ローレルアイあべの

2019年7月24日 (水) 15:38時点における版

物件概要

ローレルアイあべの　外観完成予想CG

• 所在地：大阪府大阪市阿倍野区松崎町二丁目8番1(地番)
• 交通：

1. 近鉄南大阪線「大阪阿部野橋」駅徒歩2分
2. Osaka Metro御堂筋線・谷町線「天王寺」駅徒歩3分
3. JR大阪環状線・大和路線・阪和線「天王寺」駅徒歩4分
4. Osaka Metro谷町線「阿倍野」駅徒歩4分
5. 阪堺電気軌道上町線「天王寺駅前」駅徒歩5分

• 総戸数：98戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造、地上15階建 1棟 (附属棟を含め4棟)
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2020年8月予定
• 売主：近鉄不動産株式会社
• 施工：株式会社奥村組
• 管理会社：近鉄住宅管理株式会社

価格・コスト・販売時状況

【価格予想】

• 価格しだいですね。駅近という事で強気の価格をつけるのか北はラブホ、東は老人ホーム、西は寺という周辺環境を考慮した価格になるのか。プレミスト阿倍野駅前のような価格ならパスですね。
  • プレミスト阿倍野駅前よりは天王寺駅にも近いしかなり価格は上がるだろうな。大阪は2025年の万博までターミナル駅近物件は下がっていくことはなさそう。というか上がっていくばかりだろうな
• 梅田徒歩３分はまずないですが。天王寺駅徒歩３分は 絶対にお得でしかないと思ってます。梅田中崎町のプレミストが70m2で9000万円との噂ですが、ここは流石にそこよりは安いかと。
• ローレル心斎橋が5300万円代、プレミスト阿倍野が4300万円代ですので、4800万円ぐらいでしょうか？
  • ５０００万円超えると、北浜ぐらい高いと思います。５０００万円超えると、北浜や梅田のタワマンの方が設備がいいので。路線価で見ると、阿倍野はかなり低いと思いますが。また、いわゆるタワマンではないので、共用設備とかたいしたものが無いのと思われますので。
• 坪単価330万円前後との噂です。

【価格】

• 7階の一番安いとこで5千万程度で、一番高いとこで7千万弱だそうです。まだ本決まりじゃないようですが、高いですよね。。。
  • 8000万はしないんですね！思ったよりです。
    • 近くのCTグラン天王寺が81平米で6800万円で売りだされていることを考えると、投資物件としては魅力ないね。
• 66㎡で7055万円って、何階か知らんけど（14階以下でしょうが）凄いですね。（駅直結の何とかいう高額タワー並み？）
  • おそらく7階か6階ですね。
• 3月8日に第一期の登録申し込み、今は第二期。売り方も、第一期の2次もあったとのこと。細かく分けて申込を受け付けているんでしょうか。第1期3次分は4戸ですから、あんまりたくさん、一気には売らないみたいです。
• 2期の66㎡7055万。ありえんわ。1期よりも100万は値上げしてるね。価格表8階で、6970万！これでも十分高い（売れたんでしょうね。信じ難いが）のに、この下の階で7,055万とはねぇ。
• 70㎡北向き１５階（最上階）で８，０９０万。１４階は７，５９０万。１３階は７，４９０万、と１００万円の差！７階でようやく７千万割れの６，９９０万円。驚愕すべきは、これで売れた、ってこと。

【販売時状況】

• 好立地とはいえ高い！と思うけど、1期結構売れたようで。狭いは高額だは、眺望も期待できず。にもかかわらず、好調のようです。
  • 7割方１期で販売済みなんですか？事実なら好調じゃないですか。投資用多いのでしょうかね。駅近、松崎町アドレスは強し。
• 2期の販売戸数が2戸しかないので、残り22戸の販売は苦戦しそうですね。

• 

  １期価格表

交通

【電車】

• JR,近鉄、阪堺、地下鉄（御堂筋、谷町）などターミナル駅なので便利。
• 難波や梅田さらに新大阪にも御堂筋線でダイレクトにいけます。
• 肝心の最寄り地下鉄が階段しかないのが難点。エレベーターを使いたければ、道路はさんで反対側。

【バス】

• バス便も豊富なのはクルマ要らずでありがたいです。
• 関空も直結、伊丹空港へはリムジンバスで行ける。

構造・建物

• エントランスアプローチ完成予想CG

【構造】

• 45m内の高さで15階建て。よって最上階以外は、直床の二重天井で天井高は2.45m。近くのサンクタス阿倍野ザ・プレミアは、14階建てなので、二重床、二重天井と思われる。可もなく不可もなくの庶民仕様なのに、価格は付加価値つけまくりで負荷かかりますなぁ。
  • ２重床のコストアップの最大の理由は、床上げによる階高が増すことです。今の価格で２重床にする場合、天井高が低くなるのが一般的なので、２重床で天井低い、直床で天井高いのどっちがいいかといわれれば、直床かなとは思います。

