ザ・パークハウス 牛田本町ほおずき通り

2019年7月30日 (火) 10:58時点における版

物件概要

• 所在地：広島県広島市東区牛田本町2丁目1209番11（地番）
• 交通：

1. 広島高速交通アストラムライン 「牛田」駅 徒歩12分
2. 山陽本線（JR西日本） 「広島」駅 バス12分 「牛田本町」バス停から 徒歩3分
3. 広島電鉄本線 「八丁堀」駅 バス12分 「牛田本町」バス停から 徒歩3分

• 総戸数：48戸（ほかに店舗2区画）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート（一部鉄骨造）、地上13階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2020年9月下旬予定
• 売主：三菱地所レジデンス株式会社
• 施工：株式会社錢高組
• 管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

価格・コスト・販売時状況

• 店舗って何が入るのでしょうか？
• ここはスーパーマルシェーがあった所ですね。てことは、スーパーが入るのでしょうか。
  • マルシェーじゃなく普通のスーパーが入れば最強のマンションですね。
    • スーパーが近くにあるにこしたことはない。ただマンションの一階にある必要はない。利便性よりゴキ、ネズミ等の害虫リスクが低い方がよい。この物件の一階にスーパーが入るかはわからんが。
      • スーパー近くにあるけど、複合ビルではないマンションが最高ということですね
        • スーパーがすぐ下というのは楽で良いですね。複合マンションに住んでいる知り合いからは「部屋にネズミが出た」という話は聞いたことがないので心配はしていません。
• 様々な複合ならば良いですが、スーパーと住居とバイですから、マンション管理の側面や区分所有法的にも問題が多いと思います。
• 4千万前後なら欲しいけど、無理ですかね？
• 最近までTPH牛田旭を売り出していましたが、そこを参考に考えると80平米以上の部屋は5千万円超えでしょう。70平米台も5千万円近くになるのでは？
  • 牛田旭より高くなることは間違いないでしょう。一般庶民は変な期待をもたないことです。ここ数年、牛田に多数の新築物件がでたため、牛田にこだわりがありかつ買える余裕があるのにまだ買ってない人は限られるのでは。牛田旭も入居開始後は大盤振る舞いでしたからね。
    • ベルズでも坪単価200位はしてましたからね。5,000万円以上は想定しておくべきでしょう。
      • やはり高いですねー。
• マンションの入居者はタワーパーキングなのにマンション敷地内にあるスーパーの客は平面駐車に駐車する。応分のメリットが管理組合側に無いと区分所有法で争うことになります。 とはいえ、そうした部分をクリアしていただきたいものですね。スーパーがあるのは大きなメリットです。ご年配の方とかにはすごくいいでしょうね。
  • 店舗部分は店舗側が管理して、マンション部分はマンション側が管理するだけの話じゃないですか？
    • 区分所有する底地の大部分をスーパーの来客用の駐車場として使われると、それを是としない区分所有者が集った場合、部外者の敷地内への侵入を制限することが出来ます。 そうなると当然スーパーは商売ができなくなるわけで、それを容認する代わりにマンションの区分所有者がスーパー側に対しさらなる管理費や修繕積立金の負担を強いることだってできます。 そうしたことが将来の争いのタネになりうると申したまでです。 あくまで法的な話ですが、スーパーも一区分所有者に過ぎないということです。 色々な複合した利便施設がマンション内にあるのならそれも資産価値として良いなという考え方もありますが、私個人的には全くの他人に自分の庭を荒らされたくありませんのでスーパーだけなら隣にあったりする方が良いですね。
      • スーパーの駐車場が平面で、住人がタワーなんてあり得ん。東京都心で通勤に車を使わない場所ならまだしも、牛田は車必須。毎朝夕の待ち時間がロス。スーパーが近くにあるにこしたことはないが、そこまでして敷地内にスーパーはいりません。とはいえ、具体的な情報がなさすぎるので、もう少し様子見ですね。
• 牛田の一等地でパークハウスブランド。お値段はいかほどになるのか。
• 久々の竣工前完売物件となりそうですね。
• 全て3LDKというのが、購入層が絞られそうですね。 それが吉と出るかどうか… 素人考えだと、子育て世帯がターゲットと考えられそうですが、牛田の平地に三菱のマンションを買えるだけの収入がある世帯がどれだけあるか。
• 完成してから買った方が何かとお得っぽい。
  • 間取りによるでしょうね。完成を待っている間に完売する間取りもあるでしょうし。
• どんな店舗が入るか次第で状況が変わりそう。気になります。
  • マルシェ―以外の店舗のことですか？
• 格安ならともかく、学区がいいというだけで子育て世代が買ったら後悔すること間違いなし。
• お値段は牛田なので高いですね。おもったより高いイメージです
