パークホームズ横濱妙蓮寺 ザ ヒルトップ

2019年10月26日 (土) 15:15時点における最新版

物件概要[ ]

• 所在地：

1. 神奈川県横浜市神奈川区白幡向町153他（地番）
2. 神奈川県横浜市神奈川区西大口454-6（地番）

• 交通：東急東横線 「妙蓮寺」駅 徒歩10分
• 総戸数：118戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上5階 地下1階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2017年09月
• 入居時期：2017年12月
• 売主：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
• 施工：三井住友建設株式会社
• 管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
• 公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/F1308/

価格・コスト・販売時状況[ ]

• 子育て世代がメインターゲットのマンションになる想定で、広さは71.32平米3LDKから91.02平米4LDKです。南向きの住戸はほぼ75平米の住戸が占めていて、90平米近い住戸は南西側の南棟角部屋と北東向き東棟・北西向き西棟の上層階に偏っています。
• 5200万円～8000万円弱の価格帯で販売すると予想します。坪単価にすると坪240～290万円ぐらいで平均すると265万円前後。ただ、地役権の設定があるので土地は周辺相場よりも安く仕入れているはずなので260万円弱だといいんですけどねぇ。
• 坪280近辺ではないかと予想してます。三井の東白楽のが、たしか同じ位だったような記憶があります。
• 駅近が平均300弱ですが、それよりは低めに設定されるでしょう。
• 価格は発表直前に下方修正されたようで、想定価格より数十万円お安くなったようです。坪単価は245万円で、竣工済み物件のプレミスト菊名を除外すると東横線上の近隣物件の中では最も購入しやすい価格帯だということです。とはいえ、妙蓮寺だと横浜駅界隈の物件や武蔵小杉駅界隈の物件と比較する方も少なそうなので、実際の検討者にとって買いやすいかどうかはわかりません。ただし、メインとしている子育て世代は20代から30代なので、その世代が買いやすいようにという値付けをされているとのことでした。
• 第一期は全住戸のほぼ半数が売りに出されていて、最低価格は東棟2階（実質地上階）の71，32平米4498万円です。最も広い北東最上階角部屋の91.02平米のお部屋は第二期分譲予定だそうです。西棟の一部は、完全に南棟の陰になるためお安めに設定されているとのことです。
• 管理費は約233円/平米とお高めだと思われます。ディスポーザーなどの設備はないですが、機械式駐車場や家庭菜園などの維持費が結構かかるのかもしれません。
• 全戸70平米以上確保された室内空間と、よく考えられている間取りと充実の設備で、このマンションに住めたら快適に暮らせると思いました。妙蓮寺駅からの距離＋坂であることや都心までの距離など、立地面ではいくらかデメリットに感じることもありますが、メインターゲットとされている20代30代のファミリーにとっては、内部設備の充実やコスト面からみて非常にバランスの良い物件だと感じました。
• 先日モデルルームに行ってきました。 南向きで景色の良いところで6000万円でした。 モデルルームですが、 私はとてもがっかりでした。 キッチンに天然石を使っていたりしてますが、 全体的にコストダウンがはっきり分かる仕様でした。 玄関先も吹き付けばかりでタイル使用が少なかったです。 広さは納得ですが、 各駅妙蓮寺で、坂を上って、帰り道にスーパーが無くて、 徒歩も10分以上あるような感じ、物件を送電線が囲んでいる、 グレードも低い。床の色なども選べない。 購入しようと考えていましたが、 買う理由が見つかりません。
• モデルルーム事前案内会に今週末参加してきました。 午前中でしたが、2度目？の来場者もいたようでかなりにぎわっていました。 ウチは通勤が都内、横浜両方面なので、便が良く、街の雰囲気も好きで、前向きに検討を進めています。 全て出てはいませんでしたが、価格も4500万円台～ということで、思ったより安いという印象ですが、どうなんでしょう？？
• 南向きが良いけど、もう少し広さと価格のバランスを取ってプランしてもらえると良かった。
• 鉄塔&高圧電線があり、上り10分強で、綱島街道を超えたロケーションであの値段では…
• 第1期の正式価格が発表されましたね。東横線沿線徒歩10分では買いやすい価格だと思いました。
• 次は第二期ということですが、第一期は何戸売り出したのでしょうか？
  • 第1期は50/118戸。＋第1期2次の3戸だと思います。 検討住戸アンケートの結果から販売物件を決めて行くので、おそらく第1期で53戸は売れたのではないでしょうか。 加えて、先着順で何戸か販売していました。
  • 第一期で半分売ってしまってるんですね。
    • 第一期で1/2が売れたという事は初動が良かった、好評だったという事なのでしょう。第二期販売は12月上旬を予定しているようですが、今度は何戸販売されるでしょう。ところで当初の販売予定は10月下旬が、12月に販売延期となったのは何故ですか？
      • 要望書を集めてある程度の売れる見込みが立ったタイミングで販売するので、販売開始が遅れてるのは見込み客が集まっていないということ。 ちなみに一期二次は一期販売での落選者の敗者復活販売、期分け販売している物件での先着順は売れ残りの販売。
• 検討中のものです。 沿線を中心に見ていますが、こちらの物件が総合的にバランスが一番良い気がしますが、どうでしょうか？我が家の場合、広さは譲れないので、あとは価格と立地でした。同じ広さで比較すると、こちらは割安のように感じます。坂は多少気になりますが、何度か歩いてみるとそこまでではないので、妙蓮寺の落ち着いた環境と東横線の10分という条件を踏まえると、納得感があります。

