ザ・パークハウス 恵比寿

2019年8月29日 (木) 16:50時点における最新版

物件概要[ ]

• 所在地：東京都渋谷区恵比寿1丁目95番5（地番）
• 交通：

1. 山手線 「恵比寿」駅 徒歩4分 （東口）
2. 東京メトロ日比谷線 「恵比寿」駅 徒歩6分 （1番出口）

• 総戸数：102戸（事業協力者住戸49戸を含む）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上14階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2020年03月下旬予定
• 売主：三菱地所レジデンス株式会社
• 施工：東亜建設工業株式会社 東日本建築支店
• 管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

価格・コスト・販売時状況[ ]

• ここ駐車場が機械式だから将来、管理費が割高になってきそうですね。
• 間取りは見るとこないね。半分地権者だし。
• 事業協力者住戸51戸を含むとなってるので 実質販売数は50戸になるのでしょうか。 販売開始予定は5月下旬ですから そろそろモデルルーム見学したいですよね。 問合せ先が渋谷レジデンスギャラリーになってるので もしかしてそこにモデルルームがあるのかな？ 連休とかで混まないうちに見たい人もいると思うのだけど。 普通の田の字のプランとは違うようなので 見ごたえありそうに思います。
  • 総戸数 102戸（事業協力者住戸49戸を含む） というように、少しだけ事業協力者住戸、減ったようです。 でも約半数が地権者さんの住戸になっています。 地権者さん、実際に入られるのか、賃貸に出されるのかわかりませんが 割合は高めですね。
• 仕様低すぎ。デザインも悪い。地権者多いとこうなっちゃうよね?残念
• なんといっても立地が神。モデルルーム楽しみです。
• プラン内容は、間取りも設備内容も良い感じですが、 外観デザインがありきたりではなく、イマドキというのが印象的です。 エントランスもホテルのような高級感を感じる仕上がりになりそう。 恵比寿という土地柄、価格がどれくらいになるのか公表されるのが楽しみです。
• 住戸のうち半分弱が事業協力者ですが、皆さんどうするのでしょうかね。売る/貸す条件的には悪くないマンションですので実際に住む方は少なそうな気がしますが。
• 恵比寿駅から徒歩4分の立地のためではあるとしても価格が少し高めではないかなと思ったりします。賃貸にするにしても家賃も高めになりますよね。
• 聞いた感じだと1期3次の時点で7割くらい売れてますね
• 次の販売は8月下旬だそうです。1期は4次まで毎週のような感じでしたが、2期（？）はお盆休み後にゆっくりやろうということなんですかね。
• 13階以上はプレミアムフロアで天井が2.8mでオプション選択肢も豊富。坪単価がいきなり高くなってますね。リセールバリュー気になります。
  • 各階にゴミステーションがないので、タワマン慣れした方は躊躇するかもしれません。その分管理費は安いので、そこをどう見るかですね。
    • プレミアムフロアを買う層には物足りないかもしれませんね。駅近で便利かつ静かな環境で恵比寿という点に惹かれた自分としてはランニングコスト低くて万々歳です。賃貸にした時を考慮しても。

交通[ ]

構造・建物[ ]

