パークコート渋谷 ザ タワー

2019年6月18日 (火) 14:32時点における版

物件概要

• 所在地：東京都渋谷区宇田川町２８番２０他（地番）
• 交通：

1. 山手線「渋谷」駅　徒歩8分
2. 山手線「原宿」駅　徒歩12分
3. 東京メトロ千代田線「明治神宮前」駅　徒歩11分

• 総戸数：505戸（総販売戸数355戸）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造地上39階地下4階
• 敷地の権利形態：定期借地権（貸借権）の準共有
• 完成時期：2020年9月下旬（予定）
• 売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
• 施工：東急建設株式会社
• 管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

価格・コスト・販売時状況

• そろそろ代表的な間取りと販売スケジュールくらいは公開してもらいたいね。もうちっと不動産相場がホットになるのを待ってるのかしらね
• 期待は大きいが今年の販売開始は無さそうだね
  • これから、もう一段のマンション価格高騰を見込んでるんですかね？
    • 2018年はまだ高騰しそう
• ６月、ＭＲが代官山にできるよ
  • えらい先なんですね。水面下の縁故販売はありますかね
    • 縁故と上客で2~3割は枠ある。パンフレット上では優先販売ありませんと載せますが。
      • 三井の縁故販売は有りでしょう。既に縁故で購入したことあります。担当者に問い合わせたら、遺跡発掘調査中だって！竣工は1年くらい延びるらしいです。
        • 遺跡調査中まじ？そうすると2021年下旬の竣工になるのかぁ・・東京オリンピック前に出来るはずだったのが1年半も押すとは
          • 向かいのNHKから古墳出てたからもしやと思ったが、やはり。かなり遅れるね。
            • それは何とも不運なこと。最初からこれでは、最後まで販売に苦労する予感。。。
              • 売れるかは全ては価格に寄るけど工期伸びれば価格は上がる
                • 「代官山のＭＲ建設地に遺跡」なのに・・・。なんだかなあ。
                  • なんだガセネタでしたか。とはいえNHKできたときに古墳出たのも事実なのでここから出ても驚かない。区役所の建て替えもあるのでそれでも無駄に引き延ばしたりはないだろうし

• 定借なんでしょ。どんな値付けになるのかな・・
• あと4ヶ月だけど、モデルルームオープン時には、結構、販売済みになってるのかな。築15年のパークコート青山の中古相場から考えると100平米2億5000万円くらいだろうね
• この市況ならMRなんて作らなくても勝手に売れるでしょ。代官山の駐車場を年単位で借りて、掘っ建て小屋建ててこのコストだけで億
• 坪750万だろうね
  • 上層階700~900万、中層600~700、低層500~600なら妥当、所有権ならこれの2割増し。
• 原宿も歩けるし、そもそも駅を毎日使う人が顧客ではない気もするけどね。区役所の建て替え事業だから、想定されていた分譲価格から大幅に値上げしたら、それはそれで、叩かれる懸念もあるのではないかな
• 定借物件に過度な期待は禁物。冷静に、冷静に・・
  • 70年定借だろ？賃貸マンションだからいらねって人が増えてくれれた方がいいからもっとやってくれ。どう考えても売るにも貸すにもコスパの高い物件になるだろうからな。実際問題、検討するしないじゃなくて当たるか当たらないかの物件になるだろう。
    • 価格が分かってないのに、コスパの高い物件とか意味不明
• 定期借地って期間がきたら価値０になるんだよ。それ分かってる？そんな坪600万も700万もするわけないでしょ。しかも上物は解体して更地にして返さないといけないんだよ。それにいくら費用がかかるか分かる？
  • 70年後ね。当然解体費用は、修繕積立金とともに積立だろうね
• ここ買いたい層は消耗品として考えるから、坪400だろうが600だろうが買いたいから買う
• 100平米65万円くらいで貸せるから、年780万円の収入。20年で1億5600万円回収。なので分譲価格が坪660万の2億でも十分採算あうと思うが
  • 回収割り込んでますが、実際には30年以上貸すか、20年後に売るから？
• こういう定借なら価値がある。
  • 渋谷の夜景を眼下に見下ろせるビューは定借であっても十分に価値があると感じる人は多いと思う
• 築30年経過しても40年は住む、貸す出来るからな。やっぱ70年ならさほどデメリットも感じないかな。ここの場合便利だし、市役所横出し、普通に良好な管理になりそうだわ。所有権でも大人気になるだろうが定借でも普通に人気物件とかだろうな
• 平均坪638として、パンダは1割引きの坪574万と仮定する。65平米ぐらいの部屋がパンダになると11300万。50平米だと8700万。高いけど殺到するんだろうねぇ。
  • その値段なら殺到するでしょうね。
• ここはブランド的にはパークコートタワーになるだろうから、リセールも堅そう。渋谷の再開発で需要増大するだろうし、それを織り込んだ売り出し価格となるかどうか。