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  管理費

• 高台の良さもあり駅も何とか歩ける距離とはいえ 価格は高めではないでしょうか。 横浜だとこんな感じですか？ 都内の同価格帯の物件よりは広いように思いますが。
  • みなとみらいの眺望は中層階以上の東棟と南棟の住戸になると思いますよ。
• 2017年6月にモデルルームへ行った際は、残り20戸未満でした。東向きが次期販売で10戸くらい？西向きが数戸で、南向きがポツポツ5,6戸だったような…間違ってたらごめんなさい。 南向き希望ですが、眺望良さそうな5,6階が殆ど埋まっていた為、再検討してます。
• もうすぐ完売なんですね。 実際ここの物件の価格は安いのでしょうか？ （2017/7/29）
  • 東横線沿線では比較的安いと思います。 大手デベロッパーの中ではですけど。
• 徒歩10分前後の近隣新築マンションと 平均坪単価をくらべるとこんな感じみたいです。 坪40万違うと74㎡ぐらいの部屋で 販売価格にして凡そ1000万の違いです。

1. このマンション 平均約坪240万
2. プラウド綱島 平均約坪280万
3. プラウド大倉山 平均約坪280万以上

• • ネットで妙蓮寺は家賃が東横線で一番安いとみました。それに加えてここは土地の取得価格も安いみたいですし、他の方が書き込んでるように外壁などコストカットしてるからの値段と推測してます。きっと手抜きはもうしないでしょう。
• ホームページの表記が最終2邸と更新されましたね。完売まであと少し頑張って欲しいですね。（2017/11/13）
• HP見るとキャンセル住戸が3戸（301, 219, 603号室） 今日からオープンの棟内サロンが207号室 ってことは少なくとも4戸残ですかね（2017/12/7）
  • キャンセル住戸はもう1戸売れてしまいました？ 3階と6階の部屋が残っているので、2階が売れてしまったのかしら。 キャンセル住戸と言っても未入居なので汚れてもいないでしょうし、 販売価格も販売開始時から変わらず、安くなっていたりは しないんですよね？
• 完売！ サロンがクローズして間もなくでしたね。 引き渡し前に完売は気持ちいいですよね。（2017/12/17）

【管理費】

• 当物件の管理費が高く感じられるのですが、みなさんどう思われますか？
  • どうなんでしょうか。 安ければ安いほうがもちろん良いのですが、 それだけの価格を出すのであれば、しっかりと管理していただけるのかなと思います。 他物件と比較しても、異常なほどに高いわけではないようには思いました。
  • あくまで主観ですが、三井のマンションは総じて管理費は相場に比べて少し高い気がします。 しかし、築後ある程度だった物件でも美観を保っているのもまた三井なような気がします。 個人的には少々管理費が張っても、美観や清潔感が保たれる事の方が大事に思っております

