杜の街グレース 岡山 ザ・タワー

2020年3月11日 (水) 13:16時点における版

物件概要

杜の街グレース 岡山 ザ・タワー　外観完成予想CG1

杜の街グレース 岡山 ザ・タワー　外観完成予想CG2

• 所在地：岡山県岡山市北区下石井二丁目10番107
• 交通：

1. JR山陽新幹線山陽本線宇野線津山線吉備線赤穂線伯備線「岡山駅」（地下改札口）徒歩12分

• 総戸数：363戸（賃貸住戸18戸を含む）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造　一部、鉄骨造地上37階地下1階建
• 敷地の権利形態：持分による共有
• 完成時期：2021年12月
• 売主：両備ホールディングス株式会社　まちづくりカンパニー、三井不動産レジデンシャル株式会社
• 施工：株式会社 竹中工務店　広島支店
• 管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス中国株式会社

価格・コスト・販売時状況

• 決まった人いる？
  • 1番上は速攻埋まったらしいね
    • 先日伺ってきましたが、予想以上に埋まってました??
      • ほぼ空いてないんですよね？
• 投資用で検討しています。管理費が高いですね。
  • 投資用で実質利回りいくら位計算されてますか？
    • おそらく投資用に買ったと思われるグレースタワー3が、今中古で販売されてるのをみるとリスクがでかすぎて個人的には手をだす気がしない
• 貸すこと前提で購入を検討しているんですが、賃貸用フロアがあるのが気になっています。賃貸用フロアがあると貸す価格もそこに引っ張られる、あるいわそちらに入居者を取られるリスクはどうなんでしょう。
• この物件、結構、人気があるようですね。しかし、投資用で利回り狙いで買いに入っても、絶対に元本ロスしますよ。土地代が強含む中、建築材料費も高く、職人の人件費高騰のさ中に作られるマンションです。一方で、消費税増税に天災が追い打ちをかけ、景気は低迷するリスク大。一年後に景気後退はほぼ避けられないし、地方景気は相当落ち込むでしょう。岡山で言えば、天満屋など、ほんと大丈夫ですか？これから立ち上がるマンション、特にタワーなどは、個人の人気が高く、またデベロッパーの儲けも大きいので、今後もどんどんでてきますよ。投資家としては、要注意で、中古のこなれた価格の物件を探す方が、メリットはあるでしょう。居住目的で買うのであれば、話は別ですが。冷めた目で見ないと、大きく損を抱え込み、身動きとれなくなりますよ。
  • 超富裕層がきっちり上を埋めてくれてるので、むしろ普通フロアの価格設定は割安感ありましたよ。結構面白い売り方だと思います。ただ岡山の賃貸相場から考えると、資産価値を考えて買って住むのはいいですが、賃貸での利回りは厳しいと思いますね。高い賃料払うなら買った方がって考える人多いので。
    • そこなんですよね。タワーは魅力的なマンションだと思いますが、金額が高めなのでペイできるだけの価格設定で借りてくれるのか…岡山は比較的若い人が賃料払うくらいならって2500から3500位のマンションを購入されるイメージがあります。
      • あの共用設備を賃貸の人も使えるのはすごいですけどね
• まだ空いてる部屋ありますか？
  • 抽選の様子どんな感じでしたか？
• 第2期事前案内会のテレビCMが流れてました。グレースタワー3のように第1期即日完売とはなっていないようですね。
• 低層階／中層階は、価格にお得感がありましたが、さすがに高層階の価格は億を超えますから、売るのは大変でしょう。
• 第1期はほぼ完売との事ですが、販売の販売戸数が何戸だったかご存知な方いらっしゃいますか？
  • 第1期で総戸数の約2/3が販売され完売、残り1/3を第2期以降で販売予定で、南向きは第1期でほぼ完売らしいです。価格は、階層が同じで面積がほぼ同等でも、向きと間取りによって大きく異なリます。一概に層階が低いからといって上階より低価格ともいえません。
    • 北の22階69平米よりは南9階71平米の方が高いですね。
• 低下位層3LDK75米平前後くらいでいくらくらいかご存知の方いらっしゃいますか？
  • 私が聞いた範囲で有ればよければ。方角階数は色々ですが71平米で4000万前後ぐらいでした。ご参考までに。
• 価格は、階層、向きを度外視して面積だけで見るなら、岡山市市街地で販売されている他のマンションとそれほど大差ない部屋タイプもあると思われます。
• 担当者さんが言っていましたがマンションとして考えるのではなく街として考えて欲しいと。それもあって社名も両備不動産からまちづくりカンパニーにかえられたらしいので。あと北側も杜の街全体が観れてお勧めだそうです。温暖化もありますし。。。。タワーマンションによくある上層階と南から売れるパターンでしょうかね。地震でエレベーター止まったり火災時の消防車を考えると低層階のほうがいいし、景色も1年も経てば気にならないと思いますけど。
• 350戸は完売かなり難しいでしょうね。
  • 東京でも350戸は完売は難しいでしょう。
• 今回のグランドオープンの49戸を含めてどのくらい売れているんでしょうかね？
• 2期グランドオープンって1期では販売してないやつですか？上層階で大人の事情で買えない黒塗りのタイプはありましたが、他全て選べる雰囲気でしたが。49戸の代表的なタイプと階数教えていただきです。
  • 2期グランドオープンの内容ありましたね。概要分かりました。残りこれも含めてどれくらい残ってるんでしょうか？
    • キャンセルがあったらわかりませんが、300弱はいってたかと。最後３期でだいたい終わるのではないでしょうか。
• 早く完売して欲しいです。販売横断幕の生活は嫌なので。
  • ほぼ告知をせずにこのペースはかなりいいと思いますよ。私もそうですが、先に決めた方々は、もっと早く完売すると思ってしまいますよね。懸念はこの岡山で車なし生活をイメージできる世帯がどれくらいいるかですね。将来のことを考えると駐車場はこれ以上多いとリスクだとわかればいいのですが。まあこれが売れ残ったら、駅前含めてどこも売り切れないと思います。あまり心配しないでおきましょう。

