シエリア大手前

2020年2月21日 (金) 12:01時点における最新版

物件概要[ ]

シエリア大手前　外観完成予想図

• 所在地：大阪府大阪市中央区大手通二丁目10番、11番(地番)
• 交通：

1. Osaka Metro谷町線「谷町四丁目」駅徒歩8分、「天満橋」駅徒歩9分
2. 京阪本線・Osaka Metro堺筋線「北浜」駅徒歩11分
3. Osaka metro中央線・堺筋線「堺筋本町」駅徒歩11分

• 総戸数：56戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造、地上15階建て
• 敷地の権利形態：定期借地権(地上権)の転借地権(賃借権)
  • 存続期間:70年(840ヶ月) 【2092年(平成104年)3月31日迄(建物解体期間含む)】
  • 期間満了日までに更地返還
• 完成時期：2020年11月
• 売主：関電不動産開発株式会社
• 施工：株式会社紙谷工務店
• 管理会社：関電コミュニティ株式会社

価格・コスト・販売時状況[ ]

• パット見の印象です。
  • 地主有利の借地権
  • どの駅からも遠い微妙な立地
  • 敷地面積400m2の120坪は郊外のちっと広めの家くらい狭い
  • 全ての部屋が狭い部屋のみで単身者向けかな
  • 投資マンションのような専有面積だけど借地権なので投資家はいなさそう
  • 4月1日の元号発表後の23日後の更新なのに平成104年とか書いてあるので大手の対応としては情けない
    • 良い面のご意見も聞きたいです。
• 借地権や駅からの距離というのは指摘がある通りという気がします。特にどの駅も微妙に遠いというのは普通の分譲マンションでも人気や資産価値に反映するところでもあって。シングルや夫婦のみの世帯向きのマンションでこういった立地だとどう評価されるものなのでしょうか。
• >>土地権利/借地権種類定期借地権(地上権)>>借地権の種類と期間定期借地権(地上権)の転借地権(賃借権)>>・存続期間:70年(840ヶ月) 【2092年3月31日迄(建物解体期間含む)】>>・期間満了日までに更地返還>>借地権の賃料月間未定>>借地権のその他費用前払い地代:未定、敷金:月額賃料の24ヶ月分、解体準備金:未定 このマンションの肝はここだな このご時世に70年先のことを予測するのは不可能だから時限爆弾抱えるようなもんだけどな それでも前払い地代は0円、借地権の毎月の賃料が70㎡で5,000円未満なら有り
• 地代次第のところはありますよね。あとは解体準備金というのがどの程度想定されているのか。７０年後なんて、経済的にどうなっているのかわかりませんし、技術革新もあるでしょうから想定の金額よりもずっと低く収まることだってあるかと思います。そういうときの取扱などはどうなっていくのかも確認しておいたほうがいいことだと思いました。
• DINKS向け定借か 最近では一番の嵌め込み物件だな。さて、どうなるか
• 投資向けとして考えるのも悪くはないのかも。
  • 38㎡の定借物件を2500万で買って、投資になると思うならどうぞ。ただ、買う前に簡単な計算はしておきましょう
• 賃貸だと相場はどの位なのでしょう？マンション内にコワーキングスペース（コーヒーの自販機付き）があるとちょっと上がったりするんでしょうか。
  • ショールームの説明では、ワンルームタイプの賃料相場は100,000円から120,000円位だそうです。
  • 賃貸に出すには少し駅から離れていますね。
• この辺住んでるけど、駅徒歩5分のワンルームで6万ちょいだよ。新築でも1LDKで10から12万だと借り手つかないと思うけど。
  • 特に駅徒歩8分だと。
  • 流石に38㎡の1LDKと、20㎡程度のワンルームを同じように語らないようにね
    • だからそもそも選ばれにくいんだよ。同列に比較されんの、分かる？
• 20㎡程度のワンルーム　　エステムプラザ大手前エヴァース　１K　6万円https://suumo.jp/chintai/bc_100165337106/Ｙ’ｓ大手通　　11.7万円 https://suumo.jp/chintai/jnc_000047221635/?bc=100149437245
• ここはなかなか中途半端ですね…場所も広さも。それなのに無駄に高いイメージ。オプションをつけないと安っぽくなりそうでしたし。
  • 私も同じ印象を持ちました。リセール目的だったので購入を辞めましたが。
• 2LDKのAタイプはエレベーター横なので音が気になる人はBタイプの1LDKの方がいいのかなと思います。投資物件として購入する人が多いのかもしれませんが、価値はあるんでしょうか。永住目的でも純粋に気になります。将来性が高ければ買いたい・・・。
• 環境がよくて企業相手だと少し家賃が高くても借りてくれると聞いたことがあります。女性の一人暮らしだとオートロック物件で、マンション住民の質も問われます。
• ここは優良投資物件です。地主にとってはね
• あんまり売れてないんだろうなぁ。買う人はどんな属性の人が多いんだろう。前述されていた医者や経営者はここ選ばないと思うが。
• ここに決めたいと思えるポイントが少ないですね。
• 谷町四丁目駅までだったら、徒歩10分切っていますよ。家探しの検索で、多くの人が駅まで徒歩10分以内で検索する、という話を聞いたことがあります。そう考えるとここの場合も駅まで10分いないですし、十分にDINKS単身者向けといってもいいのでは？実需でもいいかもしれないですが、賃貸でも行ける立地と判断する方もおられるかもしれません。
  • よくHPだけみると騙されるんだけど、天満橋～谷町四丁目なんかどこでも大体10分切るんですよ。ここの立地は「どっちからも遠い」というのが適切。すなわちこの程度の立地は競合多いんだよ
  • マンションに限れば多くの人が検索するのは5分以内、妥協して7分以内でしょ。
• ただ5分・7分だと価格が高いところが多いように思います。それくらいの距離だと、資産価値が維持しやすいとかで、そもそもの設定が高くないですか？10分を超えると価格は控えめになってくるので、予算の関係で10分超えを見るパターンもあります。事情によって見え方は変わってくるかと。
  • そういうことじゃないです。ここは四方を路線に囲まれた立地ですから、8～10分ってのはどっち付かずなんですよ、単独路線徒歩10分と意味合いが違う。すべてにおいて負けてるだけ。
  • いやいや、ここ定借なのに高いやん。しかも周辺物件より駅遠。
• ここは定借だから安いんでしょ。定借な上に駅からも遠いとなると、この程度の値段じゃ割安とは思えない。それにしても、シエリアって定借が好きですね。
• シーンズ完売でこっちに流れるといいねー。定借かつ高いけどシーンズにはないルンバ基地あるよ
• シーンズ完売と思いきやファインタワー登場か、ここも苦労するね。
  • ファインタワーはお値段が別格ですけど
• キッチンなど水回りの設備はかなり充実していますが間取りから考えて単身者或いはdinks向け。その割には価格帯もファミリー向けくらいに価格だなという印象。最寄駅も複数あるとはいえ距離はいずれの駅も微妙な距離。ちょっとセールスポイントが少ない感じがしました。
• 二人暮らしでゆったり暮らしていくっていうのがここの場合はコンセプトだったりするのかな。１LDKは単身者向けでしょうけれど…契約者インタビューを見ていると、複数路線が使えることと難波や心斎橋に自転車でいけることそれなのに静かな環境っていうのがここのアピールポイントなのかと推察されます。

