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ザ・パークハウス渋谷南平台

提供: すてき空間

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2019年12月19日 (木) 16:57時点における最新版

物件概要[ ]

ザ・パークハウス渋谷南平台外観完成予想CG １

ザ・パークハウス渋谷南平台外観完成予想CG ２

所在地：東京都渋谷区南平台町12番2他（地番）
交通：ＪＲ山手線「渋谷」駅（西口）より　徒歩7分
総戸数：100戸（事業協力者30戸含む）
構造、建物階数：鉄筋コンクリート造地上10階地下1階建
敷地の権利形態：所有権の共有
完成時期：2019年11月
売主：三菱地所レジデンス株式会社、大林新星和不動産株式会社、東急不動産株式会社
施工：東急建設株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

価格・コスト・販売時状況[ ]

【価格】

平均坪単価850万 56㎡で12000万台～！！ ⇒https://www.re-port.net/article/news/0000057060/
面白い記事がありましたので紹介しておきます。 https://www.rbayakyu.jp/rbay-kodawari/item/4336-850
周辺のハイグレードマンションとの価格の比較感と渋谷再開発のポテンシャル、唯一無二の南平台町アドレス三方道路立地を考えたら、若干割安感ある。神宮外苑が坪単価900オーバーで、渋谷区役所のタワーが借地なのに坪単価800。ここは坪所有権で単価850。これは富裕層と投資家中心で順調に捌けると思う。こんな土地をなんで引け腰の三菱が仕入れられたんだろ。桜丘は言うまでもなく、これから出てくるこのエリアかつこのレベルの新築は間違いなくもっと高いよ。

【先着順】

価格：1億2,494.4万円～7億2,152.4万円
間取り：1LDK～3LDK
専有面積：56.44m2～215.30m2
販売戸数：7戸
管理費（月額）：45,100円～172,030円
修繕積立金（月額）：7,060円～26,920円
修繕積立基金（一括）：705,500円～2,691,250円
管理準備金 : 45,100円～172,030円（一括）
ルーフバルコニー使用料 : 1,070円（月額）
インターネット利用料 : 1,562円（月額）
共視聴設備利用料 : 330円（月額）

【販売時状況】

第1期売出しで35戸売出しで、現在は5戸販売中先着順申込受付中ということは、30戸は売れて残り5戸を抽選漏れの検討者と新規検討者で捌き、第2期で残りの35戸を売出す、という計画なんでしょうね。
- このロケーションでこの価格で30戸売れたのはすごいね。渋谷駅徒歩圏内はやはり価値があるんですね。
まあこの立地の所有権物件なら坪1000万円もありえるところを850万円に抑えての販売だから、売れ行き好調って感じじゃないですか。低金利環境の継続と建設コストの高止まりを前提に考えると、更なる値上がりはあっても値下がりリスクはほぼないと踏んでる人が多いんだろうね。
クヤクションでも、ここでも、買いたかったら早く動いた方が良いですよ。今はかなり高値まで来てるから、値上がり狙うなら高くても我慢して買わないともう買えなくなるよ。ここの土地仕入れが2016年。今仕入れてるのはもっと高くなる。デベロッパーが粗利益率を大幅に切り込んで売りでもしない限りは、高値が続くよ。そういうバーゲンセールやるのは、期末近くに在庫抱えたりしたときか、完工売り在庫だけ。良い立地のは下げると色々影響あるから、ゆっくりでも価格を下げずに売ってく。で、グロスを抑えるために戸数を細かくしていく。高級路線じゃなくて投資路線になる。それがみんな分かってるから、青山パークタワーとかテラス渋谷美竹のある程度の広さの物件は全然売りに出ない。みんなもっと上がると期待してるから。
まだ2期で残6戸となっていますが、販売済み戸数は、事業協力者住居30戸、1期で7戸、2期で1戸の計38戸ということですかね。。まだ、62戸が売れてないってことでしょうかね？
- 7割成約済みと販売員の方に聞きました。
- 今の時期で7割だと充分だと思います。竣工時8割、引渡し時9割、その後1年以内に完売ですね。

