パークホームズ柏タワーレジデンス

2020年3月14日 (土) 14:02時点における版

物件概要

パークホームズ柏タワーレジデンス　外観完成予想CG

• 所在地：千葉県柏市柏４丁目６１番１（地番）他６筆（地番）
• 交通：

1. 常磐線「柏」駅　徒歩4分
2. 千代田線・常磐緩行線「柏」駅　徒歩4分
3. 東武鉄道野田線「柏」駅　徒歩4分

• 総戸数：191戸（販売総戸数191戸、他に　店舗2戸）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造地上21階
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2021年7月下旬竣工予定
• 売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
• 施工：三井住友建設株式会社
• 管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

価格・コスト・販売時状況

• ターミナル駅に徒歩4分なのは大きな魅力ですね。お隣の南柏駅に徒歩1分のルネ南柏も気になっています。あとは価格でしょうね。70平米で6000万円前後くらいでしょうかね。同じ千葉の海浜幕張のベイパークも検討していましたが、駅遠であることと中古になった時の価格下落が高そうなので断念しました。やはり駅近が良いです。ここには期待しています。
• 駅前環境もいいですし、価値が高くなりそう。万が一、リセールする時にも価格が下がらないのではと思いました。
• パークタワーじゃなくてパークホームズだし、お安くしてくれるんでしょうね三井さん？
• タワーは管理費が高くなると聞いています。維持費がどうしても高くなるとか。でもここも「地上21階」なんですよね。パークタワーじゃないのはなぜなんでしょうね。そこまで高くないのかもしれません。
• 店舗、気になります。飲食店が入ると虫が多くなると聞きますから。。。2店舗がいいお店が入るといいですよね。
• 小学校にも近くて駅までも近いからリセールの価値ありそうです。
• 総住戸数がそれなりなので販売価格期待しています。共用空間がラウンジとパーティールームだけなら、そこまで維持費もかからないでしょう。商業施設なので周囲に将来的に高層ビルが建設されないか気になります。こればかりはわかりませんよね。
• たった191部屋。安く売らんでも捌けますよ。坪単価250万以上は確実です。22坪5500万
• 海浜幕張の駅遠タワマン買うなら、こっちの方が断然良い。ターミナル駅の駅前だから資産価値は高いよね。
• ここの坪単価は250万円くらい、プラウドタワー亀戸と金町は350万円くらい。70平米7000万円を超えますよ。
  • 今オープンになっているプランを見ると、間取りはごく普通な間ですが坪単価250くらいと考えたら相当な価格帯になりそうですね。
    • 坪単価250～270万円が妥当かな？
• 物件エントリーをしてメルマガ事前アンケートの協力と事前案内会に参加することで第1期販売住戸の登録・抽選時に登録申し込み倍率が2倍になるというシステムがあるようです。そもそも抽選になるのかどうかわかりませんが、やっといたほうが何かとお得な感じがしなくもないですが、どうなんでしょうね。物件エントリー者様限定サイトなるものもあるようですから、何かしら一般の人より早く情報を得られるのかなとは思います。
• このマンションは中古でも価値が下がらないと思いますか？（昨今の土地バブル含めて）新築で購入するか、価格が落ちるならば中古を待とうか検討中です。
  • どの物件でも価値が下がらないという保証はないと思います。駅近などいろんな条件で、価値の下がり方は違うと思いますが中古を待つよりは新築のほうが自分好みにもできるので良いかなと自分的には思います。
    • 駅まで徒歩5分以内の物件って、資産価値の下落率がとても緩やかだと聞いたことがあります。だから、駅チカ物件って資産としても人気があるのだと。安くなるのを待って購入と言っても思っていたほどは安くならない可能性もある。あくまで可能性ですが…。柏駅からここまで近いって、相当いいと思います。
      • マンションバブルで、オリンピック景気もあって、今が一番高いと言われています。3LDKでいいめの部屋で、約9万円とすると・・・9万×12ヶ月分＝108万円。年間で100万円払っていることになります。中古を待つのに何年か経過すると、年間100万円。納得いく部屋があればマイホームのローンを払っていった方がいいのかもしれないと考えています。ただ、値引きで100万円とかあれば待ってみてもいいような気がしていて、そのあたりは発表された価格や値引き次第と思います。
• 3LDKの価格帯はまだわかりませんかね？
• 4LDK 7000万超え
  • ４LDK7000万以上というのは事前案内会で提示されたものでしょうか？金町プラウド等、いわゆるタワーマンションとは違いますので、その価格となれば、設備や仕様などで他のマンションと比べて、それなりの優位性がないとどうかなという印象です。事前案内会に行かれた方がいらっしゃれば、感想など教えていただきたいです。
