シティテラス新小岩

2020年3月28日 (土) 15:48時点における版

物件概要

• 所在地：東京都葛飾区新小岩二丁目658番12他（地番）
• 交通：総武線 「新小岩」駅 徒歩3分
• 総戸数：270戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上15階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2022年04月下旬予定
• 売主：住友不動産株式会社・株式会社ジェイアール東日本都市開発・日本貨物鉄道株式会社
• 施工：株式会社長谷工コーポレーション
• 管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

価格・コスト・販売時状況

• ここって旗竿地みたいな形状ですかね？北側は線路沿いで、南側は接道せず既存の建物に塞がれているように見受けられます。線路間近だから内廊下になればまだいいけど、すみふだし、外廊下で田の字の間取りオンパレードになる気がします。
  • スミフ、長谷工、新小岩。この3つの要素が揃って内廊下になる可能性は100%ないね
• 再開発が著しい新小岩では、いくつか新築マンションが供給されていますが、駅徒歩3分の強みは大きいですね。駅近でかつ東京駅までわずか13分。葛飾区とはいえ、坪単価300万円から400万円はするでしょう。同じ葛飾区の金町でさえ、今やそのくらいの水準です。坪単価400万円以内なら買いのマンションかと思います。
• スミフはここ6～7年ほんとに長谷工とベッタリですね。アルコープはなし、共用廊下側の部屋は思い切り柱が食い込み、バルコニーのペラボーは天井まで届いていないという長谷工が得意の団地仕様でしょう。コストダウンはかなりするでしょうから、低層階で坪単価は280万くらいからではないでしょうか
  • 新小岩の街力を考えるとパンダ部屋が坪単価290万円、条件が良い高層階で坪単価450万円、平均坪単価は370万円くらいと予想。さすがに葛飾区で坪単価500万円はありえないから、上値は坪単価400万円半ばでしょうね。
• 今年の12月販売開始とはまたすごく先ですね。コロナの影響で先延ばしになったとかそういうことなのでしょうか?
  • 販売開始は遅ければ遅いほど歓迎だな。その頃には日経平均も1万円切って、不動産市況も冷えてきて、価格は結構安値設定になる可能性もある。スミフは知らんけど、中規模のデベはある程度安値にせざるを得なくなるだろうし、購入側としては選択肢が多くなるだろうし
• 金町駅前のプラウドは免震、内廊下の角部屋で坪単価320前後。利便性で言ったら新小岩だけど、交通量が多い道を挟み、北向きは総武線とお見合いのため、内廊下で無ければ買う気はしないわ。
  • 内廊下と免震のセットは葛飾区初とか抜かしていたから、坪単価なりに設備も良かったし、そういった良い物件と比べる事ができるで。同じ葛飾区同士な。なので免震+内廊下+角部屋の三点セットで坪単価が320以上であれば妥当。まあ、金町は駅前。こっちは通りを挟んで3分。新小岩の方がより都心寄りだから坪単価330～350であればお買い得かも知れんのう。
    • 発売は12月だから、そのとき不動産市況がどうなってるかで価格も変わるでしょうね
• 新小岩という場所で、長谷工の施工で住不の廉価版ブランドであるシティテラスなんだから、内廊下のわけないでしょ　1000％ない。土地形状から見れば、階ごとに17～18戸を横に並べた団地になると思われます。相対的に高所得者が少ない土地柄ですし、坪単価は290万くらいからと予想します
  • まあ金町のプラウドタワーが坪単価280万円から400万円のレンジでしたから、東京駅まで10分ちょっとのここなら坪単価300万円から坪単価420万円のレンジでしょう。同じくらいの相場の湾岸エリアのタワマン買うより、利便性の高いここを買ったほうが良いね。
    • 新小岩で坪300かよ。線路挟んで斜め前のデュオシティなんて、同じ長谷工で坪単価190万とかだったのにな
      • 金町のラヴィクレールも19年前の新築時は3500万円だったが今は6000万円弱で取引されているし、昔の相場を話しても仕方ないね。葛飾区でも坪単価300万円や400万円の時代になったということ。
        • 流石に新小岩で坪400はあり得ないってｗより駅に近いブランズ新小岩はいま売りに出てるで。これも外廊下だよ。3LDK22.92坪6280万円。坪単価にしたら273万円。なので、免震＋内廊下仕様でも坪単価320～350が妥当。それ以上は割高だし、外廊下でも300以下なら割安かな。
          • 新小岩で坪300以上とか狂気の沙汰wさすがにこの辺にそんな出せる人はいないんじゃないか？ここまで100%値上がりはないだろうと思う物件も珍しいな
• 外廊下なら坪300以下でねえと売れねえぞ。久しぶりに新小岩に大型マンションなのだから設備などには金かけろよ
  • すみふだから、エントランスは二層吹き抜けで豪華さ演出、間取りは手抜きで田の字・廊下側アウトフレームせずの、リビングドア位置おかしくしてリビング畳数水増し、設備はディスポーザーなし、ってところかな。もちろん、共用施設は最低限の集会所のみ。
    • スミフだからってのはおかしな言い方。新小岩で内廊下やディスポーザーを求めている客層がいなそうだし、何より管理費が高くなるしな。
      • 270戸の大規模物件ですから設備が色々ありそうですね。完成年月が2022年4月下旬予定となっておりますが、コロナウイルスの影響で遅れるという事もあるのでしょうか？資材が入ってこないなどの話を多々聞きますし。入居予定は少し先の9月下旬と完成時期から期間がありますから準備もゆっくりできそうです。
        • 販売開始も完成もゆっくりでいいよ。遅くなればなるほど、価格が安くなる可能性が高くなるし、長谷工の板マンで設備なんか期待しちゃダメだね。集会所１つ作って終わり
• もう少しグレード高くすればええのにな。
  • 長谷工のマンションでグレードも糞もないでしょ
    • だって、新小岩で15年ぶりのレジデンスで謡っているんだよ。高級路線でいけばいいのにって思う。新小岩って駅は意外と便利だし。

