ザ・パークハウス 調布レジデンス

2020年4月9日 (木) 13:32時点における最新版

物件概要[ ]

ザ・パークハウス 調布レジデンス　外観完成予想図（バルコニー側）

• 所在地：東京都調布市小島町３丁目43番19（地番）
• 交通：京王線「調布」駅（広場口）より　徒歩8分
• 総戸数：46戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造、地上10階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2020年9月
• 売主：三菱地所レジデンス株式会社
• 施工：川口土木建築工業株式会社
• 管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

価格・コスト・販売時状況[ ]

• 値段次第ですけど、駅近のアルソスフォート調布とどちらがよいですかね？こちらは間取りが２LDKと３LDKだけみたいですけど。
  • 駅から徒歩８分と離れている割には品川街道沿いだから静かでもない。林建設より三菱地所のほうが安心感はあるが、でもなぜ川口の土建会社が施工するのだろう？
• 狭めの分、総額は抑えられそうですね
  • グロスが押さえられても、駅徒歩８分ですと賃貸に出すときとか、売却時の値下がりが少し心配ですね。
• 最近の三菱地所は土地の仕入れでハズレを引きまくってるような。これも土建屋からの持ち込みかも知れませんよ。
• 販売開始は６月からのようですが、 最寄り駅までも近すぎず遠すぎない距離で住居としては良い立地かなと思います。 小学校も近いので、安心して子供を通わせることができそう。 パークハウスなので少しは高いかもしれませんが、 永住を考えて購入するのであれば安心できるマンション。 価格がどれくらいになるかなど、価格の公表が楽しみです。
• 調布の物件ではやっぱりアルソスが断トツ！うーんと開いて次がここ、そしてブランズシティ、ザ・パームスの順ですかね。一応事前案内会参加の予約は取ってみましたが・・・。
• ３Ｌだと７千万前後は言うでしょ！このご時世しかたないのかもしれないけど、そう来るのであれば、やっぱアルソスがベストバイになるんだろうなぁ。
  • 7千万もしますかね、、
    • しないと思います。3L 70平米で6強じゃないですかね。
      • 七千万するならもう少し都心に近いところ買えそうですから、調布に地縁でもない限り杉並でも世田谷でもそっちにする人多いんじゃないですかね。ですから、価格は七千万より低いのではないかと思います。私は物件価格もさることながら、小規模なので管理費がどの程度になるか気になってます。
        • 駅距離はアルソスの倍とは言え、あそこの周辺環境は悪すぎ。となると三菱地所が林建設より安売りするとは到底思えない。やっぱり７０平米クラスなら７千近くは言うはずだよ。
• 安くはなかったね
• 7000万円超出して「ダイニングとソファとコーヒーテーブルとテレビを配置するとき困難を極めそう」なのかあ
• 坪単価は330ぐらいはするんですね。管理費や修繕積立金についても、もしご存知でしたらお教えいただきたいです。
  • 管理費は平米あたり270円、修繕積立金は同じく120円です。ですので、毎月の負担額は合わせて床面積に400円かけてちょっと少ないくらいの値ですね。管理費は低いとはいいにくいと思いますけど、ディスポーザーのある小規模物件ですし、坪単価330の物件に見合う管理ということならばこんなくらいの価格かなという気もします。しかし、そんな気がする一方で、管理員さんは平日12時までとのこと。管理員さんに何か相談したいことがあっても夫婦二人で仕事してたらしにくいかもしれません。修繕積立金ですが、機械式駐車場とディスポーザーがありますから、経年により上がるでしょう。どのくらいになるかは聞きませんでしたけど。
• ３Ｌだと５千万円を超えてしまうのでしょうか？
  • 3Lどころか2Lで五千半ば超ですよ。
• 管理費と修繕積立金って消費税掛かるんでしたっけ？
