ジオ京都御池油小路ザ・テラス

2019年10月7日 (月) 11:09時点における最新版

物件概要[ ]

ジオ京都御池油小路ザ・テラス 外観完成予想CG

• 所在地：京都府京都市中京区油小路通御池下る式阿弥町121番2他(地番)、京都府京都市中京区姉小路通堀川東入鍛冶町176番8他(地番)
• 交通：

1. 地下鉄烏丸線・東西線「烏丸御池」駅徒歩8分
2. 地下鉄東西線「二条城前」駅徒歩4分

• 総戸数：49戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造地上11階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2019年6月
• 売主：阪急不動産株式会社、新都市企画株式会社
• 施工：株式会社長谷工コーポレーション
• 管理会社：株式会社阪急ハウジングサポート

価格・コスト・販売時状況[ ]

【価格】'

• いま流行りのコンパクトライフなら60㎡で十分だけど6000万は強気ですね。富裕なシニアの二人暮し、あるいは富裕なシニアが息子夫婦に買ってやる形かな。
• ここも100平米越えの億ションがあるんだなあ。どうせ億出すんなら、ジオの御所南買った方がいい気もするが・・・
  • １LDKで４８５０万円という物件があるので、もっと広い部屋になると、１億円近く行ってしまうのも仕方がないのかなとは思います。
  • 金額は一番高いもので10480万とホームズのホームページにあり、億ションでした。ちょっと価格は高いのかなと思うものの、京都の相場なのかもしれません。
• この立地でジオマンションの物件と考えると、とても買いやすい価格設定だなと思います。

【販売時状況】

• 竣工まであと3ヶ月。残り3邸。一ヶ月に一戸売れたら、竣工前完売ですね。全般に売れ行き不振の時代としては、人気物件だったね。
• 2019年4月30日　完売
  • 竣工前に完売しました。やはり人気がありましたね。

交通[ ]

• ここだと2駅使うことができる、ということで交通の便としてもいいのかなと思いました。2駅とも、同じ路線ですけどね。
• 地下鉄駅は近いですし、少し歩くことを覚悟すれば阪急や山陰線も使えますので便利です。

構造・建物[ ]

【構造】

• 支持地盤が表層に近いので直接基礎で建てているそうです。

【日当たり・眺望】

• 南向きといっても大通りに面して視界がひらけてるわけじゃないので眺望がいいわけでもない。

• 

  玄関施工の不具合

共用施設[ ]

• 駐車場：（賃貸以外の台数）2台（来客用1台、サービス用1台）
• 自転車置場：49台（平面式4台・スライド式36台・2段式9台）
• ミニバイク置場：2台（平面式）
• 結構特にエントランス周りはお金がかかっていそうな感じです。
• エレベーターが13人乗りの割には狭い。
• 部屋の間取り広さの割に各階の廊下幅が広い。特に1階部分。
• 宅配ＢＯＸの数が少ない。

• エントランスホール完成予想CG

設備・仕様[ ]

• 収納一つ取っても収納力がアップするようなデザインにするなど、工夫が見られ点がいいですね。
• 水回りなどの設備もしっかりしているのと、各部屋も広めに設計されていて住みやすいなと思います。
• Fタイプ以外は内開き戸を引き戸に変更することができるそうです。内開き戸から外開き戸への変更も扉が干渉しない限り可能だそうです。見積もり後、発注する時に設計料が別に必要になるそうですけども。
• ここは価格帯が高めでもTebra非対応なのですね？全体的にスペックが中途半端なのですよね。
  • 連動サムターンも非対応ではないですか？意外と仕様がシャバクね？仕様が二世代前のマンション仕様は残念です。

間取り[ ]