• 高いと思います。 前回の牛田旭より高いなんて、厳しい。
• このマンションは年収1,000万円からですよ
• 貧乏人の視点から評価しても無駄 広島のお金持ち用のマンションです
  • マルシェ―なのに？
  • お金持ちさんがマルシェ―付マンションを購入するのだろうか？価格設定低くしないと購入者が居ないのでは？
• 三菱の高級マンションの下が安売りスーパーのマルシェーというのも面白い組み合わせではないですか。 高いマンションを買って、その分だけ生活費を節約。
• 幟町に手が届かない庶民にも、場所の優劣があるの？
  • あくまでも一意見であって自分の住んでいるところが一番って言いたかったんでしょう。牛田に住みたい人は幟町に眼中ないでしょう。
  • 牛田は公務員とアパート住民の低年収エリアだと思っていました
• 牛田の金持ちは戸建て
• 牛田本町のパークナードや牛田旭のパークハウスが4、5千万円とかですから、 借入額がいくらかは人それぞれですが、ローン審査が通る、返済が出来る収入がある層が多く住んでいるのでしょう。 公務員自体はローン審査は通りやすくても、高収入な職業ではないので、なかなか牛田の平地には住めず、牛田早稲田に多いのではないでしょうか。
• 最近は安マンションがたくさんたって宇品みたいになりました
  • 5000万円台のマンションが安いというのなら安マンションなのでしょう。
  • でも進学実績は相変わらずです。
• hitotoはほぼ半分が5000万円以下、 7割以上が5000万円台以下。
  • hitotoは平均年収高いと銀行関係者が言っていた
    • アホか。 平均年収って何の平均や？ しかも銀行が言うわけない。
      • とはいえジーエーは反社会的勢力とつながって倒産したアーバンの残党ですよ
        • それに比べて超一流企業三菱の物件はあらゆる面で信頼感が違います
          • とはいえ三菱地所レジデンスは放漫経営で破綻した藤和不動産が母体です 三菱地所の看板かけてますが、社員はほとんど元藤和 今のパークハウスを作っているのも売っているのも元藤和
            • 倒産するたびに名前をかえる大京アーバンGAはまた倒産しますが、三菱は絶対に倒産しない安心感があります
            • いいえ、三菱地所レジデンスの母体は三菱地所(持株比率100％)ですよ。 会社で一番力があるのは株主です。 少しは経済の勉強をしましょう。
              • 資本的にはね。実態は旧藤和。
• パークハウスの販売員に藤和か三菱地所か聞いてみれば一目瞭然。 広島の販売員は、ほぼ１００％元藤和。 看板は三菱でも、実態は藤和ですね。
• 価格帯はいくらくらいでしょうか
  • 坪単価200万超はかたいでしょう。
• どの地域もですが一昔前と比較するとツボ単価がだいぶあがってますね いつ下がってくるのかよめない
  • しばらくは下がる要素がない、との説が有力です。 人件費、建設資材が上がっていますからね。 下がるとしたら、金利が上がった時ではないでしょうか。
    • 建設費については仰る通りだと思いますが、土地値は今が天。 というか、下がり始めを感じています。 マンション価格は去年おととしと現在を比較して東京も広島も完成在庫が増えてきたところから、間違いなく下がってくると思われます。
      • 今が高いのは確実なので、下がってくるのも確実。 でも、それがいつかは分からない。 ちなみに土地代って、販売価格のどれくらいを占めているんですか？ 持分にしたら、凄く少ない気がしますが。
        • 土地の持分を気にしたらマンションなんて絶対に買えない。
        • 場所によるだろうからよくわからないけど、いま購入価格の半分もないのではないですか？土地分は。 土地代がいくらか下がっても、資材高騰と、建設業界の人手不足から、この先も想像以上にマンション価格は下がらないと勝手に思っています。 １割くらいは下がりますかね？？違いますか？
        • 仕様グレードは郊外のマンションと街中のマンションあんまり変わらないのに価格は違うでしょ？ その違いが土地価格の差と思えば良いですよ。
          • そう言われると、確かに、と納得。
• 牛田で坪単価２００万超は高いね。 hitotoほ方がいいですね。
• 建築費がそのままでも土地代が下がるということは、例えば現在中区の土地価格が安佐南区の土地価格まで下がった場合、現在の安佐南区のマンション価格で中区のマンションが購入可能になるという事。 1割くらいかどうかは土地価格の下げ率によります。参考までに現在の安佐南区の一番高いマンションと中区の一番高いマンションの平均坪単価の差は70万～80万円くらいではないでしょうか？80㎡のマンションならば価格は1700万～1900万円くらいの差になりますが、設備仕様や仕上げの差を考慮しても1500万～1700万円くらいは差が出てきます。実際、現在の安佐南区の一部地域の土地価格はひと昔前の中区の一部地域以上の価格で取引されています。
  • 安佐南区の一部地域とはどのへんでしょうか？ 下祇園あたりですかね

