ピアース神楽坂レジデンス

2019年6月11日 (火) 15:47時点における版

物件概要

• 所在地：東京都新宿区赤城下町84・85（地番）
• 交通：

1. 東京メトロ東西線「神楽坂」駅徒歩2分
2. 都営大江戸線「牛込神楽坂」駅徒歩8分
3. 東京メトロ東西線・有楽町線・南北線・都営大江戸線「飯田橋」駅徒歩11分
4. JR中央線・総武線「飯田橋」駅徒歩14分

• 総戸数：55戸（他に管理員室1戸）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造、地上6階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2020年10月下旬
• 売主：株式会社モリモト
• 施工：株式会社合田工務店
• 管理会社：株式会社モリモトクオリティ

価格・コスト・販売時状況

• 坂を下りきったところに、秋に2棟高級賃貸（広い1R～1LDK)が建ちましたが、半年経って2/3くらい空いているという悲惨な状況です。 本物件は坂の途中で、それよりはやや立地マシですが、神楽坂価格で買っても、神楽坂価格では貸せないでしょう。
• 坪500は余裕越えでしょうか…
  • さすがに坪500は無いと思います...坪420?くらいではないでしょうか？
    • 400万台でしょうか。
• 先日、マンションの案内会に行ってきました。担当していただいた方からは450～480ぐらいになると仰っていました。新築のマンションを待っていましたが、中古マンションしか手が出なさそうです。。。涙
  • 私は500万超えるかもというニュアンスでききました。400万後半であることは間違いなさそうです。 私も400万前半でないと厳しいですね。
    • 神楽坂のマンション価格上がりすぎだろ笑 。坪400後半なら神楽坂じゃなくていいって人多そう
      • 坪400後半ならもう少し頑張って麻布や恵比寿あたりのほうが良いでしょうね。神楽坂は素敵な街ですが、ほんとにその価格なら少しやり過ぎですね。
• 麻布あたりも価格上がっていて500半ばくらいだと思うので、神楽坂が上がりすぎということはなく都心立地が全体あがっているだけのように思います。 一昨年くらいの神楽坂ピアースも400前半でしたでしょうし、高いとは思いますがここが同じ400前半で出るとは考えにくいですね。 今や江戸川橋でも400万円くらいしますよね。
  • 坪500になるとパークコート南麻布と大差ないですね。街としては神楽坂のほうが好きですが、パークコートとの比較となるとちょっと厳しいなという感じです。
    • あの急な坂をくだって、しかもごみごみした町並みで、400万後半とかありえなくないですか……北斜面で日当たりや眺望も良いわけではないし、火事の時もヤバそう。
• 神楽坂は人気エリアですが、坂道が多いのがネックです。価格も高すぎては売れないでしょうし難しいです。
• 坪500以上ですね、解散?
  • かなり強気ですよね。私は勿論見送りました。
    • 驚きの強気の販売価格に迷わず辞退しました
      • 上の方々に同じくです。高いとは思っていましたが、ここまで高いとは…
        • 高すぎ
          • 価格見て完全に見送りです。。
• 物件のスペックは決して高くないのに、神楽坂の駅近というだけで、ここまで強気の価格設定されるのかと、ビックリすると同時に、やや残念な気持ちになりました…
• 本当に！モリモトさん期待してたのですが…大手と変わらない価格帯でしたね。赤城下町であの価格は残念でした。。逆にスッキリ諦めます（笑）
• 大手と変わらないどころか、S不動産ですらあんな値付けはしないでしょう。完全にやり過ぎな価格設定です。
• 設備仕様のグレードが低く価格は高いのか。笑えますね
• 坪510~って感じですね。周辺の中古を見た感じは買った瞬間坪20以上の損といった感じでしょうか
  • 坪510！？強気すぎですね……
    • 坪510って、ちょっと足せば南麻布のパークコートが買えるじゃんw あんな悪い意味で下町丸出しの坂下立地なのに勘違いし過ぎ。元々港区3Aには遠く及ばない神楽坂の過大評価もこれを期に収束か。
      • あの立地で下500万越とは狂気の価格ですね。 近所なのでそんな価格で本当に売れるのか、ウオッチしていきます。 投資としても極めて率悪いですね。 新築時のみ上階ならかろうじて坪2万、下の方は2回目から坪1.6-1.7万くらい覚悟でしょう。下手すると、表面4%割りますね。 神楽坂通りの交差点付近ならともかく、坂下の赤城下町で、港区に準ずるような家賃は無理です。 上記でも書きましたが、坂を下りきったところにある新築高級賃貸が、坪1.8万で半年以上経っても半分も埋まっていないので。
        • 投資としてよりも、実需としての需要をデベはみこんでいるということなのですか？ 賃貸投資で人が数年に1回入れ替わる可能性があるよりは、 同じ人が住み続けるほうが 実需で購入した人にとってはいいと思います。 管理組合の運営も 安定して行うことができる方がいいでしょう。
• 実需を見込んでると思いますが、実需購入の人も検討しづらい価格じゃないでしょうか？
• 坪500万だとしても30平米で4500万円か。借入額としとは問題ないのだろうけど、30平米の1Lが4500万って・・・しかも坪500以上ということなので5000万近いってことか。
• ここもそうだけど、五軒町辺りなんかも過大評価され過ぎ。 このへん(飯田橋後楽園エリア)にしてはましな店もあるってだけで、飲食店なら麻布エリアには質・量ともに遠く及ばず、服飾系では青山六本木エリアと比べるべくもない。それなのに3Aに迫る値付けをするから叩かれる。 現在の市況から判断すると400+α程度が妥当。500以上出すなら上記エリアを検討するべき。