交通

構造・建物

• 敷地面積：5,176.04m2　
• 建築面積：2188.07m2　　
• 建築延床面積：22,304.5m2　　
• 建ぺい率・容積率：建ぺい率80、60%・容積率400、300%　
• 現地案内図を見ましたが面白い土地の形をしていますね。北東の端が一部欠けてますがどうなってるんですかね。
  • 欠けてる部分は民間の駐車場ですね。買収出来なかったんでしょうね
• スミフHPの新築マンションのページに、小さなCG画像だけどデザインイメージがアップされていますね。やっぱり典型的な長谷工の板マンのようです。
  • あの敷地形状なら東西に長い板マンでしょう。外廊下側の部屋を二重サッシにしておしまいでは？
    • 線路が隣だし、外廊下は無理だわ・・せめて内廊下にしとけよ。

共用施設

• 駐車場：106台（単純昇降式105台・身障者用１台)他に来客用1台　
• 自転車置場：378台(ラック式：363、平置：15、サイクルトランク：60区画)　
• バイク置場：6台　
• ミニバイク置場台数：9台

設備・仕様

間取り

• 間取り：3LDK～4LDK　
• 専有面積：61.01m2～76.57m2
  • 専有サイクルトランク面積：0.50m2（1階、60か所）［合計専有面積：61.51m2～77.07m2］　
• バルコニー面積：10.53m2～31.28m2　
• 新小岩の駅近で久々の分譲マンションですか物件概要見たら61m2で３LDKの部屋があるみたいですけど、この狭さで３L作れるんですかね。アルコープは「なし」と表記してあるし、まぁ仕様はお察しってとこですかね。もしかして直床だったりして
  • 世の中には50平米代で3LDKもありますよ。三流デベですが。まぁここは長谷工の持ち込み案件でしょう。でなければ、スミフブランドのマンションでこんな3LDKは作らないかと

買い物・食事

• 商業施設

1. サミットストア 新小岩駅北口店　　約290m（徒歩4分）
2. 西友 新小岩駅店　　約320m（徒歩4分）
3. ローソン 新小岩二丁目店　　約140m（徒歩2分）
4. まいばすけっと 新小岩駅南口店　　約210m（徒歩3分）

育児・教育

• 教育施設

1. まどか幼稚園　　約1,000m（徒歩13分）
2. 新小岩さくら保育園 第2　 約240m（徒歩3分）
3. 小松南小学校【通学校】　約470m（徒歩6分）
4. 上松中学校【通学校】　　約600m（徒歩8分）

周辺環境・治安

• 地図で見ると騒音面としてはどうなのでしょう。総武線というと本数としてはかなり多そうなのでずっと電車が通っているという感じになりそうですし、夜の12時くらいまでずっと電車の音がするのであれば、音に敏感な方はストレスがたまりそう。駅のすぐ近くという所は利便性としてはメリットがあります。ターゲットは家族世帯よりもＤＩＮＫＳあたりになるのかしら？
  • 間取りは全戸3LDK以上のようですし、完全にファミリー向けかと思います。線路側の部屋は恐らく二重サッシでしょうし、睡眠には支障がない程度には音は軽減出来るかと。
    • そもそも音に敏感は人はマンション自体をやめた方がいい。上下階にちょっとでもマナーの悪い人が入ったり、小さなお子さんが走ったりしたら線路の音どころの騒ぎじゃない。まぁ運次第だけどね
      • 線路横なので音うるさそうですね。コロナショックきてるので高く売り出すと売れ残っちゃいますが住不はあまり考慮しないのかな。
• 人気路線の中央線を利用できる新小岩駅がすぐ近くというのはとても便利。トラブルとかで停まりやすいのはありますが、電車通勤も楽だと思います。
• マンションの向かい側（南東側）は既に４つくらい高いマンションがあるんですね。視界はほぼゼロというのが最大のネックです

周辺施設

• 医療施設

1. イムス東京葛飾総合病院［総合病院・救急］　　約750m（徒歩10分）
2. 同愛会病院［内・外・整形外・皮膚・眼・泌尿器・放射線・リハビリ・脳神経外・救急］　　約1,630m（徒歩21分）
3. 新小岩わんぱくクリニック［小児］　約140m（徒歩2分）
4. ヒロデンタルクリニック［歯］　　　約210m（徒歩3分）

• 公園・スポーツ施設

1. 下小松児童遊園　　約330m（徒歩5分）
2. 新小岩二丁目児童遊園　　 約360m（徒歩5分）
3. ティップネス 新小岩店　　約380m（徒歩5分）

• 公共施設

1. 新小岩区民サービスコーナー　　約360m（徒歩5分）
2. 新小岩保険センター　　約940m（徒歩12分）
3. 上小松図書館　　約880m（徒歩11分）

• 郵便局・金融機関

1. 新小岩駅前郵便局　　約200m（徒歩3分）
2. 三井住友銀行 新小岩支店　　約200m（徒歩3分）
3. 三菱UFJ銀行 新小岩支店　　約250m（徒歩4分）

その他

• 用途地域：商業地域、第一種住居地域　

掲示板

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