ザ・パークハウス 恵比寿　エントランスアプローチ完成予想CG

• スバルの横の所ですね。外観が普通すぎる。。
• いや、このデザインは上品で素敵ですよ。変に奇をてらっていないところが三菱らしいです。既存マンションの建て替えということで、条件のいい部屋が分譲されるのか気になります。
  • 上品で素敵はない。車寄せも少し屋根があるだけだよ。
    • 期待してたのにこの外観はないわー。地味すぎる。
      • 外観に関しては、好みによるのでなんとも言えないけれど、 そこまで流行り廃りに左右されないようには思います。 デザイナーズ系のマンションだともっとファッショナブルな感じにはするのだろうけれど。 マンションは、外観で資産価値は決まるわけじゃないですが 10年20年たっても違和感がない状態が一番いいんじゃないでしょうか？
        • 外観が全てではないが資産価値を左右する大事な要素なのに...
          • たしかに。昔の板マンって感じで、設備などコストカットあるのかな。
            • マンションて、色もそうですが、デザインは特に時代を感じさせてくれますから、今が良くても、数年、数十年経つと古臭くなってしまいますね。とは言っても、そればかりは仕方のないことなんでしょうけどね。取り敢えずは、住環境が良ければ良いのかな。
• エントランス、マンションぽくない印象。 外観、そうですか？そんなにわるくないなと思ったんですけど。 時を経ても汚れが目立つような感じではなさそうだし。 個人的には素敵だと思いました。
  • エントランスの完成予定図を見ました。シンプルでいいですね。 エントランスのヒンメルっぽいオブジェは流行で取り入れているのかもしれないですが、何年後にも古臭くならなさそうなデザインなのでいいなと感じています。 マンション名の「ザ・パークハウス恵比寿」はCGのようにカタカナで表示されるよりか、マークだけ描かれているくらいがかっこいいのかと感じました。カタカナで書いちゃうんですかね？
• 外観はシンプルですね。主張はないですが周りに溶け込むデザインだと思います。エントランスは前を通った人の目を引くと思いますし、この立地で車止めがあるのも目を引くと思います。

共用施設[ ]

ザ・パークハウス 恵比寿　エントランスホール完成予想CG

ザ・パークハウス 恵比寿　ラウンジ完成予想CG

• 駐車場：32台(機械式、身障者用2台含む)【内9台は事業協力者の優先選定となります】
  • 駐車場はベンツSクラスやレンジローバーが入るような大きめスペースは何台くらい用意されているんでしょうかね。
• 自転車置場：204台(2段ラック下部スライド式203台、ラック式1台)
• バイク置場：3台 【内1台は事業協力者の優先選定となります】
• ミニバイク置場：8台
• エントランスは高級感ありますね！ラウンジも貸切にできないし使うかはわかりませんが雰囲気良さそうでしたね。
  • マンションの外観やエントランスは変にバブリーではないのは好感が持てます。いま流行りの（もう廃れているかも）コミュニティルームやコンシェルジュ、キッズルームなど、実際に住んでみると無駄になってくる要素を省いたのも良い。しかし車寄せのような必要条件はきちんと満たしているのもセンスがいい。
    • キッズルームとかって案外使われないものなんですか？実際に使われているところを見た事はありませんが、ママ友とかで有効活用されているのかと思っていました。
      • 使われるのは最初の数年とよく言いますよね。
        • コンシェルジュも最初だけですね。うちのマンションでは総会で毎回コンシェルジュはやめようという意見が多数出ます。

設備・仕様[ ]

• 仕様はよくはないですね。コンシェルジュがいないことと各階ゴミ置場がないことをどう評価するかですかね。
  • 各階ゴミじゃないのか。その分管理費は安いのかな。
    • 各階ゴミ置場は臭気の問題で今はあえて作らないのが主流ですね。そもそも管理費気にする人は恵比寿住まない方がいいね（笑）
      • あえて作らないのではなくコストカットでしょう。ディスポーザー付きでゴミ置場の扉が2つ3つあれば匂いもしない。
        • 最近では各階ゴミ置場は高級中規模型マンションでは採用されませんね。安っぽいですし無駄な仕様を増やすと経年でむしろ価値が下がりますからね。高級マンション購入に慣れている人なら、ここがあえて各階ゴミ置場を仕様に入れなかったはわかります。そもそも数万程度の管理費アップが気になる人はここの顧客層ではないのでしょうけど。
• 設備仕様については、分譲マンションとしては一般的なものになっているようですね。 エアコンも普通のものです。 天井カセットタイプもスッキリしていていいとは思いますが フィルターのお掃除、結構大変です。 自分でできないときには、ハウスクリーニングさんを呼べばいいのかもしれませんが… こればかりはほぼ好みの問題でしょう

間取り[ ]