• 定借なら賃貸でいいわな・・・
  • やっぱり、そう思っちゃいますよね～
    • 賃貸で貸すことも考えると利回りはある程度期待できるよね
• 定借だと、結局残り年数いくらくらいになってきたら管理や修繕とかどうでもよくなってくるものなの？15年くらい？
• ここと比べるならプラウド南麻布だろう、と思って中古ちょっと見たら、坪600くらいか？ここもそのくらいは覚悟かね。。。
• ここも渋谷駅近という利便性は加味しても地代は70平米で2万以下なら買いでしょう。1万前後で分譲価格が所有物件の2割引くらいの相場なら買い。
  • いや、最近の定借で地代2万以下はさすがにないんじゃない？もしそうなら2件買うわw
• パークコートであることと、地代一括前払いと、都心飛行機通過ルートの下らしいと他に情報はありますか？
  • 地代一括払。月2万で約1700万、月3万で約2600万、月4万で約3400万、月5万で約4200万。まあ、月3~4万と予想(70m2)
• 総戸数　505戸（総販売住戸355戸含む）とあるけど、150戸は賃貸か既に販売済なんでしょうか？
  • 事業主、つまり、地主のだよ。
    • 渋谷区役所の建て替えだから、渋谷区が地主かと思ってました。
      • 残りは賃貸にして、ということでしょうか？販売分で地代を割るとか？？？
        • 賃貸あるなら、賃貸でもいいかもしれませんね。
          • 三井が賃貸にする権利もってるって説明会で言ってたけどかなりとったなぁ。定借は分譲賃貸にすると儲かるけど、ここは家賃吊り上げられない笑
            • 普通3分の1も地権者(賃貸)部屋があったらネガがすごいでしょうが、ここはどうでしょうね。ネガはしないけど、三井不が賃貸にするなら価格は気になりますね
• 地代211億を500で割ったら平均で4000万。ここは地代先払いの一括払いで高くなるね。資産じゃなくて消耗品と考えれば別に関係ないよね。管理費で狭い部屋で月7万、広いと月20万くらいかな
• 渋谷駅歩のタワーマンションなんて、10年に一度でるかどうかだから、人気になるのは当たり前。どこまで人気になるかが論点だと思う
• 地代一括前払いはいいね。ということで物件エントリーしたのだが、1期1次みたら40平米から。30平米以下、6000万以下希望にしたのだが、そんな狭い部屋はないのだろうか？投資用で考えたのだが。
• 不思議なんですが

1. 三井は区役所と公会堂を建てる料金を負担する代わりに、敷地内にマンション建てれるという条件なんですよね。それなのに地代一括前払いなら、結局マンション買う人は地代＋区役所と公会堂の建築費を負担する訳で、何も得がないんじゃないですか？地代が土地購入費に比べてかなり安いなら分かりますが、地代210億ですよね。
2. 物件価格は区分購入代金＋地代一括前払いを合わせた額で出るんですよね？万が一別ものとして出されちゃうと、中古に出す時に検討者は元の物件価格だけ見るでしょうし、先払い地代を含めるとぼったくりだと思われちゃいますよね。

