ローレルコート宝塚リバーフロント

2019年5月9日 (木) 15:43時点における版

物件概要

• 所在地：兵庫県西宮市生瀬東町1119番2、1119番44（地番）
• 交通：

1. 阪急宝塚本線 「宝塚」駅 徒歩9分
2. 阪急今津線 「宝塚」駅 徒歩9分
3. 福知山線 「宝塚」駅 徒歩9分

• 総戸数：40戸
• 構造、建物階数：地上5階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2018年08月予定
• 売主：近鉄不動産株式会社
• 施工：大日本土木株式会社
• 管理：近鉄住宅管理株式会社

価格・コスト・販売時状況

• 総戸数40戸と少ない割には広さも価格もかなり格差が出るようですね。駅遠の戸建から住み替える高齢夫婦とか子育て現役世代とか同居マンションになりそうですね。
• 三菱のザ・パークハウス 宝塚と 価格面、仕様面で比較していくことになりそうなので 近鉄にも早くたくさんの情報公開して欲しいね。
  • 競合はそこのパークハウスなんですか？ 調べてみましたけどそちらは164戸の大規模マンションのようなので 大規模を避ける方はこちらの方に流れるかもしれませんね。 100m2超えの4LDKもあることですし、よりゆとりを求める場合にも良いと思いました。
• こちらの物件は川沿いで非常に日当たりが良さそうなイメージですが、向きとしては西南と東南あるいは西と南向きの間取りになるでしょうか。川に面した部屋と、南隣は公園ですか？どちらにしても開放感はありそうな気がします。
  • 間取りは西向きと東向きとありましたので、西向きリバビューと、川と反対側の東向きでは無いでしょうかね？
• 小規模ですと管理組合の理事に選任される機会が多くなると思うのですが、 その辺はどうなのでしょうか？　 管理組合の理事というのは大規模修繕の時期と重なったりすると非常に大変な仕事なので その一点のみで小規模マンションは避けようかと考えていました。
• いよいよ６月から優先案内会が始まるみたいですね～ 今回はコンセプトサロン？という名称だったので説明会みたいなものをイメージしていましたが、普通にモデルルームみたいな物もあるそうなので予約しました。 ４０戸という戸数なので、子育てを終えられた方が多いのかな…何より価格が気になります。近くで他のマンションも見学しましたが、武庫川向きは高かったので…
• ソリオ宝塚にコンセプトサロンができるそうですが、コンセプトサロンの中に モデルルームが作られるのですか？ 現地が駅から少し離れているので、駅前にモデルルームができると助かりますよね。 現地見学を希望する場合は車で送迎していただけるのでしょうか。
• 小学校や中学校が少し遠いかなとは思いますが 間取りや周辺環境をみると住みやすい感じがしました。 大規模マンションは苦手という人なら 総戸数も４０戸と、こじんまりしていて良いかなと思いました。 駅までも徒歩圏内というのも悪くないでしょう。
• 販売センターはOPENしているようですが、情報などは出してきているのでしょうか。 まだまだ全然公式サイトの方には情報が出てきておらず、 一体どうなっているのかしら…と思いまして。 間取り 2LDK+SIC+WIC～4LDK+WIC 住居専有面積 61.59m2～101.58m2※出窓カウンター下部室外機置き場面積を含む ということですから 比較的ゆったりとした作りなんだなぁということまではわかるのですけれどね。
• 資産価値をメインで考えてしまうと、やはり駅からの距離というのはとても大切になります。近いほど資産としての価値が安定します。いざリセールしなくては、賃貸に出さなくてはという時にも動きやすいですから。そういう意味ではここは駅からの距離は決して近いわけではないので、人の入れ替わりはそこまで激しくはならないのかな…というかんじですね。不動産の表記上は駅まで徒歩10分以内ということなので、資産価値も激減するというわけでもないですし。
• 総戸数が少なめでこじんまりとした感じのマンションですが、 宝塚駅まで歩いて９分なら立地は悪くないし、 マンションのまわりの落ち着いた雰囲気も良いと思います。 さすが、宝塚という感じ、なのに、物件価格も買いやすいのも嬉しいです。
• 駅から遠いし、西宮市生瀬なのに宝塚と称しているのもどうかなと思いますね。
  • 確かに宝塚と思って行くと、最初に西宮市という説明を聞いた時にはびっくりしましたね！笑 特に、ここのモデルルームを見に行くと、色々な意味でびっくりする事が多かったですよ。 そして、期待を超えるぐらい良かったです。 購入者からすると、マンションの名称なんて何も気になりませんがね！笑 隣のマンションも宝塚って付いてますよ。
    • 宝塚の名が付けばイメージがいいですよね。西成区でも帝塚山に隣接した地域のマンションは帝塚山と名乗ってますからね。