    • タンクレストイレが素敵でした！ディスポーザー、床暖房、個人的には気に入りましたが予算が予想より高く感じていますので諦めるか悩ましいです。4Lの角が坪単価@265万は超えていたような記憶がありますが事前案内なので確定かはわかりません。
      • 4L角は一番条件が良いので、他の間取りよりも坪単価が高いのでしょうね。柏タワーが新築売り出しの時に高いなあと思いましたが、それよりもかなり高そうなので、時代を感じます。今がバブルであれば、価格が適正なのかは後にならないとわからないですからね。将来的に、駅前や西側も高層マンションができるようなので、眺望の変化も不安です。
• 坪単価260～300。柏で…
  • 常磐線沿線のマンションも高くなりましたね。松戸の隣にある金町のプラウドタワーが坪単価280万円から400万円ですから、ここの坪単価260万円から300万円は違和感は無いです。街力を考えると柏の葉や海浜幕張のタワマンより高くて当然です。
• 1Lが坪単価@245万前後だったような。2Lがもう少し坪単価高かったような…
• 駅近だけの魅力で売り逃げか？！価格に見合う価値は無い？
• うちは撤退決定です。駐車場が戸数の25%分しかなく、かつ4LDK購入者に優先的に権利があるそうで。うちみたいに3LDK狙いで車がある家庭には無理ですね。周辺の駐車場料金相場も25000円ぐらいで、都内並みですし。
• 管理費と修繕費高い
  • 諸費用　修繕積立金　100万(概算)
  • 月管理費　1万8000(概算)
  • 月修繕費　1万5000(概算)
    • 金町駅１分のプラウドタワーと変わらんな
      • 191戸のタワマンだとこの位の管理費や修繕費は普通ですね。住宅ローンを支払い終わっても永遠に払う必要があるので、それなりの世帯年収は必要ですが。価格帯的には世帯年収1500万円以上をターゲットにしていると思います。
• 非常にバランスの取れた魅力的なマンションだと思いました。スカイテラス、スタディルーム、ラウンジ、パーティルームなど共用部も充実しています。コンシェルジュや各階ゴミ置場はあれば良いですが、これらは高騰している人件費の影響を受けるため管理費を押し上げます。特にコンシェルジュはマンションに暮らしていますが、ほぼ不要かと思います。クリーニングや宅急便は宅配ロッカーで利用できます。各階ゴミ置場は欲しいですが、ディスポーザーがあるので問題ないかなと思いました。各階ゴミ置場の無駄な清掃員費をかけずに済むかと思います。専有部の仕様も最近見たマンションの中では、グレード感を非常に感じました。リビングドアやキッチン扉などこだわりも感じます。残念なのは90平米超がないことでした。ハンズフリーセキュリティシステムや食配ステーションなど、最近のユーザー目線の企画も好感が持てました。再開発マンションと異なり、地権者に配慮した過剰なスペックがなく、ランニング費用も考慮したバランスよいマンションに思います。もう少し広い、90平米クラスがあれば、良かったですが。。モデルルームがたくさんの人で大変賑やかでしたので、売れ良きがどうなるか楽しみです。
• 坪単価おいくら？
  • 240ー290
    • 70.86平米3LDKが240万位でしたね。中間階くらいの価格。金町320万に比べるとかなり優しい価格です。もう少し下の階でも日当たりは冬至でも全く大丈夫とのこと。うちは低層でも良いかなと思っています。
      • むしろ柏でこの値段は異常でしょ。。。それでも不動産価値の感覚がない人は手を出すのだろうけども。
• ここの3LDKは3000万台じゃ無理だよね？
  • 5000
    • 1Lで3000万前後?
      • 7000万超えてるところが普通にあって驚いた
        • 低層階で3000万ちょい位でした。
          • お風呂広いから4LDK狙いだったけど高いから買わん買わん
• ４LDKの坪単価は280～、3LDKで260～らしいです。高すぎです。。。
• マンマニさんが、ここを絶賛していますね。柏の葉や海浜幕張のタワマンよりこっちのほうが圧倒的に資産価値は高い。
• 3500万前後で購入できる3LDKありますか？
  • ないよ。低層3LDKは4700万少し切る部屋がある程度かなあ。2LDKは4000万以下あるよ。
    • 2LDKで何階以下が4000万以下？
      • 5階の2LDK（61.06m2）で4300万円台だから、4000万円以下はないかもしれないですね。これで坪単価約233万円です。まだ全戸の価格が出てないし、価格も「○○万円台」だからハッキリしてませんが。
• 市況的に嫌なタイミングでの売り出しになったなぁ。今付けられてる値段はコロナショックの前のだから実質バブルの頂点で買ってしまうことになる可能性もあんのよね。
• モデルルーム行きましたがガラガラで不人気物件かコロナの影響か、、駅周辺の街並みがおしゃれ感なく好みが分かれますね。そして千葉って保育料や市の学童も利用料高いとゆるく働きたい奥さまには微妙。すでに柏住民なら市の財政力や治安は気にしないし三井タワーならサクッと完売と思いましたが、このタイミングでコロナとは、、下に入る店舗がおしゃれカフェや子育て支援なら若い家族にも魅力的だがどうなるか？

