プラウド文京千駄木ヒルトップ

2020年1月9日 (木) 17:07時点における版

物件概要

• 所在地：東京都文京区千駄木一丁目１７番１(地番)　他１６筆
• 交通：

1. 東京メトロ千代田線 「千駄木」駅 徒歩4分
2. 東京メトロ南北線 「本駒込」駅 徒歩9分
3. 都営地下鉄都営三田線 「白山」駅 徒歩11分

• 総戸数：50戸 (非分譲1戸含む)
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート (一部　鉄骨造) 地上4階 地下1階建て
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2021年1月上旬 (予定)
• 売主：野村不動産株式会社
• 施工：東洋建設株式会社
• 管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

価格・コスト・販売時状況

• 数年前のプラウド文京千駄木より単価が高くなるのは間違いないでしょう。少し前に分譲していた近隣のオープンレジデンシア千駄木ヒルズ等も坪400万円以上。ここはさらに高くなるでしょうね。
• 広さがあるね。これは高そうだな
• 気になる値段。坪５００万くらいでしょうか。。。？
• 真剣に購入を考えています。80平米以上ですとどのくらいの価格からになると思われますか？
  • 半地下の400からペントの600ぐらいでしょう。
• 千代田線の文京区物件では図抜けて魅力的だなあ。でも高そう。
• いいなぁ、ここめっちゃ住みたいけど、全て億越えなんだろうな…。富裕層の集まりか…。千駄木という駅は微妙だなと思ってたけど、ここは住みたい。プラウドの中でもかなり力入れてるの伝わってくるわ。
• 坪450万だと90平米で1億2200万。そんなにするかなぁ。坪400でも90平米で1億1000万くらいか。まぁこの立地ならその間くらいまでなら妥当な感じだが。しかし高いなぁ。
  • 約3000m2の敷地に50戸の低層マンション。全戸70m2以上。野村は高く売る気満々だよね。坪450で収まるかどうか。450～550ぐらいな気がする。
    • 坪450で1億2250万これが最低ラインとして、坪500もありうると考えると1億3600万。これを買える人がいるんだから、東京すごいわ。
• 同じ文京区内の事例でいくとライオンズ文京茗荷谷も吹き抜けで通風採光を改善させるテクニックを使っていて、高価にもかかわらず好評のうちにサクッと売れたのでここも足が早いんじゃないかな。
  • 戸数も少ないし、適正な価格ならサクッと売れるでしょうね。
    • 上層階で500くらいなら買いたいなぁ。

交通

構造・建物

プラウド文京千駄木ヒルトップ　エントランス完成予想CG

• 敷地面積：2,952.40m2 (確認対象敷地面積：2875.31㎡)
• 旗竿地の地形を活かしたエントランスアプローチはとても雰囲気が良さそうです。ただ、道路にバス停があったはずで、車の出入りは大丈夫なのでしょうか？
• デザインも隣接の文京区立森鴎外記念館との親和性を意識しているかも？
  • そういう細かい気遣いというか、スペックの高さも含めて、久々に野村不動産の本気を見た気がします。
• 外観デザインがおしゃれだなというのが第一印象です。間取りや設備が良くても、マンションの要とも言えるのが外観。モダンな感じがして、女性には特に好まそう。
• 公開された間取りだけで判断ですが、久々に綺麗なプラウドだなと。変形地でも歩車分離で車寄せ風にもなっており配置が良さそうですし、自転車置き場が屋外だと少し残念ですが設備グレードも高めなので億超えも納得ですね。
  • たしかにスペック面からも野村の矜恃を感じます。やはり立地の良さからくるものなのでしょうか。駅近、商店街近くでありながら閑静な高台低層住宅地で、歴史ある山の手でありながら下町の雰囲気も身近に感じられる魅力的な立地だと思います。
• 一階は半地下ですかね
  • 物件概要に「地上4階 地下1階建て」とありますし、気になりますね。半地下と言っても、その影響の程度は物件によって大小様々なので、きちんと確認したいポイントですね。
• デザインの完成予想図を見ると、確かにゲートから敷地内に向かって結構下る感じで描かれてますよね。接道している南東側がどのくらい道路面より下がるのか、確認したいところてす。
• 敷地は現地見た人ならわかると思うけど、形状が旗竿地みたいになってて無駄なスペースが大きいのよね。公式サイトではゲートに守られるような書き方だけど、実際はそうしないとマンション建てられなかったので苦肉の策というべきか。