【間取り】

• 総戸数：49戸
• 間取り：1LDK～3LDK
• 専有面積：50.05m2～109.09m2
• 1LDKが多めのところを見ると単身者向けかな？駐車場もないしファミリーに売ろうという感じじゃないね。
  • 広さから考えると単身からファミリーまで永住に向いていそうな部屋なのではないかと思います。特に50.05m2の1LDKの間取りに興味を惹かれます。プラスSとかになっていないので、単純に居室とリビングダイニングだけのつくりだと思われますので。収納が充実しているのか、居室が広めなのかなど想像を膨らませています。
  • 1LDK、賃貸向けかな～と思ったら、けっこうしっかりした間取りじゃないですか。広さもあって、寝室もちゃんと分かれてて、コンロは三口もあって、収納もけっこうあって。100㎡超えの部屋は個室のプライバシーがしっかりしてて、これまたなかなか良い間取りだと思います。
• 70㎡（2LDK+F）タイプ、いいですね。フリールームは納戸として荷物を置けば収納もばっちり。老後、家内と都会暮らしするのに最適規模。
• バルコニーは結構狭いですね。
  • バルコニーがコンパクトなので好みが分かれそうですけど、その分、間取りが広くなっているのなら、そちらのほうがいいですね。 横長のレイアウトの間取りは少ないですが、使い勝手はいいのでしょうか？
• 間取りはキューブっぽく、使いやすそうです。1LDKの3900万円台のプランを見ましたが、セカンドハウスっぽい雰囲気なんですよね。それか民泊のために貸しだしされている部屋。永住用というより、夏休みや観光客のための部屋のイメージが強いです。
• 70平米の物件、洋室２つと洗面所・バスがいずれもリビングインなんだよな～。つまりリビングを廊下代わりにする設計。セカンドとして一時滞在するにはいいけれど（つまりホテル代わり）、実需層が暮らすには問題あり、とみた。
  • 70平米以上の間取りで洗面室・バスがリビングインというのもありえへん。風呂に出入りするたび、リビングを通らなくちゃいけない。女性はすごくいやがる。デベは動線がいいって弁護するが、自分ではその間取り選ばんだろ。
  • リビングインだと、洗濯機が回る音がリビングまで漏れてくるのも問題。70平米の間取りを見たんだけど、洗面・洗濯室の洗濯機置き場になっている部分を出入り口にすることはできなかったのか。そうすれば、リビングインも解消され、いい間取りになったのに。玄関もクランクインになっていて、高級感をかもしているし、全く惜しい。
• 109平米の物件、1億2千数百万だったよね。こういう物件は10畳以上の洋室が１つはないと。リビング20畳もいらないから、それを18畳にしてその2畳分を洋室に回せばよかったのに。
• ジオ御池油小路で買いのタイプは、個人的にB C Dタイプですね。 AやEのようにトイレやバスにリビングインなんて有り得ない。Eタイプなんてリビングが、廊下みたいなものですよね。永住するなら迷わずCタイプ買いでしょ。
• バリアフリーで段差レスと思いきや、主寝室のクローゼット下に10㎝以上の段差がある。

【騒音】

• テラスというだけあってかなり開放感のあるリビングで大満足です。ただ、ベランダに出ると南側の建物の室外機？の音がかなり気になっています。これは夏だけ？でしょうか。地味にジーっと聞こえています。皆さまもベランダへ出て確認して下さい。
  • このノイズは昼夜問わず？
    • 昼夜問わずです。朝方急にピタっととまりましたが、5分後からまた再開しました。たまに休憩するようです。
      • 以前ニ傳さんに問い合わせましたが、うちからは音はしてないの一点張りと、調べて欲しいという依頼も、こちらのマンションから音が出ていないかを調査を出してくれたらやりますと言われました。老舗の対応としてお粗末。
        • 二傳の音、スマホの騒音計で測ると７０ｄｂ以上あります。これは大声でしゃべっているのと同じくらいで、窓を占めていても室内に騒音が聞こえます。
          • 阪急阪神不動産に確認しましたが、二傳さんと交渉しており、騒音対策は行われる予定とのことでした。揚水ポンプの老朽化が原因の模様(要確認)とのことでした。
            • ニ傳さんの騒音について進展がありました。先程、市役所の職員の方から調査報告を頂きました。ニ傳さんは既に工事業者の方に依頼しているようです。実際貯水タンクも見せているそうで、工事は8月中には、との事でした。

買い物・食事[ ]

【買い物】

• 買い物は少し遠いですね（一番近い三条の西友は生鮮食料品が地下売り場でちょっと不便、二条城北のイズミヤ、二条駅北のライフ、二条駅西の生協など少し距離があります）。
• 近くに飲食店沢山ある地ビールクラフトを、扱う肉系、居酒屋、アイリッシュが御池の北側に集中している。カフェやワインなどイタリアンにメキシカン人気店が南寄りに密集している。だけど、予約なしでふらっと行ってもお断りされますよ

【食事】

• 近くに六角堂のスタバあります。
• 大垣書店　烏丸三条店が徒歩圏内にあります。平日は夜１１時までやっているので重宝します。

育児・教育[ ]

