ザ・パークハウス 高輪フォート

2020年2月27日 (木) 16:27時点における最新版

物件概要[ ]

ザ・パークハウス 高輪フォート　外観完成予想CG

• 所在地：東京都港区高輪３丁目357番21他7筆(地番)
• 交通：

1. ＪＲ山手線・京浜急行本線「品川」駅高輪口(西口)より　徒歩9分
2. 都営浅草線「泉岳寺」駅(A1出口)より 徒歩11分

• 総戸数：43戸(事業協力者住戸3戸含む)
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造地上5階地下1階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2020年2月
• 売主：三菱地所レジデンス株式会社
• 施工：東亜建設工業株式会社
• 管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

価格・コスト・販売時状況[ ]

• 塩漬け、紆余曲折。VS イニシア高輪プレシアスコートだね。立地は、こっちが全然いいけど、7階建てを5階建てに削られたので、価格はイニシアが安いでしょうか？まっ、どっちも囲まれ感たっぷりなのは同じだけど。
  • どういうことでしょうか。
    • 7階建てを5階建てに削られた、 言葉通りです。 当初、2012年の建築看板では7階建てだったけど、近隣住民の強引な反対運動により、仕方なく5階建てになったようです。だから、最上階でも前面の眺望の抜けはないし、階数が削られたことにより、ここを買う人は、不当に高い値段で買わされることになります。もし、ブリリア高輪レフィールとか、THE IMPREST高輪と同額なら、やばいことになります。延べ床面積が当初計画より、１９％近く削られたのだから、価格を高くしないと事業が成り立たないから。値段を上げない＝見えないところでコストダウンしてるってことだから。竹中から東亜に変えた程度では、吸収しきれないでしょ。建築費は今も、上昇中だしね。
• デザイン見たけど、エントランス側だけ立派なタイル張りで後ろ側コスト削減ぽくない？庇も白の吹き付けっぽいし、コストカットしてそう。。アーキサイトメビウスは好きなんだけど。 その割にプランは大きめで、新駅資産価値押しだから、旗状地だけど高い設定金額なんだろうか。 高級路線なら、内廊下、各階ゴミ捨て置き場、天カセ、天井高2.5m以上は当然として、玄関ドア電子キー、天然木を使ったドア・床板、海外製食洗機、ハンスグローエのシングルレバー水栓くらいにはしてほしい。
  • 各階ゴミ捨てはむしろ無い方がいい。ゴミ捨て場の近くには住みたくない。天カセなら天井は最低でも260欲しい。天カセで天井低いとエアコンの風が直接体に当たって不快です。
    • ＨＰ見たぁー？各階ゴミ置き場って書いてあるでしょ？
      • 低層マンションで各階ゴミ置場では管理費相当高くなりますよね
• ここだと山手線の新駅が近いのはある意味目玉なんだと思います。実際にできたら、品川駅よりも圧倒的に近いし、そもそもアクセスしやすいみたいに思うんですが…どうなんでしょうか？今の価格って新駅の価値を織り込んでいるのかしら。
  • もちろん盛り込んでるでしょ
    • 新駅までだと徒歩5分もあれば着くでしょうか。 マンション東側に通り道があればもっと近道が出来そうなところがちょっと勿体ないですね。 仕方ないですけど。 駅近のマンションに将来性や期待感をプラスされれば強気の設定になるのも頷けます。
      • 新駅まで7分ぐらいになるのでは。
• 建物の高さ自体も低層になっているし、そこまで周りに与える影響自体は大きくはないと思うけれど… 高級系なマンションにするのかなと思いつつ 間取りはもう少し工夫が合っても！みたいなところもありつつ、ですね。 値段次第であとは判断は変わってきそうな予感。 高輪なんで安くはないんでしょうけれど。
• 「最寄りは高輪ゲートウェイ駅です。」と言うのが恥ずかしい。高輪駅が良かった。
• 不動産屋は肌感覚で把握しながらも、アドバンテ－ジにならないから絶対口外しないが、マンション市場はタワマンを筆頭に高額マンションが頭打ちになっています。 理由は多々あり複雑に絡んでいますが、ザックリ纏めると米中貿易戦争のあおりを受け中国富裕層が様子見で手を出してきません。２～３年前だと中国富裕層はタワマンや高額物件というだけで見極めもしないでまとめ買いしていたし日本人も引きずられ買い急いだがそれがなくなりました。現況は建物だけではなくトータル的に優れた物件しか買わない選別状態に突入しています。選抜マンションは売れるが、高額居室が売れ残っている様な今一マンションは要注意。既に勝ち組、＊＊＊の差が歴然となってきています。ババマンションを引けば将来まで影響するので見極めが肝心。　ここはどちらに入るかな。
• 大変魅力的な物件で先日モデルルーム見学し資料もらいましたが 羽田新航路が真上で上空450メートル(東京タワー330メートル位)に飛行予定で住民説明会始まってますね 航路下の不動産は二割低下予想でこの物件に限らず東京の高級地不動産の様相が激変でしょうから様子を見ようかと考え直してます
• 当サイトの以下のスレッドの価格情報から計算しました。 https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/641945/ 平均坪単価は647万円 平均平米単価196万円 (一万円単位四捨五入)