交通[ ]

• 駅からのアクセスは、東急東横線「妙蓮寺」駅徒歩10分、また、オフィシャルには宣伝されていませんが横浜線「大口」駅から徒歩17分ということで、頑張れば2路線使えます。特に横浜駅方面に頻繁に行かれる方であれば、東横線だけでなく横浜線が使えるところもポイントが高いのではないでしょうか。なお、「妙蓮寺」駅は各駅停車駅ですが、横浜までは乗車時間6分ということで、横浜に勤めている方ならDoor-to-Doorで通勤時間25分以内も夢ではない立地です。

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  路線図

• 現地は駅から徒歩10分表記で実際に地図アプリでルート検索するとその通りの時間が出てきますが、慣れない道なのと坂道なのとで、実際につくまでには13分ほど掛かりました。妙蓮寺駅を出てから少し歩いてすぐ長い坂に差し掛かりそこを登り切ると緩やかな坂をひたすら上っていく感じです。駅から現地まではほぼ坂道を上りっぱなしですが、このマンションのメインターゲット世代にとっては勾配がきついと感じるほどの坂道ではないのではないかと思いました。道も細くなっているような場所はなく、現地に着く直前の一瞬、鶴川街道で車の交通量が多い通りに出ますが、歩道がしっかりあるので歩くのに危険な感じはしません。

• パークハウスなので、やはり高めの価格設定になっているなという感じ。 マンションから駅まで徒歩１０分と記載はありますが、 実際にはもう少し距離があると思います。 立地以外では自然に囲まれていて、買い物もしやすくて良いな思いました。

構造・建物[ ]

• 天井高は大体2450mmで、水回りの下がり天井は大体2100mmです。リビング・洋室では梁のような下がり天井はほとんど気にならず2450mmでも天井は十分高く見えると思いました。
• ちなみに杭は支持層まで打ち込まれているとのことです。
• 玄関周りが総吹付けでマンションの格を落している。

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  外観(2)

• 直床と二重床で一般マンション仕様であれば遮音性が高いのは直床なのは意外な事実です。 二重床は自由度と軽量音対策のしやすさ（グラスウール等）デメリットがあるが、軽量音よりも重量音の 方が気になることが多いので。 （二重床で騒音対策をするのであれば床材の下にアスファルトのようなものを敷くしか手がない） スラブ厚もある程度の恩恵を受けられる（薄いより厚い方がいいのは当たり前）が、250以上であれば それほど差がない。 が、ここは200で二重床だから騒音には気を付けた方がいいでしょうねぇ。。
  • 音の質にもよります。衝撃音は直床のほうが響きます。が二重床で200mm以下はコンクリが薄くなるため太鼓のように音が反響しますね。
  • 遮音特性的には直床+クッションフローリング（最近は硬めのが多い） が最強です、今のマンションのつくりなら。 が、その他恩恵や階高等含めて高級なつくりは二重床になります。 二重床の遮音対策は直床と比べて大変ですのでほとんどのマンションは たいしたつくりにしてません。 その辺りを理解して二重床に過度な期待はしない方がいいです。
• 眺望は良さそうに思えましたが 階数や部屋の方向にもよると思います。 みなとみらい方面が見えるのは 東か東南向きの棟になりますか？
• かなり広い敷地でした。向きも、ベランダから横浜ベイブリッジが見えるか、富士山が見えるか、みなとみらいかで景色が違いそうです。
• モデルルーム写真を見ましたが、リビングの窓がかなり広くて天井近くまでガラスがあります。バルコニーも半透明なのでしょうか。日当たりよさそうです。
• マンションの外壁にところどころ白が使われてますが、完成したら他のブラウン系とバランスとれるか心配です！！
• 夕食前に散歩がてら現地を偵察に行ってきました。 外周のフェンスはほとんど取り除かれ外壁が見えており、植栽もほとんど植わっている状態でした。 何よりもエントランス・植栽周辺の外灯と各廊下のライトが全灯しており、予想以上に良い雰囲気でした。外観デザインも凝っており、周辺のマンションと比べても高級感とおしゃれ感が群を抜いています。

共用施設[ ]