  • 管理組合は収益事業ではないので管理費と修繕積立金そのものには消費税はかからない。ただ、管理会社への委託費や修繕にかかる費用には消費税がかかるので、増税があるとそれに合わせて上げる可能性はある。
    • 管理費の増加に関しては、細かい話になりますけど、管理員の人件費増増で十年で2%は管理費を上げる必要があると思います。上げないとどこかにしわ寄せされます。 時給1000円として月当たり平日が22日、１日4時間、管理会社マージンを低めに見て25パーセント。これを46戸で割ると約2400円。これがここ何年かの最低賃金の増加ペースと同じなら年1.5%増えていきます。十年で2785円。 上記のとおり管理費平米あたり270円ですから70平米の部屋で18900円なので、人件費割合が12.7%→14.7%となり、消費税2%上がるのと同じ影響があります。
• 管理人の管理費は割合としては大きい。長時間労働の場合、夜間賃金が掛かってきたり、休日賃金で人件費としては負担が大きい 清掃やゴミだし、備品のチェック、防犯チェックなどやることはたくさんあるようだが、 ２４時間勤務まではいらない。ただ、管理人によってきちんと仕事をしてくれる人と、さぼる人様々なので管理会社が教育をしっかりしているかというところは大事。 マンションにとって管理費の負担は仕方のないものだとしても、抑えたいというのは実情
• ここの売りは眺望と三菱地所のブランド、ですか？ 他には何かありますか。
  • 眺望は抜けてて目の前に高い建物が建たないのはよいと思いました。年に一回、花火大会の花火が見えるかもしれないし、富士山も天気がよくて空気が澄んでいたら小さいのが見えるそうです。もっともレインボーブリッジや東京タワーが窓から見えるわけではなく、普段は戸建ての屋根が見えるだけですから、そんなに売りにできることでもないでしょうが。
    • 花火は東角の部屋からしか見えないでしょ。ただ、富士山は朝夕だったら年間通じて結構見えると思いますし、主観の問題ではありますが、調布から見える富士山はそんなに小さくはないと思いますよ。それとレインボーブリッジや東京タワーは夜景でないとあまり意味はないと思いますが、郊外のマンションでで夜景を期待しても無理な話ではないでしょうか(笑)
      • モデルルームで花火見えると言われたのに残念……。
        • その通りで、モデルルームに花火の写真使ってて期待させつつ、花火は見えません、とのこと。。せっかく南側にもバルコニー取れる立地ですが、富士山優先みたいです。
          • 年に一度の花火より毎日の富士山(^^)
            • 私もモデルルームで花火が見えると聞きましたが、ガラスだらけのお部屋限定だとの説明でしたよ。
• いよいよ来月から販売開始のようですね。 プランもようやく公開されました。 土地の関係か、ちょっとおもしろい形はしているかなと思いますが 部屋自体は上手に設計されている感じで陽当たりが良さそうです! 大規模マンションが苦手という人にもちょうど良い規模かなと思いました。
• 最初のころの予定価格より少々お安くなってるようですね。
• 販売戸数19戸ってなってますね。全46戸中、第一期で19戸は順調でしょうか。
  • 最初の販売は四割が目安ですから、19戸が制約見込みありで、販売たちまち即日完売ならすごく売れてるわけではないが、普通に売れてはいるというところではないでしょうか。先着順がたくさんあるようだと大丈夫なのかなとなりますけど、予定どおりの販売開始なんで普通には売れてるんじゃないですかね？　売れてないなら不人気物件のレッテルを恐れて遅らせるでしょうし。実際の所は分からんですけど。
• 一期一次はAタイプ無しなんですね。
• これまで調布駅徒歩圏内エリアと言えば、ハヤケンや住友が圧倒的にリードしていたが、東急や三菱、そしていよいよ三井まで参戦し、完全に戦国時代に突入した感じだね。果たしてこの戦いを制するのは...。
• 調布ってこれから駅近マンションが建っていくのでしょうか。府中は線路間際にまで建ててますが、調布はせっかく地下化したのに、駅近が少ないですね。まぁ、府中みたいに駅周辺がマンションだらけになってしまうのも景観的にはつらいですが。
  • 駅近、スーパー近くの好立地は既に開発されてしまっている感じがしますね

