ザ・パークハウス 白金二丁目タワー

2019年10月22日 (火) 13:17時点における最新版

物件概要[ ]

ザ・パークハウス 白金二丁目タワー 外観

• 所在地：東京都港区白金2丁目13番1他1筆（地番）
• 交通：

1. 東京メトロ南北線 「白金台」駅 徒歩5分 （2番出口）
2. 都営三田線 「白金台」駅 徒歩5分 （2番出口）
3. 東京メトロ南北線 「白金高輪」駅 徒歩6分 （1番出口）
4. 都営三田線 「白金高輪」駅 徒歩6分 （1番出口）

• 総戸数：172戸（事業協力者住戸2戸含む）
• 構造、建物階数：地上27階 地下2階建・塔屋1階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2018年05月
• 売主：三菱地所レジデンス株式会社/野村不動産株式会社
• 施工：株式会社竹中工務店東京本店
• 管理：三菱地所コミュニティ株式会社
• 公式URL:：http://www.mecsumai.com/shirokane2-t/index.html

価格・コスト・販売時状況[ ]

【比較・検討】

• 俺がここをチェックするのは、俺の投資先の白金、高輪、麻布、青山、六本木、赤坂エリアにこの物件が存在するからだよ。どんな人間がどういう考え方で不動産を探すのか、賃貸に出す時に参考になるからね。
• 軟弱地盤に杭打ちなし、既存不適格、ペンシルタワーで高くなる要素がないから、ここは相当安いんじゃない？むしろ、既存不適格で転売時に買い叩かれることを考えると、買うこと自体がかなりのリスクだよね。杭を打たずに安価に仕上げたことが吉と出るか、凶と出るか・・・
• なぜこんな谷底の液状化地帯にタワマン？ 高い所に住みたいんだか、低い所に住みたいんだか、わからない。
  • 低地だからタワマンなんだろ。白金、高輪だと、坪単価・管理費は　小規模低層＞大規模タワマン　という印象だけどね。
    • タワマンは、管理と修繕がすべてだからね。修繕費用が未知のリスクもある。
• 白金に何十年と住んでいますが、私はこんなに利便性が良い所はないと 常日頃感じて大満足しています。要は何処に行くかによると思います。ビジネスマンで国内海外の出張が頻繁にあり新幹線、羽田は品川起点でＯＫ。成田には京急や都ホテル前から直行って感覚です。家から乗り物の起点までが近いのが何とも言えない気楽さと安心感に繋がっています。リニア後は更に最高でしょう。じゃ、品川駅前に住めば良いじゃないかと反論されるかもしれませんが、パチンコ屋や飲食店が立ち並び喧噪な所に住むのは嫌だし、緑が多く、住宅地としての閑雅な環境は捨てがたいものがあり休日の散歩には最適です。ＰＨ白金の環境には不満がないので、方角、間取り、階層、値段で折り合えればと期待しています。　

【予測】

• 私は近くに住んでいて、このマンション買いたいな、と思ってます。 それで、いま一番気になるのは、販売価格です。ちょっと気になって、周辺の中古マンションの販売価格を見ているのですが、1平米あたり108-140万くらいなので 75平米だと、1億はいくかなと思ったのですが。
  • 私も近隣に住んでいます。建物や内装のグレード次第ですが、75平米なら12500〜13500万位じゃないでしょうかね。
  • 免震タワーだし、外観やエントランスロビー、庭園など、高く売る気満々なので。75平米で1億では出ないと思います。同じく、下が12500万〜辺りと読んでます。
• 住まいサーフィンの評価では242万/㎡、坪約800万とのこと。
• プレミアで650でしょうね。　中間が550-600, 低層が500ぐらいじゃないですかね。元麻布が不便で白金が便利だとか、笑、世の中では電車乗らなくても通勤できる人も大勢いますから。

交通[ ]

