載っていませんがこのあたりの相場ってどれくらいでしょう。最寄り駅が複数あって、便利な立地なのかなとは思うものの買い物など生活環境を優先に考えるとどうなのでしょうか?
• このタイミングで新築マンションを検討して契約する人は、金銭的に余裕がある人でしょうね。どうなるか先行き不透明感が半端ないですから。外国人が多くなってきて、外人にリセールする時代がきそう。10年ひと昔が、今では3年ひと昔。段々、サイクルが早くなっている。
  • 中古物件、私は構わないのですが、主人が嫌だといい新築で検討しています。最終的に中古になるのかもしれませんが、車も中古は嫌（運転のクセがある）、現金一括で払いたいなどこだわりがあります。
• にしても厳しい場所ですね。価格まだ公開されてないでしょうが70平米3000万なかばぐらいなら・・・検討の余地あるかな
• ここの販売会社あんまり良いイメージ無いな。鳥羽街道の物件でも荒れてましたね。良い担当に当たれば良いですけど、モデルルーム行くのにそれだけで億劫になります。
• マンションギャラリー行ってきましたが担当者の方は特に気になる点等なかったですよ。覚えきれていないので間違えがあるかもしれませんが、南向きは２部屋×5しかないです。平均65㎡がマンションの8割70㎡超えは南向きの2部屋のみ（多分）80㎡超えは1部屋だったはずです。駐車場が少ないのは一番ネックな部分です。
• 価格は2900万円でいいなと思ったんですけどね…営業さんがあまりという口コミ、全ての人があんまりなのでしょうか。
• 本当販売さんしっかりして欲しいですね。購入前に少なからず影響を受ける担当さんですので、知識や誠意のない方には当たりたくないもんですね
• 内覧行きましたが担当さん特に悪いように思うところは私はなかったですよ。悩んでいる別マンションの情報も細かく調べ資料を作って後日送ってくれて参考になりましたし印象は良かったです。
• ダメなのは若いオトコなんちゃうかな。電話で話しただけだが、本当に酷かった。
• 価格を安くしている部屋には安い理由があります。モデルルームに行けば理由の説明があるはず。で、検討している人のために、この物件のいいところを書くと、細長い土地の制約があるために、価格帯の割には、ワイドスパンの住戸が多く設定されていること。こういう部屋の６０～６５平米を3LDKとして使うと、ちょっと狭苦しくなるが、部屋数のいらない人だったら、２LDK仕様にしてもらえば、プチゆったりとした良いマンションに仕上げられる。いまなら、多分、無料で変更できるんじゃないかな。。
• ギャラリーと現地がかなり離れているためイメージしにくいですね。ご近所さんの情報などあれば参考になるのですが。。
• 右京で5000超えは無理でしょう
• マンションもモデルルームも営業もなしにしてネットだけで売ったらだいぶ安くできると思うけどなあ
• ネットで少しでも安く買えるのはいいなとは思うけれど、千万単位の大きな買い物をネットでささーっと買ってしまうのも怖い気がします。せめて竣工後販売とかで現物を見てからならまだ安心かもしれませんが。ここの魅力はお値段もそうだけど、プランの豊富さもあるように思います。バリエーションが26種あってそれに加えて各プランにメニュープランもあるそうです。一番条件が良さそうで高そうなのがワイドスパンで南向きで角住戸あたりでしょうか。
• まあ場所の割には高いよね
• 金額が高い割に営業さんがトークも服装もみすぼらしく残念でした
  • コロナで命無くなるより、今はネットでじっくり検討すべきだね
• 駅近なら分かるけれど、この辺りだと普通に戸建てが買える金額で、誰が買うんだろうか
• 緊急事態宣言出そうな状況なのにまだモデルルーム空いてるのって会社的にまずくないんですかね、販売員さんもかわいそう

交通[ ]

• JRと嵐電、どちらも利用できるのは便利そうでいいなと思います
• 駅までちょっと遠いね
• 駅までは徒歩８分と書いてありますね。自転車表記にはなっていないですよ。
• アクセスの中に、自転車２分って書いてはありますね。
• 太秦駅まで600mで２分というのはちょっときつくないかい
• チャリ時間の併記。