• 駐車場 : 敷地内機械式 57台 敷地内平面 2台
• 駐輪場 : 123台
• バイク置場 : 8台
• エレベータ：2基
• 個人的に共同菜園とアクティビティサロン（サークル活動などで利用だそう）はいらない。近所のマンションの共同菜園があまり利用されておらず、さみしい雰囲気になっている。

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  敷地配置図

• 屋上デッキもあるんですね。子供とベビーカー押しつつ散歩っていうのもいいかな。 グロウデッキ、野菜を育てることができるみたいで。これも気になります。
• 住人だけが使えるヒルトップデッキ、コミュニティガーデン、散歩道のノースウォークなどあるんですね。毎日の散歩に使えそうと感動しました。
• 駐車場は総戸数の半数(機械式57+平面2=59台)です
  • 駐車場も利用したいと話したら担当の方に、この辺は車いりませんよ。と言われました。 みなさん、車どうされますか？
    • 必要かどうかは各個人次第ですよね？ 東横線沿線で便利だと言いたいのでは？ 車があればより便利なのは明らかです。
    • 車はあったほうがそれは便利ですね。 横浜、みなとみらい、ららぽーとなど、車でならすぐにいけますから。 駅からの歩きが苦にならないかたは、車がなくても問題ないと思いますよ。
    • 車の所有は生活形態に因りますよね 今うちも車はありますが週末に乗るだけなので、絶対にレンタカー・タクシー利用の方が割安です
• 皆さん、駐輪場は申し込みましたか？一家に一台は足りないですよね？二台目以降は自宅前に置く事になるのでしょうか。 駐車場は近隣の方が安い気がしてうちは結局申し込んでいません
  • 確かに、１家に１台は少ないように思います。 最低でも２台は停められるようにしてあければ良いのに。 サイクルポート付きのマンションも増えてきているので、そうあれば良かったかも。 駐車場の月額は敷地内機械式 57台(月額 18000円～22000円) 敷地内平面 2台(月額 22000円) 割とどこでも相場としたらこれくらいかなと思いました。
  • 確かに駐輪場が一世帯に一台は少ないですね！ あと駐車場は近隣相場とそれほど変わらないので 迷うところです。

設備・仕様[ ]

• 床がほんの少しふわふわしていたのでクッションフロアか確認したところ二重天井直床とのことでした。スラブ厚は20cmといたって一般的な厚さのようですが、遮音性を担当された営業さんに確認したところ遮音等級はL-40（LLではなくLと言っていましたが間違い？）ということで、よく見かけるスラブ厚20cmの二重天井二重床の遮音等級LL-45よりも遮音性能が良いようです。ちなみに二重天井二重床だと太鼓現象という現象で上階の音だけでなく斜め上の音が気になることもあるようです。隣戸との壁のコンクリートの厚さは即答されなかったのですが、後でもう一度確認し忘れました。なお、リビングダイニングの床暖房は2枚に分かれていて、ダイニング部分とリビング部分のスイッチのON/OFFがそれぞれできるようになっているということです。
• 今回、見学して印象的だったのは水回りの使い勝手の良さそうなところです。キッチンの食洗機がシンク下にある時点で驚きました。食洗機といえばキッチン作業台の真ん中についているものという先入観があったので端につけられることからして驚いてしまいました。考えてみれば食洗機に入れる前にお皿を軽く流したり拭いたりするのに、食洗機はシンク下にあった方が便利ですよね…。グリルは水無両面グリルですし、全住戸パントリーが付いています。あとカウンターは天然石です。
• 洗面・風呂場では、全住戸大体同じサイズの洗面台などが採用されているということでモデルルームの広さがそのまま実際の広さになるのも検討者からすると嬉しい一面だと思います。浴室はダウンライト採用で魔法瓶浴槽が標準装備なのも良いです
• バルコニーにはスロップシンクがあり、子育てしているとなにかと出るドロドロの汚れ物や靴などを洗うにも便利だと思います。ちなみにバルコニーの壁板は天井まであるものが採用されていて、プライバシーが守られやすいと思います。
• 仕様がイマイチって見てたんで、どんながっかりなのかとモデルルーム見に行きましたが、玄関周りがALC板＆吹付タイルなのが気になったくらいで、部屋の設備、とくに水回りは標準仕様で使いやすそうでした。さすが大手だと思ったのですが、仕様が低いと感じる方は、具体的にどの辺りが気になるのか、今後の物件探しの参考のために教えて欲しいです。
• 物件価格はけして安いとは言えないですが 間取りや水回りの設備は使いやすくなっているなと思いました。
• 良かったですよ。特にエントランス内はCGから想像してた以上に綺麗でした。エレベーター前のパフュームガーデンもいいアクセントになってました。 検討時はあまり共用部の仕様を重視してませんでしたが…いい意味で想定外でしたね。
• ネットは管理費に含まれてますが、回線速度はどれくらいなのですか？

