ネベル板橋

2019年6月29日 (土) 17:26時点における版

物件概要

• 所在地：東京都北区滝野川6丁目75-2他（地番）
• 交通：

1. 都営三田線 「新板橋」駅 徒歩4分 （A2出口）
2. 埼京線 「板橋」駅 徒歩5分 （東口）

• 総戸数：52戸（地権者住戸8戸含む、他、店舗、管理事務室1戸）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上15階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2019年12月下旬予定
• 売主：株式会社タカラレーベン
• 施工：山田建設株式会社
• 管理会社：株式会社レーベンコミュニティ

価格・コスト・販売時状況

• 最近多いですね、シングル～2LDKの小規模マンション。ちょっと供給過多じゃないかと思うくらい。
• ほぼ投資用となるのでしょうか。実需じゃ購入層も限られちゃいますよね。家賃保証のサブリースシステムってどうなのでしょう？？
• ネベルというマンションブランドを初めて見ましたがレーベンのマンションなんですね。タカラレーベンのサイトを見たら一般的なレーベンとは違って、コンパクトな部屋が主体のようでした。これからこういうタイプも作っていくってことなんですかね。
  • なんか、マンション雑誌みたいなので、コンパクトマンションの新しいシリーズをタカラレーベンで出したってみたんですが、それがこのシリーズのことなのかもしれないですね。わかりやすくコンパクト。投資向けだとは思いますが、ゆとりがある単身者が利便性を重視して暮らすというのもあるのかも？結婚したら賃貸に出せばいいんですしね。
• レジデンスコンパクトというタイプは２８００万円からということなので かなり額としては控えめにしてあるのでしょうか。 坪単価でまた考え直さないといけないでしょうけれど。 最多価格帯がどれくらいになるのか。
• まだ全然、間取り図とか設備とか出してきていないんですね。 ただ 家賃保証とかサブリースとかそういう言葉が踊っているところを見ると 投資目的の人大歓迎、というスタンスは見て取ることができます 自分で最初は住むように購入したとしても ライフステージによっては貸しに出したりもできやすいマンションなのかな。
• インデックスルームオープン、というのが書いてありました。インデックスルームって何なんでしょうか。モデルルームみたいなものなのでしょうか。
• 単身者・二人暮らしに特化したマンションということなんですねー。 ですので、実需の需要というのは低くなってくるのでしょうか。 最初のうちは実需だという人も結婚したりした場合に投資用に回す可能性も有るということなのかなぁとは感じました。 フレキシブルに使えるとは思います。駅までも近いのは良いでしょう。
• こないだここのモデルルーム見学行きました。場所も良く、建物の設備もすごくまた、買い物の便も良い場所だと感じました。販売前らしくまだお売りしてないが…個人的にすごく魅力を感じましたね！
• 三田線も埼京線も両方駅まで近いのはここのよいところ。 間取りを見る限りではDINKSか単身者か…。 ２LDKだったら一人っ子の家だったら大丈夫そうではあるけど、 荷物の収納には工夫が必要になりそう。 駅までの距離、コンパクトマンションという条件がそろうと 賃貸用に見る人が多くなってくるのか？
  • 板橋というとファミリー向けというイメージですがここは単身者からDNKS向きのタイプしかないマンションになるんですか このあたりだと子育てしやすい環境ですから、ファミリータイプの方が需要があった気がしますが敷地が狭いのかしら。 たしかに２LDK位の広さなら子供一人の3人暮らしなら住めなくはないと思いますが、ファミリーマンションではないところに住むというのは子供が小さい時期は色々と住みにくいですよ。
• 駅からも近く、単身者からDINKSあたりには人気が上がりそうな立地条件。投資用としては十分な需要がありそうですから、安定した生活が送れそうですし、将来リセールするにしても立地条件面から見て価格が大幅に下がってしまうというデメリットも回避できるという条件は良いと思います。DINKSや単身で住む場合、重要なところはまず、利便面だと思いますから駅から近いというだけでメリットは上がりますね。
• ３０平米超２５００万円～月々６万円頭金なし、って 賃貸と同レベルで暮らせるということなんですよね？ ただし、この広さだと、住宅ローン減税の適用はされないこと、 管理費修繕費がかかってくるということも頭に入れておかないとならないのですけれども…。 ただ、ただただ賃貸に費やすのはもったいないと思う人には、受けは良さそうです。
• 先着順住戸出てますね。キャンセル出たのかな？
  • あと4戸？
• ホームページに第6期の販売開始は3月上旬ってありますけど、もう上旬ですよね。
• 板橋 でマンションを購入しようと思うと、賃貸とそれほど変わらない物件もあるから選ぶのが難しいと感じます。 このあたりは、将来性なども考えると、何を重視するのか、ということでしょうか。 その点をよく考えないと選び方は本当に難しいように感じます。
• 家自体は、単身者には比較的良い用に作られていると思います。二人暮らしというよりは、一人暮らし用？
• 残り2戸なのでしょうか。 ここはモデルルーム行った時、営業マンが何度も中座して手書きで価格を示すだけで価格表を見せて貰えず、不信感でやめましたが、残っているお部屋、この立地でこの設備の割に高いですね。 そういう時代だから仕方ないですね。
  • 価格表を見せてくれないってことあるんですか？そういう対応されてしまうと少し不安になってしまうかもしれませんね。。ただ営業マンの良し悪しってマンションの良し悪しとは関係ないですよね？
    • デベによっては、希望に合うのはこの部屋ですよといってその部屋の価格だけしか教えてくれないスタイルのところがある。個人的にはそういうやり方嫌いだけど。