交通[ ]

【電車】

• 最短ルートで行くと高輪ゲートウェイ駅まで徒歩6分位ではないでしょうか

• 

  整備イメージ図

• 1時間以内で名古屋、は言い過ぎ。 だが余裕があれば面白い買い物には違いない。 http://tousinojikan.com/tph-takanawafort/
• リニアモーターカーは品川駅－名古屋駅間を40分で結ぶので、自宅から1時間なら充分可能では？
• リニア新幹線ができるとかなり変わってくるでしょうね。 まだまだ工事に時間がかかりますが、出来上がること自体はわかっているので、いずれ早く名古屋まで行くことができるのは本当に朗報だと思います。 ノーマルの新幹線も今まで同様に今後も続いていくのですかね？特に静岡方面に行くときには、こだまがないと不便ですから
  • リニアができると東海道新幹線は、のぞみ対ひかり/こだまの比率が7：3から3：7に逆転するようです。浜松や静岡へのひかり増発のニーズは今でもかなり強いらしいので。

構造・建物[ ]

ザ・パークハウス 高輪フォート　エントランス完成予想CG

• 敷地面積：2696.61m2(売買対象面積）※2329.02m2（建築確認対象面積）他に私道等負担面積367.59m2)
• 建ぺい率：60%
• 容積率：300%
• 新航路の直下ですが何も防音対策をしていないというのが引っかかっています。真上を飛行機がバンバン通るのになぜ何も対策をしないのでしょうか。
  • 大阪の豊中に住んでいたことがあって、真上に航路がありましたが、そんな気になるほどうるさいと思ったことはありませんよ。 空港間近の蛍池はならかなりうるさいと思いますが、一キロ以上離れていれば、飛行機の高度は高いので気になることはないと思います。
  • 物件から航路の真下までの距離は、約105mです。高度が500mとすると、機体からマンションまで約510mです。

共用施設[ ]

ザ・パークハウス 高輪フォート　エントランスロビー完成予想CG

• 駐車場：19台(機械式16台、平置2台、身障者用平置1台)※内2台は事業協力者の優先選定となります
  • 総戸数の割に駐車場の数があるのが良いと思いました。これ以上少ないマンションも結構見てきましたが、ここは地下に駐車場がある感じですか？現地で見ていないのでなんともわかりませんが

設備・仕様[ ]

• キーレスの車って、盗難被害が出てますよね。キーレスじゃないドアは安全策としてはアリと思いましたー！ 正直この物件の価値は、キーレスとかなんとかそんな細かいことより立地かなと思います！

間取り[ ]

• 間取り：2LDK・3LDK
• 専有面積：68.82m2～141.06m2
• プランはどうですかね。 PタイプやTタイプだとプレミアムプランになっちゃいますね。 ここのメインの広さは70m2台中ごろだと思いますがDタイプだと北向きになっちゃうのが何とも。 他のタイプはどんな感じなんでしょうね。
  • Pタイプの間取りをみて、少し不思議な感じがしかというか、珍しい形をしているように思いました。 全体的に好みではありますが、少し気になるといえば柱の存在でしょうか。 リビングはともかく、洋室にベッドを置きづらくなりそうなイメージがありますね。
• 都心だけあってバルコニーがすごく狭いですから、圧迫感は出てきてしまいそうかな。このくらいのスペースしかないと、室外機を置くスペースくらいしかなさそうですね。各洋室には一応窓があるというタイプになっていますので、明るさはありそうなことと、換気の面では良いですが、リビングルームが少し狭いかなという印象なのでファミリーですと狭くなってしまう可能性ありすね
• 個人的に好きな間取りだと思っています。広々と使いやすそうな間取りですが、唯一気になるとするなら、駅までの距離でしょうか。
• Tタイプは意地でも全室窓付きにしてますが、そのせいでキッチンの場所がなんか残念です。 洋室２をなくしてその位置にアイランドキッチンを設置、そしてもう一部屋キッチンのあった辺りに行灯部屋を設けてもよかった気がします。 そうすればLDK35畳弱の広々とした空間ができますね。 日本人はお日様信仰というか北向きや行灯部屋を嫌いますが、行灯部屋の良さもあると思いますけどね。
• Dタイプのような間取りで、家族で住んだ時の事を想像すると、 なんとなく子供達が部屋の取り合いになるのが想像できます。 ウォークインクローゼットとサービススペースがある部屋が人気ありそう。
• ホームページ掲載の間取り増えましたね。ここのお部屋は、なぜこんなに柱が出っぱっているのでしょうか。ちょっと残念です。 基本的に南向きは広くて高くて、手が出ない感じになっちゃうのかしら。敷地からのセットバックが意外と少なめでしたが、周りの建物とは距離が取れるのかなぁ。 現地見る限り、品川駅からは平坦で良いアプローチ。通りから入る道は意外と上りで長いですが、変な人は入って来にくい感じが良いですね。
• プランの種類がとても多いですね。 特に3LDKでも、70～100㎡までかなりのいろいろあるので 家族の生活スタイルや好みで選べていいなと思います。 縦型の間取りが多い中でDタイプやPタイプは使いやすそうだと感じました。
• 間取りは25タイプあることがわかりました。