間取り[ ]

• 間取り：3LDK・4LDK
• 専有面積：71.32m2～91.02m2
• バルコニー面積 : 7.38m2～20.64m2
• ルーフバルコニー面積 : 32.25m2～57.06m2
• 各家庭環境にあった間取りタイプを選択できるのは良さそうですし、 ルーバルが広そうでいいなと思いました。 広さはファミリータイプでたっぷりとしていて住みやすそうな印象を受けました。 ファミリーマンションになるのでしょうか、同じような世帯がいらっしゃるという事は家族にとっては住みやすいでしょうし、子供の友達も増えていいですね。
  • ルーバルは北側隣接アパート(8階建て?)から丸見えです

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  Ｗ９０Ｑｒタイプ

• いろいろとプランがありますが、どのプランも専有面積がとにかく広いです。 ウォークインクローゼットが2カ所あるというのも魅力ですが、 どの部屋も広いののがすごくいいと感じました。 家具をごちゃごちゃ置かずに、広々と部屋を使いたい人に絶対おすすめだと思います。
• ７９㎡近くあるプランは洋室は北向きだから寒くはないのかしら リビングも陽光が期待できそうとＨＰにありましたが西日だからそうでもなさそうですが プライベートポーチは広々していていいですね ７６㎡のプランは角住戸ではないけれど収納たっぷりなのがいいと思います
• S71Iタイプは、７１平米で３LDKということですが、サブの居室が２つともかなり狭いのですね。４畳台ということです。その代わり、リビングダイニングがかなり広い。 リビングが広く充実していた方が 自室に閉じこもらないでリビングに集まりやすくなってくるということかもしれないですので、それはそれで良いのかも。
• 今増えてきているアウトポール設計のマンションなので 各部屋に無駄なでっぱりがないので、スペースを広く使える気がします。 収納スペースも広く設計されているので、 あまり収納家具を置く必要もなさそうかなと思いました。
• 思っていたよりも４LDKがまだ沢山ありますね。広いしゆったりしていて良いのかなと思いましたが、4人家族だったらそこまで必要じゃないのかもしれないですね。 広いと純粋に値段も高くなってしまうから。 子供が3人とかだったら ４LDK必須だろうなぁなんて思ってしまいました。 ここは普通の３LDKもわりとゆったりしていますね。
• 最上階は、イラストを見た感じではプライベートポーチに自転車なども置けるようですね。 広いルーフバルコニーが魅力的です。 ただ残念なのが、窓が北側と西側なところでしょうか。 現物が見られる？ので、眺望や光の具合などチェックできるのはとてもいいと思います。

内覧会[ ]

• 内覧会に行ってきました。 想像以上に高級感があり、おしゃれで落ち着いたマンションだなぁといった印象。 契約前は吹き付けが多いのであまり期待はしていなかったのですが… 他のマンションでは大々的にアピールしている便利な設備も当然のようについており満足しております。 住居内の指摘箇所は多少ありましたが、全て快く対処してもらいました。 残念だったのが、リビングからの眺望が思っていたより良くなかったこと、やはり個々の部屋が小さかったこと、ですかね。

買い物・食事[ ]

• ローソン 横浜西大口店（約170m・徒歩3分）
• セブンイレブン 西大口店（約320m・徒歩4分）
• ユーコープ 白幡店（約560m・徒歩7分）
• ヨークマート（約800m・徒歩10分）
• オーケー 妙蓮寺店（約820m・徒歩11分）
• コジマ×ビックカメラ横浜大口店（約1,480m・徒歩19分）
• マンションの周りは住宅街のため目立つ商業施設はありません。行くのに便利なスーパーは妙蓮寺駅反対にある「オーケーストア」です。妙蓮寺駅正面口の方は古くからの商店街があり、個人商店が並んでいます。

