プラウド天王寺清水谷

2019年4月10日 (水) 17:59時点における版

物件概要

プラウド天王寺清水谷　外観完成予想CG

• 所在地：大阪府大阪市天王寺区清水谷町8番11,14（地番）
• 交通：

1. OsakaMetro長堀鶴見緑地線 「谷町六丁目」駅 徒歩5分
2. OsakaMetro谷町線 「谷町六丁目」駅 徒歩5分
3. OsakaMetro長堀鶴見緑地線 「玉造」駅 徒歩8分
4. 大阪環状線 「玉造」駅 徒歩13分
5. OsakaMetro谷町線 「谷町四丁目」駅 徒歩10分
6. OsakaMetro中央線 「谷町四丁目」駅 徒歩10分
7. 近鉄大阪線 「大阪上本町」駅 徒歩15分

• 総戸数：78戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上14階建
• 敷地の権利形態：定期借地権（（転借地権）の準共有。引渡日より2089年8月31日まで）
• 完成時期：2019年10月下旬予定
• 売主：野村不動産株式会社
• 施工：株式会社長谷工コーポレーション
• 管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

価格・コスト・販売時状況

• 定借なので価格との折り合いがつくかどうか。2018-2019年価格だと定借でも安くならないか？
  • 価格次第ですね。 立地は良いと思います。 ブランドも良いですし、人気出そうですね～！
    • う〜ん 定借かぁ。
• 定借？30年後に土地返却？72平米　3000-4000万円台
  • ７０年後に解体し返却。なんか嫌だな。この近辺じゃ難しい販売方式だと思うけど。予算なければ中古買うよ
• 地代って、70年で800万、解体が400万で1200万に物件が4000万で5200万か。確かに安いが、70年で死ぬなら良いが、マンションなのに途中で売れんぞこれ。資産価値無い消耗品なら賃貸借りた方がよく無いか？もし30年後に地震で被災したら直す気するかね？
• 立地は良いと思うので価格次第だと思います。
• 地主がノーリスクで手堅い商売ですね。 確か経済状況で地代は上がる可能性あるでしょう。 マンションって立地が命で、その理由は資産性でしょう？ 色々調べたけど、ハイリスクの博打物件ですよ。 コスト的に、上物に4000万もかかるはずがない。 買い主が全てのリスクを背負う案件。
• 定借は東京しか通用しないんじゃないか？ノムさん。
  • 千里中央の定借タワーは竣工前完売のようです。立地がよければ定借でも売れるんでしょう。ここが立地がいいかどうかは別として。
    • 千里中央タワーほどの絶対的な立地ではないですが、環境と利便性のバランスが取れているという意味ではなかなか出ない場所な気もします。だから借地なのかな？と納得できる要素もあると思います。価格がいくらかは別として。
• 近鉄の谷六直結が３１０～３２０万くらいで近くのプラウド真田山が坪２７０万だから、借地でなければここは２８０～２９０万くらいかな？借地だと凡そ８～８５掛けくらいが妥当だと聞いたので、借地のここは２３０～２４０万あたりと想定。 この辺りの場所なら賃貸で借りようとしても高い賃料するし、ローンの方が月々支払い安く済むなら借りるよりメリットあるっしょ。借地が売りにくいと言っても少なからずいくらかは回収できるわけで。 あとはここの立地にどれだけ魅力を感じるかだと思う。谷六とか学校区にこだわらないならエリア変えれば徒歩５分以内の物件は出てるでしょうし。
• 定期賃借権付きのマンションですか・・・。 それだと購入ではなく 賃貸マンションと同じような感覚ですね。 財産としてではなく、立地が気に入って購入するという感覚かも。 すごく便利でというわけでもなく、決め手には欠ける気がしました。
• ここの単価は気にはなるね。土地の賃料設定も含めて
  • 以前200-210万/坪と聞いたけどどうなんでしょうね。所有権は300万/坪として、定期借地なので3割引きくらいとしてそんなものかと思います。
    • 確か千里中央のシエリアタワーのときに凡そ1.5～2割引と聞いた気がします。所有権300万計算なら240万くらい？ 210万は定借だとしてもこのご時世安過ぎな気はしますので、プラウドということを考えてもそこまでは安く出てこないかと。 まあ安いに越したことは無いので期待はしてますが。
      • 70.95平米のプランで21.5坪。それに×@240で5160万ですか。流石にそれでは誰も買わんでしょう
• 毎月、土地代払うなら坪単価190万で妥当だろう。
• 価格が一番の魅力かな。プラウド天王寺真田山に手が出なかった層向け。
• 通りを挟んだブランズ上町一丁目が南東3LDK、70.38平米、4,560万円からでした。坪214万円。 区の違いはあるけど、定借で220万なら苦戦しそう。
  • 時代が違うから参考にならんでしょう。 当時は上本町とか夕陽丘のあたりでも坪230〜250万くらいが相場だったけど、いまや坪300万前後ばかり。もしこのタイミングでブランズ上町一丁目が出たら、マーケットを考えたら坪300万近くはするでしょうね。