交通

構造・建物

• 敷地面積 1,852.18m2(私道部分70.14m2含む）
• 建築面積 998.95m2
• 建築延床面積 3,598.08m2

共用施設

• 駐車場 27台[機械式27台]
• 駐輪場 84台
• バイク置場 5台
• 気になったのが駐車場の数です。４０戸中２７戸分確保されているということですが これで足りるのかなぁということです。 駅までだったら純粋に歩いていけるから良いのですが でもこの数だと競争が激しくなったりしないのかしらと覆いましたものですから。

設備・仕様

• 設備仕様のページがアップされたというので見てみたら、とっても風通しの良さそうなつくりになっているようです。 キッチンや洗面室や浴室やトイレなどはどうなっているのでしょう？ これからアップされるのでしょうか？ 風通しの良さは大事だと思うのですけど、通気ルーバーとか通風機能付きドアは開け閉めができるものなのでしょうか？ でないと、暑さ寒さの調整がしにくくなるのでは？
  • マンションは一般的に気密性が高い事で省エネ効果も上がるものだと 考えていましたが、風通しが良ければ夏場のエアコン稼働率も下がりますし 家中が快適になるのは◎ですね。 ルーバーつきの扉や通風機能つきの玄関ドアは、さすがに通風部分が 開閉できないと冬場は寒そうです。
• キッチンや洗面室や浴室やトイレについての詳細が出ていました。 トイレだけなぜかエコのページになっていましたけど。 タンクありのタイプですが良い面もあるみたいです。 キッチンのシンクには水栓と浄水器が別々に付いていて水栓が二つあるように見えます。 飲み水用と洗い物用とに分けて使うんでしょうか。 食洗器は無いのかな～と思ったらやはりエコのページにありました。 ディスポーザーは付いていないようです。 洗面台の水栓の説明に鍋とかフライパンとかあるのはまちがいみたいですね。
• 間取りや交通アクセスなどトータルで見ると ごくごく普通のマンション物件かなと思ったのですが、 じっくりと設備内容を見ていると、いろいろ考えられているなと思いました。 とにかく、エコというのか省エネな感じです。 保温浴槽や省エネトイレ、複層ガラスサッシなどなど。 自然に優しいだけでなく、住む人の生活に寄り添っている感じがしました!
• マンションなのに、ひさしが付いているんですね。 一般的なマンションは、上の階のバルコニーの出っ張りが庇代わりになっていて、 それ以外はついていないところが多い。 すごく珍しいなと思いました。 窓の形がとても独特だと思います。 細い窓がいくつもある、というところなのでしょうけれど、家の中の明るさはどうなんでしょう
• 設備内容が考えられていて使いやすそうなのですが すごいなと感じたのは、家の中の風通しを考えられている構造であることです。 通気性が悪いとカビがはえたり、ハウスダストの心配があります。 部屋も広くて駅も徒歩圏内。望む条件が揃っていていいなと感じました。