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  商業施設

• 買い物環境はどうかと調べると、コンビニやスーパーが徒歩圏内にちょこちょこあるようで安心しました。 住環境は良くても近くにスーパーが見当たらないマンションは宅配に頼らざるをえないので不便です。
• 妙蓮寺は坂が多く、また、駅周辺の土地はお寺が持っていますので、駅併設の大規模ショッピング開発ができません。このマンションの場所はスーパーに少々遠く、地元の人は関心が薄いです。マンション内に店舗ができると少しは利便性が良くなりますが、そのような計画があるとうれしいですね。子供さんが小さいと、スーパーに行くのに電動自転車は必携となります。
• 昨日周辺を散策してみました。 全く派手さはありませんが、OKストアの裏手あたりに狭い道幅の商店街があって、凄く雰囲気が良かったです。なんだか懐かしい感じもしました。 しかもけっこう賑わっていましたね。ただ、食事をする場所が少ない印象でした。実際ここらへんに住んでる方は、どこに食べに行くんだろうと・・・気になりましたね。やはり車は必須なのかもしれませんね。

育児・教育[ ]

• お寺があるからこそ落ち着いた雰囲気が保たれているんですよね。実際に街を歩いてみましたが、派手さはないですが、非常に落ち着いていて、暮らしやすそうですね。我が家はこれから就園のタイミングですので、教育環境が整っているこのエリアは魅力的だと考えています。

【幼稚園・保育園】

• 白幡フレール保育園（約530m・徒歩7分）

【小学校・中学校】

• 白幡小学校［通学校］（約640m・徒歩8分）
• 神奈川中学校［通学校］（約280m・徒歩4分）
• 坂の上ですが小学校は平坦で通えるので住みやすいんじゃないですかね。
• ギリギリ白幡小学校区だね。評判の良い学校で、白幡上町とか、かなりの高級住宅地から、白幡仲町とかザ下町風のところまで、混在している学区だな。マンションは、なぜか飛び地になってる白幡向町。白幡向町はどっちかというと下町の方。
• 小学校の学区は白幡小学校という学校で、営業さんの話だと地域では人気のある学校のようです。が、徒歩8分の表記でしたので、低学年の児童の足では登下校に10分以上はかかると見ておいた方が良さそうです。中学校は神奈川中学校だそうですが、特に話題はありませんでしたので、一般的な市立中学校なのだと思われます。マンションから至近の保育園などはなさそうですが、駅の方まで行けばいくつか選択肢はあるようでした。マンションのアドレス自体は神奈川区ですが、港北区の保育園も紹介資料に含まれていましたので、広い範囲で探せそうです。ただ、営業の方は、横浜市の待機児童は非常に少なく数年前には待機児童ゼロだった、と実際に保育園を探すと対象児の年齢によっては鵜呑みにできないことをおっしゃっていたので、このマンション自体が共働き兼業主婦よりも専業主婦をターゲットにしているのかな、と思いました。
• 生活環境的には利便性がいいとは言えないかなといった印象ですがファミリーで住むならいいかなと思いますね。小中学校も近いですし、ゴチャゴチャしていないので住みやすいのではないでしょうか
• 通学する中学校の評判が良くないようです。
• 家族連れが多いようですが、皆さん保育園や幼稚園などどうされてますか？ 横浜市は入園できないことで有名ですよね
  • マンション周辺の幼稚園は倍率が高いときいてうちも焦っています。
    • うちも倍率が高いと聞き焦りました！ 引っ越してからでは遅いと思い、 いくつか問い合わせをして見学に行き、先日2017/11/1に願書提出して、抽選でしたが無事に幼稚園決まりました。 参考までに… 来年度年少での入園は倍率が高く、途中入園(年中or年長)なら比較的入りやすい印象を受けました。 無事に決まることを願っています。
• こちらのマンションに引っ越しするのですが、みなさん幼稚園はどのあたりですかね？ 銀嶺幼稚園、白幡幼稚園、孝道幼稚園など幼稚園は沢山ありますからね。
  • 銀嶺、白幡、ニューライフ幼稚園の見学に来年行こうと思っています。
• 何よりも子育ての世代には学区が良いですよね。 30代中頃の方が中心とお伺いしているので入居が楽しみです。