• • 購入者さん、希少な立地に高級マンション建ててやってるんだから、それなりのお金は落としてねってことじゃないの？
    • どういう物件を、いくらで、どういう風に出すかは、売主の権利だしね？ぼったくりと思う人は買わないのだろうね。
• ここの敷地面積は4,565.00m2(約1400坪) 所有権で買ったら420億はくだらない。借地権を8割として330億ってとこでしょう。
• 三井の友達に聞いたら、坪平均800万円だって！もちろん上層階は1,000万円越え。別途月々の地代だからね。当初は坪平均500万円を想定していたらしいが、人気、問合せが多いため、強気に出ているとのこと。
  • 今の相場で坪500はないでしょう。当初っていつだ
• これで高級仕様でないと、なんだかな、だよね。最近なかなかない本当の高級物件になって欲しい。単なる高額なだけの物件ではなく
• 定借の場合、期限の何年前から修繕とか管理とかがいい加減になりそうなものなの？10～15年前くらいから？あるいはもっと前から？
  • 10年過ぎた定借住んでたけど普通のマンションより管理も修繕もしっかりしてたよ。ラスト10年とかなら、管理がダメになる可能性あるかもだけど、まだそれを迎えた定借はないしね。寧ろ土地ありでも小規模マンションのが、余程ダメだった。
    • まさしくラスト10年の方が気になっているのですよ。やはりまだ事例はないのですね。「修繕も管理もまともにはしない方が経済合理的」なので、とても意見がまとまるとは思えないのですよね。。。それが10年前なのか、もっと早いのか。。。
• 総括すると、分譲単価は800万円で、地代は一括払い、仕様はラトゥール並の高級仕様ということですか
• 確かに、三井が賃貸で保有し続ける（30%でマイノリティとは言え）ことは管理や修繕を考えるとメリットとも思いました。しかし、何年計画を「長期」というか存じ上げないのですが、もめる場合はその長期計画策定時点でもめてしまうのでは？（三井も30%に過ぎませんし…）
  • 所有権も建て替えやら何やらで揉めるし結局は区分所有ですからそういう問題からは逃れられないと思います。
• 地代の引渡時一括払いで、購入資金のハードルが高くなりましたからね。
• 一括地代込みで坪700くらい？それだとまぁそんなもんか感ない？
  • 平均そんなもんかな？王様部屋は青山以上に高いかも。屋上プール付きでしょ？
• 想像以上にかっこいい。人気物件になるね
• ここって販売価格に地代含むとありますが、もし10年住んで売却したいってときはその地代はどうなるのですか？結局地代込みの高値売却ってむすがしいのかな？神宮前みたいに安いけど地代掛かるって売り方できないと思いまして。
• 地代一括払いの場合って、転売時の税金計算上はどのような扱いになるかご存知の方います？　購入時の諸経費の一種ということで原価扱い？
  • 地代は恐らく取得価額に含めることになると思います。契約書が分かれ、かつ譲渡時に精算されるのであれば、前渡金として別立て可能だと思いますよ。そんな契約にならないでしょう。次に売買するときは地代込価格として取引されるだろうか、別段意識することないのでは。
• ６００越えは１０階より上って感じで取引されてます。低層でも５５０前後。
• 低層 450、中層 550、高層 650、最上階 900近辺になるんじゃない？定借であることと渋谷のターゲット層の収入考えるとこれくらいじゃないと売れないと思う。あと、本物の富裕層（笑）はやっぱり渋谷とかより代官山青山恵比寿エリアに住むと思う。なんだかんだ若者の街ですよ、渋谷って
• 建築費の高騰に対して階層増で対応したってことは従来の階層の価格には影響最小限に出来るって前提なのかな？価格予想がほんとに難しい。公開間取りが全部奥超え前提の部屋だし。40平米で7000万とかついたらみんな萎縮しそうだな。
• 70年の地代を引渡時一括払いだと、その地代分を35年ローンで借りて返済する場合、計算上は毎月２ヶ月分の地代を払っているのと同じことですかね？
  • 地代70年分前払いとかほぼ全ての部屋が億超えるんじゃないの笑 地代だけで4000万以上で金利負担も考えると5000万は支払うことになるんだよな。それで所有権はありませんって笑
• いつから販売開始ですかね。とても気になります。
  • 今秋になるようですね。価格はまもなくでは！
• 今後10年間は渋谷ナンバー１マンションになるは間違いなさそう。あとは価格がどの程度か。
  • 60平米7000万くらいならいいな
    • ６０m2なら１億３０００万円くらいじゃない。貸して月額５０万くらいしょ