【日当たり・眺望】

• 外観完成予想図を見たけど全室西向き？予想外の展開なんですけど！
  • 建物は全て西向きバルコニーのようですね。西向きは夏場は暑くてたまらないと聞きますが。
    • 東西ではない？いずれ分かることですが。
      • 西向きでもECOガラス等の対策がしてあるなら、室内温度は、他の方角と対して変わりませんよ。むしろまぶしいというほうでしょうね。まぁカーテンやブラインドで対策できるので、さほど重要な物でもないと思いますけど。建物が東西の向きなので、おそらくリビングは西だと思います。暑さ対策がしっかりされているなら、昼間暗いよりは、眩しいくらい明るいほうが自分で調整できるので、最近は西向きにされるケースが多いですね。
• 最上階は眺望いいだろうけど（今後は知りませんが）。せいぜい１０階以上かな。 低層階は壁とか窓とか近接でちょっと。。
  • 隣の建物と近いので、１０階以上ですかね。今のところは。ただ、好立地なので、将来の眺望は厳しくなると考えておいたほうが無難。
  • 東側は老人ホームですから、実質眺望ゼロですよね。
• 西向きは朝は暗いから昼過ぎまで灯りがいる。冬は暖かいくていいねとかよく言われるがリビング側は窓が広い。と、いうことは開口部が多いから寒く朝から暖房つけっぱなし。LowーEでかなり軽減するが夏は凄まじい暑さです。バルコニー側のタイルとか熱々です。夜にも輻射熱で熱がこもるのか夏は高層でもエアコンつけっぱなし。昼暗くても東のほうが絶対まし。
  • 私はタワーマンションに賃貸で東向き西向きどちらも住みましたが、休みの日の洗濯物が西向きの方がよく乾きました。駅前立地だと向きや眺望は期待してはいけないと思ってます。条件良くなくても駅前は安いとこ買うのが正解と勝手に思ってます。
• Aの方、ウイング館屋上から丸見えなのでお気をつけて。。

共用施設

• 駐車場 : 29台　22,000円～29,000円（月額）
• 駐輪場 : 196台　100円～600円（月額）
• バイク置場 : 17台　800円・1,600円（月額）
• 廊下は外廊下みたいです。
• エントランスの屋根部分が雨の日も便利そうでいいと感じました。

設備・仕様

間取り

• 間取り：2LDK・3LDK
• 専有面積：54.02m2～70.57m2
• バルコニー面積 : 9.07m2～13.25m2
• プランが７タイプあるようですが、角住戸でもあることと、サービスバルコニーがあったり、風通しも良いことからAタイプが住みやすそうかなと思いました。
  • バルコニーは東と西。なかなか珍しい。
• 3ＬＤＫの広い部屋で70m2トランクルーム含んでのこの面積は狭いかな？と思いました。夫婦2人なら十分なのですが。成人したばかりの娘も同居となると。立地は最高にいいので迷いますが。
• モデルルーム行きましたが、バルコニーとキッチン以外は全て狭く感じました。リビングに入った瞬間「せまっ」って思った。

買い物・食事

• あべのハルカス・・・徒歩3分（約200m）
  • あべのハルカスが出来て、本当にこのあたりは活気が出てきました。大阪市内の中でも、最高に便利な立地ではないでしょうか。
  • ハルカスの地下の食鮮売場は野菜と魚がスーパーと同じくらに安かったですよ。
• イトーヨーカドーも入るQsモールやハルカス、hoop、andが駅とリンクして大きなショッピングゾーンを形成しています。あべの天王寺の再開発の成功（天王寺北部はてんしばを手始めにしてこれから）は近鉄の力も大きいですね。
• 一般のスーパーなら、阪急オアシスやライフ、徒歩圏ならIto　Yokadoがありますね。
• あべのベルタが寂しい状況になっているのを見ると、十数年後の阿倍野地区が少し不安です。
  • 阿倍野ベルタは寂しいのは確かですが、ハルカスやキューズモール、ロフトなどあれば十分。阿倍野というより天王寺と中心を日常に出来ると思えばいいのではないでしょうか。
    • ベルタがさみしくなっているのは、キューズモールやハルカスができて、ベルタまで行く必要がなくなったのが大きいとは思います。ベルタは、ちょっと駅から遠いですし、ほぼキューズモールと内容が被っている。むしろベルタも築結構古いから、大規模修繕で、大きく様変わりすることを期待しています。
• 阿倍野天王寺界隈は梅田と違ってスーパーも多い上に、ハルカスもあります。ここはクリニックも近いし、ご飯屋さんも嬉しいほどあります。
• 近鉄百貨店・あべのキューズモール・MIO・コーナン、全て徒歩５分以内。
• すぐ近くの地下通路にも、成城石井やドラッグストア、パン屋があるため便利。
• セブンイレブンがすぐそこ。
• あべのandに成城石井がopenしました！
  • 阿倍野にはすでに成城石井が２軒あるのに、３店目ですか。最近このエリアにマンションが多く建って、需要があると見たんでしょうね。阿倍野は本当に恵まれてると思いますよ。
  • and店では、切りたての生ハムをイートインできるみたいですよ。開店もandの開店時間より1時間早いようです。
• このあたりは本屋も多い。ハルカス、HOOP、MIO、アポロビルなどに大型書店が。ほかにもTSUTAYAや小さな書店も。HOOPの本屋はブックカフェ。最近のあべのを象徴するようなおしゃれなお店。一方でかつてのてんのじイメージ的に多いんじゃと思う。古本屋はそんなにないみたい。