【モデルルーム】

• モデルルームみてきましたので感想を書きます。長文失礼します。ホームページにあるEタイプのお部屋でした。この部屋目当てでしたので好都合です。リビング入っての第一印象。図面からも広くはなさそうでしたがコンパクトにまとまっているという印象でなく、思っていたよりさらに一回り狭いという印象でした。端的に言ってこんなものかと期待はずれでした。リビングにある動く間仕切りの横に梁が太く走っております。そこの天井の高さが２メートル。相当の圧迫感を受けました。間仕切りをまとめ、大空間として使うつもりでおりましたが些か無理がありました。バルコニーとの境のサッシが二枚だけと小さく、開放感に欠けます。設計上仕方ないのでしょうが、リビングとバルコニーとの境の壁が長いことで、バルコニーに連なるリビング開口部がたいへん狭くなってました。この物件の売りのひとつであろう眺望がいかしきれないと思いました。サッシの高さも低いし・・・。それではリビングからバルコニーに向かって左にある洋室の窓はどうか（図面右の部屋）。　残念ながら窓が腰からの高さであるためこちらも大した開放感を私は感じられませんでした。普通、ああいう窓はどの物件でもかっこいい印象を与えてくれ、この部屋ほしいと思わせてくれるものだったのですが、私には中途半端に思えました。モデルルームにはテレビが置かれておりませんでしたが、この部屋にテレビ置いたら生活が厳しそうです。図面にはLDが11.6畳とありますがリビング左上の実質廊下の部分と、図面でのリビング右下の何かのスペースを除きますと、実質的な有効畳数は9.5畳と少々でしょうか。図面をみた段階でどうかと思ってましたけど、モデルルームには、リビング真ん中にテーブルが置かれてました。リビングが細長い形状であるため、人が座ったら隙間がなくなり、身動きとれなくなります。ダイニングテーブルが一つあるだけのモデルルームがこれでは、実際に住んでダイニングテーブルとソファとコーヒーテーブルとテレビを配置するとき困難を極めそうです。また、リビングとその東側（図面でみると上側）の部屋との間仕切りですが、腰の高さから上がガラスです（オプションでは天井までの高さ。初期状態では大人の肩くらいまで。モデルルームではオプションの状態）。子供部屋にどうかと勧められました。私の子どもはまだ小さいのでよいですけど、大きくなったらガラスで中が見えるお部屋は嫌がられそうです。そのほか、キッチン天板は七千万円代半ばを予定する価格の部屋なのに天然石でなく安っぽいとか（これは最近どこもそうなので仕方ないですかね）、0.9畳の納戸にもやはり斜めに太い梁が走っていて収納しにくそうとか・・・。全体的に狭苦しいのに、玄関とそれからトイレだけがゆったりしていてややバランスが悪くおもいました。友人を招いたらトイレだけは広いですねなどと思われそう。営業さんいわくブランズシティも同じような価格になるのではないかとのこと。あっちはあっちで共用廊下側の部屋がアウトフレームされてないなどコストカットの苦労が忍ばれますけど、価格が変わらないなら、急ぐことなくブランズシティを見てからでも遅くないとうちは判断しました。
  • 自分も見てきました。ガラスウォール、同感です。友人宅のパークハウス立川にあるガラスウォールからみえる景色が良かったので、同じパークハウスである調布レジデンスのガラスウォールにも同様のヌケ感があると思ってたんです。しかし調布レジデンスのはおっしゃる通り腰高のガラスウォールで、中から見える景色は普通の窓と同じ。ガラスウォールは立川みたいに足元までないと、マンション外観の特徴にはなるんでしょうがほんとに無意味だと痛感しました。景色が微妙な見え方にもかかわらずひさしがないから夏は直接太陽光線が差し込むし、それに雨風が直接吹き付けますから窓が汚れて掃除が大変になるのでは。 自分はモデルルームのタイプはもともと検討外だったので構わないのですが、物件に対するデベロッパーの愛情が足りてないように感じられました。立地と外観デザインに力点のある説明でしたがそのほかにこのマンションの利点はあるんでしょうか。
• MR訪問してきました。専有部仕様や価格は既出の為、あくまで個人的に感じた想いになります。土地はきれいな整形地ながら狭く、各住戸のスパン幅を取るために無理矢理南西向きに傾斜配棟した感があります。専有部仕様は価格比やや低め。他のかたが指摘されていた抜け感の無さは私も感じました。前面歩道は広めで歩きやすい。再開発エリアからはやや距離があります。駅往復の道程には再開発物件のシンボルでもあるグレーシアやセントラルレジデンス前を必ず通る為、嫉妬心が湧きました。それくらい素敵な2物件でした。まぁグレーシアは管理費が高くランニングコストがバカにならないのですが。事前にリサーチ済でしたので頭では分かっていましたが、実際に現地を見ると更にそう感じたので私は本物件購入は見送り、ブランズか上記2物件の中古に的を絞って探したいと思っています。

交通[ ]

構造・建物[ ]