共用施設

• 駐車場は雨ざらしかな？出来れば屋内が良かったけど

設備・仕様

間取り

• 間取り：3LDK ～ 4LDK
• 専有面積：71.43m2 ～ 121.08m2
• 非公開の間取りをお持ちの方いらっしゃいますか？
  • 見れるのは75Fと121Oですけど、Oは面積広い分、廊下めちゃ長なのであまりハードル上げない方がいいかもしれません。Fは106Jを一回り小さくして居室配置は同じ感じでしたよ。
    • Oタイプなどにある吹き抜けってなんでしょうね。ルーフバルコニーに見えるのですがそう書いてないのはどういうことでしょうか。
      • 吹き抜けは文字通り採光を取るための吹き抜けだと思いますよ。多分1階まで突き抜けてると思います。Oだとこの右端の吹き抜けがないと、洋室3と4が恐らく居室認定されずサービスルーム扱いになるから設けてると思います。
        • Oに限っては最上階にしかない一部屋フランなので、最大限プレミアム乗せるでしょうね。坪500万で1.8億円…プラウドブランド考えたらもうちょい乗せても買い手いそうですね。他の一般的なプランなら坪420万スタートで9,000万円から。こんなもんでしょうかね。
• 物件サイトに掲載されている間取り図面や建物の外観パースを見た感じだと、バルコニーが狭そうですね。形状も縦長であまり使い易くないような。
• 吹き抜けがあって採光や通風に配慮されていたりしているのは好感度高いね。お風呂の大きさも合格