【その他費用】

バレーサービスとかコンシェルジェサービスがすごいと思って見ていましたが、やはり管理費に影響しているのでしょうか。管理費が45,970円～172,030円(月額)とありましたが、やはりそれくらいになってしまいますよね。
- バレーサービスは戸当たり平均2-3,000円に過ぎません。高いのは24時間友人管理で、ここはネットスーパーの生鮮の保管などもやってくれますし、夜間のクリーニング取次も可能です。

【資産価値】

渋谷10分県内で100㎡以上の３ＬＤＫの売り物って、最近みたことないもんね。そもそも持ってるマンションをあえて売る理由がないんだよな。使わないならとりあえず貸せば３％以上の利回りで賃料がとれるわけだし、売って金利ゼロの銀行預金に入れておく必然性がないんよな。
- もっとincome / capital gainが見込める新しい買い物がある人は売って現金化するかもしれない。でも2027まで開発が続く渋谷なら、あと数年持っても良い。勿論、景気が急減速したり、緩和が泊まって住宅ローン金利が高騰したりしたら、タイミング関係無く売りだと思うよ。でも政府も日銀も政策的要請からそんなこと出来ない。だから、高過ぎるし、買える人は限られるんだけど、このまま推移か、上がるかだと思ってる。でもさ、2009-2011年の安い頃に買った時は、金利も今より高かったし、何より上がる期待が持てなかったし、今とは違うリスクがあった。そんなとき買えた人がリターンを手にした。今は庶民感覚からすると、どうにも高い。高過ぎる。でもお金持ちが買うからなんとか消化されていく。今から値上がるだなんて考えづらい。でも一二年前からずっとそんな話してる。結局わらしべ長者チキンレース市況が上がっていくうちに、鉄板エリアの物件に根を下ろせるかどうか。そんな気がしてる。
私は買いました。不動産業界で長らく働いてきましたが、ここは長い目で見れば間違いない物件。グランツオーベルと迷いましたが、ここにしました。なぜかというと、（ほぼ）一団の三方接道土地・JVではあるが、おそらく現時点での地所最高峰物件・渋谷に近い。しかも桜丘直上（坪単価1,000万以上と想定される物件よりも高台で、地盤も良い）・珍しい南平台アドレス・今後デッキ整備で更に渋谷に近くなる・間取りがどれも良い（物件の平均単価は維持される）・内装含めてハイグレード・この手の物件を好む富裕層は常に一定程度いるということで住むに良し、売るに良しとの判断です。

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交通[ ]

物件から駅まで実際に歩いてみて、5分30秒で着いたので、実測徒歩5分です。
- 私も今日渋谷西口からマンション入り口まで歩いて測ってみましたが、セルリアン経由で5分35秒でした。女性で普通の速さで歩いたので、男性だともう少し早く着くかもしれません。
- 実際セルリアンから下がったところの連絡橋の下に入口が出来るので、将来的には表示上も５分を切るのではと思っています。
セルリアン東急ホテルのエスカレーター2機を利用してホテルの裏から出れば、駅から楽に現地に行ける。途中にコンビニもある。

構造・建物[ ]

ザ・パークハウス渋谷南平台センターエントランスアプローチ完成予想CG

ザ・パークハウス渋谷南平台エントランス完成予想CG

敷地面積：3352.32m2（売買対象面積）
建ぺい率／容積率建ぺい率：70% 、容積率：300%
ここは戸境壁は全部乾式？
- 基本的に乾式だね
柱が多いですね。これだけゆとりのある間取りならあんまり関係ないのでしょうけど。
- 柱はやばいですね。まぁ、このご時世仕方ないですかね。
センチュリーフォレスト見てきましたが天井が低く圧迫感否めないですね。やはりタワーでないと室内の格は限界感がありますね。
事業協力者が30ってのがさすがに気になりますね。

外観写真（2019.8.14）
外観写真（2019.9.14）
外観写真（2019.10.19）
外観写真（2019.10.26）
外観写真2（2019.10.26）
外観写真3（2019.10.26）

共用施設[ ]