交通

構造・建物

パークホームズ柏タワーレジデンス　エントランスアプローチ完成予想CG

パークホームズ柏タワーレジデンス　エントランスアプローチ(正面）完成予想CG

• 敷地面積：3,430.40m2
• 建築面積：1,553.28m2
• 延床面積：15,877.85m2
• 外廊下はフライデーに撮られる
  • 外廊下だから費用が抑えられるっていうメリットもあるしね。これで坪単価270以上であれば割高物件
• 天井高さ2450、タワーと言えますか？
  • タワーかどうかは天井高で決まるんでしたっけ？初耳。
    • 天井高は低いですね。二重床、二重天井ですか？
      • 二重床、二重天井ですよ。
        • 天井高は重要だ。2600は欲しい。階高上がればコストアップに繋がる

共用施設

パークホームズ柏タワーレジデンス　エントランスホール完成予想CG

パークホームズ柏タワーレジデンス　ラウンジ完成予想CG

• 駐車場：敷地内機械式 47台
• 駐輪場：303台（うちサイクルポート15区画含む）
• バイク置場：4台
• 施設・設備：ラウンジ・パーティールーム・スタディルーム・屋上テラス
• 各階ゴミ場はない

設備・仕様

• 免震板状マンション。天井低い、各階ゴミ場無い、ゲストルーム無い、コンシェルジュサービス無い
  • タワマンなら笑いものだが、タワマンじゃないならしょうがないか。

