プラウド渋谷本町

2019年10月11日 (金) 10:26時点における版

物件概要

プラウド渋谷本町 外観完成予想CG

• 所在地：東京都渋谷区本町3丁目51番19他（地番）
• 交通：

1. 都営大江戸線 「西新宿五丁目」駅 徒歩5分
2. 京王線 「初台」駅 徒歩9分

• 総戸数：100戸（非分譲住戸29戸含む。他に管理事務室1戸）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上13階 地下1階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2020年1月中旬予定
• 売主：野村不動産株式会社
• 施工：鴻池組
• 管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社（予定）

価格・コスト・販売時状況

• 最大で70平米2LDKか。なんか昨今の市況を表してるかのような感じでちょっと残念。
  • 大通り沿いの都心立地なのでDINKS向けが正解なんでしょうね。新宿の夜景推しでしっかりアルコーヴ作った内廊下なのでかなり高く出してきそうな気がします。西新宿三丁目西地区も野村不動産メインですから色んな意味で再開発織り込んだ売り方しそうですね。
    • DINKS向けっていうのは やはりこの地域性を考えると定石ではないかなと思います。 通勤面などを考えてという人が多くなってくるでしょう。 価格自体がイニシャルだと高いので、最初から賃貸にという人がどれだけ出てくるのでしょうか。
• 賃貸だったら隣のパークワンズの方が間違いなく利回り出るでしょう。 こちらは広めの部屋多くグロス嵩むし、向こうは最初から賃貸仕様に落としてます。 つまりはこちらの方が坪単価高いということですけどね。 坪４２０万というマンマニさん予想はいい線なのではないですか。
• 山手通り沿いだし、高値にせざるを得ないのでグロスかさむファミリー向けは無理との判断でしょ。中央区のプラウドとかもコンパクトに振ってた気がするけどな
• このあたりで検討しております。方南通のすみふと比べて価格や販売時期はどうなりそうでしょうか？
  • ホームページを参考にするとですね、販売時期は2019年1月下旬予定となっています。価格はまだ未定。最寄り駅も徒歩5分という好立地ですから、それなりの価格になるのでは。
    • 元々2月販売で3月下旬までずらした挙句備考欄も更新されてますからね。最悪は無くなってもおかしくないかなと
      • いつまでも売り出さないのは反響悪いと考えるのが普通。ただ、ここは反響云々言うレベルの情報出してないからなー。販売員の人繰りやモデルルーム建設の遅れ、他物件と時期ずらしたいとかかも。
        • クレビアとまともにバッティングしたらかてないから、販売を遅らしているのでは？ﾓﾃﾞﾙﾙｰﾑは現地の近くにできてましたし。。。。
          • 渋谷本町のすみふ物件が分譲から賃貸に変更になってそろそろ竣工のようです。もしかしてその影響ですかね。
            • 隣の三菱はコンパクトワンルームで競合しない算段だったけど賃貸変更になったスミフとの兼ね合い？
• パンダ部屋はあるの？
• 近くのグランドメゾン中野南レジデンスの2LDKが出ているようですが、ここと比較してどうでしょうか？
• プラウドの最近の値付けは、かなりの強気なので売り抜けないとか思ってるんですかね。てか、デベ的にある程度の利益にとどめて即完目指すのか、在庫は仕方なしで極力利益をMaxにした価格にして販売するのってどっちが良いんですかね。最近の大手の価格は、売れ残っても仕方なしみたいな値付けが多いですよね。
• パークワンズくらいのお値段想像してましたが思った以上に強気でしたね。同じ間取りでこれほど価格が違うと思いませんでしたが、設備仕様の差なんですかね？
  • パークワンズが投資用に賃貸仕様でグレード落として安くしてるから、プラウドと比較してもあまり意味ないような。
• 価格発表されましたか？
  • ここって価格発表されたんでしょうか？
    • ギャラリーへ行けば、価格表もらえますよ。予約で混み混みのようなのでお早めに！
      • この辺は、昔はもっと安かったのに、再開発の影響ですね。渋谷区アドレスで考えれば割安ですので、いい感じの値段設定かと
• 沖式で坪460ってマジか。なんでそんな評価高いんだろ。山手通り沿いだと三菱も初台坂下近くに建設中だけどもっと高いんだろうなー。
  • お値段、どこも高めになっていますよね。。それだけのグレードで作ってきているので、設備などは満足できそうですけれども。ここの場合は、アドレスと、あとは新宿までも歩いていくことはできるという点は大きなポイントなのかもしれません。暮らすための条件等は、また別に見ていく必要があるでしょう。
• マンマニさんの記事みて、モデルルームみてきました。45m建築高に13階と階高に余裕を持たせてるのでしょう。床コンクリートスラブ圧300mm 戸越壁コンクリートで280mm。2重床2重天井でかつ、天井高2550mmから2600mm 最上階は3000mmかつ天井埋め込みエアコンで重厚感溢れる作りの高級マンションですね。内廊下のデザインも高級感溢れてます。自転車置場も室内平置きで全世帯分あり、99戸宅配ボックス100個も助かります。大規模マンションではないので、共用部はラウンジくらいですが、規模感は丁度良い程度ですね。最上階は隣のマンションを抜くの角部屋私には魅力的でしたが、希望の間取りは広さがある分予算的に難しく。（沖式予想価格坪460万よりは安いです。どなたかのサイトで拝見した価格より正式価格は少し安いような気がしましたが、、）1期の締め切り前であり、半分程登録が入ってるようでした。プラウド南阿佐ヶ谷程よりは価格は良心的に思えますが、資金面も含めて検討かなとおもいます。現地から新宿駅は帰り歩きましたが、ちょっと遠い感じがしました。近くバスいっぱいでてるので、そちらのほうが楽ですね。渋谷と中野は現地前からバスありでした。
• 第2期の進捗はわかりますか？
• 第3期まで来てますが、販売は順調なのでしょうか？
  • ホームページより、先着住戸が10戸、第三期として売出し住戸が６戸のようです。全体では、あと20戸超残ってるみたいですね。まぁまぁの販売ペースなのでは？
• 契約者インタビューでもシングルとDINKSの方が紹介されているので子供はいない、もしくは少ないマンションになるように思います。周辺施設も大型商業施設や文化的な施設、娯楽施設が取り上げられ、教育施設については小学校がどこにあるのかも分かりませんでした(^_^;)
• この普通に考えて立地良いし、規模感、環境は買い！ と思ってモデルルーム行ってみたらたら、2ldkっていうまでっていうのが、、70平米2ldk余裕は感じられるけどね。