• 間取：2LDK・3LDK
• 面積：55.05平米～91.26平米
• シューズボックスが広いプランは女性にとっては魅力。２人暮らしにしては結構広めなプランがそろっていますから、余裕を持って暮らせるスペースがあるのは良いと思う。お子さんが出来たとしても、一人くらいなら暮らせそうですね。洋室は２部屋あるので、夫婦二人の部屋と子供部屋と分けることもできるでしょう。
• プランHの間取り、どうにかならないものか。そもそも玄関の位置が良くなくて、無駄なクランクや食い込みが多い。恵比寿ブランドがあれば気にならない人もいるのでしょうけど。
  • プランH、うーん、どうなんだろう。 見れば見るほど11さんの言われていることがわかるような気がしてくる。 洋室（2）の収納も不思議です。 とはいえ洋室2室の四角の部屋は完璧に近く美しく、家具の配置が楽そう。 廊下のスペースもちょっともったいない感じかな。 どこかをちょっとどうにかすればどうにかなりそうな気もするけど。 プロの考えたプランだから、それなりに理由があるんだと思います。
    • プランHの話、玄関から曲がっていると廊下のトイレドアが見えないメリットがあるのかと感じました。LDK、柱のせいで長方形じゃない点、キッチンの冷蔵庫が大きすぎると入らない点がひっかかりました。大きなマンションだからこそ、アウトフレームにできなかった時に柱の位置と間取りの組みあわせが苦労するのかと思いました。
• このマンションの立地や開口部の基本的な構造を考えると、南西向きのHの間取りが最高の部屋ですね。逆にダメなのは南東向きのプランJの3LDKです。マンション設計における開口部と、各部屋の間取りや窓のバランスは住み心地にダイレクトに影響しますので、経年後の資産価値を決める最も大きな要素です。 南西の高層階で、日照と眺望良しのプランＨがこのマンションの目玉でしょう。プレミアム付きの値付けになるでしょうね。具体的に見てみると、プランHは、リビングルームの南向きの大きなコーナー窓と、東向きの小窓（ハイサイドウィンドウ）二つが完璧な位置にあります。そこそこ建築の知識があって裕福な人は、これだけでも高額を出します。（南東向きの3LDKのプランJのリビングは、窓は南向きバルコニー面の一面だけ。本来リビングにふさわしい小窓は各部屋のいびつな位置にある。これはマンション開口部構造によって犠牲になった部屋と言えます笑）。 たしかにHの玄関から廊下にかけてはクランクがあって長く、価格的には割高になりますが、 これを「贅沢でよい」と解釈するか「無駄」だと解釈するかは、購入者の所得や生活レベルによるでしょうね。 まあ、強気の三菱さんですので、クランクを無駄と考えるレベルの人は、そもそも相手しないという設計思想なんでしょう、それはそれで三菱さんの「ザ・パークハウス」らしいと言えますね。
• リビングインの間取りが多いように思えましたけれど、全体的にはよくできたプランではないでしょうか。リセールに関するご意見にはプラスとマイナスとあるようで、気になる点ではあります。
• すみません、あんまり詳しくないので初歩的なことではありますが、 シューズインクローゼットと一般的な靴箱ってかなり違いますか？ クローゼットみたいになっていたとしても結局靴を積み上げるしきりが必要になるので、 容量はそれほど多くならないのではないかと思ったからです。
  • シューズインクローゼットって、靴箱のあるスペースが小部屋になっている場合。立ち入る部分がデッドスペースになるんで豪邸じゃないのに設置するのってどうかなって思うけど。
    • みなさんが言っているのは、2LDKで0.8畳のPLAN-Aでしょうか。PLAN-Cはそこまで広くないです。いわゆる靴箱、ここまで広いと生協の宅配ボックスを入れたり、子供の自転車練習バイクを入れたりできます。 靴だけだと棚しか使わないので空間がムダになってしまいそう。 LDKにパントリーがないので掃除道具や、場合によっては掃除機を入れてしまってもいいのかとも思いました。掃除道具、買い置きのストックは玄関入ってすぐ荷物で入れちゃえば片づける手間もなくていいんじゃないでしょうか。
• プレミアムフロアの眺望シミュレーションみましたけど、中々良い眺望でしたよ。下の階は眺望イマイチでしたが…。実際シミュレーション通りなのかどうか…

買い物・食事[ ]

育児・教育[ ]

周辺環境・治安[ ]