買い物・食事

育児・教育

• 文京区は文学面も力をいれていて教育環境も良いということから、子育てするには価値が高いですし、将来性もあるという事はメリットかな

周辺環境・治安

• 用途地域：第一種中高層住居専用地域・近隣商業地域
• かなり前にSHIPSの本社があった場所ですよね
• 坂のトップに立っているという事は行は下り坂、帰りは登り坂で徒歩4分と近いですが、上り坂を上るのは案外きついです。便利なのは千代田線、南北線、三田線も利用圏内でどこへ通勤するにも便利な立地は魅力的
  • 少し前に近くに住んでましたが、ここなかなかの坂ですよ。これから、子育てされる方や年配の方には厳しいかと。
    • たしかにそこそこ傾斜はありますが、普通にベビーカーや自転車は行き交ってますし、私個人的には毎日でも問題ないかなと思いました(もちろん人によるとは思います)。古くから知られた団子坂ですし、お店もあるので一長一短あるかと。だからこその駅近でありながら高台という好立地なわけですしね。
      • 坂のことのコメントも多いようですが眺望を望めるというプラス面もあるので、何を優先に選ぶかでしょうね。
• 白山寄りはごちゃごちゃしてるけどこの辺りなら落ち着いた住宅街の雰囲気ありますし…坂下も商店街なので少し距離があるのはメリットかもしれません。
• 通勤に電車を使うか分かりませんが、千駄木駅から大手町駅なんて10分切ってますし。バス1本で茗荷谷辺りの国立小学校に通わせている方もいますね。
• 根津千駄木あたりの千代田線下流駅は朝のラッシュ時の混雑を覚悟する必要がある。松戸金町北千住あたりから鬼のようにリーマンや学生が詰め込まれてくるから。あと、団子坂におしゃれさや閑静さを求めてはいけないよ。よくも悪くもザ・下町、歩道も大部分はガードレールなく登下校時は結構危ない。
  • 新御茶ノ水駅で中央線に乗り換える人が多いので10両目は確かに混んでるけど、それ以外の車両は西日暮里駅でかなり山手線に乗り換えるから、西日暮里～大手町は実際はスマホも余裕で見られるくらいのゆるい混雑ですよ。団子坂をはじめ坂下は下町だけど、店もいろいろあって楽しいと思いますよ。ちなみにホームページにも出てるCIBIはおしゃれだけど値段がモロに観光地価格wガードレールは団子坂にはありますね。ただ、このマンションの前には無いです。この通りはなぜガードレールが白山まで無いのか前から不思議ではありますね。ただ、森鴎外記念館や隣のセブンイレブンのマンションもセットバックしてますし、小学校への通学路も車多い所は通らないし、そこまで気にする必要はないのではと思います。
    • 西日暮里では確かに降りる人もいるけど、それ以上に乗り込んでくる人も多い。平日7:30-8:30くらいは大手町までまあまあ混雑してる。根津もそうだけど、千駄木は駅のホームが上り下りで2階建て方式になっており、縦方向への移動が地味に面倒くさい。団子坂近辺の店舗のラインナップで満足できるか否かは個人差だろうけど、基本的には若干スベってる系の個人経営の飲み屋とか谷根千観光客目当てのインスタ最重要視カフェみたいなのがほとんど。日暮里方面はさらにひどい。一般の人がイメージする文京区(本郷周辺)というよりは台東区荒川区のノリ。ガードレールが設置されないのがこの辺の地域の気質をよく表しており、それはそれでいいと思っている。ただし自分の子供を近隣の学校に通わせたり、駅まで歩かせたりするのは好ましくないと感じる。ウワモノは良さげだね。上記が許容できてどうしても千駄木駅最寄りに住みたい人には悪くない。
• 千駄木駅方面・・・道中は全区間でガードレールが設置されている一方、歩道は歩行者のすれ違いがやっとというレベルの狭さ。坂上にある駒込高校や郁文館に通う学生も多く、双方向で通行量が多いのも特徴。ゆえに自転車で谷中方面へ下る時は、千駄木駅とは反対側の歩道(ちょっとだけ広い)を使うのが普通。迂回路として森鴎外記念館の前に階段があるが、エントランスからはかなり遠回りな上、段差も急な為、坂よりキツイ。
• 本駒込駅方面・・・ガードレールは無いが歩道は標準的な幅。かつセットバックしている建物も多いので、千駄木方面とは体感的に全く違う。が、トラックの路駐がしばしば見られ、やや危険か。千駄木と比較すると遠い。
• 白山駅方面・・・本駒込+αの距離でとにかく遠い。待ち時間長めの信号を2つ挟む上、坂もあり、ほぼ使えない。JRの西日暮里駅の方がまだ近い。
  • 道路事情はこんなところかな
• ここのデメリットははっきりしてて坂がキツい。雪が降ると日陰で溶けないので地獄。まともなスーパーがない。白山まで行くか坂を降りるか。まともな飲食店がない。白山まで行くか坂を降りるか。車も人も交通量が多い。ぐらいですね。とにかく商業施設が少なくしかも分散されてるので共働き子育て家族はあんまりおすすめできない。
• ここのメリットは南向きが低層住宅街で東南側の道路の先の中学校が崖下になっているので思いのほか日当たりがよく眺望も期待できそうなところ