【車】

• 駐車場出入口が目黒通り直結ではない。側道からなんて危なくて出られやしないよ。
• 駐車場が絶対的に足りない、目黒通りから直接入れない。
• 柱の位置を見ると、セットバックは無さそうですね。目黒通り側。車はどこに停めるんでしょうか？
  • 車の出入り口／車寄せは目黒通りから見た左側になります。　カタログに出てますよ。
  • 目黒通りは車の通行量が多いので落着かない上に、人も行き来し視線が気になるので、左の静かな通りからの人や車の出入りは、さすが一流のデザイナーの判断だなと近隣住民で状況に詳しい私的には賛同しています。　デザインにある様に目黒通りとは植栽で切り離した方が、ゆとりと緑の潤いが出てグッドだと思っています。

• 

  電車 交通案内図

構造・建物[ ]

ザ・パークハウス 白金二丁目タワー　エントランス

• 敷地面積 2891.38m2
• このマンション、完成予想CGが全部北向きだけど、北がメインの作り？車寄せも目黒通りから直接入れなくて、マンション北側なんでしょ？
  • この物件、北側のみ余裕がありますが、南、東、西は敷地いっぱいに建てるので、見栄えが悪いから公表しないんだと思います。普段の出入り、来客は南側からの出入りになると思いますが、南側のセットバックは花壇分程度、全面ガラス張りで、マンション前のバス停から中が丸見えになる完成予想図でした。通りから一歩入ると、南側エントランスです。セットバックがない分、並びのマンションよりも南側は貧相です。来客の中には、貧乏臭いと思う人もいるかな。エレベーターの乗り降りまで丸見えで、プライバシーが守られないのは、明らかなマイナスでした。ご参考まで。
  • 南側はそれなりの高さの樹木をズラット植えてあり、見た目は貧相でもなく花壇分程度のｾｯﾄﾊﾞｯｸではないと思いました
  • 樹木の目隠しができるので、中があからさまに丸見えになるとは認識しませんでした
  • 事実に反していると思います。私はほぼ毎日、観察していますが並びの殆どのマンションは境界線から花壇ｽﾍﾟｰｽ程度のギリギリに立地し、それらに比較しここはセットバックがないとは思えないし、従って両サイドのマンションより南側が貧相とは思えません。

【構造】

• 免震
  • 免震でも意外と揺れるよ。経験あるけど、震度5が震度3になるくらい。エレベーターは止まるから、30階でも階段だから覚悟は必要。
• 直接基礎
  • 直接基礎の超高層ビルは、基礎部分が建物面積の数倍の面積ないと転倒の恐れがあるというのが常識です。このマンションは敷地いっぱいに建てるので、基礎＝建物面積です。転倒や傾きの恐れがありますよね？ しかも液状化リスク最大の造成地・・・心配ですね。
  • 直接基礎のマンションの方が安全性が高いです。
• ここの敷地は全く地盤は全く悪くない。それは隣地の話
  • ここって液状化危険エリアなのに現地の地盤が良いとはどういう事？
  • 液状化の件は港区の「津波・液状化シュミレーション結果」からだろうけど、地盤改良すればいいだけ。（注釈にもある）ましてや直接基礎らしいので、掘ればすぐ固い地盤が出てくる土地という事でしょう。そして改めて建設地を見ると、問題の液状化の所は隣ですね。（ほんの一部敷地にかかるけど、車が入る入口らへん？？） 当該物件のほとんどの敷地は緑色で示されている「液状化の可能性が低い」箇所です。

　https://www.city.minato.tokyo.jp/kouchou/kuse/kocho/kuseiken/documents...

