ロジュマン千里中央ヒルズ

2019年9月30日 (月) 12:43時点における最新版

物件概要[ ]

ロジュマン千里中央ヒルズ外観

• 所在地：大阪府豊中市上新田二丁目3207番、3208番（地番）
• 交通：

1. 大阪高速鉄道大阪モノレール 「千里中央」駅 徒歩7分
2. 北大阪急行電鉄 「千里中央」駅 徒歩9分

• 総戸数：77戸
• 構造、建物階数：地上14階 地下1階建
• 敷地の権利形態：定期借地権（専有面積割合による一般定期借地権（転借地権）の準共有）
• 完成時期：2016年12月
• 売主：MID都市開発株式会社
• 施工：株式会社淺沼組

価格・コスト・販売時状況[ ]

• 日曜日に見に行ってきたけど、第一期のほとんどの部屋、8割は要望書が出てるね。 かぶらないようにできるだけ調整しているんだけど人気の角部屋は競合で抽選とのこと。 で、結局どうしても足りてなくて、2期の部屋の一部も1期に調整してる状態。 2期の部屋は1期より少ない。ヒルズのキリン堂、ファミマの前の棟が第二期みたい。 そこがエントランスも近いし、駅に行くには一番近いかな、マンション出て、キリン堂が徒歩10秒だし…。 手元の資料ではもう第一期は要望書を閉め切って、明日から登録開始、1週間後に抽選。 第一期は様子見したので第二期待ちです。自分的には低層階でいいのでキリン堂前を取りたい。
• 参考にした部屋タイプはサイトの間取りでいうとT-Cタイプです。坪でいうと23.14坪。坪単価は周辺マンションが150万ですので準じると価格は3471万ぐらい。 なお、サロンでの公表価格は消費税込みだそうです。 このタイプの毎月の管理費が、18544円/月 （管理費・インターネットeo光料金・関電SOSのセキュリティ料金・修繕積立金など含む）で、地代が9576円。 合計で28120円/毎月。 管理費、ネット代、セキュリティ代、そして地代も入った価格となります。 60年後の取り壊し積み立ては無いの？と聞いたらそもそも取り壊さないので徴収しませんとのこと。 毎月地代だけで見ると9576円x12ヶ月＝年間11万半弱ですね 代わりに毎年かかる土地固定資産税が要らないので、まあ、差し引きしたらちょいちょいですかねえ。 駐車場代は周辺の月極と変わらない価格でしたが…というか、駅まで近いですし 車を処分して、駐車場代と維持費と燃料代と保険代を節約した方がいい気もします。
• やはり定借であるためか安い値段設定なのが魅力だと思います。千里中央でこの値段はなかなかないと思います。資産は残りませんがお得感で要望しました！
• 一期一次が30戸販売で10日12時から抽選のところ、引き続いて一期二次5戸販売で同じく10日14時からとのこと。 通常は一期抽選漏れ者を対象に希望住戸を当日または翌日に二次販売は見かけるけど、一期の販売前に二次までとは前代未聞。 一期には60万円分のサービス付きや前払地代を含んだ価格など、ここのロジュマンは他のマンションにない独自色が凄いです。脱帽。
  • 祝第一期完売しました！完売の報告メールが届きました。
• 昨日MR見に行ってきました。 平日でしたので空いてて３時間近く親切に説明してくださいました。 契約はポツポツ埋まってきてる感じではありましたね。 駐車場が５０台位しかなく抽選なのと、地代が月1万円 安いのかなぁ・・
• 70平米で2800万の3LDKを推して出してきたことから、第一期が高く感じたのは テラス・庭付きの高付加価値物件を先に出してきたからでしょうか。 最初からこういったお手頃物件ももっとプッシュして併売してくれてたら 環境は非常に良いからこんなに揉めなかったかもしれませんね。
• 価格表