交通[ ]

• 最寄り駅まで徒歩１１分という立地を単身者やdinksが求めるのかしら。

構造・建物[ ]

• 敷地面積：404.13㎡
• 建築面積：275.42㎡
• 建築延床面積：3001.20㎡
• 建ぺい率：68.16%
• 容積率：687.34%

共用施設[ ]

シエリア大手前　エントランスラウンジ コワーキングスペース（1F）完成予想図

• 自転車置場：56台
  • 月額使用料：300円～1,000円
• バイク置場：2台
  • 月額使用料：4,000円
• ミニバイク置場：3台
  • 月額使用料：2,000円
• コワーキングスペース、どの位の広さがあるんでしょうね？マンションの全体像がなかなか公開されないので、デザイン、ランドプラン等が気になってきます。
• 共用施設のコワーキングスペースですけど、今はスタバなどを利用しているので、こういう空間がマンション内にあると便利。ネットも使えるし。マンションは、自分のライフスタイルに合わせたサービスがあるとポイント高い。
• コワーキングスペースあるんですね。使っている方、おられるのでしょうか？家で仕事をするタイプの人だと気分転換には良いのかもしれないけれど…管理組合総会前とか、理事と管理会社側で打ち合わせとかをするのにも、こういうところが使えると良いかもしれないですね。別の場所に行かなくていいから、楽です。

設備・仕様[ ]

• 備仕様なんかは限定サイトには載ってるんでしょうか。何か目新しいものって付いてますか？
• コンロも3口でIHみたいですよね。

間取り[ ]

• 間取：1LDK、2LDK
• 面積：38.33m2～54.42m2
• 玄関入ってL字型の廊下、廊下には収納スペース有、リビングにはドアがあり、キッチンは狭いながらも３口コンロ。 一人暮らしなら、調理スペースは狭いけどまだいいでしょう。 リビングが７畳で寝室は4畳とクローゼット。 少し狭いかなという気はしますが、クローゼットが広いのがGOOD 一人暮らしとしては、まずまずの設計だと思います。
• 間取り図を見ていて思ったんですが、ルンバ対応収納なるものがあるようです。ルンバが出入りできるように、少し収納のドアの下の部分に空きがあるのかな？ ルンバってリビングの片隅にいるとなんとなく生活感が出るのですが こうやって普段は隠して置けるならばいいなと思いました。
• なんとなく、今時のマンションって言う感じの造りになっている印象。家を建てたりマンションを買ったりすると、ルンバをお祝いで頂いたりすることが多いので、スマートに充電や待機をさせておくことができるスペースが有ったりするのもいいなと思います。しばらくはお掃除ロボットはこの形で行くでしょうから。
• Aタイプは、かなり居室がコンパクトだなぁ・・とは思いますが、リビングのコーナーサッシのところはかなり開放感が出て良さそう。ここの２LDKの場合は、子供と夫婦というよりは、大人二人で暮らすというサイズになっているように感じますDINKSの人たちをターゲットにしているマンションづくりというところでしょうか。このサイズならば十分ゆったりやっていけそうです。