【杜の街について】

• 第2期、第３期は何ができるか情報ってありますか？
  • 第2期、第３期は何も決まっていないということは、はっきりしています。
    • 第２期か第３期か分かりませんが、ジョイポリス跡地での温泉の掘削許可の申請が岡山市に提出されています。
      • それスポーツジムの温泉です。温泉施設ができるわけではないです。（関係者）
• 杜の街について噂でもいいので情報交換しませんか？温泉（1期工事）　外資ホテル（2期工事）は公式発表。聞いたところだとヘルスケア施設へスポーツクラブあと街内にバス停（もちろん両備バス）です。他にご存知の方がおられたらよろしくお願いします。
• 外資ホテルが2期プロジェクトで来るとの事ですが、どこが来るとかの情報ありますか？

交通

構造・建物

杜の街グレース 岡山 ザ・タワー　エントランス完成予想CG

• 敷地面積：16,797.22m2（建築確認対象面積）
• ところで現在のザ・タワーの建設状況はどうですか？　
  • 先週見た時には、鉄骨3か4階という感じですかね。足場があったので予測ですが。隣のオフィス商業棟は7階ぐらい鉄骨あがってました。だいぶ壮大感が出てきましたよ。
    • 杜の街の建設状況を2月9日（土）に見てきました。ザ・タワーは7階あたりのコンクリート柱が建っていました。オフィス・商業棟は8階の鉄骨が8割方組みあがっているようです。また店舗棟の基礎造りが始まっている様にも見えました。工事現場 迫力がありましたよ。
• 30階部分って100メートルこえますかね？
• RC造一部S造ですよね！だから写真あたりの階層は鉄筋コンクリート造のRS造になります。＋免震構造なので上層階も地震に対しては安心です。
  • RC造一部S造：何階からＳ造？この点は結構重要と思うけど。
    • s造て何？

• 

  工事状況（2020年2月24日撮影）

共用施設

杜の街グレース 岡山 ザ・タワー　スカイラウンジ完成予想CG

杜の街グレース 岡山 ザ・タワー　ゲストルーム完成予想CG1

杜の街グレース 岡山 ザ・タワー　ゲストルーム完成予想CG2

杜の街グレース 岡山 ザ・タワー　シアタールーム完成予想CG

杜の街グレース 岡山 ザ・タワー　スタディルーム完成予想CG

• 駐車場：176台（平置き16台、タワーパーキング160台）※他に来客用2区画、電気自動車充電スペース2区画
  • 月額使用料：24,000円～30,000円
  • 来客駐車場使用料：200円/30分
• 自転車置場：住宅用：526台　※レンタサイクル：21台
  • 月額使用料：100円～300円
• バイク置場：10台
  • 月額使用料：3,500円
• ミニバイク置場：16台
  • 月額使用料：2,000円