• 団子坂は朝の登校ラッシュのため人通りが非常に多くなるけれど７時台は部活の生徒がちらほら通るぐらいで、始業時間の8時25分を過ぎれば閑散としています。坂の斜度が大きいので大雪が降ると通行止め、その気になればスキーもできそうです。
• 坂のある高台という立地はメリットにもデメリットにもなりますね。個人的には東洋大側の石垣やお店を眺めながら団子坂を上り下りするのは好きだったんですけどね。大した距離ではないですし。ただ、高台の方に住んでる人は車を使っている印象はありました。このマンションの駐車場附帯率が何％か分かりませんが。。
• 千駄木に住んでて、ちょうど広い部屋を探していました。おそらく買うかなと思ってます。駅近だと講談社社宅の裏に、一つ建ててますね。そちらの方が規模が小さく部屋も狭そうではありますが、もしかしたら予算感や駅からの近さなどで希望に合う方もいるかも。難点はみなさんの言うように、団子坂ですね。あれを毎日上り下りするのは結構辛いなと思ってしまいます。買い物はまぁ大変と言えば大変ですが、車で行けばわりと大きなスーパーなどもすぐにあるので、そんなに問題にならないと思います。いざとなったらすぐ近くにセブンイレブンもありますし。少し歩きますし、小さなスーパーですが、坂を下っていけばマルエツプチなんかもありますよね。数年千駄木駅近に住んでいる感想としては、とても住みやすい、だと思っています。都心に通勤する方には便利でしょうし、帰ってくると喧騒から離れた落ち着きがあって、休まります。
• 急な坂と小中学校が目の前で五月蠅いことを除けば、すごく良い立地ですよね！駅近でこの広さの敷地はすごいと思います。
  • 下の学校はうるさい印象ないな。正門が逆側だし、マンション側が崖になっていて校舎の3～4階の高さと同じなので校庭の音が届きにくいんだろうね。上から校庭を覗く位置関係になってる。
• 鬱蒼としていた大きな木は全部切ってしまったのですね。少し残念かも。。。でも野村さんならまた新しい樹も植えてくれるかな。
• 体調悪いときに、あの坂はきついですよね。あと夏に帰宅前にあの坂あがるのはつらいかな。いいとこですけどね。
  • 雪の日もきついけど夏もキツいですよね…。まぁこの物件はほんとにあの坂を許容できるかどうかだけで、他は特に言うこと無いです。夏目漱石の作品にも登場する風情のある坂とみるか、ただただキツい急坂とみるか。ちなみに、坂の上に仕事場があるのですが、あの坂を通ってきて話題に出さなかったお客さんは今までひとりもいないです笑。
    • 団子坂下から、上のセブンイレブンまで行ったけど、雨が川のようになってて、大変だった。台風で本格的に降る前(といっても、ザーザー降りではあったが)。暑さ、雪、に加えて、雨もやや大変かもしれない。とはいえ、やっぱ立地はよかったなぁ。ほしい。
      • 風情ある坂などと言ってみても、それが毎日のこととなると果たしてどう感じるのか？坂のある土地に住む以上、坂のデメリットを受け入れる覚悟のない方は、ここは買わない方がいい。そこに尽きると思います。もっとも、移動は専ら自家用車かハイヤー・タクシーで、日常の買い物は自家用車での買い出しや宅配などで済ませるか、メイドさんにお使いに走って貰う、といった条件の人なら話は別かもしれませんが。ここに限らず、起伏の多い文京区で坂上に住むとなると、住環境と交通・買物の利便性との両立が難しいといった問題がつきまといがちなのが難点ですね。（もちろん、その物件の立地によりけりですが）
• 文京区は、なんか物足りないって感じるのは私だけでしょうか。なんだろ、子育てにいい場所でしょ、環境がいいでしょって、訴えてくる感じ。あと、そういうの好きそうな家族が多くて、私は窮屈に感じてしまう。ある意味、つまんない毎日で狂いそう。そこからはみ出したらダメみたいな雰囲気。文京区に住むってこと解ってますよね？みたいな。
  • 文京区っても色々ありますからね。でも本人がそういうイメージ先行があって、無理に疲弊して精神擦り減らすよりは住まない方が幸せかもね。もっと自分に合う街を選べば良いだけなのでは
• 坂上で駅までフラットみたいな場所って無いのですかね？あの辺りだと南北線くらい？！
  • そうですね、坂上でフラットなのは南北線の駒込、本駒込、東大前辺りですね。本駒込オススメです！
• 昔ここの物件の並びの賃貸マンションに住んでましたが、団子坂を負担に思ったことはないですね。急坂ですけど短いので、バリアフリーでは断じてありませんが、健康な人なら問題ないような気がします。買い物は千駄木駅の方に降りないで白山上商店街で済ましていましたね。三徳もできて良い物が手に入るようになったのでありがたいです。
  • 団子坂を上り下りするのはキツイ。白山まで行くのは遠くて面倒。でも、通勤時の移動手段は電車。

周辺施設

その他

掲示板

23ku/652120/82