  • ブランズ上町は去年竣工やで。まぁプラウドの方がブランドが上ではあるけど
    • 販売時期の話でしょ？ 売り出し相場に竣工時期は関係ないし
      • 去年の4月まで販売されてましたよ。
• ブランズは売り始めが2016年だから2年前の単価ってことですね 確か平均は230万くらいで当時にしては少し高めの設定だったと記憶してます。214万は最低価格のことでしょう多分 価格改定でもしてなければ去年の4月の価格は2年前の相場に基づいた価格なわけで。にしてもここ2年で一気にマーケット上がりましたね
  • わずか2年、ブランズ上町1丁目は今から思えばお得感だったのですね。 230万円という価格が懐かしい。
• 坪単価３００万円越えは、想定できなかったです。 坪単価２８０万円越えは、上町台地は必須のエリアです。 安くても低層２５０万円あるかないか。
• 立地的に便利で良い物件だなと思いましたが定期賃借権のマンションのようです。 普通借地権付きのマンションよりは、きっと価格も安くはなるのだと思いますが そこまでして・・と考えると、普通のマンションのほうが良いのかもしれないと思いました。
  • 敷地面積 1,162.19m2 土地権利/借地権種類 定期賃借権 借地権の種類と期間 一般定期借地権：引渡し日より2089年8月31日まで 約70年。。３０歳の方が購入すると　　１００歳までの定借です！　子供が７０歳の時！４０歳の方が購入すると　　１１０歳までの定借です！　子供が８０歳の時！
• 安いとか高いでなくて、住み始めて10年目やあるいは2−30年たったあとにどうせつぶすのになんで修繕積立金払わないといけないのかとゴネて払わないのが多くなるんじゃないの？
  • すごい発想。
  • 確かに期限が50年後だったら払いたくないけど、70年後ならそれまで一切修繕しないマンションなんて普通の人の感覚からしたら住みたくないだから払うでしょ多分。 プラウドならそれなりに教養ある人が選びたがるだろうし、安価過ぎない方が同居する立場からしたら安心。 定借だから安くないとって言う人いるけど、客層の幅的にマナー悪くなりそうで逆に住みたくないわ。
• 安ければ良いが、高ければ魅力が無い。
• いま所有権で出たら300万近くする立地。 でも定借で250万超えたら高い。せいぜい230万くらいが妥当やろ
• 谷六直結のローレルアイが６０平米で６０００万円超だったので、ここは借地という事もあり７０平米が５０００万円台で買える部屋があると理想的だなと思います。
• 坪単価180万円だと、割安感で検討候補で触手がのびます！
  • 坪２４０−２５０じゃないかな？今の御時世だと更に毎月土地の賃貸料も出てくるよね
    • なんばタワーが２２０－２３０とのウワサなので、ここの方が立地は良いのでいいとこ付いてると思う
• 高いねー ブランズ上町、グラメタワーを買った人は勝ち組だな
• この立地であれば、この価格帯はけして高くはないと思います。 今はまだプランが２タイプしか公表されていませんが 角住戸が多く、各プランが７０平米以上なのは、住みやすくていいと思います。 いよいよ来月から販売開始なので、詳しい情報がそろそろ出てくるでしょう。 プランと合わせて価格帯も見れるので楽しみです。
• 最終どのくらいの価格になるかだとは思いますが私も高いとは思いません。 市内は坪300万程度の物件が多くなってる中で、仮に坪250万なら同じ広さで1000万以上の価格差が出るので借地を加味しても魅力的だと思います。ましてやタワーなんて坪350万近くで予定されてる物件も多いと聞いてます。 普通のサラリーマンが買えないマーケットに突入している中で、価格次第で幅広い層が検討できる物件だと思います。
• 今現在、野村が夙川で、定借プラウドを販売してますね。立地の利便性も高く、約250万位の単価で、ここの指標になるような物件と思われます。竣工2ヶ月前で、103戸中99戸が分譲済み。近隣の高額新築所有権や所有権中古が売れ残る中、これはなかなかの成績ではないかと思います。 超高齢化を踏まえて、マンションや資産に対しての意識の変化が起こっているのかもしれません。
• 立地は最高だが、借地はパスします。
• 定借でのデメリットってリセール以外は何がありますか？個人的には定借には抵抗はありますが。 リセール以外のデメリット次第なら検討もしようかなと思います。確かに子供に残す負動産を買うくらいなら残さない不動産もいいのかな？と考えれば定借もありかな？と。
  • 将来無価値になるのが根本的なデメリット。 なので、リセールし難い、リセール出来ないので賃貸住民が増える、無価値になるのでローンが組み難い、無価値になるので組合に資産価値を維持しようという考えがとぼしい。 あとは地代の値上げかな。ここの契約は知らないですが。
• 予定販売価格(万円) 最低価格 4,300万円台 (3LDK ) 最高価格 7,000万円台 (4LDK ) 予定最多価格帯(万円) 5,500万円 専有面積 70.95m2 ～ 83.49m2 坪単価で、200万から280万、平均235万ぐらい？かな。