交通

構造・建物

共用施設

• 駐車場：34台（タワーパーキング34台）※他に荷捌き用1台
  • 駐車場がタワーパーキングなのが良いですね。しかし戸数分の台数がないので、もしも借りられなかった場合は他所を借りるしかないのでしょうかね。
• 自転車置場：88台
• ミニバイク置場：3台
• 駐車場がタワーパーキングな上に少ない。駐輪場が少ない。
• 駐輪場は少ないとは思いませんが。
  • 私も少ないと思います。 48戸で88台。一戸あたり2台おけない。 牛田の平地で、子一人でも2台は必要。子育て世代ならわかること。 駐輪場でもめますよ。もしくは違法駐輪が増える。
• 安物の子だくさんファミリーマンションじゃないんだから駐輪場は十分。 因みに駐輪場が少なくて揉めるレベルはこっち。 http://livlest.jp/fuchu/outline.html
• 駐車場付置率70％という方がどうかと思う。 最後、駐車場ネックで販売に影響が出そうだし、 買われた方は中古で売るとき『駐車場付き』で売れないからリセールバリューもしんどいかも。

設備・仕様

• ここはベルズと同じようにテブラキーは標準装備ですね。

間取り

• 間取：3LDK
• 面積：70.58平米～81.54平米
• ここの唯一の欠点であり、最大の欠点は70.58平米～81.54平米という狭い間取りでしょうね。何かと荷物が増える子育て世帯には収納で苦労しそうです。
• まったく面白みのない、よく見かける間取りですが無駄がないのでしょうね。
• 81㎡の部屋が一番グレードが高いはずですが、 何とも奇妙な間取りですね。 風呂とリビング直結だし。
  • 81平米という狭い間取りだから仕方がないのでは？ ただ、牛田は子育て世代に人気といっても、"比較的裕福な家庭"という限定付きですから、戸数を減らしてでも広くすべきだとは思いますね。
  • 81平米あれば普通の3LDKにできますよ。間取りがおかしいのは面積の問題じゃなくて奥行きが狭いからでしょ。
• 図を見るとだいぶ住居が奥に引いてるんですね。建蔽率の関係でしょうか。 もし店舗がなければ住居部分の奥行きがしっかり確保できてまともな間取りになったのではないかと 邪推してしまう。

買い物・食事

• 中区でも最寄りスーパーまで徒歩20分もかかるような不便な川沿い立地があるけど、スーパーが敷地内なのは素晴らしいことですね
• マルシェ―が確定なのかが気になります。以前のマルシェ―のイメージがあまりよくなかったので。
  • 確定も何もマルシェーありきの事業です。 https://www.mecsumai.com/tph-ushitahonmachi/developers/
    • ありがとうございます。確認不足でした。
• スーパーに対してはいろいろ意見が分かれることかもしれませんが、身近にあるに越したことはないんじゃないかな。ただ、今じゃネットスーパーとか便利になってきてるしどうなんだろ。
• 物件のHP見るとマルシュエー押しですね。 残念ですが検討見送ります。
  • 買いませんアピールをする意味があるのだろうか？
    • わざわざここにきて買わない宣言していくのは意味わからんけど、 マルシェが残念感漂うのは同意する。
      • たしかにマルシェーは牛田の人よりも、牛田の周りから来る人が多いのか客層はお世辞にも良いとは言えないですね。 建物が新しくなって激安スーパーから変わってくれたら良いのですがね。
  • マルシェもずっとつづくかどうかわかりませんし。過去似たような物件で店舗なくなったところもありますし、五日市方向で
    • 五日市のどちらの話ですか？ 聞いた事がありません。
      • アー○ン系。調べればわかると思います。
        • 忘れてました。確かにありましたね。 でもあれは区分所有じゃなくてテナントだったから今回のケースとは少し違いますけどね。
  • もともとマルシェと分かっていた物件じゃないですが。 何を今更・・・ というか、立地や構造、設備の良し悪しではなく、入る店舗で決めるのですね。 まぁ、価値観は人によりけりなので、そういう検討の仕方もある、ということで。
• 牛田近隣の住民です。 マルシェーは段ボール箱のまま商品を並べていた格安店でした。 あの店舗がマンションのテナント・・・ちょっと想像できません。