• ダイヤモンドを逆さにしたような変形のフロアなんですね。面白いと思いました。

ザ・パークハウス 調布レジデンス　エントランスアプローチ完成予想図

共用施設[ ]

ザ・パークハウス 調布レジデンス　ラウンジ完成予想図

• 駐車場：19台(機械式18台、身障者用1台)
• ミニバイク置場：2台
• 自転車置場：92台

設備・仕様[ ]

• キッチンのシンク下が引き出しじゃなくて開き戸。今どきの新築マンションでそんなのなかなか見かけないので、ある意味、衝撃的でした。まさかザ・パークハウスがって。
  • 地所レジは一部の物件を除いてだいたいキッチン下観音扉が普通では……？
• ガラスは複層ガラスとのことですが、Low-Eではないですよね？

間取り[ ]

• 間取り：2LDK・3LDK
• 専有面積：57.73m2～72.36m2
• 気になった間取りがEタイプ。変形で、三角形のような形なのですが住居部分は四角形で家具も入れやすそうでいいと感じました。キッチンが南向き。窓もあって明るく、キッチンをよく利用する女性は気に入りそうです。
• 地所レジの特徴といえば、3LDK以上の主寝室には可能な限りウォークインクローゼットをつけようとしますね。ウォークインするほど広さがなさそうなWICをつけるなら割り切って普通のクローゼットにした方がよいように素人には思えるのですが。この物件もWICにしたことによる歪みが一部の間取りに見受けられます。とはいえ先々のことを考えると、共用配管の維持等級に頓着しない傾向がある三井よりはよいかなと個人的には思っています。
• 西向きですと夏場の午後の日差しがきつそう。 朝は涼しく過ごせるかもしれないですね。 南向きのマンションは人気がありますが、高層階になると熱くて大変みたいです。 単に南向きがいいというものでもないのだと感じました。 こちらのようにベランダ側が低層住宅街なら日光も遮断されないですものね。
• 間取りとしては、長方形のプランがほとんどで、角部屋のBタイプとEタイプが変形住戸。キッチンが選べるので、L字、カウンターキッチンなどでどのタイプにしようか迷えます。個人的には、Eタイプがリビングからの部屋が2部屋あり、子供が小学校から帰宅して様子をうかがえるのがいいと思いました。 クラスも落ち着いてきたものの、やんちゃな子がリーダーシップを取りたがっている様子も聞いています。 小学校から帰ってくる時に、ちゃんと顔を見て様子はどうなのか聞いておきたいなと思います。
  • ここの角部屋は梁がハンパないんだよなぁ。天高はそこそこなんだけど、ぶっとい梁が５０cmぐらい下がってんだよ。小柄な人なら気にならないかもしれないけど、背の高い人は結構気なるんじゃないかな。
    • キッチンが選べるって、なんか変な言い方ですね。間取りによってキッチンが違うだけです。デベの売り文句としてはキッチンのタイプがいろいろありますよ、ってことらしいですが、客の立場から見たら選べるとは思いませんよ。

買い物・食事[ ]

• 駅までの距離はいいとして、スーパーは東急ですかね？ それもちょっと距離があるような。せめて近くにコンビニでもあればいいのですが。
  • 同じ通り沿いで近くにセブンありますよ。

育児・教育[ ]

• ここなら小学校もマンション脇の路地をまっすぐですから子どもの通学もほかのマンションより安心ですね。

周辺環境・治安[ ]