設備・仕様

• 皆さんはオプションはどうされますか。考えるだけで楽しみですね。外商まで紹介して貰えるなんてやっぱり契約してよかった。いきなり上流へ入れて貰えた気分です。他のマンションでそんなの聞いたことないですから。（岡山で他にもあったらすいません）
  • 先月オプション冊子が届きました。色々あってすぐ100万越えそうで怖いですね。あとモデルルームであった据付テレビ台とか載ってなかったんですが打ち合わせ時に色とか選べるんでしょか？既にオプション打ち合わせ終わった人がいたら教えてください。
    • 内装工事オプションは凝るとキリ無しです。床下地補強、壁下地補強、コンセント追加、LAN配線追加、それに加えて水回りグレードアップ・・・造作家具は、引き渡し近くになってのインテリアオプション会の時ではないかと。
• 低層階を購入検討していますが、システムキッチンのガスコンロをＩHヒーターにオプション変更出来ないとのことです。まだ設備など手付かずの建築状況なのに断られたと言うことは変更できない理由があるのでしょうか？また、変更可能な方法などあればご教示お願いします。
  • 購入希望階のオプション受付期間が終了していたのでは？入居後リフォームでの変更は可能なはず。
    • オプション期間内でしたら変更は可能でした。
      • オプション受け付け期間が終了していたようです。電気配線はあるようなので、リフォームせよとのことでした。
• 皆さんはオプションいくらくらい組まれる予定ですか?
  • ２００万ぐらいで収めたいですね
    • キッチンや配線や電気系統もろもろ含めて200万では到底収まらないのですが、、、ほぼノーマルの予定ですか？
      • 500万位です
        • 500万ってExcutive Suiteですか？でなければ何にかけたんですか？
          • どこかは伏せますが内装は4000万近くかかると思います
            • 上層階はやっぱりすごいですね。知り合いの上層階の方も、軽く2-3000いくそうですw。私は普通のとこですが、ベースがかなりシンプルなので、どこまで投資するか思案中です。キッチン収納、床暖、廊下タイルあたりだけでも150-200ぐらいかなと思ってるので、300ぐらいまでで抑えようかと。まだ打ち合わせ入ってないので、あくまで見込みですが。家具家電にそれなりにかかるので、過剰投資しないよう考えてます。ある程度住めるならもう少しかけたいとこですが、仕事の都合で住めて10年、そのあと売る貸す考えるともったいなくて。
• 中層階ですがオプション400万位になり、壁補強、配線なども含めると計500万近くになります。知り合いの低層階の友達も同じ位らしいです。上層階以外の方は数千万行くでしょうが、皆さんどうですか？
• みなさんリビングのエアコンはどうされますか？
  • 高かったですけどオプションにつけましたよ
    • まさかエアコンまで両備しか。。。。ないですよね。エアコンは外部業者でもいいんですよね？
• 洗面室が標準で開き戸ですよね。普通は引き戸だと思うのですが。。。
  • 開き戸は4万円ほどで引き戸にできるのでいいのですが、お金がかかる事にちょっとモヤっとしました。まだオプション未定の方は要検討部分です。
    • 引き戸に出来ない場合もあります。
      • 確かに洗面室開き戸ですね。気がついてませんでした。
• 書架を配置する箇所には床下地補強が必要とのことです。

間取り

• 間取り：2LDK～5LDK
• 専有面積：62.10m2～267.21m2
• バルコニー面積：14.62m2～61.26m2

買い物・食事

• イオンモール 岡山　　徒歩5分（約340m）
• 岡山髙島屋　 　　　　徒歩10分（約730m）
• 森のマルシェ 　　　　徒歩3分（約240m）

育児・教育

• 岡山市立鹿田小学校　徒歩9分（約650m）
• 岡山市立桑田中学校　徒歩5分（約370m）

周辺環境・治安

• 近くにまたデカイタワーできますね。どうなるんだろ？

周辺施設

• 岡山市役所　　　　　徒歩3分（約220m）
• 柳川岡山大学病院　　徒歩14分（約1,050m）
• 西川緑道公園　　　　徒歩8分（約600m）
• 下石井公園　　　　　徒歩7分（約500m）

その他

掲示板

hiroshima/652842/133