育児・教育

• 道路を渡ればすぐに小学校があるので、子育て世帯にとっては文句なしの立地だと思います。しかも学区は市内で一番評判の良い牛田小学校区ですし。

周辺環境・治安

• 用途地域：近隣商業地域・第一種住居地域
• ここは牛田でも一等地と言える場所ですね。
• 店舗複合型を便利と捉えるか、それとも住民以外が居るのが嫌だと考えるか。あと、やはり駅から徒歩10分を超えると、印象がガラッと変わりますね。10分以内がある意味ボーダー。
• 牛田小学校区でマンション探してます。このマンション周辺は地元の方からするとどう思われてますか？小学校が近い、スーパーがあるなどのメリットや道路が狭い、交通アクセスが悪いなどデメリットがあれば教えてください。
  • 立地はこれ以上はないというほどに良いですね。 牛田で人気があるのは平地、特に牛田中が良いとよく言われてはいますが、私はそうは思いません。 というのも牛田はとにかく道が狭く、その割にスピードを出して走る車が多く、また高齢者の無謀運転が非常に危険で、交通事故もよく起きていますのでお子さんがいる方は心配が尽きないと思います。 このマンションはほおずき通りに面していて危険な道を通ることもなく、小学校も近いので安心してお子さんを送り出せるのではないかと思います。 商業施設も新しいフレスタも徒歩圏ですし、ほおずき通りを真っすぐに上がればサンベルモもあるので不自由はしないでしょう。 ケーキ屋さんも歩いてすぐの場所に色々とあるので急な来客がある場合でも困らないですよ。
    • 高齢者の危険運転怖いですね。治安の良さと交通事故の多さはまた別物ということがよく分かりました。1階が万惣系列、タワーパーキングというのが引っかかってますが、子供第一優先なので引き続き良い方向で検討しようと思います！
• この辺人身事故多いですよね。 牛田の中でも排ガス臭いイメージ。 何しろ牛田の良さって閑静さだからね。
  • この周辺は事故の数自体はそうでもないですよ。 事故が多いのは新町の牛田駅交差点です。 https://www.pref.hiroshima.lg.jp/site/police16/30kousaten.html
• 牛田は公営アパートの街だろ。閑静とか具体的にどの辺りのこと？
  • アパートがあるのは牛田じゃなくて牛田新町。 牛田で良いといわれているのは、牛田中・牛田旭の平地・牛田本町・牛田早稲田の平地。 新町の山や早稲田の山なんかは閑静ではあるけど人気なし。
    • ま、中でも牛田中が一番だけどね
• 牛田は子育て世代も多いし、普通にマルシェー行くでしょ。エブリィとか、ピュアクックとか、時にはビッグまで出没するから、牛田の人も。 勘違いしてる方も多いみたいだけど、そこまで近寄り難いほどのビックリするような高級住宅地ではないよ。
  • 自分の知り合いにはそういう人はいないなあ。 もちろん子育て世代ね。 まあ牛田でも上と下の差は結構あるみたいだしね。
    • あなたは医者かプロ野球選手かな
• 牛田はお金持ちさんも居てるけど庶民の方が比率高いと思います。
  • “牛田”で括ると山の上の早稲田や旭や東や南、本町や新町とかまであるからなぁ。 “牛田の平地”と言えば変わるんじゃない？
    • 牛田の平地だと中・本町が全域、牛田旭・南・新町が一部じゃないでしょうか？
      • 新町は牛田に非ず
        • でも中学は同じ
          • 小学校が違う。 しかも牛田小は半数が中学受験して優秀な子は抜けていくからね。
            • それはようございました 半分も抜けたかな？
• 牛田と白島ではどちらの方が格が高いんですか？
  • 格ってなによ？地価？ お金持ちのイメージもつのは、牛田だったら、戸建かな。
  • 白島は気にならない人なら気にならない
  • 西白島＜牛田＜東白島＜白島中町＝白島九軒町 こんなイメージ。
    • その他牛田＜西白島＜牛田本町＜牛田中町＜東白島＜白島中町＝白島九軒町 やっぱこうかな。
      • 白島中町や九軒町はわかるけど、白島の西と東は微妙じゃない？
• 白島北町って存在感ない？
  • まあ、白島って言えば中か九軒町だよね

周辺施設

その他

• 三菱地所レジデンスのマンション（JVは含まない）で近年早期完売したマンションってありますか？
  • 上幟のマンションは早々と完売した記憶があります。
    • 【ザ・パークハウス上幟レジデンス】55戸 2012年秋広告開始 2014年１月竣工 2015年１月完売（竣工後12カ月） （広島菱重興産とのJV）
• 竣工前完売物件ありました！ 【ザ・パークハウス広島タワー】170戸 2013年５月　　　広告開始　 2014年３月　　　契約開始 2015年３月　　　完売（広告開始後22カ月） 2015年12月　　　竣工（完売後9カ月）
• ここの販売員は何を聞いても明確に答えられない。 モデル見学された皆さんいかがでしたか？

掲示板

hiroshima/643162/75-173