• 用途地域：近隣商業地域・第一種低層住居専用地域
• 駅から徒歩8分。そこまでデメリットとは感じないものの、調布駅周辺だともっと近い物件もあるわけなので、リセールしたり賃貸する時にはデメリットになってしまうかもしれないですよね。
• 第一種低層住居専用地域なので、近くに高いビルが建てられないことがいいと思いました。1フロア5邸。
• 全面道路を普段から車で通りますが車道、歩道共に広くて景観は良いですよ。往来も緩やか。セットバックもしてるし。南側の景色も素晴らしい地域です。駅から歩くアプローチも、環境がよく、苦にならないはず。現地行けば分かりますよ。地元民から見ても良い物件だと思う。
  • 前面道路の往来が穏やか…というのはちょっと異論ありますけど。
    • 三菱地所が良質な不動産会社だという点は同感ですが、この立地に関してはお世辞にも褒められたもんじゃないような…
• もしかして調布駅広場口でなく、改札により近い中央口なら、京王多摩川駅と歩く距離ほぼ変わらんですかね？
  • 実際に電車乗るまでで考えたら何分かかるんだここ
    • 信号、エレベーター、ホームまでの階段など考えて、時間的余裕も含めると15分前に行ってきますと言うのがいいでしょう。私は調布駅徒歩6分と記載しているマンションの7階に住んでいますが、10分以上前にでます。倍の時間があれば問題ないです。
      • ６分のマンションで１０分。８分のマンションだと１５分かかるとは思ってもいませんでした。とても勉強になります。今後も良きアドバイスをいただけるとうれしいです！
        • ここからならドアツー10分弱で乗れると思うけどなー。調布駅は降りたあと出るのに時間かかるけど乗るときはスムーズに行けるよ
          • 広場口から改札まで一分ちょい、新宿方面だと深めの地下三階なので改札からさらに一分ちょいだから、どうしても電車乗るまで10分ちょいはかかるんじゃないですかね～？
• 駅までの道は信号が多くてそれなりに気をつけるポイントも多いけどスーパー、病院、市役所、郵便局、映画館、図書館、病院、駅ビルなど近いので暮らしが近場で完結しますね。おそらく窓からの眺めも良いんじゃないでしょうか。高層階は多摩川と山々が見えて気持ち良いと思うな。絶対に高いでしょうね…
• 実際に歩いてみたのですが、線路跡遊歩道が完成したら駅からのアプローチがすごく良いマンションだと思いました。うちも子どもがいるんですが、安心して歩かせることができそうです。品川通りは甲州街道と比べると車の行き来も少ないですし、マンション前の歩道も広いですし。安全と安心には替えられませんのですごく迷っています。
• 調布の地元民ではないせいかもだけど、駅の中央口や広場口から外に出たとき、あのだだっ広さに一瞬呆然とする。 このマンションに行くには前に進めばいいんだけど、なんか道がないのでこの方向でいいのか不安。 途中、病院の前の道を左に曲がりそうになるけど、ここをグッとこらえて直進すると推奨の将来は桜並木になるという道があるんだよね。 決して物騒とか環境が悪いわけではないんだけど、人間の自然な心理に沿わない空間になっているような気がする。 なんか落ち着かないんだよね。 再開発中らしいけど、あの駅前のだだっ広いところはこれからもっとしっくりくるような場所に変わるのかなぁ。植栽とか植えて人が歩きやすいような動線つくるとかさ。
  • あと50年すれば少しは良くなるのでは？
    • 50年?まさかあのままで完成じゃないよね？
      • さすがに完成ではないだろうけれど、下方修正されて長引くようです。駅構内の導線も最悪だし・・・。
• 再開発中の駅から8分のマンション、今青田買いするってことは調布市と運命共同体ってことですかね。
  • 8分でこれは高い。調布より安い府中徒歩8分なら一割以上は安いだろうな
    • 駅8分、近くにスーパーもなく、仕様も低めでこの値段、、、考えちゃいます。 眺望は素晴らしそうなので心動かされるだけに。 駅8分と商業施設が周りにないことは、この立地だからこその眺望ということで諦めもつきますが、せめて仕様はもう少しなんとかならなかったのかと。 まぁそうしてたらさらに割高になってしまったのかもしれませんが。
• 長いこと住んでいましたが、駅前広場中心に駅近が最強に住みやすい街だと思っています。買い物も、カフェも映画もジムも英会話も病院も郵便局も市役所も図書館も何でも揃ってる。直売所の地元野菜が安くて新鮮でおいしい。ちょっと足を伸ばせば多摩川も野川も深大寺も行ける。で、特急に乗れば新宿が近い。

周辺施設[ ]

• 調布市文化会館・図書館がすぐ近くにあるのはいいと思う。子供がいるなら図書館が近いので、雨の日でも遊びに行けるし、本に触れあえる機会が増えるのも教育環境としてはいい。文化会館は何か催し物をしたりする場合に利用できるでしょう。市役所も近いので、手続きするのに楽でいいですね。あまり頻繁にはいかないでしょうけど。
  • 未就学の時には図書館によく行きました。おかげで、他の子よりもひらがな、かたかなを読むのは早かったと思います。本は買うと高いので、図書館でたくさん借りてたくさん読み聞かせができたのはよかったです。図書館によっては読み聞かせイベントを開催していることもあります。

その他[ ]

掲示板[ ]

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