　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/586415/

• あと何戸くらいでしょうか？
  • ヒルズ・テラスで15くらいみたいです
  • 第三期販売まで行くのかと思ってましたが、９割はもう売約済みになっているようですね。 完成までまだ半年以上あるのに、こんなに順調に完売近くまでいくとは予想しませんでした。なんだかんだ言って、関西電力の設備と、部屋の広さ、静かな環境、と魅力自体は大きかったのと 土地代一部込みの定借だったので、かなりお買い求め安くなっているのが効いたのでしょうか。
  • 残りはテラスが4戸、ヒルズが3戸らしいです。 西向きは完売です。
  • ホームページにてヒルズ完売御礼になってましたね。 竣工３ヶ月前に完売。
  • ホームページ、完売に切り替わってますね。 竣工前完売おめでとうございます。

【借地権】

• 借地権だと、値段が安いかもしれない。あと、固定資産税がかからないとか？
  • 建物部分は固定資産税かかりますよ。土地部分にかからないので安く済みますよね。
  • マンションの資産価値は 土地と建物比率が3対7くらいが多いから 税金は3割安いかもね。
  • でも土地の固定資産税以上に地代がかかるのが一般的ですね。
  • 所有権だと4500万円するところが3000万円で、固定資産税が年30万円するところが20万円とか、値段はこんな感じでしょうか？
• 一番重要なのは毎月の借地権料がどれくらいかってことだね。この辺りだと75㎡での部屋で毎月借地権料が13,000円～20,000円くらいだろうか？それを契約によって50年～70年とかの期間を払うことになって途中解約はできないってことだね。
• あと危険性は修繕積立金とは別に更地にする積立金がいるとか、築30年～45年経つともうどうせ取り壊すだけだからと最低限の修繕しかしなくなって幽霊化マンションみたいになるとかね。
• 借地権は初期費用は安く見えるが実は駐車場みたいに分割で利用料金を払っているんだよね
• 3LDK 2900万円台（予定販売価格）
  • 安いと思わせといて実際に住める条件の部屋は4,000万円スタート。ごく普通の価格帯です。定借物件でなければね。
• 購入する時に安くていいけど、なんだかんだでランニングコストが高そうですね。中古で売るのは本当に売れなさそうだからずっと住むつもりだったらいいのかな…
• ここの定借物件、定借なだけに やはり周囲の分譲物件と比べたら千万単位で安いよね
  • ジオレジデンスに比べたら多分1000万〜1500万くらい安いよね。 でも月々の地代が約1万かかるので、1年で12万、60年で720万になるよね。 固定資産税は土地分がかからないのはあるけど、幾らくらいの違いかは分からないな。
• 地代は固定じゃないので、上昇リスクありますよ。 上昇の可能性が高いから地主さんは変動にしているんだと思います。
  • 地代は3年ごとの変動ですが、景気が良くなる見通しもないので、地代もそんなに変化はなさそうですが。 あっても一割くらいのものではないでしょうか。
  • 3年に一度の地代の見直し、同じ質問を担当に聞いたことがありますよ。 そこはちゃんと設定があって、どんなに地価が上がっても数％なので 3年に一度の見直し時、数百円～高くても2千円程度の変動とのことでした。 さすがにそれで1000～2000万も高い某マンションより最終的に高くはならないかと。 というより、そもそも年10万を超える土地固定資産税が免除されていますので・・・ プラマイで考えたら地代はあまり気にしないでよい気もします。 元々、千里中央駅まで徒歩7分で、地代の半分程度、込み込みで3LDK・2800万からですし 85㎡を超える広さ、かつ複数のWICがある4LDKの広い部屋でも4200万～。 長く住む前提なら確かにお買い得かと思います、と営業さんみたいなことを言ってみました（笑） （と言っても残り数戸のほぼ完売状態ですので、営業の意味ないですが）
• 土地の固定資産税はかからないけど、建物の固定資産税はかかりますよね？ この辺りの新築マンションにかかる土地と建物の各々の固定資産税っていくらくらいでしょうか？

交通[ ]

• 駅からは10分圏内ですし利便性もよさそうです

構造・建物[ ]

• 敷地面積：2,816.90m2
• ヒルズ＆テラス外観綺麗ですね。いかにも新しいマンションという感じ。
• エントランスホールのデザインが素敵ですね。
• 南向きは眺望も良さそうだし、収納充実してて住みやすそうです。
• 西向きはマンションが建つ可能性が高いと、 最初に営業さんから聞きました。
  • いつ頃建つんでしょうか？
  • 西向きはマンションができる可能性が高いのでという説明がありましたよー。 その代わり値段設定が安くなっているはずです。