駅にも近くて利便性の高い最高の立地なのに狭い間取りしかないのは残念です。単身者かdinks向けの物件なのかしら。

• Bタイプには、ルンバの対応収納があって新しさを感じました。納戸の中にしまえるのですっきり暮らせそうです。ルンバありきで、フラットになっていてLDKと洋室を掃除してくれるようです。洋室もウォールドアなのでLDKを広く見せることができますしよさそうと思っています。
  • どれもこれも普通の仕様すぎて空しい…ルンバなんかはちょっとのリフォームで作れますしね
• 狭い間取りというのもありますがごくごく普通のマンションという感じです。
• 間取り図を見てみると、キッチンに窓があるのはAタイプなのですね。キッチンってかなり夏場は暑さが篭もるので、その逃げ場を作れるのは大きいと思います。それから、ルンバ対応収納って書かれていました。最近は他のマンションでも自動お掃除ロボット対応になっているところって出てきていてこれからこういうのがスタンダードになっていくんだろうなと感じました。

買い物・食事[ ]

• ショッピング施設

1. ローソン 大手通二丁目店（徒歩1分／約40m）
2. ファミリーマート 本町橋店（徒歩3分／約220m）
3. ローソンストア100 内平野店（徒歩3分／約240m）
4. 業務スーパー 松屋町筋本町橋店（徒歩7分／約530m）
5. スギ薬局 瓦町1丁目店（徒歩8分／約620m）
6. フレスコ 天満橋店（京阪シティモール内）（徒歩10分／約730m）
7. 成城石井京阪シティモール店（京阪シティモール内）（徒歩10分／約730m）
8. THE KITAHAMA PLAZA（徒歩11分／約820m）
9. フレスコ北浜店（THE KITAHAMA PLAZA内）（徒歩11分／約820m）

• 徒歩1分にオーガニック食品の店がある

育児・教育[ ]

• 教育施設

1. 市立東中学校（徒歩10分／約760m）
2. エンジェルキッズ 大手通園（徒歩2分／約160m）
3. ゆめ中央保育園 分園（徒歩3分／約240m）
4. 市立中大江幼稚園（徒歩3分／約210m）
5. ゆめ中央保育園（徒歩4分／約250m）
6. 蓮美幼児学園 てんまばしナーサリー（徒歩6分／約480m）
7. ブライト保育園 大阪谷町（徒歩8分／約580m）
8. 保育園スキップ（徒歩8分／約600m）

周辺環境・治安[ ]

• 用途地域：商業地域
• ここは周辺環境がいいですね。公園と買い物施設がマンションから近い点は利点。ジョギングができるほどに広い公園があるのは、運動好きにはメリットかな。

周辺施設[ ]

• 公共施設

1. 大阪高麗橋郵便局（徒歩2分／約150m）
2. マイドーム大阪（徒歩4分／約270m）
3. 大阪内本町郵便局（徒歩4分／約310m）
4. 大阪市中央区役所（徒歩11分／約860m）

• 金融機関

1. のぞみ信用組合 本店（徒歩5分／約400m）
2. 三菱UFJ銀行 谷町支店（徒歩6分／約420m）
3. 大阪東郵便局 ゆうちょ銀行 大阪東店（徒歩7分／約520m）
4. りそな銀行 大手支店（大阪府庁内）（徒歩8分／約620m）
5. 尼崎信用金庫 天満橋支店（徒歩8分／約630m）
6. 三菱UFJ銀行 瓦町支店（徒歩8分／約640m）
7. 関西アーバン銀行 堺筋本町支店（徒歩9分／約670m）
8. みずほ銀行 天満橋支店 （京阪シティモール内）（徒歩10分／約730m）

• 医療施設

1. 本城歯科医院（徒歩1分／約45m）
2. トモコ歯科医院（徒歩3分／約180m）
3. やすみつ歯科クリニック（徒歩3分／約200m）
4. 西谷歯科医院（徒歩4分／約280m）
5. えがみ歯科医院（徒歩4分／約280m）
6. 高折医院（徒歩4分／約290m）
7. 大橋歯科医院（徒歩4分／約290m）
8. 谷井ヒフ科（徒歩4分／約310m）

• 公園・文化施設・スポーツ・レジャー施設

1. 北大江公園（徒歩6分／約460m）
2. 大阪歴史博物館（徒歩13分／約1,030m）
3. 難波宮跡公園（徒歩17分／約1,330m）
4. 24hフィットネスジム ジョイフィット 谷町四丁目（徒歩8分／約630m）
5. コナミスポーツクラブ 北浜（徒歩11分／約820m）

その他[ ]

掲示板[ ]

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