プラウドシティ仙台上杉山通

2019年4月13日 (土) 13:31時点における版

物件概要

• 所在地：宮城県仙台市青葉区堤通雨宮町10番6（地番）
• 交通：

1. 仙台市営地下鉄南北線 「北仙台」駅 徒歩10分
2. 仙山線 「北仙台」駅 徒歩9分
3. 仙台市営地下鉄南北線 「北四番丁」駅 徒歩12分

• 総戸数：209戸（他に管理事務室1戸）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上13階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2020年01月下旬予定
• 売主：野村不動産株式会社
• 施工：株式会社大林組東北支店
• 管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

価格・コスト・販売時状況

• 魅力的な物件ですが価格や月々の駐車場代、管理費とか当然高いでしょうね？
  • 管理費は同規模のプラウドシティ物件を見てみると月1万強が多いですね。
• 価格はモール・病院隣接の再開発地区で上杉学区であることを考えれば最低4000万円台でしょう。プラウドシティ長町南でさえ3800万〜だったと記憶しています。
  • 価格は強気な設定でしょうが、67m2の3LDK は相当窮屈ですから見た目の価格は普通かもしれない。平米70万で67m2は4690万円が下層階、こんなところでしょうか？一番町並みの価格になりそうですね。
• 普通に考えたら、3800～ではないかと。メインは4500くらい。
• 駅近じゃないから、あまり高く売れないんじゃないー。
• この三連休、第1期第三次だったみたいですね。結構売れたかなぁ。そろそろ真剣に検討しようかと思ってます。
  • 4LDKはほぼ完売したようですね。6000万7000万台がポンポン売れるなんて皆さんお金ありますねぇ。。仙台のマンション相場は経済環境に比べて高騰し過ぎだと思うんですけど。プラウドシティ吉祥寺と値段が変わらないなんておかしい。。。
• リセールはこのエリアのどの物件よりも売りやすいと思います。イオンさえできればですが…。イオンさん早く着工してくださーい。
• イオンモールの高さが23mのようです。 野村さんの土地だと西側は駐車場、東側は店舗が視界にかかります。 （住友さんはほとんど駐車場で、西側の住戸は前が道路で開けそう） 視線が抜けるとしたら８階くらいでしょうか。 5000万超えるかな。ちょっと手を出しにくいですね。

交通

構造・建物

• 大通りに面しているのが引っかかるけど、やっとプラウドらしい建物が立ちそうで期待してしまう。外観好みです。
  • どんなところがプラウドらしいと思うの？外観は、いたって普通の見たことがあるものだと思うし……。
• casbeeって仙台じゃ珍しいんだね。関東だと義務化されてるエリアすらあるのに。これで「すごいマンションなんだ！」って勘違いする人っているんでしょうね。
  • casbeeでのランクがＳ評価ってこと？ランクが肝心。
    • いやいやAランクで、でかでかと売りにしてます。SランクならわかるけどAで主張されてもかえって不安が募るわぁ。「Aランクだから耐震でも大丈夫！」「Aランクだから壁薄くても大丈夫！」みたいなね。
• ここの免震ダンパーは大丈夫なのかしら？
  • ダンパー問題。もちろんアウトでしょう。
    • 基礎工事中だからまだダンパー着ける前の段階だと思います。採用予定が何かは気になりますが、変更は可能なのでは？
      • ダンパーは問題ないでしょう。今からですからね。

共用施設

• 駐車場 ：160台
• 駐輪場 ：271台
• バイク置場 ：10台

設備・仕様

間取り

• 間取り ：3LDK ～4LDK
• 専有面積 ：67.86m2 ～ 91.07m2
• バルコニー ：10.44m2 ～ 37.52m2

買い物・食事

育児・教育

• 戸数200越えか、、これ以上小学校がパンクしないか心配。あと土壌汚染も心配。
  • 住友も同敷地内に200戸程度のマンションを販売予定で、土地取得済みです。南側の勝山スケート場跡地も住友不動産所有の土地です。上杉山通小だけでは捌けなくなりそう。
    • 小学校は、プレハブ対応なり、学区の区割りを変えるなり、何とかするでしょう。最近の購入層は高齢の方も多いですから、ファミリーが増えるとは限りませんし。

