オーベル幕張本郷

2020年1月8日 (水) 10:01時点における版

物件概要

オーベル幕張本郷　外観1

オーベル幕張本郷　外観2

• 所在地：千葉県千葉市花見川区幕張本郷7丁目11番1（地番）
• 交通：

1. 総武線 「幕張本郷」駅 徒歩10分
2. 京成千葉線 「京成幕張本郷」駅 徒歩10分

• 総戸数：53戸（他に管理事務室1戸）
• 構造、建物階数：地上6階建
• 敷地の権利形態：
• 完成時期：2017年03月
• 売主：大成有楽不動産株式会社/三信住建株式会社
• 施工：新日本建設株式会社
• 管理：大成有楽不動産株式会社（予定）
• 公式サイト：https://www.ober.jp/makuhari-hongo/?utm_source=g&utm_medium=cpc&utm_campaign=g&gclid=CI-975zgu9ECFRSAvQodhcUH8w&trflg=1

価格・コスト・販売時状況

• 幕張本郷は駅の反対側だけど二丁目にエクセレントシティの広告出ましたね。比較して検討出来ていいね
• 嵐ファンの方が買えばいいのでは？地図にも載せてありますし。
  • なんで嵐なんですか？ジャニーズの？？よくわからないです…
    • メンバーの実家の中華料理店が近くにあるんです。普通に美味しいですよ。まー所詮実家です、本人が住んでる訳ではあません
      • 中華は好きです。近くにおいしいお店があるとうれしいです。チェーン店じゃないお店が私は好きですね。こだわりもありそうだし。そんなお店を探しながら散歩したりできるのはいいなと思います。もうすぐ春だし体を動かせる環境も考えたいなと思います。
• 幕張本郷マンションラッシュですね ここ以外にも2丁目と7丁目にエクセレントシティ建設中だし夏からはもう1件7丁目にエクセレントシティ建設予定。出来上がったら去年竣工のも入れて7丁目だけでエクセレントシティ3件

• 竣工販売で現地MRでの販売みたいですから現地をよく確認して検討出来て良さそうで
• 66平米の部屋が4000万円とは…かなり強気過ぎる。床がふにゃふにゃしてたのも気になるし
• 高過ぎ、見送るが吉。下がるよ。残債残ると厄介。10年後売却とか難しそう。
  • その部屋なら3000万代前半でないとね。駅遠のくせに強気過ぎ。買った瞬間に１割どころか２割資産価値下がるね。
• 新築プレミアム2割なら今時なら普通じゃない？まー私は買わないけど、35年フルローンで残積無しの物件なんてここ数年の市況じゃまず見つからないと思いますけどね

• 本日見に行きましたが、やはり4階以上でないと厳しいですね。モデルルームが大手の割には残念に感じたのはわたしだけでしょうか？見たい部屋も見せてくれなかったですし・・・
  • 分譲売りっていっても売物の部屋にホイホイ入れれる訳無いじゃないですか、MRじゃないんだから
• ライバル会社のタンクレストイレのことを壊れやすいですよって言われました。営業の質が低すぎです。パスです。
• ここは価格が強気すぎて売れないだろうな。
  • 確かに高すぎますね。あと管理費も駅10分で4000万円出さないといい部屋は買えないですよね。経費を合わせるともっとかも。
• エクセ〇ントのほうは大気汚染が酷いとか言われました。ってことはワタシの実家もか？近いので・・・何の根拠もデータも無くそんなことお客に言うか。とっても残念な営業さんでした。ココだけは買わないです。
• 今現在幕張本郷だと7丁目に大成有楽 施工新日本 7丁目にレーベン 施工新日本 2丁目に新日本 施工新日本って状況だけどオーベルとレーベンは売れる見込みあるのかな？7丁目の新日本の物件も基礎工事始まったし供給過多な気がするけどなぁ
  • みんな新日本ですね。一番高いのはどこでしょう？
  • 高いの意味が分かりません。単純にマンション価格なのでしょうか？オーベルとエクセレントは高いですよ。
• 分譲マンションでは珍しく施工販売で、検討する者にとっては嬉しい物件ですが、オーベルはマンション販売で常にこのスタイルを取っているのですか？
• ここって人住んでるんですか？
• ここってまだ売れ残ってるんですね。マンションを資産として考えない人ならアリなんだろうけど。そもそもマンションを買う人のほとんどがそうじゃない考え方だろうから。ここはレーベンとか京成大久保が完売したら販売進むんですかね？
• あとから売り出したレーベン完済しましたね
• オーベルも完売ですね。
  • あの状況で竣工から1年半で売り切るとは凄いなぁ

交通

• 駅からは遠いでしょうね。15分はかかると思います。
• 駅まで徒歩10分という表記だと信号にも引っかからずに男性が早足で歩いた時の速さくらいでしょうか。
• バスのアクセスは、マンション目の前のバス停から幕張本郷駅へ約5分と書かれていますね。
• 公園の前のバスは(家が北側なのに)駅の南側のロータリーまで行くので朝の通勤に使うには、微妙です。
• 駅は徒歩で10分かからないし、バスの方が遅くなるから歩いた方が早いですよ。
  • 確かにバス停目の前ですが歩いたほうが早いですね。