• 少し前に、三菱の免震マンションで、東洋ゴムの問題がありましたが、ここは信用できる免震ゴムなんでしょうか？

【反対運動】

• 色々なブログにも書込みが増えましたね。

　http://bluestyle.livedoor.biz/archives/52336421.html

• 住民が港区議会に請願を出し、全会派無条件採択されても事業者は全く聞く耳を持たず強行に進めるだけ。本当に住民、議会をバカにしています。

　http://www.gikai.city.minato.tokyo.jp/main/archive4_3.html

• 隣接するマンションにおりますが、シャベルカーも崖のギリギリに放置され、今にも崩れそうな恐ろしい状況です。とにかく今回の事業者は近隣住民に対して全く配慮がありません。
• 丸い壁が奇妙ですね。奥に写っているマンションの３階か４階くらいの高さということは この壁の高さは１０ｍ以上ですか。この壁側に車寄せができる計画らしいですね。
  • 目黒通りからは直接車の出入りはできなくて、目黒通りから見て 建物の裏側が車寄せらしいですよ。横の細い区道から車を出入りさせるのは危険だと周辺住民や区や区議会と揉めてるらしいです。
    • 動画を見る限り、相当細い道ですね。車が擦れ違うのはどうするんでしょうか？
• 工事は18時までに終わらせると一方的に断言したのは、三菱、野村、竹中側なのに、どうしてこんな深夜に、午前2時近くになっても工事をしているんですかね？しかも、住民には事前の連絡も説明も一切なし。
• とにかく今回の事業者は近隣住民に対して全く配慮がありません。事業者は一貫して法規制に触れていないから環境変化が嫌なら引っ越ししたら如何ですかと言い続けております。ご迷惑をおかけしておりますがご協力お願いしますという発言と態度がない。自分達の計画は変更出来ないし、住民にはただぶつけるだけ企業が利益を追求するのは当たり前ですと全体説明会でもはっきり言いました。今まで色々な業者とやり取りしておりますが前代未聞です。
• 土地に面している目黒通りは待機工事車両で大混雑。周辺住民はストレスの限界です。
• 今回はちょっと進め方が悪質過ぎて事業者が周辺住民の信用回復するのは難しいかな。

• 

  施工時1（2015-09-11撮影）

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  壁 施工時2（2015-10-14撮影）

【既存不適格】

• この物件が完成する頃には、この物件は既存不適格。高さ40ｍの制限の場所に、109ｍの物件では、単純計算をしても、建て替え時には5分の3の住民が住居を追われる。建て替えも転売も厳しいだろう。
• 既存不適格と言っても一度は建て替えられる

共用施設[ ]

ザ・パークハウス 白金二丁目タワー　ラウンジ

• 駐車場 (総戸数に対して)身障者対応機械式92台(身障者優先1台含む)
• 駐輪場180台(2段ラック式148台,平置き32台)
• ミニバイク置場3台
• トランクルーム91区画
• 共用施設が少なめ
• エレベーターは3基

【駐輪場】

• ここの立地は車を使わない人は駅に行くにも買い物行くにも自転車（子供用、大人は電動が便利）が必要な場所。自転車がないと相当不便です。従って家族で最低2台の駐輪場が必要。まあ廊下におけるのであればいいですが。たかが駐輪場ですが、日々の生活においては実はかなり重要な点です。周りの物件をみたらいいと思います。結構自転車多いですよ。

設備・仕様[ ]

間取り[ ]

• 間取り　1LDK～3LDK
• 専有面積　56.23m2～185.28m2
• バルコニー面積　6.12m2～23.35m2
• コの字のリビングで間取りがいい

• 

  75Bタイプ

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  100Aタイプ

• 

  120Aタイプ

• 

  185Aタイプ

買い物・食事[ ]

• ここは周囲に一軒も店がない。コンビニもスーパーも駅に行くより遠い。

【テナント】

• 商業施設とありますが、何か入るのでしょうか？

【飲食店・ホテル】

• BIFFI TEATRO（レストラン）（約970m・徒歩913分）
• シェラトン都ホテル（約60m・徒歩1分）

• 

  THE TENDER HOUSE

育児・教育[ ]