• 

  チャリ時間の併記

• 自転車は分速300メートルなんですね。そう考えると、歩くスピード80メートルの2.5倍くらい？自転車って思ったよりも速いんだなと思います。
• 自転車の速度、歩道を走るときは歩行者を追い越さない程度にゆっくりと・・・ということになっているはず。
• ふつうは分速200-250で計算します　分速300は坂道なんでしょうかね
• 周辺の距離を自転車で書かれているって珍しいですね。遠さを目立たないようにするためなのでしょうか。JRも嵐電も最寄り駅まで徒歩１０分程度なので、普通に徒歩でいろいろ書いてくれた方がイメージしやすいのになぁと思いました。
• アクセスの項をみれば、徒歩と自転車の時間を併記しています。徒歩のほうを大きく載せて。

構造・建物[ ]

パラドール太秦丸太町通　エントランスアプローチ完成予想CG

• 建ぺい率：60％
• 容積率：丸太町通から25m以内300%、25m以外200%、加重平均により210.01%
• 敷地面積：2,014.52m²
• 建築面積：1,141.56m²
• 建築延床面積：4,681.42m²

• 細長い土地に5階建てで62戸となると、東向きで1フロア十数戸程度になるでしょうか。上階にはルーフバルコニー、下の階にはテラスと専用庭が付くもよう。専有面積と部屋数から考えると、それほど広々とした感じでもなさそう。どんなデザインでどんなプランになるのか楽しみです。
• 間口は狭いが、二箇所が接道していますね。

• 

  現地地図

共用施設[ ]

パラドール太秦丸太町通　エントランスホール完成予想CG

• 駐車場：24台（機械式２２台、平面式２台（うち車椅子対応来客用１台、サービス駐車場１台含む）
  • 月額使用料：6,000～15,000円
• 自転車置場／スライド式 ： 64台、2段式 ： 17台、ラック式 ： 8台、合計89台
  • 月額使用料：100～300円
• ミニバイク置場／平面4台
  • 月額使用料：1,000円
• 駐車場は２４台と公表されました。総戸数６２戸もあるのに、これはあまりにも少ないと思います。嵐電やJRも利用出来る立地とはいえ、週末など家族での移動を考えると車は必需品だと思うので、ちょっと残念な感じですね。
• 駅までの時間自転車表記ながら駐輪69台は少なすぎるわな　
  • 自転車は、８９台になっていますね。69台というのは間違えているのかな。
    • 89でした　それでも少ないでしょ
• 総戸数が62戸で駐車場24台、自転車は89台。1家庭2台置けないので、自宅内に入れるとかでしょうか。アルコーブがあるので、その中に置いておくこともできるのかと思いました。駐輪場台もかかるし・・・。実際、購入者の方はどうしますか・・・？自転車置き場が満車にはならない計算なんですよね。
• サイクルポートになっていたら一番嬉しいですがせめて一家に２台くらいは置けるスペースだと良かったと思います。でも、家に入れるとなると廊下が汚れるなどがあり問題となりそう。幼児の自転車くらいであれば良いかもしれませんが、しっかり聞いておく必要はありますね。

設備・仕様[ ]

間取り[ ]