交通

• 東京方面の埼京線て混みますよね？
  • ここから埼京線に乗るのって結構大変そうなイメージ。 この時点で相当人が乗っていて、かつ板橋では降りる人はほとんどいない状態です。 そこに乗っていかないといけないので、 すんなり乗れるものなのかどうかというのが気になります。 フレックスの人だったら、時間をずらして出社すれば良いんだろうけれども。
• ここは三田線も使えるんだ？三田線ってどうなの？

構造・建物

• なんでココは内廊下設計なんだろうか、と思っていたんですが、首都高と中山道があるから、そういうふうになっているのかもしれないですね。 内廊下だと、少なくとも外廊下に比べたら遮音性に優れています（玄関側は、ですが） 内廊下の場合は、高級物件的な立場になってくるかと思いますが ここの場合はどうなんでしょうか。

共用施設

• 駐車場：4台（平置4台）
• 駐輪場：60台（2段式60台）
• バイク置き場：1台　

設備・仕様

• タカラレーベンのマンションは、たからのみずという、巨大な浄水設備がついているマンションが多いです。でもここの設備仕様欄を見てみても、たからのみずについては、特に記載がないんですね。ということは備え付けられていないのかな？ たからの水のマンションだと、トイレとかお風呂の水も浄水した水を使っているので、キッチン限定で浄水器つけたほうが、カートリッジ代はお得かな。
  • こちら、たからの水は、やはり設備として備えられているようです。こういうタイプのマンションだとつかないんじゃないのかなと思っていたんで、ちょいと意外でした。 年単位でカートリッジは使えると聞きました。少しお値段はするようなんですが、管理会社経由だと安く変えたりするのかしら。そのあたりは確認したほうがいいと思いますよ。 浄水を常に飲めるのはいいと思います。
    • 設備は独特なスタイルも貫いているのだなぁと思いました。 カートリッジは外しても水の流れに特に問題はないんだったら 最初だけ使っておいて、カートリッジの交換時期に来たら、外してしまうというのもありなのかな。 ただ浄水システムは独特にしても他の面では マンションに付いていてほしいものはまんべんなくついているので 全体的に見ると良い方なんだと思います。
      • お風呂、洗面所、台所すべて水は浄水器から 出てくる水です。 お風呂は、ジャグジー、超微細な泡が出てきます。加齢臭に良いそうです。
• お風呂にテレビってオプションでしょうか？ 公式HPの設備仕様には特に触れられてないようですし。 お風呂に関してはストレート浴槽がちょっと…。 最近は丸いものが主流なのでこういったカクカクしてるもののの使い心地が気になりました。 キッチンはシングル向けの部屋でも三口コンロみたいですね。 キッチン仕様は結構良いものだと思います。
  • お風呂のテレビはおそらくオプションのように思います。標準装備でついていたとしたら、設備仕様のところに表示すると思いますのでお風呂でテレビを見るなら、オプションで付けなくても最近では家電量販店に色々種類がでていますし、個人的にはテレビは要らないかな。トイレは節水トイレでタンクレスなので見た目がすっきりしていて良いですね。
    • 仕様ページの写真みると、どうみてもキャビネットトイレですが実際はタンクレストイレなんですか？
      • タンクレスではないですよ
        • お風呂にテレビがついている場合、故障時の修理や取替えが大変ですし、ポータブルタイプの防水対応テレビを購入した方がいいかもですね。 ビルトインはすっきりしますが、修理が煩わしいのが唯一の難点でしょうか。 価格も家電量販店の方が割安でしょうし。
• 設備写真見ると、キッチン水栓はグローエ社製、 ガスコンロはタカラスタンダードのふちなしガラストップの最上級モデル、 バスルームはフラットラインLEDなど、お金かけているのかと思いきや、 キッチンシンク下の開き戸収納、 浴室乾燥が電気式（床暖はガス式なのに）、 トイレはキャビネット式と、ちぐはぐ感が…。 あと一歩頑張れなかったのかな、と思います。
• 設備などを見てみると、ごく標準的なのかな？と思いました。 キッチンの浄水器付きの水道みたいなものがあるだけで、あとはごくごくシンプル。 食洗機などは オプションで付けることは可能なのでしょうか。 比較的シンプルな設備ですが、 別に過不足ないので、これはこれでいいでしょうね。