• 用途地域：商業地域
• 将来的に南側がふさがりそう（古い戸建がある）なのが、ちょっと。
  • 北は墓ですしね
• 立地完璧だけど、日当たりが心配です。西はスバル本社はビル、東も高いマンション。南だけ現時点で視界良好だけど、将来は分からない。
• すごく駅に近い場所で、交通面から見たら立地はいいと思います。 ここならば、車がなくても生活は普通にできるでしょう。
• 恵比寿で駅近というだけで羨ましいと思われそう。 公式HPを見る限り、共用部分もリッチ感がありますね。 外観デザインはスタンダードですけど。 恵比寿の駅前、再開発されてからお洒落になってデートスポットとしても対応できるようになった。 間取りの広さにバリエーションがあって検討するときにいいと思いました。
• 何と言っても立地がすごいですね。恵比寿でこの素晴らしい立地が残っていたことが奇跡的ですね。現地に行ってきましたが、急ぎ足で恵比寿駅まで３分で行けました。
• スバル本社ビルの隣はどうなんだろうかと不安要素を持っておりましたが、一階は綺麗なショールーム。警備員もしっかり配置されています。清掃も完璧で路上にはゴミひとつ落ちていません。さすがスバルさんだけあって環境作りやセキュリティに大きく貢献していると思います。
• 現地まで歩いてみたけど駅から近いなー。囲まれ感はあるけど静かなエリアだしDINKSならあり
• 北側はお墓ビューなんですね！私は気にしませんがやはりリセールに響くのでしょうか、、
  • 東京で、それも恵比寿なら墓なんて気にしない連中、気にしてられない連中がいくらでもいるから心配するな。東京ってのはそういうところだから。
    • 東京の人たちはお墓ビューはそんなに気にしないものなんですか？わかりませんが、そこまで眺望とか景色を気にする事はなくて、完全に間取りとか立地を重視するという事なのでしょうか？
      • お墓ビューは地方によってというよりは、個人的な感じ方ではないかと思います。 日常的にいつも目に見えていなければほぼ影響はないと風水的にも言われていたような気がします。 それに、ほかの方も言っておられるように、お墓ビューのマンションや家ってけっこうあって、 その人たちは普通に暮らしてると思うので、やはり感じ方なのではないかと思います。 それ以上にアクセス面、駅の近さなどの立地が魅力なのではないでしょうか。 それゆえの高額なお値段なのかなと思います。
        • 墓地ビューのリセールの酷さは業界では有名ですよ。まず購買能力のある中華系の人は風水上の観点から墓地隣接は買いません。
          • 正確には道路を隔てており、墓地の隣接地ではありません。また、墓地（お寺の敷地）は道路より数メートル下がったところにあり、前面はオフィスビルの公開空地としてタイル張りの塀、植え込み、植栽で遮られているので、その奥に墓地があることはあまり意識されません。ランチ時にはキッチンカーが並び、お弁当を買う人の列ができます。なお、マンションからは（高さがあるので）墓地が見えるはずですが、墓地が見えるお部屋は北側に面した部屋だけで、第1期販売の26戸中5戸になります。
            • 家から墓地が見えるかと思っていたのですがそうではないんですね。自宅から見えないのであればそこまで気にすることはありませんね。見えたとしても多少距離があれば気味が悪いということもなさそう。
              • キッチンカーの奥の塀の先(北側)が墓地です。マンション建設地は道を挟んで南側です。
• 駅近ですが、周辺はオフィスが多く、飲食店が集中するエリアからある程度離れているので、平日夜間や週末はとても静かです。ただ、囲まれ感があり、眺望が期待できない中で、坪単価がそれなりに高くなっており、悩ましいところではあります。
• こういう環境を選ぶという方は眺望に関してはあまり重視しておらず、 都心へのアクセスのしやすさ、 そして暮らしやすい周辺環境というところですかね。 それも高級感のあるマンションでとても素敵だと思いました。
• ホームページには恵比寿駅徒歩4分と良い立地ですね。 こういう駅近だと、店が多く便利な反面、ごちゃごちゃした印象を受けることがありますが、 さすが恵比寿といったところでしょうか。 清潔感のある街並みでごちゃごちゃ感がなくて良いと思いました。
• 目の前の道路は整備の予定ないのかな？路駐も多く歩道も狭いので、人が道路にはみ出して来て轢きそうになっちゃう。

周辺施設[ ]

その他[ ]

掲示板[ ]

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