育児・教育

• 常盤小学区のため、結構いい
• 中学校は文の里中学校
  • 文の里中学校出身の友達も、文の里中学校のことを絶賛していました。
• 大阪教育大学附属天王寺小学校・大阪市立常盤小学校・大阪府立天王寺高等学校・大阪市立常盤幼稚園、全て徒歩１０分以内。
• 大阪星光学院・四天王寺中学・高等学校、徒歩圏内。
• 私立小学校なら、城星学園・追手門学院・帝塚山学院・四天王寺学園、全て３０分以内。
• 子育て世代には、国立小学校、私立小学校、国立中学校、私立中学校の方も他の区域より多いですよね。習い事も豊富。

周辺環境・治安

【周辺環境】

• 地域・地区：商業地域・準防火地域
• 天王寺公園が整備され、美術館や動物園が徒歩圏にあり、JRや地下鉄（御堂筋線、谷町線）へのアクセスも良い。天王寺駅は北部がまだ開発の余地があり、新今宮の中華街計画など、今後発展していくのでは…という楽しみもあります。指定災害区域でもないようです。
• この立地は便利ですし、電車通勤や電車通学もラクラクでしょう。買い物も徒歩圏内にいろいろあって、正直便利すぎて自宅として住める場所だったの?と思うくらいです。
• 現地見てきました。 活気があっていい所ですね。 お洒落な飲食店もいっぱいあって、お金がある人には良いマンションですね。
• すぐ先飲み屋街だし、目の前の車道が狭くて窮屈。住環境より利便性突出して特化した立地。投資需要は凄い高そう。
  • 一通が多いため、車は特定のルートでしか、帰ってこれないのが不便。
• 隣が介護施設のため、そこそこ救急車が来るかも。
  • 介護施設なら救急車が来るのは極めて少ないと思います。
• ラブホが近いので環境的にはあんまり良いとは言えないですね。でも駅に近いから、価格と間取り次第では検討の余地ありです。
  • 恐らく玄関口になる北側はラブホ&少し離れてキャバクラ、夜中までやっている呼び込みの五月蠅い居酒屋があります。実際歩くと少し暗い場所があるので、そこで若者がたむろったりしてる。
• 静かさですが、これだけのターミナル駅にも関わらず、終電を超えるとすごく静かです。深夜営業の飲み屋が阿倍野筋沿い以外はほとんどないので。さらに、ここから南にいくと、本当に住宅街で、コンビニくらいしかないです。

【治安】

• 非常に便利な立地ですが、夜は治安はどうでしょうか? 繁華街に隣接しているということで、ちょっと気になります。
  • 確かに繁華街ですから治安は良いとは言えないでしょうが。阿倍野再開発前の天王寺周辺から考えれば遥かに治安は良くなってます。ここのように繁華街にも人が多く住んで行けば更に治安は良くなる可能性も考えられます。郊外のお金持ちが都心部へ移り住んできている時代です。
• アンドやフープがあってお洒落な飲食店がある一方、ラブホが数軒残ってて庶民的な飲食店がある状況なので、治安に関する感じ方は人それぞれですね。 常に不特定多数の人がうろついてるのは間違いないでしょう。
  • ラブホも、いつまでもあるかもしれないし、無くなるかもしれないよ。
    • ラブホがあろうが無かろうが、この立地では小さいお子さんがいる家族には向かないでしょ。交通、医療、飲食、買い物は言うことなし！
• お洒落に目覚めた女の子がいる家族にも向かないですね。誘惑が多すぎます。
• 天王寺公園の環境が劇的に良くなり、難波や梅田と比べると外国人が少ない。

周辺施設

• 大阪鉄道病院、市立大病院が近い、クリニックも多数。
• 郵便局や図書館、区役所も近い。
• 区役所・税務署、徒歩１０分以内。
• スポーツクラブも徒歩圏内。

掲示板

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