交通

構造・建物

• ここは、免震から制振に変更だっけ
  • 耐震に変更したが来年一番のものすごい値付けでくるのは間違いない。日経平均20年ぶりの高値更新、マンション価格がまた上がってきて買うには最悪のタイミングだね笑
    • え、更に耐震に変更？ 工期遅らせたと思ったら。 免震より耐震のが建物自体は頑丈にしないと だけど、ケチって基準ギリで建てたり しないで欲しい。
    • まぁ高台の直接基礎ですから地盤は良いのでしょうからね。あと耐震になったという情報はどこにもないので制振のままだと思いますが違いますかね
      • 渋谷だけど、高台なの？
        • 駅側から見たら高台だろうな。高度もそこそこあるはず。設計が日本設計だから格別の安心感はあるな。これは期待ですな。
          • 寧ろ駅が谷底
• ここが、免震やめたのは、長周期振動の基準が変わって基準が満たせなくなったから？
• 3棟の配置図を見ましたが、緑も多くて広々として住みやすそうですね。敷地内に子供が遊べる場所とかあるのでしょうか。あるのなら、家族連れの需要が高まるかなと思いますね。

• 「本プロジェクトは東京都内で最上階および屋上に専用使用部分がある新築分譲マンションです」これって屋上も専有って事？？
  • 最上階の部屋は屋上も専有部になりそうですね。こりゃ、最上階は高くなりそうだね～
    • 最上階のプライベートプールって、最上階の人たちしか使えないなら、当然最上階の人たちだけで管理費・修繕費の全額を負担するのだよね？
• ここは直接基礎だから地盤は良いのだろうな。これも人気出る要因だわな。タワーで直基礎は結構希少

共用施設

• 駐車場：敷地内機械式 160台
• 駐輪場：668台
• バイク置場：52台
• トランクルーム：296区画
• バイク置き場が52台って多いけど、駐車場は160台は少ない気がするね。

設備・仕様

• 全熱交換換気つくのかね？

• パークコート仕様であれば室内はかなり期待できますね
  • まぁ大方の予想どおりパークコートだったね。屋上にも専有部分ありとどうなるか楽しみだわ。やっぱ眺望がウリで相当に高いだろうけど。

間取り

• 間取りは語るべきものも無いと言うか、つまらんよね。浴室もビューバスも無ければ、寝室にも繋がってないし、どこが高級なのかわからん。ビューは全方位死角なし。キタは意外と夜が面白くないかも？
  • 代々木公園は夜は真っ暗になるかもね。渋谷の夜景はかなり期待できるでしょ
    • ビュー写真をナイトにすれば見れるけど真っ暗だったよ。南は夜景が派手。西は低層ばかりで開けてるから、夕日が映えそう。
• 低層階は　結構周りの建物に囲まれて　眺望どころか日当りもない部屋が多そう。分譲では売れないから賃貸にするんじゃないかな。特に南側の区役所が高い。逆に東側は公会堂が低いので比較的条件良さそう
• 北側の部屋が人気となるのかな？あと、この場所だと東京タワーがヒルズに隠れるみたいだね。