• 間取： 1LDK+F～4LDK
• 面積：54.14m2～86.51m2
• ６０㎡台の３ＬＤＫだと、ファミリーで住むには狭すぎるのではないでしょうか。家具などを置いたらさらに狭くなりますし、使いにくそうかなと思いました。
• 今ホームページで掲載されている間取りを見ると専有面積が狭いなというのが第一印象。3ＬＤＫや４ＬＤＫってファミリーで住むことが前提だと思うのでこれってなかなか厳しいように思います。デザインがまだ見れないのってどうなんでしょうね。
• どのプランも各部屋に窓があって通気性が良さそうですが道路沿いであることもあって、空気が悪くないのか心配かも。
• 間取りがちょっと狭い感じがします。じっさいの部屋を見てみないと何とも言えないですが４ＬＤＫで７３㎡って、３ＬＤＫの広さかなと思います。ファミリーで住むにはちょっと狭いですね。
• 代表プランをみると、いずれのプランも面積が狭いことが気になります。一番人気となるであろう３ＬＤＫは、やはり７０平米はほしいかなと思います。４ＬＤＫで７０平米はないでしょう。部屋数を重視して考えている人にはおすすめだと思いますが部屋の広さを求めている人には厳しい内容かなと感じました。
• ４LDKのタイプがあるので拝見しましたが平米数が70㎡しかないのが気になった。無理矢理部屋数を増やして設計した感じが否めない部屋の広さも4畳程度しかないとなると部屋として利用するには乏しい。廊下が長い分部屋全体が、広く感じるというのはメリットでしょう
• 狭い専有面積に部屋数だけ増やすと、収納スペースが犠牲にされるので、結局１部屋は収納用でつぶれると思います。４畳の部屋は文字通り納戸ですね。

買い物・食事[ ]

• 万代 嵯峨広沢店　（徒歩2分／約140m）
• コープさがの　　（徒歩2分／約110m）
• いかりライクス　（徒歩6分／約440m）

育児・教育[ ]

• ときわ保育園　（徒歩8分／約590m）
• 栄光幼稚園　　（徒歩5分／約390m）
• 市立常盤野小学校　（徒歩7分／約500m）
  • 校内に京都市常盤野児童館が併設されています。
• 市立峰ヶ岡中学校　（徒歩5分／約400m）
• 府立嵯峨野高校　（徒歩8分／約600m）
  • 嵯峨野高校は、堀川高校、西京高校と並ぶ「京都公立高校御三家」の1つで、「京都こすもす科」という特別なコースがあります。「調和」「秩序」を意味する「ＣＯＳＭＯＳ」に由来し、我々（生徒、親、教師）が一体感をもつことで、「秩序と調和を持つ世界を！」という願いがあります。
• 公式サイトではまだ正式な案内が出ていないので確かではないのですけど小学校は常磐野小学校になるみたいです。地図を見ると近くにあるようなので安心ではないでしょうか。中学校は蜂ヶ岡中学校になるみたいでこれまた近くのようなので通学が楽なのではないかと思います。それぞれの評判はネットの情報では小学校はみんな仲良しだとか中学校はあまり勉強に厳しくなさそうな感じのコメントがありました。
• 公立の学校の雰囲気に関しては、その時の校長先生・担任の先生、そして子供によってもかなり雰囲気が変わってきてしまうんであまり気にしすぎなくてもいいのではないかと思います。クラスの半分以上が私立中学受験をする、とかそういうところというわけではないのですよね？
• 校区の評判は悪くないようですが、それだけでは選べられないです。

周辺環境・治安[ ]