間取り

• 間取り 2LDK～4LDK
• 専有面積 61.59m2～101.58m2
• バルコニー面積 9.78m2～22.42m2
• 宝塚、すぐそばには川が流れていて景色もよさそうですね。水の流れ＝マイナスイオンもありそうと期待しちゃいます。ベランダ側に川はなさそうですね。川からのCG図、他のマンションのベランダが川向きだったような気がしていました。まだ物件概要のみしかわからないので、今後に注目したいと思います。
  • スーモには間取りの配置だけは出てましたよ。西側(川側)住戸と東側(川と反対側)でした。恐らくルーフバルコニーは北側なのでしょうかね。リバービューでありながら、プライバシー性を確保とありましたが、対岸の真正面マンションを意識しての工夫でしょうかね？
• 2LDK+WIC+SIC～4LDK+WICという間取りから考えると、 収納面が充実しているのではないかと思います。 プライバシー性を確保したリバービューとはどんな感じなのでしょう。 間取りが見たいと思いスーモにアクセスしましたが住戸配置図が見られただけ。 でも、住戸配置図も参考にはなりますね。 広い部屋が必ずしも角住戸、最上階にはなっていないようです。
• 2LDK+SIC+WICが61.59m2だとすると狭そうに思えましたけど、間取りを見るとそうでもない感じがしました。居室は二つとも6帖ですし、収納もまずまずな感じで。唯一リビングダイニングが狭い。それと、部屋が細長いので使い方が限定されそうにも思います。101.58m2は、さすがにゆったりした感じではありますけど、Ｌ型キッチンは好みがわかれるところだと思います。
• 1室和室があるプランがあり、住んだみたいなあと感じました。 今、洋室が全室というパターンの物件のほうが多いと思います。 駅から少し距離はありますが、生活環境としては悪くない感じです。 家族で長く住んでいけるマンションかなと思いました。
• 家の中の中心となるのはやっぱりリビングだと思うので、 どんな配置になっていて、キッチンとどう繋がっているのか重要視したいところ。 リビングの窓が左右に開くセンターオープンサッシというシステムになっていて 開放感があって、風通しが良さそうなイメージ。 キッチンとの配置から、家族との楽しい団らんとなりそうだと感じました。
• アルコープがあるというところは高評価でしょうし、平米数の広さも十分あるというところも住みやすそうでしいですね。通風換気機能が確保されているので気密性が高いマンションの換気対策はしっかりしているのも安心。センターオープンサッシは、部屋を広く見せてくれるという利点もありますし、バルコニーにグリーンフックがついているので花壇を植えたりできるのは魅力的。残念だったところはトイレがタンクレスではないということろくらいでしょうね
  • 確かにトイレはタンクレスではないですし、ディスポーザーも付いていないのは残念ですね。 でも、私の場合はそれ以外の通気性の設備や、浴室や洗面台の仕様など魅力的に思う物が多かったです。 細かい収納なども本当によく考えられているマンションだと思いました。 我が家は、ビルトイン浄水器が標準というのも高評価です。
    • 配管の問題だったり、トイレが狭い等の理由で手洗い付きカウンターが取り付けられないから

タンク付きトイレなのかなと思いました。でも間取りによっては、90m2以上の間取りになりますが、カウンターがついているトイレもあるようですね。これは単に収納スペースがあるだけなのでしょうか。

• • • • グリーンフックってどんなものなのかなと思い見てみました。ちょっとしたものではありますが自分で取り付けるとなると大変そう。なので、あって良かったということになりそうです。トイレもタンクレスではないけれどエコ仕様のようですから悪くはなさそう。広い部屋のトイレのカウンターどうなんでしょうね。小さく四角く書いてあるのは手洗いのようにも見えますが。

買い物・食事

• この辺だと買い物はやっぱり駅方面に行くことになるんでしょうか。 少々離れてますので徒歩より自転車・車が正解ですかね。
• 日々の買い物は駅まで行かないといけないのでしょうか？
• スーパーなどのお店は少し距離があるので、自転車移動が必須になってくるのかな。買い物に関しては不便さは否めないですね