ザ・パークハウス渋谷南平台ラウンジ完成予想CG

駐車場 : （総戸数に対して）53台（機械式駐車場:専用駐車場10台、身障者用駐車場1台含む）　60,000円（月額）
駐輪場 : （総戸数に対して）200台（2段ラック式163台　上段200円（月額）・下段500円（月額）、ラック式16台　700円（月額）、平置21台　1,000円（月額））
バイク置場 : （総戸数に対して）2台　5,000円（月額）
ミニバイク置場 : （総戸数に対して）9台　2,500円（月額）
内廊下
24時間365日有人管理体制
各階ゴミ置場2箇所って多すぎない？
共有施設としてフィットネス、ライブラリー、ゲストルーム、プール、バーラウンドなど、実際に住むと、ほぼ利用しないことが多いので魅力を感じません。フィットネスやプールは、少し高額ですがリッツやハイアットのスパに入会する方が、満足度が高いです。
「セルリアンタワー東急ホテル」内のフィットネスクラブが利用可能。っていうのが魅力。利用料は１回１０００円とさほど高くは無い。ただ、期間が決まっているようで最初の５年間のみになっているようですね。それ以降は利用できないとすると、魅力が落ちてしまいますね。バレーパーキングがあったり、コンシェルジュサービスが充実していたりホテル楽の生活ができるのって憧れる。ベッドメイキングサービスも受けられるのは特徴的。

【コンシェルジュサービス】

主なサービス・・・クリーニング・宅配取次、ハウスメイド・ハウスクリーニング紹介、リムジンバス予約　タクシー＆ハイヤー手配、ケータリング紹介サービス、アニバーサリーサービス/医療・検診紹介サービス、ベビーシッター紹介サービス、備品貸出サービス、粗大ゴミ処分代行サービス etc…
100戸ってそれなりに戸数はあるのに、サービスはかなり充実しているように思います。バレーサービスってホテルみたい。あとはコンシェルジュについては、マンションでよく行われているものが多くあるのだなと見てて思いました。ふつうにクリーニングの取次は便利らしいです。
ホテルのようなサービスが受けられること、バレーパーキングやコンシェルジュはクリーニングやハウスクリーニングなどを頼めるようです。その他、セルリアンタワー東急ホテルのフィットネスジムやスイミングプールが利用できるとあって、サービスとしては価値が高いと思います物件価格自体も高額ですが、毎月の管理費だけでも6-8万とものすごい高額になることから、かなりの高所得者が住まれるんでしょうね。それにしても管理費がものすごい！

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設備・仕様[ ]

キッチン・・・無水両面焼きグリル付ガラストップコンロ、グローエ社製水栓、食器洗い機、整流板付レンジフード、静音ワイドシンク、ディスポーザ

重厚感より明るく軽やかな室内にしたほうがいいと思う

バスルーム・・・スクエア浴槽、フルオートバス、ミストサウナ機能付き浴室暖房乾燥機
洗面室・・・五面鏡裏収納、ボウル一体型洗面化粧台、ソフトクローズ機能付きスライド収納
トイレ・・・トイレ手洗いカウンター、ローシルエット式トイレ、トイレリモコン
アメニティ・・・天井カセット型エアコン、玄関・廊下天然石
セキュリティ・・・ラクセスキー［ハンズフリーシステム］
私は濃い茶色や黒が嫌いなのでモデルルームのデザインは嫌いです。とくにキッチンはもっと明るくすべきだと思う。キッチンの棚のデザインは安っぽい。
仔細に見ると結構梁が出ていたりパイプスペースで部屋の角が飛び出ていたりと内装の工夫でうまく和らげてはいるけれど、このレベルの物件でも３次元パーフェクトとはいかないんだね。ペラペラの湾岸物件と比べるのがおかしいのかもしれないけれど。

間取り[ ]

間取：1LDK～3LDK
専有面積：56.44m2～215.30m2
バルコニー面積 : 9.05m2～39.13m2

代表間取りを見ると、各部屋が広々としていて良い感じです。こんなに広い土地があったのかなというくらい充実した内容です。価格は気になりますが、住めたら最高に便利だなと思いました。