交通

構造・建物

プラウド渋谷本町 エントランスアプローチ完成予想CG

プラウド渋谷本町 エントランスホール完成予想CG

• 天井が2.55～2.6Mあるのは良いのですが、マンション100戸に対してエレベーター1機はやはり少ないですよねぇ。。高層階で景色も良さそうですが、毎日使うことを考えるとストレスになりそう。。そうなると、いっそ低層階の方がいいのかしら

共用施設

プラウド渋谷本町 ラウンジ完成予想CG

• 自転車置き場は基本的には建物内になるということが公式サイトには書かれていましたね。1階部分に作られるという理解でよろしいのでしょうか。雨風がしのげたほうが、自転車自体も長持ちします。
  • 自転車は雨に濡れてしまうと錆が早くなったり、汚れがついてダメになったりしやすいのでできれば屋内の駐輪場になっているのは理想ですね。お気に入りの自転車がすぐ錆びてしまうのは悲しいですし、家の中に持っていける様な広さならいいですが、広さが無い場合は駐輪場を利用しなくてはならないですから。このあたりだと車移動というよりは徒歩や自転車移動ができるのがとても便利。若い世代には理想的です

設備・仕様

• 外壁断熱20mmとは、、エレベーター1台しかり、コストカットでしょうか。そして、R社情報だとかなり強気の値付。コンパクトな間取り、新宿ビル街を望む夜景ビューと二重サッシの防音対策は私には魅力的ですが、見た目よりスペックが低いのかなと心配になります。
  • 最近の新築はどこも仕様が落ちまくっている。パークコートでさえ下がり天井が酷くて話題になった。建築費の高騰が深刻だから仕方ない
• ミライフルと言う排水システムが取り入れられたのはこちらのマンションが初なんですか？排水立て管から最大14メートルの距離まで設置可能となり、キッチンの位置を自由に変更できるそうですが、住み替えのリフォームでより売れやすい間取りに変更可能なのは大きなメリットかもしれませんね。
  • 排水システムのことって、公式サイトではなくて、MRに行けば教えてもらえることなんでしょうか。水回りって基本は動かすことはできないと思っていました。
• Next Pass10って加入すべきでしょうか？

間取り

• 間取：1LDK～2LDK
• 面積：36.09平米～70.22平米
• 収納は、少し物足りなくなる可能性もあるかもしれませんね。 ベッドの下とかを利用しながらなんとかやっていく形になっていくと思いました。 玄関はフラットタイプの廊下と続いているものじゃないのでふつうに使いやすいと思います。
• ホームページの間取りを見ると、狭いなぁという印象。1LDKは実質、1DKみたいなもん。1番広い部屋もどこをどうやって3LDKプランにするんだろ。眺望が見込めるのは分かるけど、プランはもうちょっと頑張って欲しかったなぁというのが正直なところ。
• Jタイプの3LDK化は難しそうですね。水回りの位置は変えられないでしょうから WICを潰して4畳程度の部屋を二つ造るとかなんでしょうね。 素直に2LDKで使った方が良さそう。 ミライフルのコンセプトは面白いですけど元の間取り次第なところもありますね…。 このマンションの立地だと眺望は何階以上が楽しめるのでしょうか。
  • Jタイプ、プラン変更で２LDK→３LDKが可能、って書かれていたんですが どの部分にもう1部屋増やすんでしょう？ リビングのバルコニー側に作るとかするのですかね？ Jタイプは、このままの方がそれぞれの居室とリビングの広さのバランス良さそうに思います。 凸凹はほぼ無い間取りなので、使いやすいとは思いました。
    • Jタイプはアイランドキッチンなんですね。開放感があるので、良いなと思います。 正直、キッチンって独立タイプだとかなり空気がこもるので、 夏場、火を使っているととても暑いのです（汗） ここだとそういうことは少なくてもないでしょう。 洋室（１）のクローゼットの扉は、スライドタイプに変更できたら、もっと居室自体の空間効率が良くなりそうです。
      • どうみても３LDKは厳しいですよね。 水回りの位置をもし変えられるのだとしたらキッチンのところにもう1部屋でキッチンをLDのところに無理やり入れるって感じでしょうね。 3LDKというより 3DK になってしまいそうですけれども。