間取り

• 間取り：1DK～2LDK
• 専有面積：30.00m2～55.77m2
• コンパクトなタイプから、おそらくDINK向けのものまで バリエーションはあるのかな？というのは 公式サイトを見ていて感じられました。
• 55平米の２LDKの物件は、ハイグレード仕様にする、ということでした。 その他は、コンパクトな単身者向けということですけれど… 基本的にはコンパクトな物件がメイン担ってくるのかなぁ。 ハイグレードな物件とは、階層を分け行くような形にしてくるのでしょうか。
• 浴室がすべて1216 狭すぎる！！
  • 浴室サイズが小さいという投稿があったので確認したんですが、 確かにすべてのプランで1216なんですね。 そもそも物件がそこまで広くないから、こうなっているのかもしれませんが…。 ただ、部屋の専有面積に応じて 多少変えてもよかったのかもしれないな、とは思います。
• 間取りを見ました。 1LDKのお風呂が1216なのは一人暮らしだったら広めと思います。2LDKは子供がいるならもうちょっと広いといいと感じるのかな。2LDKで何人家族なのかもあるでしょうね。2LDKは主寝室が6畳でもう1室は5.5畳。例えば、ここに2人子供の家庭がいると1216のお風呂場だと狭く感じるのかも。 1人暮らし？2人暮らし？家族？ 家族が多くて子供が小さいほどお風呂場は広い方がいいと言われそうです。
  • 単身者、DINKS向けの物件ですとモデルルームで説明されましたね。 お風呂が狭いのも、ディスポーザーがついてないのも、そういう理由からだそうです。 私は単身者なので実際のところその辺りは全く気になりませんでした。 購入しようか悩んでいます。1DK30㎡で3,000万円弱?という価格は割高ではありませんかね…？
• 1人暮らしなら1216では狭いのでは、足を伸ばしてもっとゆったり入りたいと思うでしょうね。シャワーですませるひが多くなってしまいそう。ウォールドアでリビングとつなげられる間取りはいいです。主寝室が4畳ってベッドは置けないでしょう。でもコンロが3口で、キッチンは広めで自炊したくなります。
• 専有面積がこの広さだったら風呂ばかり広くても仕方がないですし 全体的に「こんなものかな」感でまとまってきているような気がしました。 キッチンを見てみたんですが、コンロは３つ口なのかな？ ガッツリ料理をしたい人にとっては良いことだと思います。 2つだとなんとなくせわしなくなってしまうんですよ。
  • モデルルームいってきました。確かにお風呂は、やや狭いかなという印象ですが、普通につかることはできますし、浴槽がふかめなのでそこまで狭さをかんじません。テレビもついています。キッチンは、食器棚がついています。 あとは、上層階は、好きなタイルや床など、色々えらぶことができ、セミオーダーできます。かなり売れ行きこうちょうのようです。
• 特徴はコンパクトな部屋が多く、1DKの30平米マンションからあること。住宅ローン減税は50平米以上なので、2LDKの最大の部屋が該当するくらいかな。登記上で50平米以上ないといけないので、確認する必要があります。 1人暮らしや夫婦2人暮らしだと1DKや1LDKでも十分な気がします。月々の賃貸料金だと、手元にマイホームは残らないので、月々の賃貸料金がもったいないと思っている人ならこのマンションはいいんでしょう。
• 柱の食い込みが残念な間取りですね。モデルルームに行った際、営業さんがひたすら近隣の他社マンションをディスっててドン引きしました。
• リビング9m2、洋室4m2で両方合わせると13m2の広さがありますから、 独り暮らしの方には十分な広さが確保できそう。 ウォールドアで自由自在にベッドルームとリビングを分けても良し、ウォールドアをオープンしてワンルームとして利用しても良し。好みによって変えられるスタイルは利用価値が高いです。 キッチンもしっかりあるので、女性目線としてはGOODだと思う
• 部屋の間取りとかにも、「空間」って見過ごされがちな価値ですよね。狭いと、それだけで過ごしにくい印象を持ってしまいますから。私はどうしても、狭いマンションが好きになれないところがあります。付近の条件はいいと思うのですが、実際に見てから判断しようと思います。
• Aタイプは一人暮らしの部屋にしては珍しく、部屋の中が丸見えという感じじゃないです。玄関開けたらすぐリビング！というのは、割と多く見られるのに。 あと、居室は、柱の出っ張りをうまく使って収納部分を設置しているので、 返って部屋がスッキリ見えるのは考えられているなと思いました。 結構狭いし、制限はありつつも、よく練られた間取りだな、と感じました。
  • Aタイプは、リビングダイニングキッチンは１LDKの単身者向けの物件にしては広いと思いました。 ベッドルーム4畳って、セミダブルおけますか？ 置ければ、背が高い人とかとても助かると思います。シングルでは足がはみ出てしまうので、セミダブルで斜めに寝たりとかってする人おおいので。 シングルだったら、サイドテーブルも普通に置けそうだと思いました。
    • セミダブルだったら、部屋の形次第では置くことはできる、と間取りのことが詳しく書かれているHPで見たことがあります。 極端に細長いと流石に置けないですが・・・。 置きたいベッドのサイズを持っていって、 それで入るかどうかをプラン集のサイズを見て考えていくような形にするのでしょうね。