構造・建物

オーベル幕張本郷　エントランス

• 敷地面積 1,826.08m²
• 建築面積 1,064.41m²
• 延床面積 4,220.59m²
• 西南側がバルコニーになると思われますけど、隣接する建物などあるのかな？公式サイトの感じでは、低層住宅のようなので、日当たりや眺望は良さそうな感じがしますが。

• 写真は南側だと思うですが、空き地に何か立つのでしょうか？看板みたいなものが見えます。
  • 3階建21戸のワンルームの共同住宅の看板でした
    • では3階まではこれから日が入らなくなっちゃうのですね・・・考えるなら4階以上じゃないとまずいですね。

• バルコニー前は戸建と3階建賃貸ワンルームですから下の部屋の日照は厳しそうですね。
• 手前の空き地が3階建賃貸ワンルーム予定です。
• 目の前が賃貸ワンルームになるんですね、日当たりはどうなるかきになりました。6階建てだから上階なら大丈夫かもしれませんね少し高台だから多少は眺めも期待できるものでしょうか

• 南側隣地に3階建の共同住宅の建築計画がある件は、建物にどの程度の影響が出るのか、日照のシミュレーションを確認できると良いのですが。
• 3階建て程度ならそんなに影響がなさそうに思うのですけれども間隔がどれほど空くのかどうかにかかってくるのではないでしょうか。敷地配置イメージスケッチを見たところ隣地というのは植え込みの南側すぐということになるのでしょうか？道路を挟んでの南側ではなくて。そうなると3階建てでも日照がきびしくなりそうな感じもしますね。間を空けて建ててくれれば良いのですけれど。

共用施設

• 駐車場 32台（機械式31台・平置1台）
• サイクルポート 52区画/住戸専用サイクルポート1区画
• バイク置場 2台
• 利便性に関してはあまりよろしく無さそうですから車が必須になってくるんじゃないかとその場合、駐車場事情が気になる所ですが、32台と全戸数ではないことから抽選になってしまう可能性も出てくるのでしょうか。あと、機械式というのが残念感がありました
• 機械式の駐車場でこの台数分しか確保できなかったという感じになってくるのですよね…車、本当に必要な場所だと思うから、ここの敷地内に入れなかったりしたら近くで借りないと行けないということになってくるということになってきます。この辺って月極みたいなところってあるんだろうか。その場合はいくらぐらいなんだ？そういう情報って営業さんが持っていたりするんですか？
• サイクルポートは全戸分の設置とがんばってくれましたが、駐車場は機械式が実質31台分ですか？この辺は車がないと不便な立地なので、もっと設置率の割合を上げても良かったかもしれません。近くの月極駐車場ですが、ネットで検索すると決して多くはありませんが月額9000円台で見つかりましたし、近くの不動産に行けばネットに載らない情報も教えていただけそうです。

• 駐車場が少ないというのがネックです　ほかの場所の紹介とかあればいいですが高台だから車は必須のような気もします。
• 駐輪場はサイクルポートのようで安心しました。２、３台は置けるとふんでいます。高台とのことなので、電動自転車が欲しいところです。
• サイクルポート52区画+住戸専用1区画で全戸分あるのでいいですね。他の方も書かれてますが、駐車場がもう少し用意されてたらよかったですよね。近隣で月極を探すとしても、目の前になければあまり意味がない気がしますし。高台あるので自転車や歩きの通勤通学は辛そうです。
• 駐車場が狭いので出し入れしにくいのが自分は気になります。
  • 駐車場はマンション前の道は両側とも京成大久保側から海側に抜ける道なので交通量が多いので左折で出て左折で入らないと時間帯的には結構鬱陶しく思わらると思います。
• 駐輪場がサイクルポートで全戸数分用意されているのはいいなと思いました。

設備・仕様

間取り

• 間取り 1LDK＋S～3LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
• 専有面積 56.81m2～83.50m2
• バルコニー面積 10.44m²～13.68m²
• １階の住戸は珍しく家庭菜園スペースがあるのですね。専用庭とはいえ、基本的には土を直接掘り返すことがNGの場所が多いのですが、ここの場合は決められたスペースならば地植えしても良いということだそうです。プランターだけだと決まった種類の野菜しか育てられませんが、ここならば大丈夫ナノではないかななんて思われますよね〜♪
  • 1階の専用庭付き住戸には家庭菜園コーナーがあるんですね。でも目の前に3階建ての賃貸ワンルームマンションができれば、せっかくの家庭菜園も意味がなくなってしまいそうですね。日当たりが悪くても育つ野菜や花で楽しまないと…ですね。