        • ミライフル入ってるので3LDKプランではキッチン動かすんじゃないですかね。無償で選べるなら検討余地ありますがただでさえ高そうなので追加費用あるとキツいな
          • なるほど、ミライフルは水まわりの位置変更の自由度が高いのですね。 という事は、キッチンの位置を移動してリビングを2部屋に区切る事も 考えられると思います。 あるいは洋室1のウォークインクローゼットをつぶして狭い個室を 2つ作るのかも？
• 都心のマンションとしては1LDK ～2LDKで36.09m2～70.22m2は広いほうではないのかな？ デザインがちょっとクールで素敵だと思います。 内廊下が贅沢ですね。 Ftypeの1LDKが良さそうに思ったのですが、トイレの出入りと、収納の少なさがちょっとネックかな。
• 女性として収納力がもう少しあるとよかったかな～という気がしました 大きなクローゼットが一つだけなので特に洋服などのものが多い女性には物足りないのかもと 部屋に凹凸があるのがどうしても、住みにくそう。ベッドを置くスペースや机などを置きたい場合凹凸があると邪魔になりそうですね。 キッチンはL字型で料理する方にとってはしやすそうなのが良いと思います。
• Cタイプは何人暮らしを想定しているのでしょうね。二人だとかなり広く、贅沢に空間を使うことができると思います。２LDKでも60㎡あると、かなり収納も多くなるものなんですね。ただ、3人で暮らそうと思うと、丁度すぎるくらいの広さなのかしら。狭くはならないだろうけれど、少し工夫は必要になるかもしれません。
• 見取り図を見るとエレベーターが１台と可能性あり13階立てで100戸には少なすぎると感じます。※現在同じような条件の物件に住んでいますが、２台でも少し待ちます。販売前なのであくまで予想ですが、１Lメインの実需向けはとしては需実しているではないでしょうか。２Lは価格が高ければ、数年後の再開発のタワマンや近隣エリアにシフトした方が無難な印象です。
  • １３階建て 100戸でエレベーター１台？？そんな・・・・最低２台、理想３台かと。。。
    • 100という戸数で計ったら1台だと不足、2台は過剰、という中途半端な感じだが居住者数で考えたらシングルディンクスのコンパクト部屋中心だから大丈夫なんじゃない？
      • 100戸ならよほどの高級マンションでもなければ1戸が普通でしょう。不足気味なのはその通りなので、通勤時は多少の不便覚悟かもしれないですね。それよりも情報がぜんぜん出てこないのは一棟売りと両睨みでもしてるんですかね。
• 公式サイトには載ってませんが、珍妙な間取りがありますね。とくに1LDKのHタイプはLDKが消失しているし、同じく1LDKのBタイプはLDKとトイレ扉の間に仕切りが見あたりません（LDKから直接トイレに入る感じ？）最近のプラウドだと牛込柳町が悪い意味でスゴい間取りだったけど、こっちも負けてません。
• Cタイプは窓なし部屋が寝室？湿気とか、大丈夫ですかね。
  • Cタイプを確認しましたが、洋室2はサービスルームではなく居室扱いになっているんですね。引き戸を隔てたリビングインで、リビングとのつながりがあるからですか？私が住むとしたら、洋室2は凸凹もありますし6畳の洋室1をベッドルームにすると思います。
• 奥行き2メートルのバルコニーってここ最近では珍しいと思います。最近はバルコニーって本当に最小限ぐらいで、あとは部屋の広さに転用しているのかな？という印象のところが多くなってきていますから。正直、山手通り沿いなので、バルコニーにテーブルと椅子を出して優雅にお茶を！という感じはなりにくいとは思いますが。あとバルコニーに小さな収納スペースがあるのも便利でいいですね。
  • バルコニー広いのは良いですね。山手通り沿いではない部屋ではゆったりできますね。
    • バルコニーに奥行きがあると開放感があって良いですよね。間取り的にはバルコニーを広くすると室内の占有面積は自然と設計的に狭くしなければならないとかあるんですかね。