買い物・食事

• 買い物は、商店街もいいかもしれませんが、普通にマルエツがご近所にあるのでそれが便利だなと思いました。商店街だと早めにしまってしまう店が多い印象なんですが、このあたりはどうなんでしょうね。お惣菜屋さんとかあるととても便利だなあと思うので、商店街のお店も要チェックではあります。お休みの日など、のんびりお買い物しながら散歩してもいいかもしれません。

育児・教育

周辺環境・治安

• 用途地域：商業地域
• 板橋からだと結構電車にのるのも大変そうですが、電車に乗る時間自体は短くて済みますから、まだ良いのかもしれません。
• 滝野川アドレスで交通アクセスが良い。良さそうですね。
• 首都高と中山道沿いかー。これはファミリー向きじゃないね。
• 2路線2駅利用ができるので、通勤でもべんり、ということになってくるのかなぁという印象です。
• 駅が近い物件は利便性がいいので、本当に便利だと思います。このあたりは、実際に駅から遠い物件に住んでみるとありがたさが実感できます。何かと移動のときに不便なのは、毎日の生活の中で大変なものだと感じます。
• ロケーションを見て思ったのは、日常生活を送りやすい環境にあるということです。小さな子供でも安心して楽しめそうな公園もあるのも魅力的であると思います。各施設にはちゃんと駐車場が完備されているのでしょうか。
• 気になったのが、高速道路の脇と言う事です。みなさんは、どうおもいますか？
  • 高速道路、幹線道路のすぐそばというのは気になりますよね…。二重サッシなので窓を閉めていれば騒音問題は無いかと思いますが、排ガスが気になるところです。たとえば高層階であれば排ガスの影響が低いとかあるんでしょうかね……？
• 板橋駅まで5～6分だからね。浦和なんかより断然お得ですね。
  • 板橋区って電車までの距離が長い気がします。でも、ここは徒歩圏内。通勤もしやすく価格も安いです。賃貸からの借り換えの人が多いんじゃないでしょうか。
    • ここは北区でしょ。北区は２０平方キロしかなく、１キロ四方に１駅ある計算になるくらいに駅が密集してる。
      • ２３区内で一番ＪＲ駅が多いのが北区で、１１駅ある。
• 三田線と埼京線の両方を使うことができるから電車的には便利だと思います。どっちもめっちゃ近いです。ただ埼京線の場合は、ここから乗るの大変そうです…すでにものすごい混んでいるから。でもなんとか乗れるのかなぁ？

周辺施設

その他

• （仮称）ネベル板橋

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