• 

  施工時_外観（2016-10-16撮影）

共用施設[ ]

設備・仕様[ ]

間取り[ ]

• 間取り：1LDK＋2N～4LDK＋N　※Nは納戸です。
• 専有面積：68.36m2～97.66m2
• ホームページにも載ってるモデルで見ると76.48平米の3LDK＋N＋２WIC＋SIC (リビング12.6帖、納戸＋ウォークインクローゼット２つ＋シューズインクローゼット) 一般的なファミリー層が、WICも欲しくて収納多めで狙うならこのあたりかな？ 上記以外に押入れ収納が3つあります。

買い物・食事[ ]

• コンビニもすぐ近くにありますし、薬局も近そうです
• ローソン跡地はどうなるんでしょう…？今は駐車場でしたっけ。
  • 飲食店建築予定と現地に看板が出てますよ。 スーパーではなさそうですね。
• ファミリーマート前の駐車場には 大和ハウス工業が飲食店を切り拓くみたいですね！

育児・教育[ ]

• 幼稚園や保育園は足りているのかしら、という疑問が必然的に出てくるかとは思いますが、どうなんでしょうか？保育園は特に日本中で入りにくくはなっているかとは思いますが、この辺りの状況は？？
  • 保育園は少ないです。共働き世帯が少ないからでしょうか。 幼稚園は周辺にいくつもあり隣市からも通園バスが来ています。 幼稚園は兄弟枠や近隣枠でいっぱいになるケースが多いようです。 プレ枠がなくなった幼稚園もあるみたいです。
• 神社の近くに保育園も出来るようですし、より子供の多い町になりそうですね。
• 小学校が近くこどもの声や先生の叱る声、お昼の放送の音楽が聞こえるのもほほえましく思います。 お昼の音楽はチョイスが親世代なんじゃ⁈と思うこともあり面白いです。 登下校するこどもたちをよく見ますが、マナーも良く落ち着いた校区なんだろうなと思います。

周辺環境・治安[ ]

• 用途地域：第一種中高層住居専用地域、第二種高度地区
• 周辺に住んでいますが、緑も多くコンビニやキリン堂、イタリアンもあり、学区も豊中市では良い方だと思います。周辺環境の部分では特に問題はなく住みやすいですよ。
• この辺は街も新しく、若い世帯が多そうなので子育て世帯には良いのではないでしょうか？
  • 子育て世代だらけですよ。 すぐ近くの新しく出来た大きな公園は、毎日遊園地かと思う程の賑わいようです。 少子化なんて嘘のような、活気のある新街区です。
• 隣のコインパーキングは建物が建つ予定があると噂を聞きました。 何ができるのでしょうね。
• 新しい道はあるけど坂道かなりキツイよ? この坂道で駅7分は無理！ フラットな徒歩10分と比べても良いくらい
• ここの土地が以前沼だったというガセを聞きつけましたが、実際は竹林でした。 私はこの辺りに長く住んでおり、熟知しております。 検討中の方、ご安心下さいね！
  • 近くの公園のところは沼だったんですか？ 公園を作ってる時、異常に水はけが悪かったようで工事の人同士愚痴っているのが聞こえましたが… 古地図を見たら竹林の中に池か沼か何か描かれてたけど、いまいち現在のどの位置なのかわからなかったんですよね。
    • 確かロジュマンの駐車場の場所が池だった筈です。
• ここに３０年間暮らしていたので鬱蒼とした竹林の中にあった沼とか全部覚えています。 天神さんに行く途中ですが、当時から鉄線が張ってあって入ることができませんでした。 落ち葉と不法投棄されたタイヤなどがあるだけで何もない竹林です。 少し南にズレたところでは、ザリガニやブルーギルを釣りに通いました。 でも、今回マンションが建てられたってことは地盤はあんまり関係ないんじゃないかと思います。

周辺施設[ ]

その他[ ]

掲示板[ ]

• 大阪府のマンション口コミ提示板一覧
• ロジュマン千里中央ヒルズについての口コミ掲示板
• ロジュマン千里中央ヒルズってどうですか？

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