買い物・食事

• 自転車で山手通り沿いを中野坂上駅手前まで行けば、都心にしては比較的広いダイソーもありますし、方南通りに沿って西に行けば、中野区に大規模なシマホがあり、そこからすぐに方南町の商店街もあって賑やかです。環七を越えても永福町まですぐですし、自然豊かで大きな和田堀公園もあります。
• ここ二、三年で、清水橋交差点のお洒落なカウンターパートコーヒー、プリン目当てで行列の絶えないサウザンドコーヒー、丁寧なドリップコーヒーを楽しめるムラマコーヒー、素材にこだわったスナッフサンドイッチなどオシャレでインスタ映えするカフェが増え新しいムーブメントが起きてます。
• 商業施設も近くにあって買い物に困らなさそうです。

育児・教育

• 公式に書いてませんが、区民センターも至近にあるので、行政サービスを便利に利用できます。その隣には渋谷区立子育て支援センターもあり、子育て世代にも良いと考えます。
• ここの西裏側、徒歩4分くらいのところに、公立通学校の小中学校の渋谷本町学園が数年前にできました。室内温水プールを一般開放してるので、重宝してます。 我が家も二人通わしてますが、ここらへんの学校ではグランドも二つあり充実してる方ですかね。
  • グラウンド2つに室内温水プールは充実していて良いですね。