• 小学校まで1キロちょっとなので、お子さんの足だと少し遠めかもしれません。
• このあたりの校区は人気もあると聞くので、余裕のある家庭であれば、ファミリー世帯での入居もあるだろうなと思います。ただ、普通のサラリーマンでは絶対に購入は不可能。
• 堀川音楽高校の演奏会が無料で公開されてました。高校を会場にした演奏会も時々開かれているようです。

周辺環境・治安[ ]

• 用途地域：商業地域、準防火地域、31ｍ高度地区、旧市街地型美観地区
• 都市計画：市街化区域
• 油小路界隈でもこのマンションが一番いい立地でしょう。マンションに限れば、御池に面しているのが一番いい立地。
• このあいだふらりと行ってきましたが、御池通に近い分、三菱地所の物件より交通は便利ですね。
• 場所的には、同じ油小路でもリソシエやパークハウスより便利だし、ジオの中古マンション騰落率は関西で一番だから、この物件は資産価値ありだと思います。
• このマンションの公式HPの「京都御池油小路」をクリックすると、京都の観光名所の写真がずらっと出てくるけれど、二条城以外は烏丸通以東のものばかり。なかなか現地に来られない関東人は、この写真にころっと参っちゃうんだろうか。あと、「田の字地区」という殺し文句にも。まあ悪いことは言わないから、油小路通歩いて下さい。それで気に入ればこの物件買えばよろしい。
• 歩道もなく夜は暗い路地ですね。
  • 田の字の中の通りで歩道なんてほぼないんですよ。田の字エリアで新築、駐車場なんて設けたらデベは大赤字ですよ。
• このあたりって交通アクセスは悪くないですが、生活環境としてはけして便利ではない立地だと思います。その割には、田の字物件として人気のようですね。

ジオブランドと重なり、かなりの高額物件となるのはほんと仕方ないかも。

• 二条城の最寄。京都御苑にも近くて、古くからの街並みを楽しめそうです。
• コンセプトショップで外国人観光客も多いところです。
• 御池から北は偽善団体の施設が多いので居住に適しません。南側は商店や住居が多く、市内にしては居住にあたりトラブルは少ないほうです。同じジオのある御池の北地区は、観光シーズンになると他府県ナンバーの通り抜けが多く出会い頭の事故多発地帯で歩行が危ないです。ジオ御池油小路ザ・テラスの位置する烏丸御池の南西の位置は店舗は少ないですが、田の字では比較的道も歩きやすく住みやすい区画となります。しかしながら、四条まで下がればリーズナブルな店舗も多いので堀川通りの歩道から下がれば便利かもしれませんね。京都市内に居住するにあたり、問題点は観光客の車両の動きです。一方通行逆走やバック走行に気をつけましょう。
  • 昼間は近くの酒屋に路駐多いですね。何故か油小路通りは外車の一旦停止無視が横行しており土日は怖いですね。平日は営業車や軽トラの抜け道なので歩行者は邪魔です。

【治安】

• 治安は全然大丈夫です。二条、三条商店街、烏丸にも歩いていけて程よく静かです。
• 治安ですが、車両を狭い油小路通りに路駐していると引っかき傷は当たり前のことです。ボンネットやられました。

コインパーキングでも大きなセダン車両なのですがフロントガラスに油撒きのいたずらされました。地元住人というより愉快犯かな。 110で中京警察は事件事故の対応は消極的なので交番のお巡りさんの方が対応いいです。 バイクや自転車は放置しているとチェーンロックされたりパンクは良く耳にします。 夜間の油小路通り界隈の痴漢やひったくりは元本能寺から北側に多発しています。京都府警の犯罪発生情報のページを参考にしてください。 女性や年配の方の一人歩きは大通りが良いと思いますね。

• 

  周辺の路上駐車の様子

周辺施設[ ]

【病院】

• 府立医大病院も京大病院も今よりはちょっと不便かな。寺社は少なめです。
• 四条烏丸の村井歯科医さんは、私が人生で出会った歯医者さんの中でも最高と思っています。丁寧な治療だけでなく、予防についても毎回こってりしぼられています。本当に感謝しております。混んでいて、なかなか予約が取れないのですが。
• 四条烏丸クリニックで完結するかな。眼科・歯科の自由診療でボラれたくないなら初診料払ってでも府立医大病院。整形外科であれば日本一の万波先生。耳鼻科は長岡京市のアサワ医院。大病院は朝から行くと混むので受付終了ギリギリに行けば直ぐに順番くるよ。

掲示板[ ]

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