交通

構造・建物

共用施設

• 駐車場：身障者用駐車場（平置・屋外）1台
• 自転車置場：55台（2段式（一部スライド式））

設備・仕様

• お値段高いみたいですが、天カセは付いていますか？
  • 天カセもないしディスポーザーもないですよ。
    • え？冗談でしょ、、今時天カセもディスポーザーも無いなんて

間取り

• 間取：1DK～2LDK
• 面積：31.04m2～65.35m2
• 間取りを見ると1人暮らしだと最適ですね。 1LDKで広い間取りの物件はあまり見ないので、そういう間取りを求めている人にはいいと思いました。 どちらにしても、ファミリー向けではないかな。 Aタイプは玄関から奥が見えない設計になっているのがいいと思いました。

買い物・食事

育児・教育

周辺環境・治安

• 地域・地区：準工業地域・準防火地域・新防火地域・30m第3種高度地区
• 立地良いですね
• 駅近だけど神社から階段下った低地で、雰囲気は下町っぽい感じ。
• 駅から近いけど坂道が急激ですね。まわりの雰囲気はのどかですね。赤城神社はやっぱり綺麗。
• 駅から神社の鳥居へ向かうアプローチは素敵です。ただ神社から現地まではひたすら坂道を下る下る。しかも北傾斜。でも神楽坂駅2分だから売れちゃうでしょう。
• 神楽坂駅2分は強いですね。ただ上にもあるとおり北傾斜で住環境もちと微妙なのでほぼオール賃貸になりそうな予感。
  • 表示2分とは言え、相当な急坂なので実質4分～5分物件ですね。雰囲気も神楽坂？？？って感じでなく、すでに江戸川橋です(笑)　
• 近所に住んでましたがあの坂は電動自転車でも登れない強烈な坂です。神楽坂価格で来るでしょうが高過ぎるとリセールで見合わない。あの辺は江戸川橋と思った方が良い町並み。
  • • たしかに。近所の丘上に住んでますが、下町はその名の通り台地の下。赤城神社から眺めるとよくわかりますよ。
• 駅から徒歩2分なので、坂道はトレーニングだと思ってがんばる・・・？若い頃はいいけれど、永住するなら坂は辛く感じないかなと不安です。高級感のある内廊下。角住戸が中心で大規模じゃないので人気が出そうな気はしています。
  • 赤城神社の正面通りに駅の出口が新設されて、従来出口からは3分だったのが2分に短縮されたとの事です。坪単価が非常に気になります。
• 坂が嫌な人はそもそも神楽坂買わないのでは、、、赤城神社周辺は高そうなマンションも多くて静かで、神楽坂界隈は行きつけのお店も沢山あり、特にこの辺は隠れ家的な名店が多く散歩道のひとつになってます。90平米台があれば買ってましたが残念ながらコンパクトなので見送りました。神楽坂好きな人には良い物件と思います。デザインや一部屋一部屋の住み心地へこだわるモリモトさんだし。そもそも神楽坂に縁がない人はこれを機にぜひ周辺を見て回ってください。坂が辛い人は神楽坂で探すのはやめましょう
  • 坂が嫌とかそういうことじゃなくて、この立地は神楽坂というより江戸川橋だよねってことでしょう。飯田橋のすぐ近くに勤めていて単身マンションを探しているドンピシャの私でもそう思います。坪500で検討してみようかなと思えるのはせいぜい神楽坂5丁目までではないでしょうか。 そもそも神楽坂駅が神楽坂っぽい場所からかなり離れてるしね。。飯田橋駅の南北線・有楽町線出口が一番神楽坂っぽい。
    • それは神楽坂下ですね。ファミレス、コンビニ、ファーストフード、パチンコ、カラオケ、飲み屋がごちゃまぜになっている下の魅力もわかりますが、神楽坂上までちゃんとさぼらず登っていただければ、風情と暮らしやすさが入り混じった情緒ある街並みが広がります。江戸川橋方面に抜ける道の途中にもエノテカラウラのような真のイタリアンもあり、隠れ家的なパン屋さんやコーヒー屋さん、蕎麦屋さんなどが点在します。そのようなエリアの魅力に気づかない方々には検討対象外としていただければよいのでは？

周辺施設

その他

掲示板

23ku/645668/81