買い物・食事[ ]

• 商業施設

1. SHINAGAWA GOOS　約490m　徒歩7分
2. セブンイレブン 品川駅前店　約500m　徒歩7分
3. チカラ堂薬局　約510m　徒歩7分
4. リンコス　高輪店　約530m　徒歩7分
5. ローソン　高輪店　約640m　徒歩8分
6. エキュート品川　約650m　徒歩9分
7. ウィング高輪WEST　約650m　徒歩9分
8. ウィング高輪EAST　約690m　徒歩9分
9. ツルハドラッグ 高輪台店　約830m　徒歩11分
10. アトレ品川　約900m　徒歩12分

育児・教育[ ]

• 教育施設

1. 高輪保育園　約60m　徒歩1分
2. 港区桂坂保育室　約160m　徒歩2分
3. 高輪夢保育園　約320m　徒歩4分
4. コンビプラザ品川保育園　約530m　徒歩7分
5. 愛星保育園　約740m　徒歩10分
6. 高輪幼稚園　約410m　徒歩6分
7. 高輪台小学校　約390m　徒歩5分
8. 高松中学校　約970m　徒歩13分
9. 明治学院大学白金キャンパス・明治学院高等学校　約710m　徒歩9分
10. 東海大学付属高輪台高等学校・中等部　約840m　徒歩11分

周辺環境・治安[ ]

• 用途地域：第一種中高層住居専用地域
• 高輪は商店街も衰退しており、老害対策が喫緊。 防災面でもあの辺はやばい。 自分達で環境を良くする意識が薄く、企業や公の組織にやってもらって当たり前の感覚。 天寿を全うされ自然に消えていただくまで座して待つしかないかもしれないが。
• 現地まで行っていないのでわかりませんが、周辺の治安とか、夜の雰囲気はどうですか。
• 新駅ができるのは少しだけプラスだが、リニアと駅前再開発で東京のダントツ中心間違いない品川駅に徒歩９分と遠いのがデメリットだな。高輪界隈なら、あくまでも品川駅起点での価値評価となる。
• 周辺空撮、カッコイイ！最高のロケーション。 新駅周辺再開発後、さらに近代的に！

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  周辺空撮

• ここは敷地の場所と言うか位置関係が気になりますね。 以前、ここと連なる三田三丁目の坂下のマンションに住んでいたことがありますが、崖を背負っていたせいか、湿気が厄介でした。 いまは白金方面の平地に建つマンションに引っ越しましたが、湿気とは無縁になりました。
• 昨日現地に行ってみました。 東禅寺の緑や高輪公園など、都会の喧騒を忘れさせてくれそうです。 それでいて品川駅や高輪ゲートウェイ駅にも近く便利。映画館にも徒歩10分圏内。 すぐ近くにカーシェアリングを含む駐車場もあり、車の利用頻度が少なく車は所有していないが、たまには車を利用したい人には便利。 ターミナル駅に近い割には騒音も少なく静寂。環境は抜群だと思います。 第一京浜から緩やかな上り坂を歩いてると、なんだか優雅な気分になります。そんな印象を受けました。
• 脇にある洞坂は東京名坂の一つだな。 クランクした急坂で由緒もある。