周辺環境・治安

• 用途地域：第一種住居地域・商業地域
• ここはバス停が目の前にあって、中野と渋谷に簡単に行くことができるらしいので、電車だけではない、というのは強みになるかもしれないなと感じました。
• 現地案内図で新宿までのルートも書かれていたので、新宿周辺で働いている人にとってかなりの好立地だということがわかります。西新宿五丁目駅の最寄で、電車通勤のほか、自転車通勤もできそうです。 他の方が書いていますが、バスも利用できるようなので便利そうです。 初台の新国立劇場や東京オペラシティで優雅なランチを楽しむにもいいマンションでしょうね。ちょっと行けば新宿でデパートでお買い物もしやすいです。
• このあたりは都心でありながら、古い家も多く雑多な雰囲気は否めませんが、住んでみておもしろいと思います。
• このあたりは新宿へのアクセスがよく、渋谷や中野にもバスで一本でいけるのが便利です。
• 中途半端な立地だと思う。近所よく通るけど昼間からホームレスいるし。
  • 山手通り沿いにホームレスなんています？代々木公園や玉川上水緑道沿いには確かにいますが。
    • 近所に住んでましたが、ホームレスはこのへんにはいなかったけどなあ
• 昨日、現地確認してきました。山手通り沿いで、首都高の地上部分も少し感じる立地で車通りは多そう。東側の山手通り側は新宿ビューは大きな障害物なく抜けていて良さそう。また、騒音対策に間取り図を見ると通り側の部屋は２重サッシを使っているようで対策は万全。ただ、北は築浅マンション、南西は廃墟のようなマンションと同じ階数で接しているので眺望は期待できない。買いは新宿ビュー部屋の印象。また、スーパーまでの距離が遠く物件前も坂道を考えると買い物は辛いです。
• 何年か前に山手通り挟んだ向かい側の新築マンションが完成したときに一棟売りの垂れ幕が出てたような。この辺りはそういうエリアなのかな？
• 初台の再開発ってここの近くですよね？驚きましたが、再開発のリリースが出て話題なったところで販売する計画なのかな。かなり高くなりそうです。
  • 近隣住まいです。再開発は前からある話しですし、計画はオフィスや最高層ビルの話もありましたが、最終的にはこの野村主導の再開発は住宅メインタワマンです。 再開発のメリットはこの物件にはないでしょう。逆に周辺での住宅供給が増えるのでデメリットかと。また、新宿中央公園南のエリアあたりも何本か新規にタワーマンションが建ちます。そちらは区画整理の解体工事が最近始まっています。
    • あの場所はオフィスが相応しいと思うが低層はかなり大規模な商業施設なのでここも恩恵は受けるでしょう。計画図見ると店舗面積で3万平米前後ありそうなのでミッドタウン日比谷上回る都内有数の規模になりますね
      • 再開発地域オフィスとしても便悪く、まあ住居としても、、の場所ですよ。現地ご覧になったらわかります。廃れた街と高速の高架横、初台はオペラシティー以外はなんもなし。日比谷と比べるのは、畑違いかと。新宿西口方面は高度経済成長でオフィス開発がされ副都心と名を打ったが、この地域まで、オフォスしても借りてが高値つかない。 ゆえのマンション計画。現地見たらわかります。 商業施設など形だけになるのは、オペラシティーか良い例です。
        • オペラシティも昔はアップルやマイクロソフトが入ってたが今はぱっとせずオフィスとして一流の立地ではないな。一方で甲州街道渡れば代々木の良好な住宅エリアが広がっており大規模公園にも近くタワマンの立地としては抜群に良い。商業も変に背伸びせずスーパーなど地域需要を意識すればうまくいくのではないかね。ららぽーと豊洲なんかがベンチマークかな。
• この立地だとシングル、DINKS向き。更に結婚、出産で必要な住み替えが短期的に発生しやすいため実住で購入するメリットもどうかな？更に最近の野村はギリギリ高値追求のため投資家が参戦するような価格にもならない。最終的には賃貸マンションにしてしまうオチ？
• 公式サイトのコンセプト欄を見たら、新宿駅まで徒歩圏内であるということが書かれていました。渋谷本町ってどのあたりなのかぱっと出てくる人はそこまでは多くないのではないかと思っていましたが、渋谷というよりもここは新宿っていうかんじなんですね。初台の駅が近いので、まあ時間はかかりますが、新宿駅までも歩けなくはないだろうなと思います。