間取り

• 間取り：１LDK～４LDK
• 専有面積：40.10m2～85.79m2
• バルコニー面積：6.70m2～18.10m2
• 収納は少なめですが、角住戸が2面バルコニーなのはいいですね。通風や採光が良いですから。
• 間取り見ました。3LDKのE3タイプと4LDKのHタイプの2つ。Hタイプはバルコニーが広い角部屋で気になっています。東京都内などで検索すると3LDKが流行しているみたいで4LDKがあまりないので、部屋が4つあるのを見ると広くて部屋数が多いように思いました。子供が2人なら1部屋は趣味の部屋として使えますし、LDK横の部屋は広げて使ってもいいですし使い勝手がよさそうに思いました。収納も広いです。洋室2のクローゼット部分の横の点線で書いた扉が何なのか不明でした。あれ、何なのでしょうか。

買い物・食事

• 普段のお買い物はイトーヨーカドーかな。小学校にも近く、病院の隣。駅前には高島屋にビックカメラに銀行にマツモトキヨシに……。お店もたくさん。

育児・教育

• 小学校の通学路は歩道橋（というんですか？）を渡れそうですし、あとは電車の音がOKなら価値ある物件だと思っています。

周辺環境・治安

• 用途地域：商業地域
• 駅から近いのは魅力ですが、マンションに店舗が2件入るので、それが気になっています。千葉では柏も都会ですからね。駅前も便利なので暮らしやすいと思います。
• 現地電車の音うるさい！嫌になって直ぐに帰った！
• 言っても千葉県で一番商業地として栄えている柏駅前なので、場所は強いでしょうね。柏の葉駅前よりも強気価格なんじゃないですか。
• 駅前なので利便性よし。ただ治安が悪い、電車音がうるさいといったところでしょうか。歩きたばこは、ニュースになるほどなので、こういった人がたくさんいる駅前と思われるとイヤですね。常識的な人がほとんどで一部の人がこうだというだけなので。
• 駅まで徒歩4分の立地、このあたりでそうそう出てこないでしょう。かなり注目している方は多いのかなと思います。
• 柏でこんなに駅まで近い場所にマンションができるとは。もう難しいんじゃないかと思っていました。電車の音とかもしますけれど恐らく、窓を締め切っていれば特に生活に支障はない程度になると思います。総戸数、とても多いんですね。それでもかなり早く動きそうです。
• 資産価値の維持を考えれば地域一番のマンションに住みたいところ。JR柏駅徒歩4分の立地を考えると有力な候補ではないかと思っています。駅前ごみごみしていますから、市や銀行、デパートの機能は、柏の葉キャンパス駅へある程度移転させてもう少しすっきりすると尚よいよ思っています。
• 8階より下は日当たりが悪そう。高くても、上層階を買わないと。商業地の宿命。駅近はいいよね。
  • 上層階も、南側二棟のタワマンが目障りだ
• 西側は再開発計画が出ています。北側タワー3本はよいのですが、ステーションモールも開発に組み入れられたようなので、岡田病院より南側も立て直しになるのかなと想像しています。板状のようなので、高層になると影響があるかもしれません。駅前も、そごうとスカイプラザが高層になるとしか考えられません。スカイプラザが高層になると、真南の方向かつ建物のボリューム感があり、距離も近いので、楽しみ半分恐さ半分です。
• 柏に住んで都内に通勤か？
• 小学校推しが多いけどそこまでプライオリティ高いかな。ここのマンション周りにはスーパーとかドラッグストアないのがネック。駅前で買って持ち帰るのも面倒。
  • そうですね、立地的に駅からの帰り道にスーパーがあるわけではないので、ちょっと不便ですね。週末に案内会行ってきましたが、これとって特別魅力を感じるものはありませんでした。ディスポーザー、免震くらいが魅力でしょうか。これだったら、柏の葉でもいいかなぁと思いました…
• 柏駅まで徒歩４分、電車通勤も楽ですし良い立地かなと思います。小学校も徒歩３分程度なので、安心して子供を通わせることができそうです。大規模マンションなので、少しでもおさえめの価格帯であるといいなと思います。価格公表が楽しみですね。
• そごうの跡地は何になりそうですか？？
  • タワマンじゃないかな？何年も揉めてるけど。
    • なんで揉めてるんですか？

周辺施設

その他

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