• 離れている慶応女子はともかく、聖心は無理でしょ。あれだけ近隣の幼稚園、保育園、学校関係の長が直々に反対してるのに無視して建設してるんだから。

周辺環境・治安[ ]

• 用途地域：商業地域・第一種中高層住居専用地域・第2種高度地区

【現地周辺】

• 白金二丁目は犯罪０な稀な場所です。それを町内会や住民達で守ってきたのも、このタワーマンションで全て崩れてくることでしょう。区は目先の住民税が増えるので歓迎でしょうが、長年高額納税してきた地域住民にはプラスになることが何一つない全く残念な建造物となります。
• 現地を見てきました。場所は白金台駅から坂を下りきった低地です。細い横道と目黒通りに面してますが、壁が道側に張り出して設置されていて、道からは圧迫感がありました。目黒通りの歩道は、ここだけ半分くらいの幅で狭くなっています。セットバックをしないと道からの圧迫感がすごいですが、セットバックできるほど広い敷地でもないので、タワーマンションらしいゲートやゴージャスなエントランスは作れないかもしれません。一番気になったのは、奥の敷地との高低差と敷地奥のコンクリートの壁です。敷地の奥には切り立った崖があり、その崖を固めるために、地面から隣のマンションの3階か4階くらいの高さまでのコンクリートの壁がありました。それだけ奥の土地との高低差があるということです。
• 青山、麻布エリアに住んでますが、白金って住むにはどうですか？やはり、今のエリアを捨ててまで引っ越すまでの立地ではないですよね？
  • 青山麻布近辺と比べる向きもあるけど、あえてこの辺や三田あたりチョイスする人も多いよ。そこまで気取った感じないし。とくに子供いて学校関係考えると魚藍坂下にSAPIXあるし、聖心や慶応女子も近いし、、悪くないと思うけど。
• 間取り頂いたんですが、間取りもいいし、外観も趣味いいと思います。しかし、場所がちょっと。。。この辺って、本当に何もないですよね。白金全体が少し寂れた雰囲気あるし 。

【隣の庭園】

• エントランス北側の庭園が期待出来そうです。奥行きが60mあるようですよ。
  • 見えるだけで柵があって住民は入れない庭ね。あれは迎賓館でもてなされるゲスト用の庭。
  • スーモで見たけど、庭園はエントランスから大階段を上がった先にあるらしいね。スーモにこんな感じで書いてあったよ。「緑地の奥行きは、最も短い部分で、同物件の庭の奥行きが約20ｍ、さらに同物件の北側に隣接する一体開発の施設の緑地が約36ｍの合計約56ｍ」
• 庭が広いのは隣のゲストハウス。一団地申請を出してても こっちからは入れない。
• 裏手に位置する三菱ゲストハウスへのアプローチは大方出来上がり凡その位置関係が掴めるようになってきた。既存の大樹と高低差を活かした広い庭園は再開発のメリットを活かし、近辺のレジデンスにはないそれなりにスケールを伴った素晴らしい庭園になりそうで期待している。

【地盤】

• 大昔は、この土地は墓地だったので、ジメジメしているのも当然だと思います。地盤が弱く、建物を建てられない土地だから、長年、コインパーキングと雑木林だったわけで。
• ショベルカーで掘り出されている土は水を大量に含んだ泥でした。港区の液状化マップの指摘通り計画地は水が溜まっている沼ですね。
  • ここが地盤的に危険なら、豊洲とか月島はもっと危険。
    • ここは地盤が弱い、なおかつ高層なのに直接基礎だから、ある意味湾岸埋立マンションより怖いよ。
  • 地盤の弱い土地では、弱いなりに対策を打ちますが、この土地は何の対策もしないので危険度は埋立地よりも上です。
• とにかくここは地盤は悪いというのはよく分かりましたが、お隣などは大丈夫なのでしょうか？何階建てかのマンションとか7.8階のビルがたしか建ってますよね？ いままでの書き込みを見ると平屋でさえ危険な気がするのですが、、それともピンポイントでこの土地だけ条件が悪いってことがあるのですか？
  • ピンポイントでこの土地が悪い理由は、過去にこの土地で水の噴出事故が複数回起きているからです。周辺住民はみんなこの事実を知っているので、その対策をせずに超高層ビルを建てるのは危険だと建設反対をしているのです。周りの住宅は、きちんと対策をとってから建てています。このエリアに低層物件しかないのは、景観配慮もありますが、地盤が緩い場所に高層物件を建てるのは危険だからです。
• 液状化がどうとか言ってるけど、液状化はマンション建てる時に地盤対策しておけば、全く問題ないのはその新浦安で証明されてるんだが…。あとここは、港区内陸でも稀有な杭打たない直接基礎免震だから、安全度は最高レベル。