買い物・食事

• 物件サイトの地図を見ると道路を挟んで真向かいにセブンイレブン、 徒歩5分圏内にファミマ、サンクス、デイリーヤマザキ、モスバーカー、 リブレなどがあり便利な環境ではないかと感じます。
• 北側のスーパーはリブレ京成(高い)とアコレ(狭いので品揃え×)しかないので、車でイオン幕張新都心やコストコ、オーケーマートに買いに行っています。
• 普段のお買い物ってリブレ京成になるのかな。リブレってちょっとお高めの価格帯なカンジがするのですが、他にどこかリーズナブル系なスーパーってありますか？業務スーパーもあるようですが、冷凍食品がメインなのかなーって思っています。日配品も（豆腐や牛乳、パンなど）あるようですけれども。
• スーパーが近くにないそうですが、公式サイトには徒歩5分の距離にアコレやリブレ京成があると書いてあります。これらの店舗は小規模スーパー？それともコンビニですか？食料品を調達するには品揃えが不十分なのですか？
• リブレ京成ってけっこう高くないですか？物はいいけれど、毎日買うには高いなという風に思います アコレってミニスーパーって言う感じがします。最低限の品揃えだけれど、銘柄に拘りたい場合には物足りないかな。トップバリュ商品が充実しているなぁって言う風に言えば分かりやすいかな。もちろん、それだけではないのですけれど。毎日お安く買い物するにはどうすればいいかもう少し研究が必要かも。
• 近所住みです。リブレはたまーにどうしても食材が足りない時に行きますね、私は車でイオン、コストコ、ok辺りに週1、2回行きますね。幕張のヨーカドーが買い物客用の無料巡回バスを出してますので便利そうです。
  • 幕張イオンは無料巡回のマイクロバスが毎日でてますが、ヨーカドーのシャトルバスはワンコインバスだったような記憶があります。幕張新都心のイオンもこの地区向けに何か出して欲しい。
• 今はヨーカドーでもイオンでも、ネットスーパーが利用できたりして便利になっていますが、やっぱり生鮮食材は自分で見て選びたいですからね。ヨーカドーの無料巡回バスは便利で良さそうですね。
• リブレ京成は可もなく不可もなく普通のコンビニの5倍ぐらいなら売り場面積かな？隣にTSUTAYAが隣接してます。11月に京成大久保のマルエツが二階建てで出来るのでマルエツができたら価格競争が始まるかな？
• お店の規模は同じような感じですが、リブレとマルエツでは商圏違うのであまり関係ない気がしますがどうでしょう？あの立地なら両方使うんですかね？
  • 昔のマルエツの規模でしたらリブレ京成の5〜6倍の売り場面積なので日用品などもある程度揃いますし自転車で裏道を通ると10分かからないので結構使います。

育児・教育

周辺環境・治安

• 用途地域 : 第一種中高層住居専用地域

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  現地案内図

• グーグルビューでお隣の公園を一回りしてみましたが、 適度な広さでウォーキングなどの運動や 子供を遊ばせるにも良い公園じゃないかと感じました。樹木がたくさん植えられ緑がとても豊かです。ただ、夏には虫が飛んでくるかもですね
  • 虫、来るんじゃないでしょうか。これだけ公園が近くて緑がたくさんあったら。朝は鳥のさえずりで目覚めるなんて感じでしょうか。でも、公園ビューの部屋はほんの一部になりそうな感じです。
  • 幕張台公園には散歩に行きますが、残念ながら公園に鳥はあまり居ません。鳥がいないので餌となる虫もあまりいないですね。
  • 確かに公園が目の前だと夏場は虫が飛んでくる可能性は高くなりますし緑が多い分、蚊がかなり多くなりそうかな子どもの遊べる場所がすぐ近くにあることや、周辺が静かで夜は過ごしやすいという面は良いですが、低層階だと虫が気になりそうマンションの規模は６階建てで50戸程度の規模ですから、住みやすい規模なのが良いですね。
• 7丁目になるのかな？大新東の横の空き地になってる所もマンション建設の看板立ちましたね立地かなりいいね
• 幕張台公園は行ったことがないですが、結構広そうな公園ですね。写真を見ましたが、春には桜も咲いてお花見も楽しめそう。緑が多く、静かな環境で暮らしやすさはあるのかなって思います。でも駅から遠い、スーパーが近くにない、小学校がちょっと遠いなど、不便だなと思うところも多々あり、結構悩みますね。
• 海がそう遠くないようなので、海抜などが気になりました。調べたところ16mほどのようです。http://towndata.net/service-chiba-chiba-hanamigawa.html避難先なども調べておきたいです。
• ファミリーであれば公園があれば子供達の遊び場に良いでしょうけど、それだけでは生活できませんからね。
• オーベルは目の前が車通りが多いですが立地は良いですね。バスがほぼ駅止まりでなくなると更に良いのですが。
• 幕張台公園のような広い公園があるので、子供がいる家族にとってはいい環境でしょう

公園が近くになるし、コンビニも目の前にあるのは良い

周辺施設

その他

掲示板

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