周辺環境・治安

• 用途地域 ：第二種住居地域
• これって農学部跡地のところに建つやつ？
• 利用駅が北仙台というのは地下鉄とJRが使えるから良しとしても 徒歩9～10分は駅近とはいえないし、むしろ遠いですよね。 それに愛宕上杉通沿いでうるさそうだし、ここ以外の敷地に 何ができるかによっては微妙なんじゃないかと。そのことを上回る要素をどれだけ出せるかなんでしょうけど、 設計は不明だけど大林組施工で間取りは田の字オンパレードで しょうし、外観も長町南のプラウドシティと大差ないので 何だかなあって感じです。 後は価格ですけど、それも野村じゃ期待できないかな。
• マンション建った後車の出入り口がどこになるかわからないけど、位置的に一方通行の道路に囲まれてるし今でも上杉通りは渋滞するから、車の場合ストレスかかるかも？朝以外タクシーで街中方面行く時は呼んだら遠回りになるから、横断歩道渡ってから拾うしかないのもなんともなー。
• この敷地は、土壌汚染があってイオンなどの工事も遅れていると聞きました。いつ頃から建築始まるのでしょうか。
  • 土壌汚染て何があったのですか？もともと高校で東北大学農学部　豊洲の様な事はなさそうですが？
    • 東北大雨宮キャンパス跡地（仙台市青葉区）の再開発計画で、想定を上回る量の汚染土壌が見つかり、イオンモール（千葉市）への土地の引き渡しが、当初予定の今年２月から９月以降に延期されたことが１３日、分かった。東北大によると、建物解体と樹木伐採は計画通り昨年１１月中に完了した。土壌汚染対策法に基づき、鉛、水銀、ヒ素などに汚染された土壌の改良に着手したところ、汚染土壌は当初予想の３倍に当たる約３万８０００立方メートルに上ることが判明した。 　汚染の原因は特定できていない。東北大は農学部の研究活動に加え、かつて広く使われていた有鉛ガソリンから大気中に出た物質が土壌に染み込んだ可能性もあるとみている。地下水への影響はなく、周辺住民から健康被害の訴えもないという。 　汚染土壌の処理費用がかさむため、工費は約１３億円から約３８億円に跳ね上がる見込み。 　熊谷大資産管理課長は「建物を解体するまで全体量がつかめなかった。丁寧に汚染土壌対策を取り、クリーンな状態でイオンモールに渡したい」と説明する。
      • 確かに農学部跡地イオンの工事が始まる気配がなさそうですね、完成時期によっては敷地内のマンションの売りも弱まりますね。
        • ＜東北大雨宮キャンパス跡地＞イオンモールに全土地引き渡し 2018年12月04日 火曜日 　東北大雨宮キャンパス跡地（仙台市青葉区）の再開発計画で、イオンモール（千葉市）への全ての土地の引き渡しが３日、完了した。多量の汚染土壌の処理に時間がかかり、当初予定より約１０カ月遅れた。 　東北大によると、引き渡したのは跡地約９．３ヘクタールのうち、大型商業施設と医療・福祉施設の建設予定地の計約７．７ヘクタール。大規模分譲マンション２棟の予定地約１．６ヘクタールは土壌改良を先に終え、今年６月２９日に引き渡しが済んだ。１棟は既に着工している。 　開発を主導するイオンモールは、２０１９年秋をめどとしていた正式な大型商業施設の開業時期を「現在プランを策定中で未定」と、明らかにしていない。
• パチンコ屋が雨宮キャンパス跡地にできると近隣住民説明会で説明されたようですが、本当ですか？だとすると、環境面で心配ですよね…
  • 雨宮地区は都市計画上で用途制限されており、パチンコ、マージャン店等は建てることができません。一般的な二種住居地域と違い、映画館への利用が前もって許可されています。イオン側の要望があったものと思われます。モールの規模からもイオンシネマはまず入るでしょうね。文化レベルが高く、経済的余裕もある地域なので安定的な集客が見込めるでしょう。
    • 雨宮地区再開発のマンションで注目度はあると思うけど、少し高い気がしますね…リセールバリューはどうなんだろう…
• 自転車、徒歩で勤務先に行けるなら いい物件だと思いますが 北四番丁駅徒歩12分だし 通勤で使うと微妙な距離ですね
  • 北仙台駅は徒歩8分ぐらいで行けますよ、
    • 仙台で駅近を重視する人ってどれくらいいるんだろう。
      • ここ買う人は上杉二丁目バス停使うでしょ
        • 仙台の駅近の価値は仙台駅限定だと思います。
• 上杉山通の渋滞が気になります。大型イオンができたらなおさら。物件画像と違って、明るい時間帯は車だらけでしょうから
• イオンはいつできるのでしょうか。当初は今年開業予定だったような気がしますが、まだ草ボーボーですね。
  • イオン予定地に想定を上回る汚染土壌が見つかったとかで遅れてるんですよね？何年も遅れるんでしょうか…
    • 既に土壌汚染の処理は終了して引き渡し済です。元々の計画では着工が2018年5月でした。2019年5月が一つの予想時期ですが、東京オリンピックの建築需要が落ち着く2020年着工、2021年開業が現実的でしょうか。

周辺施設

その他

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