【谷地】

• 現地は周辺より1〜2メートル低い。
• この立地だと水没リスクのおそれもある。車寄せも目黒通り側にはないからね。
• 低地というよりも窪地なのが問題です。
• 地図が読めれば、周囲が台地のオレンジ色なのに、現地だけ白い低地なのがよく分かる。現地は白金高輪駅付近から続く低地の一部。解説の「高台には樹枝状に細かい谷が分布」とあるのが、まさにここ。

　http://www.jiban.co.jp/tips/kihon/ground/municipality/tokyo/minato/P13...

• 20年強、１～２分の近所住まいだけど何の問題も無いよ！

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  現地案内図

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  地形図1（2016-09-01撮影）

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  地形図2（2016-09-01撮影）

【飛行ルート】

• 飛行機は高度500m程度を飛びそうだが、ここはダイレクトな真上でもなさそうだ。
• 飛行ルートはこのマンションのほぼ真上です。ピーク時は3分に1本みたいです。

　https://twitter.com/minatono_kai

• 国土交通省のホームページをみると、地上から3度の角度で飛行機が降りてくるみたいですね。Googleでみると、ほぼ直上で、自分は計算してないんで分からないですが、400m直上だとすると、かなり音がする気がします。
  • お台場のフジテレビの裏へ行くと、今でも飛行機が低空で飛んでいますが、あれよりも低い上空を飛ぶということですか？東京タワーが333メートルですから、もう少し高く飛ぶと思いますが。
    • google earth使って、羽田空港との関係について確認してみました。 仰るように、3度の角度で降りてくる飛行機というものをもとに計算した結果 当該土地直上609ｍを通過してくる計算になります。 高さ109mがこのマンションの最高地点だとすると、500ｍ上空を飛行機が通過する計算です。車輪も降りているでしょうから、その際の騒音は、地上の段階で最大で約75dBのようです。騒音のレベルについては、以下の情報を参考にしました。 ですので、窓ガラスがない状態を想定すれば、幹線道路沿いや、掃除機、騒々しい街頭などの音が常に四六時中響いている状態＝一般的に言ううるさい状態になるようです。そこで、防音ガラスを設置した場合の効果ですが、それを設置した場合でも防音効果は10dB程度、となっているようです。ですので、生活していくうえでの音は、65dBという計算になり、寝る時も常にデパートの中にいるような状態になります。そこで、内窓を設置するとどうなるか検証しますと、ものにもよりますが、サッシも防音用にしたとして約40dB下げることができるようです。 すると、約35dBとなりますので、これであればまあ生活できるような気がします。

　http://www.marusyoya.co.jp/plast.html

　http://www.mlit.go.jp/common/001064396.pdf

　https://www.asahiglassplaza.net/needs/bouon/

周辺施設[ ]

• 消防署が近い

【文化施設・その他】

• 東京都庭園美術館（約1,030m・徒歩13分）
• 国立科学博物館附属自然教育園（約970・徒歩13分）

その他[ ]

マンションWOM![ ]

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掲示板[ ]

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