周辺環境・治安[ ]

• マンション用地になる前はゴルフの打ちっぱなし、さらにその前は養鶏場があった場所だそうですが、第２種中高層住居専用地域ということで周囲は住宅街です。
• 用途地域 : 第二種中高層住居専用地域
• 駅前からは登りですが、環境は良さそう。
  • ここら辺の方はみんな坂は当たり前にして過ごしてますね。菊名あたりの坂が一番きつく感じます。
  • 坂道らしい坂道は、駅から妙蓮寺レジデンスまでの２００メートルちょっとでおしまい。坂を上っている時間は３分足らずですよ。あとは物件までほぼ平坦です。また、それほど急な坂道ではないので、実際のところ高齢の方でも毎日普通に歩いている方がたくさんいらっしゃいます。買い物は電動自転車があると便利だと思いますが、なくてもそれほど問題ないと思います。
• この場所は、冬には富士山や丹沢が眺望でき景色に優れています。
• マンション建設中の現地は、ザ ヒルトップの名にふさわしくほぼ丘の頂上で、メインエントランスとなる西側からは地上からでも眼下に街の景色を眺めることができます。市道に囲まれた土地ですが、休日の昼下がりの車通りは多くなさそうで、南棟完成予定地に面した道路は地元の人が歩きや自転車で利用するくらいの交通量のようでした。敷地の西側から入って周囲をぐるっと歩きましたが、なかなかに歩き甲斐のある距離で、実際にこの地にマンションが建ったらさぞや立派な建物になるのだろうと感じました。現地付近ではかなり目立つマンションになるのではないでしょうか。
• 行きは大口駅から歩いて現地を見て、帰りは妙蓮寺駅を利用しました。大口駅からは、買い物袋を持った女性の足で20分かかりました。妙蓮寺駅までは、綱島街道沿いで行きましたが15分かかりました。綱島街道沿いは騒音・排気ガスで気持ちの良いものではありませんでした。現場からの遠望は大変申し分ないですが、買い物の利便性が良いとは言えません。
• 現地から妙蓮寺駅まで歩いてみましたが、大人の足で９分ちょっとですね。綱島街道の橋を渡ったらすぐに一本裏の住宅街の中へ入って、妙蓮寺台公園？を回って駅まで降りて行きました。私はそれほど危なさは感じませんでした。というか綱島街道と駅の間は交通量の少ない住宅街なので歩道がないのは普通な気がしますが。それより肝心の綱島街道の歩道がところどころ狭くなってる箇所があり、そちらのほうが気になりました。
• 現地(昼・夜)を見に行ってきましたが、綱島街道から一本入っていて静かで、風が抜けて、落ち着いた印象を受けました。

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  立地概念図

• となりのアパートはかなり古そうですけどまだまだ建て替えなどはないのですかね？
  • 北側のアパートは築45年みたいですが、建替えはまだじゃないでしょうか。 リノベして販売している部屋もあるみたいですし。 建替えても高さ制限で今の規模の建物は不可能ですからね。