贅沢な間取りですね。天井高はそんな高くないのかな。
90C いいですね。1LDKにしたい。下層階でも 2億オーバーですよね。。。
驚いたのは、間取りで215.30m2があったこと。普通、この広さがあれば2部屋にします。2世帯かと思うくらいの広さ。2邸分でしょう。リビングダイニングだけで41畳超えだそうです。ダンススタジオのような感じ。子供は喜ぶでしょうね。ダイニングテーブルもかなり大きなものを置くことができそうです。
215Aタイプの広さがすごいですね。 110Aタイプの間取りもシンプルで悪くないように思いますが、やはり形できにはCタイプとかのワイドな家に住んでみたいという願望があります。全体的にデザイン性の良いマンションだと思いました。
215.30㎡の部屋、圧巻・・・。 111.83㎡がかすんで見えてしまいます。リビングダイニングで41.4畳で相当な広さ。玄関横のシューズインクローゼット、納戸の広さに驚きます。普通、シューズインクローゼットって、ベビーカーが収納できるかとか、自転車や三輪車が収納できるかを気にするんですが、ここだと隠れて遊ばないかとか別の心配が出てきそうです。洋室1が16畳なので、普通の戸建よりも広いんじゃないでしょうか。 Googleの社宅なんですか？いいところに住んでいますね。羨ましい。
Brがルーフバルコニーがあってすごいなぁと思いますが、単身者と言うよりは、DINKSとかでお客様が多い人向けのお宅なんだろうなぁって思いました。もしかしたら、ルーバルの方が室内よりも広い…？広いと言うよりは同じくらいかもしれないですが、自由に使える部分が多くあるのはいいかもしれないですね。
Aタイプは１LDKで56㎡あります。この広さだったら、普通に二人で暮らしていくことができる。収納大きいんで、全部洋服やら下着類はWICに収まってしまうかもしれないですね。ワードローブ多めの人は多少工夫必要かもだけど・・。56㎡ということは、減税の対象となるひろさということですよね？
- 住宅ローン減税の対象になります。

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買い物・食事[ ]

【買い物】

代官山T-SITE（約750m・徒歩10分）

【食事】

セルリアンのラウンジやレストランが普段使いできるのも特権だね。
徒歩圏内に人気の飲食店も多いエリアですね。

育児・教育[ ]

周辺環境・治安[ ]

用途地域：第二種住居地域・駐車場整備地区

【周辺環境】

いい点は南平台であることと渋谷駅から近い。悪い点は周りの建物があんまし綺麗でない。
何度かお隣の東急ビルに仕事でお伺いした時に南平台町の奥の方の住宅街は静かそうな場所だと思った記憶がありますが、本物件の周辺の雰囲気はどんな感じなのか気になります。246に近いけど少し中に入っているから静かなんでしょうか？
- 246・首都高はわりと近いけど、建物の中は全く影響ないし窓も開けられるくらいの距離はある。
- 現地は凄い静かですよ。活気があるのを期待すると、ちょっと違うかも。
- 静かは静かでしょうけど、ってエリアです。渋谷駅にそこそこ近くてうるさくないエリア。貴重といえば貴重。
ここ内容は本当に良いね。三方接道だし、渋谷まですぐだし。これだけ駅に近い三方接面の広い土地、なかなかありませんよね。
地盤もいいし、スポーツクラブの利用とか、ベルボーイシステムとかあって気になるマンションです。でも周りがビジネスビルが多いし、246の反対側に100m超のはビルが建つし北向きはちょっと。敷地内に高い樹木を配置するのかなあ。南平台の魅力は聖ヶ丘教会から新日鉄の迎賓館までの道の木々の生い茂る雰囲気だと思うからそこに似通った雰囲気を是非期待します。
首都高と246 の騒音て大きいですか？以前、明治通り沿いに住んでて、夜の消防車や救急車のサイレン音に悩まされた事があるので、ここを検討する際にも騒音がどの程度なのか気になってます。
- 246沿いのビルが防音壁になるので、ほぼ大丈夫。
大通り近すぎ排ガスヤバいでしょ。
- 現地見たら全然そんな感じ無いですよ。
- いやいや、一区画先が首都高と246ですよ？それに目の前はタクシーなどの抜け道。決して落ち着いた場所ではないかと。高級な南平台町は樹木希林の家あたりですよ。
246を渋谷から歩いてくると騒音と排ガスはすごいですよ。 246も池尻大橋側からのトンネルの出口なわけで、数百m分の排気ガスが一気に出てくる場所です。（これはラトゥールも一緒）排ガスがあまり感じられず、お子様がいらっしゃらなくてマンション前の車通りが気にならないなら良いのではないでしょうか。
ここのすぐ上を羽田へ向かう飛行機が飛ぶんでしょ？　タワマン上層階よりはマシだと思うけど、音がうるさいんじゃないのかな。そこにこれだけのお金を出す価値があるのか少々疑問を感じる。
- 大井町あたりだと上空500メートルくらいだから気になるかもしれないけど渋谷は800メートルくらいでしょ