• 山手通り沿いの初台にマンションの１室を所有しています。リビングが山手通りに面していないので、静かに暮らせます。山手通り沿いの部屋は、防音サッシです。窓を開けなければ、気になりません。防音カーテンを設置すれば、静かです。大江戸線、京王新線が使えますし、新宿駅からも徒歩20分ぐらいですかね？それから、渋谷～中野の京王バスが頻繁に通っていて、とても便利です。電動自転車があれば、初台のOKストアも、らくらく行けます。本町で、けっこうなお値段ですね。売れますかね？
  • マンションの目の前にバス停があるのはポイントが高いですね。以前同じような環境のマンションに住んでいましたが、天候の悪い日などは特に、バス停での待ち時間がないと本当に便利です。渋谷にバス1本で行けるのは魅力的ですが、バスの混雑具合がどうなっているのかだけ確認しておいた方がいいかもしれません。
• アクセスが良くて便利な立地ですが周辺は賑やかすぎるということはなく住む環境として良さそう。間取りから考えると夫婦のみ、或いは一人世帯用の物件でしょう。そのため、価格設定が多少高くて買い手は多そう。
• 思い切り渋谷！という感じの場所ではなくて、ワンクッションあるような立地に思います。おそらく、窓などはしまっていれば外の音は気にならない程度ではないかと思われます。あまりこのあたりで一日中窓を開けてすごすってこともないでしょうし、そういう意味では音の問題はそこまでないのかなと感じました。
  • モデルルームで聞いた話では、窓はT2から山手通り側の部屋の一部にはT4サッシの防音対策されてるようです。渋谷のパークハウスは繁華街ながらはT1であったので、T1でも十分なのかもしれませんが、音対策は考えてるのでしょう。この立地は南側から甲州街道へ、北側からは方南通りに流れるの大型バスなどをちょうど逃げる立地ですので、悪くなさそう。デザインなど、トータルで見るとバランスが取れてる良いマンションですね。1人住まい探しわたしには、1Lの分譲数が少なく乗り遅れた感じがあり残念です。
• ちなみに大きい通りが近いですが、騒音とかいかがですか？
  • 近所の中古物件を、検討している際に、こちらの建設地現地とモデルルームを訪問いたしました。山手通り沿いですが、高速は地下に潜っているエリアでかつ大きな通りの交差点ではない点、また、歩道が広く車道も新しいからか、そこまで音は気になりませんでした。もちろん山手通り沿いですか、バルコニーにいればそれなりの音がするでしょう。私が検討していた通り向かいのマンションを、内見した際は防音サッシの効果か、8階の部屋の中は全く音がありませんでした。こちらの物件も、防音サッシを使用しているようですから問題はないと思います。甲州街道沿いの物件の方が、マンション前が狭く音は反響し騒々しい印象を持ちました。
    • そこまで音は気にならないという情報ありがたいです。防音サッシを使っているのであればさほど音は気にならないのでしょうね。歩道広かったり車道が綺麗だとそれなりに音は抑えられるんですね。
      • あと、建物そのものが防音効果が見られるのだと思います。窓を開けていると外の音はそのまま聞こえますが、占めると一気に静かになるのは建物自体も遮音性がとても高いからなんだと思います。静かっていうのも人によって感覚は異なりますが、普通に暮らしていける程度なのでは？
• ここの並び住まい住民です。今回の台風。大江戸線の強さには、助けてられました。 8時前にのったら普段より空いてました。 あっぱれです。普段つかいはバスも便利で新宿、渋谷バスて ででれますよ~。西新宿三丁目再開発もふくめ楽しみですね、山手通り綺麗になってから、街がどんどん新しくなっていく。
  • 三町目の再開発は進んでるの？再開発しても住宅だったですよね？あそこ
    • マンションとショッピングセンターや保育所と複合開発と発表されてますね。西新宿駅方面の西新宿五丁目方面もオフィスとタワマンが3つくらいできるようです。何より町が栄えるのは良いことですね。
• 気になるのはすぐ西側を通る予定の羽田新ルート。直下じゃないし、ここなら高度は比較的高いから騒音はそこまでじゃないだろうけどね。なんか落ちてきたらどうしようと不安にはなる

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