• 地域・地区：第2種住居地域、第１種中高層住居専用地域、準防火地域、15m第1・2種高度地区、山並み背景型建造物修景地区、埋蔵文化財包蔵地、遠景デザイン保全区域
• JR山陰本線（嵯峨野線）「太秦」駅徒歩8分、京福電気鉄道嵐山本線「帷子ノ辻」駅徒歩10分、北野線「常盤」駅徒歩9分J、といずれもマイナーな駅なのに、どの駅からもこんなに遠いようでは、買い物など便利であったにせよ、将来中古のリセールは相当厳しいでしょうね。
  • リセール考える人は今の新築マンションすべて買えないから
    • 実家の近くとか基本、永住（２０～３０年）するつもりであれば、さほど気にしないのでしょう。その後の不動産の情勢は、人口減少もあった先行き読めないですもんね。それに私自身のことですが、生きているかどうかもわからないですし（笑）
• ラグジュアリーという雰囲気ではない現地の場所ですが、物件のグレードが高いのでしょうか。事業主もラグジュアリーとは程遠い、、、
• 確か、嵐山にも新築マンションがありましたが、そちらの方がいいですか？太秦駅が最寄でJRが利用できるなら京都都心にも出やすい気がしました。京都らしい長細い地形。駅からそこまで近くはないので車を持つ家庭も多そう。付近の駐車場を案内してくれるなどもあるのかなと感じましたけど、実際はどうなんでしょう？
• 2021年1月上旬竣工予定だから、あと1年あるわけですか。空気がどうなのかとか騒音がどうなのかとか、たしかにギャラリーではわからないことが多いかと思います。自分の場合は候補に挙げたマンションの立地やそのマンションのある街の様子なども歩いてみてくるべきだなと思っているので、建物は無くても現地がどんな感じなのかを見てきたいと思っています。たぶん、ある程度はどんな空気かとか埃が道や歩道の手すりとかにたまってるかとか、交通量などからある程度のことはわかるんじゃないかなとは思います。もちろん、ご近所さん情報があれば確かだと思います。
• 建設現場には何度か足を運んだ方が良いでしょう。現地はMRに行った時などに営業の方が連れて言ったりしてくれますが、現地を見れるのもほんの何分かですから、善し悪しはあまり良くわかりません。昼間の時間帯、夜の時間帯に個人的に見に行って、車の通りがどのくらいなのか、周辺の環境や治安面なども拝見するのも大事だと思う。道路沿いになっていることによってどのくらいの騒音になるのか。これは気になる所でしょう

周辺施設[ ]

• 医療施設

1. 村上医院　（徒歩2分／約140m）
2. 川端病院　（徒歩6分／約450m）
3. 歯科・小児科 乃子医院　（徒歩2分／約150m）

• 公園

1. 常盤野児童公園　（徒歩7分／約550m）
2. 太秦乾公園　（徒歩3分／約190m）
3. 広沢公園　（徒歩10分／約750m）

• SANSA右京〈右京区役所〉　（徒歩10分／約750m）
  • この地で暮らす人々の拠点となる複合施設。「右京区総合庁舎（区役所、福祉事務所、保健センター）」「京都市交通局本庁舎」「右京地域体育館」の他、京都市の図書館では初となる充実したＩＴ環境を提供する「右京中央図書館」などの施設が入居し、地下鉄「太秦天神川」駅と京福「嵐電天神川」駅に隣接しています。

その他[ ]

• 今井建設が、どの程度の物件を作るのか確かめたかったら、太秦天神川の華苑っていうのを見に行くと良い。この物件、竣工済みで入居待ち。いまなら、いくつか残っている物件があるから、部屋内も見られる。価格帯も似ているから、丸太町物件に関心のある人なら、歓迎されるはず。が、中に入らず外から眺めるだけでも、コレどうなのか？と疑問を感じるレベルの仕上げだ。ここは、オモテ（南）もウラ（北）も通りで挟まれているのが売り（新二条と旧二条）で、両面から建物が見えるのだが、表面をとりあえず飾ったオモテ建築にくらべて、裏はノッペラーボーで品質感のない塗り仕上げ。（最初、見たときは同じ建物だと気が付かなかった）その上、最上階から下まで、なんの工夫もなく、雑水管や雨水管が垂れ下がっていて目障り。オモテの駐輪場のドアから覗いて奥には、隣住居との高い仕切壁があるのだが、どうやらこれが、高い高いブロック塀そのまんま。なんだな。品質感なんていうのは、個人的な感想にすぎないから、ぜひ現地で確かめてくれ。一般論でいえば、いまどきの新築分譲マンションは賃貸マンションより品質感のない思いっきりの手抜き物件が多数存在。分譲なら、カタログ写真のある部分だけ、ソレ風に作っておいて、家買うぞ！と舞い上がっている素人をダマして売ってしまえば、それで勝ちだが、賃貸物件だと目の肥えた入居者は借りてくれなくなるから、キチンと作ってないと、先々の賃料収入がダダ下がりになるんだよな。最近の新築賃貸は、見た目ではレベル高いで。

掲示板[ ]

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