40階なら微妙だけどここなら関係ないよ。むしろ246の車の音の方が大きいよ。

現地の周りを歩いたのですが、こちらのマンションから歩いて渋谷の繁華街へ行く際に首都高速を渡るのが不便だった。セルリアンまで行き横断歩道を渡るのが普通でしょうが。地下道で渡ったら少し怖かった。渋谷ソラスタ直結の横断歩道出来ないかな。
- 同感です。南平台の交差点、せめてボタン式の横断歩道があれば良いのに。

【再開発】

このマンションの周りの南平台と桜丘は今後の再開発で相当伸びしろありそうですね。新しいJR改札ができれば、246を超えたり、坂を登らずにここまで帰って来れるんですね。
ここ高いですけど、桜丘の再開発は全部折り込み済みですかね。
- 半分折り込み。あと半分は再開発完了したら上昇。桜丘は、坪1000万超えと言われています。
桜丘の再開発セルリアンの所まで拡張ですか。ここにとっては追風だね。
貼っておきますね。 https://www.shibukei.com/amp/headline.php?id=13744
デッキで繋がれば駅徒歩５分。

【治安】

南平台のはじっこで渋谷に近いのはいいけど、ちょっとビジネス臭がしてくるエリアというか... 邸宅地ではない。昼間はそこそこサラリーマンも居る。なので治安は悪くない。
治安も悪い。パチンコ店、風俗店もある。空気も悪い。
- それって道玄坂でこのマンションの場所ではないっしょ。
- 信号渡ればすぐラブホですよ
- そーなんだけど246は大河みたいなもんだからラブホ街とは関係ないよ。それよりドンキがラブホ街を再開発してホテルにするってのもすごいよな。色々な連中が入り乱れて渋谷の再開発が進んでいくね。

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周辺施設[ ]

【公園・自然】

西郷山公園（約690m・徒歩9分）
菅刈公園（約720m・徒歩9分）

【スポーツ・レジャー施設】

セルリアンタワー東急の会員制フィットネスクラブが利用できるということは、管理組合とフィットネスクラブが契約を交わし管理組合が組合として会費？を支払うということですかね。だとすると、区分所有者と東急ホテル、両者にとってメリットがある上手な方法だと感じます。ホテル側は収入の増加、区分所有者にとっては将来的な施設修繕更新等のリスクを切り離して施設利用の便益だけを享受できる訳です。もちろん、利用しない人にとっては管理費上乗せ分が損ですし、管理組合がいくら支払う契約になっているかは要注意でしょう。
セルリアンタワー東急ホテルフィットネスクラブが利用可能とありますが、料金的にはどうなのでしょうか？会員1,000円で、会員同伴ゲスト5,000円とありますが、通常料金に比べていくらか安くなっているんですかね？

【その他施設】

旧三木武夫記念館（約390m・徒歩5分）
代官山鳳鳴館（約490m・徒歩7分）

マンションWOM![ ]

渋谷区のマンションの記事

掲示板[ ]

ご近所物件の掲示板

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