育児・教育

• 通学指定校の小学校まで距離があるという事は親目線としては気になる部分です。川にも近く自然豊かで、のびのびと生活はできそうかなとは思いますが、教育環境に対してはどうでしょうか？
• 小学校は比較的近いとは思いますが、中学校は遠いですね…バス通学かな？でも少し駅寄りの宝塚市だったとしても、小学校は更に遠いですよね…
  • 小学校は川を渡ったところですか？ちょっと雨の日は心配になりますね。送り迎えかな。
• 幼稚園、ここが気になっています。 「自然幼稚園」 一番近い幼稚園で、送り迎えも楽なように感じているのですが、どうでしょうか。認定こども園で、保育園と幼稚園のいいところ取りのようで。1歳から預けることもできるみたいですよね。http://www.shizen.ed.jp/
  • 自然幼稚園は預かり保育があり、夏休み・冬休みの間も朝7時から夜7時まで 預かっていただけるようですね。 費用の詳細ですが、預かり保育費は通常が30分100円、時間外が200円、 土曜日は通常30分300円、時間外が400円と割高になるみたいです。 長期のお休みは土曜日扱いでしょうか。

周辺環境・治安

• 地域・地区：第一種住居地域、法22条区域、15ｍ第2種高度地区
• 宝塚のいいのは、大阪だけでなく神戸にも近いこと。買い物はもちろんですが、子供の進学先としても神戸方面の大学に行くなどアクセスが便利そうなのでいいかなと考えています。
  • 大阪にも神戸にも30分もかかるのを近いとはいいませんよ。狭義の阪神間エリアなら大阪にも神戸にも乗り換え無しで10分台です。宝塚は道路事情も最悪。
• 周辺にスーパーなどの買い物施設が少ないので車があったほうが良いのかもしれませんね。駅までの距離はそこまで遠くはなさそうですが、一度歩いて確認した方が良さそうです。
• この近辺ハザードマップでは、1M以上2M以下の水害を想定してるので、一階は避けた方が無難ですね。また正面のマンションは100Mと至近距離でバルコニーが向き合う形になるのかな？
• ここのマンションは、ものすごく駅が近い訳ではありませんが、大通りから中に入って川のせせらぎを感じれてスゴく環境が良さそうですね。
• 近くに住んでいますが、176号線が近いので昼間は気にならないのですが、不眠症になりそうなぐらい夜は気になります(^^;; この様な立地に憧れます
  • 道路の車の音が響いてくるということなのでしょうか、気になりますね。
• 川沿いという立地になっていることから、水害という災害は避けられないというのはマイナス面になってしまいそうです。川の水があふれた場合、どんな災害が起きるかというのは将来怖いという面はあるのかな。
  • 川沿いはデメリットもありますが、西側バルコニーは六甲山系のほぼ永久眺望など、メリットもあるのでは無いでしょうか？
    • デメリットの方が少ないのではないでしょうか？住んだことがないので断言はできないんですが。眺望の抜けとか、それがほぼ永久に続くとか、その開放感とかはなかなか得られるものではないと思うんです。
• 日常生活はとても静かな環境で暮らすことができそう
• 利便性ですけど、駅まで行けば何でもありそうなので、徒歩9分をどう思うかによるでしょうか。人によって遠いと感じる人と、近いと思う人といるでしょうから。
• 現地を見て来ましたけど、対岸のマンションが近すぎるし、バルコニーの角度も一致してるし、昼間でも室内の様子が分かっちゃうね。そこが残念です。
  • ここの対岸が近かったら、他のマンション絶対無理やし、対岸から部屋の中が見えるってどんなに視力良いん！笑 無理やり過ぎるやろ
    • あれが大丈夫なの？まあ人それぞれ許容範囲はあると思うから、現地を確認するのが一番ですね。夜はもっと丸見えだと思うけどね。
      • そこまで感じませんでした。川をはさんでいるので、ある程度の距離はあります。過去に他のマンションで窓が隣接していて日が当たらないのを見たことがあるからでしょうか。油断していてレースカーテンも敷いていないなら部屋も見えると思いますけど・・・。むしろ、景色はいいように思いました。雨は怖いですけど、幅も広くて洪水になることはまずないだろうと予想しています。
        • ハザードマップは100年に一度の大雨を想定だから滅多には無さそうだね。正面マンションからも多少見えるだろうけど、気になれば、レースのカーテンぐらいしとけば日当たりも良さそうだし問題無さそう。

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  現地案内図

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