【鉄塔】

• 高圧線の鉄塔がどーんと立ってる立地ですね。
  • 物件概要の但し書きに「本物件の敷地のうち高圧線下の約１００m2には東京電力による地役権が設定されており」という文言が気になります。
• このマンションの気になる人なら気にするだろうポイントで外せないのは鉄塔と高圧線です。実際にマンション敷地の南西部分には高圧線が差し掛かっており、高さ制限があるために階数も低く設定されているようです。そして、その高圧線を支える鉄塔が南棟の正面に立っているのですが、鉄塔が錆びついているのか薄汚れているのか、あまりきれいな見た目ではなかったのが残念に感じました。マンション完成までには塗りなおされると良いのですが…。なお、敷地の東側にもやや距離はありますが鉄塔が立っているのと高圧線が伸びているのが見えるため、敷地自体は鉄塔と高圧線に囲まれ感はあります。しかし、建物が建ってしまえば囲まれ感はあまり気にならなくなるのではないでしょうか。
• 予定地は陽が当たりそうな場所で良いです。 ただし鉄塔に加え、西半分は目の前に2階建の工場か倉庫？のような建物があります。トタン壁の汚い外観なので、1,2階は残念な眺望になりそうです。眺望悪い坂の上、周囲にスーパーなどもない、となると買う意味がないです。 眺望の良い南向きの3階以上、かつ鉄塔や高圧電線から距離のある半分から東側の部屋が良さそうです。 …だいぶ部屋が絞られますが、それが5000万前後なら買いだと思います。
• そして現地ですが、敷地の西側は鉄塔がやはり近いです。いくら眺望が良くても鉄塔越しの眺望ってどうなんでしょうか・・・。実際に部屋からどう見えるのかを確認してからじゃないと買いにくいですね。
• 送電線がだいぶ前からあって、だいぶ後に人が入って住む場所なので、一定の我慢は仕方がないですね。
• 南向きベランダ側の目の前にデカイ鉄塔がありますからね。ブーンブーン鳴ってるし、買う気がしない。
  • 近くの鉄塔は、部屋によっては景観こそ若干損なわれはするものの、電磁波の影響は見せて頂いた資料によると家電製品レベルだったので気にしなくても問題無さそうですね。

周辺施設[ ]

【公園】

• 大口池下公園（約470m・徒歩6分）
• 白幡仲町公園（約600m・徒歩8分）
• 岸根公園（約1,900m・徒歩24分）

【金融機関】

• りそな銀行 新横浜支店妙蓮寺出張所（約790m・徒歩10分）
• 横浜銀行 妙蓮寺支店（約900m・徒歩12分）
• 三井住友銀行 ATM 妙蓮寺出張所（約750m・徒歩10分）

【病院】

• 大口東総合病院（約1,420m・徒歩18分）
• 済生会神奈川県病院（約1,620m・徒歩21分）
• 近くには小さな診療所がけっこうあります。大きな病院が近くにないので菊名とかまで行かないといけませんね。
  • 菊名記念病院、大口東総合病院、ぐらいですか。大口東の小児科は昭和大の優秀な先生が院長してて昔はけっこう良かったですけど今も健在なら良いですね。
  • 小児なら中野こどもクリニックがいいですよ。

【公共施設】

• 横浜妙蓮寺郵便局（約990m・徒歩13分）
• 神奈川警察署（約2,820m）

【その他】

• 菊名池公園プール（約840m・徒歩11分）

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  周辺施設

• 病院もけっこう揃っているし、言うほど不便ではなさそうですね。

その他[ ]

• 三井のブランドや東横徒歩10分などはポジティブなポイントです。 逆に、高圧電線の真下、目の前に鉄塔、坂、産廃業者の工場が目の前、火葬場？、駅の人気が高くない、眺望はある程度の階数以上でないと望めない、なとがネガティブポイントでしょうか。 また、皆さんどなたもおっしゃいませんが、この物件は三井さんながら二重床ではなく直床の安い作りで、上階のキッチンの下など、天井が配管の関係で下に張り出してしまい低くなってしまいます。 おそらくコスト削減のためだけでなく、高圧電線の土地の制限の中で、少しでも階数(部屋数)を稼ごうとした結果と思われます。 1階部分を半地下にして、さらに直床式で階高？を減らし、ぎりぎり階数を増やしたようです。 そういった部分を含めると、三井さんにしては内容があまり良くなく、値段が割高に感じるのだと思います。 マンション価格は上昇傾向なので、そうひた目に見えない所も含めると、やや強気の値段かな、と。
  • 確かに階数を稼ごうとした感はありますよね。ただ、他の物件でも階数稼ぎは当然やられていることですから。限られた制限の中、如何にして戸数を詰め込むか… 三井ブランドの名に恥じない程度であれば良いのですが。 プランではキッチンのCLが2150mmですが、LDと各部屋のCLは2450mm確保されているので、高くもなく低くもなくといったところでしょうか。 あと、最近のマンションは直床採用が多いですが、それほど悪ではないかとも思います。二重床は太鼓現象(？)で、かえって音が響くということもあるそうですから。

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