• 

  周辺環境

• 立地は他の高輪物件に比べたら、８mくらいしか坂登らないし。新駅へ７分ちょっとで行けそうだし、便利だよね。

【災害・地盤】

• 東京湾に近いが津波は大丈夫かな？
  • 港区津波ハザードマップ見れば一目瞭然ですが、全く問題ないです。 津波の心配があるのは、芝・浜松町・芝浦・港南の一部で、高輪で対象地域はないです。
• 山手線を境に港南側と高輪側は標高が大きく異なる。 高輪は、いわば丘。地形面でも山手線内側と外側では大違い。 防災面では良いが、逆に考えると高輪は自転車だと辛い街。みんな坂道で自転車を降りて押している。あるいは電動自転車。

• 

  標高地形図

• 高輪は江戸藩邸としても有名です。地盤もしっかりしてます。高輪ブランドの所以でもあります。 >こうしたお金持ちが好むエリアには、実は共通点がある。 > >「基本的に東京は古いお屋敷街（江戸藩邸）がいいんです。大手町、高輪、番町、文京区の本駒込や本郷、青山あたりも旧屋敷街です。これらの場所はだいたい地盤がよく丘の上にあります。富裕層の方は古いお屋敷街だからという理由で選んでいるわけではなく、結果的にそうなるだけです。とにかく見る目が肥えていますから。（後略）」 https://president.jp/articles/-/26713?page=2 より
• 他の土地はいざ知らず、このマンション敷地は二本榎や高輪察署や高野山別院等のバス通り尾根道からは河岸段丘状にガクン～と見降ろされた下側にあり、桂坂途中からも低位置なので海抜はかなり低いね。 江戸時代は近くまで海が来てたと言われている。

周辺施設[ ]

• 公園

1. 高輪公園　約100m　徒歩2分
2. 高輪一丁目緑地　約510m　徒歩7分
3. 高輪森の公園　約690m　徒歩9分
4. 高輪台遊び場　約740m　徒歩10分
5. 車町児童遊園　約850m　徒歩11分
6. 泉岳寺前児童遊園　約790m　徒歩10分
7. 二本榎児童遊園　約820m　徒歩11分
8. 汐の公園　約1,080m　徒歩14分
9. 品川セントラルガーデン　約1,210m　徒歩16分
10. 杜の公園　約1,370m　徒歩18分

• 医療施設

1. 敬友クリニック高輪（人工透析）　約570m　徒歩8分
2. かただ小児科クリニック（小）　約580m　徒歩8分
3. ブレストサージャリークリニック（形外・乳房再建）　約740m　徒歩10分
4. 口羽医院（内）　約640m　徒歩8分
5. 堀産婦人科（産・婦）　約650m　徒歩9分
6. 品川ハートメディカルクリニック（内・血外・循・外）　約790m　徒歩10分
7. 高輪整形外科クリニック（整・スポーツ整形・リハ）　約790m　徒歩10分
8. 東京高輪病院（総合）　約1,080m　徒歩14分
9. 高輪台眼科クリニック（眼）　約790m　徒歩10分
10. カームデンタルクリニック高輪（歯）　約320m　徒歩4分

• 官公署・金融機関

1. 品川駅前郵便局　約350m　徒歩5分
2. 高輪警察署　約450m　徒歩6分
3. 高輪消防署 二本榎出張所　約470m　徒歩6分
4. 泉岳寺駅前郵便局　約680m　徒歩9分
5. 品川駅高輪口交番　約600m　徒歩8分
6. りそな銀行五反田支店 品川駅前出張所　約460m　徒歩6分
7. 三菱ＵＦＪ銀行 五反田支店 品川駅高輪口出張所　約510m　徒歩7分
8. 三井住友銀行 ATMサービス 東日本支店ウィング高輪 ＷＥＳＴ出張所　約650m　徒歩9分
9. ゆうちょ銀行 本店 ウィング高輪内出張所　約680m　徒歩9分
10. 芝信用金庫 高輪支店　約810m　徒歩11分

• 文化・スポーツ施設

1. 高輪児童館　約60m　徒歩1分
2. 泉岳寺　約840m　徒歩11分
3. ステラボール（ライブホール）　約890m　徒歩12分
4. 高輪区民センター　約1,280m　徒歩16分
5. 高輪図書館　約1,280m　徒歩16分
6. グランドプリンスホテル高輪　約290m　徒歩4分
7. ザ・プリンスさくらタワー 東京　約500m　徒歩7分
8. 品川プリンスホテル　約890m　徒歩12分
9. アクアパーク品川　約890m　徒歩12分
10. エニタイムフィットネス 高輪台店　約1,200m　徒歩15分

その他[ ]

マンションWOM![ ]

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掲示板[ ]

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