買い物・食事

• ここの場所は、裏の神南小学校前から5分で東急本店に出れる場所。松涛の方々と同じ夕食の買い出しができるよ。

育児・教育

• 神南小まで徒歩２分ぐらい？中高は渋々か筑駒入れて、東大いけたら近場で全て満たせるね。資産価値たかそうだな

周辺環境・治安

• 用途地域：商業地域
• 区役所はとなりだし、公会堂でのコンサートもすぐに見に行けて、原宿までも歩けるところが魅力ですね。渋谷で高台は希少でしょ
• ここの上層階から見下ろす代々木公園の景色はニューヨークのセントラルパークの眺めに近そうだね
• 上付近を飛行機が車輪出して、通るー
  • 渋谷上空は1000メートルくらいで気にならないレベルでないかい
    • ここ付近の真上を羽田新ルートの飛行機が車輪出して通過予定です。騒音はもちろん、最近は飛行落下物がニュースになることが多いのに上客が住みたいかどうか。
• ここの高層階からの景色は南の町の夜景と、北の代々木公園の昼間のビューとどっちが価値があるかな
  • 好みと生活時間帯によるのでは？ 昼間いる人は公園でも夜景でも良いけど 夜しかいないなら夜景かね？ ただし他に無い景色って意味では 公園ビューの価値は高いと思うから 価格にも反映されるかと。
    • そうですよね、北向きでも、結局、代々木公園ビューがそれなりに価値があるから、やはり、高くなりますよね。定借だけど800万くらいまでいっちゃうかもしれませんね。希少性のあるビューは価値ありますからね
• 渋谷駅は山手線と埼京線のホームが一体化され、新桜丘口ができて3階部分でデッキ接続されるみたいです。そこに直結するタワーマンションですから、今の雑居ビル群の中にタワーマンションができるわけではありません。なので、渋谷区分譲マンションの最高値更新は確実です
• 出来上がんないとわかんないけど、後ろのヒカリエが迫りすぎだよね。商業ビルにした方が価値高いんじゃないのかな
• 渋谷駅からの帰り道、酔っ払いやガキンチョたちの人混みをかき分けかき分け行かないと自宅に辿り着かないっていうのも、住むための立地としてはイマイチかなあ・・
  • 渋谷駅利用はたしかに無しだよね。人多すぎ
• ここも坂降りたらクラブハウスで子供多くてごちゃごちゃよ。飛行機も煩いだろうし。

• これ場所良いね。欲しい。現実的に考えると、駅が遠いのがマイナスだけど。自分の物にならないのも抵抗がある。趣味的要素が強い物件だと思う。ランニングに便利すぎる。
• 元軍事刑務所。宇田川が西一ブロック先に流れてたけどその横の高台に建つ。なので地盤は現地計測で75点くらいで悪くない。
• 渋谷エリアの高級住宅街、松濤も近いし広域高級住宅街とも言える立地か。？
  • 松濤というより道玄坂や宇田川町と連続する暗渠沿いの繁華街で閑静さは全くなく、パークコートに相応しい住宅街とは言い難いですね。最近の都内三井タワーは全てパークコートですから希少性も感じられず、一昔前のパークタワーと考えておけばいいのかしら。ましてや定借の賃貸ありですから、噂されている高価格だと苦戦は必至でしょうね。
    • 原宿も徒歩圏内ね
• 通勤時間帯は駅から15分はかかりそうですねここ
  • 確かに徒歩８分の距離は遠いです。普通はそうだけど、この場所は特別な気がする。
    • 特別に思えるのは新築のときだけ。著名マンション評論家も徒歩７分までを買えとのとこ。ここは７分以内の検索条件にかからないから厳しいね
      • 北に代々木公園とNHKがあって、南に渋谷の街をがあるんだから、特別です。著名な評論家の評論を見てみたいもんだ。

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その他

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