• また野村の定期借地権 定期借地権はシエリアタワー千里中央、プラウド苦楽園、プラウド夙川テラスコートなどでボロカスに書かれているのでそちらで勉強しましょう。 プラウド武庫之荘やプラウド六甲赤松町は元が安いにも関わらず築数年で数十%の下落を叩き出しているそうです。
  • ボロカス言われてる割にはシエリアは完売、夙川も残り数戸で完成前の完売が見えている。何だかんだ評価する人はするんだなとも思います。 リセールリセールと言われているようですが、今から３０年、５０年、７０年後を見据えて買うのも虚しいなあ。。
• 新築で売れることと、中古で売れるのは別の話。 定借は中古になるとローンつかない。 誰も買えない。 定期借地権の悲惨な現実。 所有権の三割から半額でも売れず。
  • いや、そんなのは皆さん知ってます。 リセール以外のデメリットを知りたいという問い掛けです。
    • 普通は単価を下げて仕様をあげられます。土地も買えないところが手にはいります。 残念ながら、ここは野村のコスカ全開仕様で、インポールにリビングインバスに下駄箱めり込みに引き戸寝室に下り天井などが炸裂してます。 立地もここでなくても他にありますし、規模もありませんし、幹線道路沿いです。 逆にききたいんですが、例えばグラメ多数やシーズンやプレサンスや真田山に買ってる要素は何かあるのでしょうか？ 競合優位性のない物件で定期借地権なんて地獄ですよ。
      • それは、定借と関係のない欠点ですね。定借なのに安くない。それは定借でなくても割高の物件は多々あるので。リセール以外のデメリットを説明できる人っていないのかな。
        • 定借のデメリットは地代などのランニングコストが余計に掛かることです。ここは解体もするのでしょうかね？そしたら解体費用。 ただ、普通にマンションを建てたときと比べて新築時の物件価格が安いメリットがあります。なのでランニングが上がっても、一般ローンの支払いと合わせて考えると月々の総額支払いは安くなることが多いです。 あとは残り年数が少なくなると売り出した時に買いたいと思う人が限られるのも事実ですが、リセールのデメリットは立地によると思います。現に値下がりしてる物件は良い土地ですが万人受けしない、検討する人の母数が少ない立地ばかり。ただしここは人口の多い市内中心部にあって駅近、学区もいい、住みたい人は毎年一定数いる立地だと感じているので、期限付きでも当分の年数は価値は落ちにくいのでは？とも思います。 正直、一般の人は定借と聞けばマイナスのイメージが植え付いている印象ですが、言うとおり、実際にデメリットを説明できる人なんて少ないでしょう。そしてなぜそれがデメリットかを説得力もって話せる人も。ここに書き込む方の様子を見ていればわかります。ただ一概に悪いと言うだけ。詳しくは分からないけど何となく悪いものだと決め付けているんだと思います。あるいは他社の営業マンがただ悪いもんだと主張している書き込みも多いでしょうね。批判しやすい内容ですので。
• 中古の定借物件を借入なしに購入して、賃貸に出すのが正解か!?
• ここはわからないけど、定借だと土地の賃貸料を管理費や補修費以外で払うところも多いよね。
• 70年の定借みたいですが、やっぱりリセール難しいですかね？
• 定借というネーミングだけで敬遠されます。
• 概要出ましたね 4300万円台〜7000万円台 坪単価204万円〜270万円ですか これは凄いね
• あ@〜280万円だわ これは凄い
• ほら、坪150どころか販売中の近隣のグラメタワーより少しだけ安くしただけ価格で、嵌め込み商売。 最近の真田山、ウェリス、安堂寺、上町台よりはるかに高い。なのに、デベは土地のコスト1円もかからない。 デベと地主は美味しすぎます。
• ディベは土地の購入リスクはないし美味しいところ取り。 近くのグランドメゾン上町1丁目、ブランズ上町がお買い得感あったように思います。
• 所在地： 大阪府大阪市天王寺区清水谷町8番11,14（地番） 交通： OsakaMetro谷町線 谷町六丁目駅 徒歩5分 価格：4,300万円台予定～7,000万円台予定 間取：3LDK～4LDK 専有面積：70.95m2～83.49m2 販売戸数/総戸数： 未定 / 78戸
• 千里中央のシエリアタワーのように、ここも定借バッシング何それ？って感じであっさりと売れてしまうってことはないのでしょうか？
• 定借って関係ない人には関係ない。立地が好きで気に入ったら買います。この程度の戸数だとリセールとか考えない人だけで完売じゃない？
• 売れるけど買ったら地獄なのが定借。 議論の焦点は買った後であって、売れるかどうかは業者以外誰も興味ないよ。
• リセールが難しい分、新築価格が安いんだけどね。 けど、高いよね、ここ。
  • 高い。たしかに高いけども近くのローレルアイよりは20−30％安い。
    • 駅直結と比べられても
      • 直結ではないけど駅まで5分以内で、スーパーが横にある。JR玉造も徒歩圏。南向きバルコニー。心斎橋経由難波や大阪駅方面や天王寺へのバス停が徒歩1分。ここが定借でなければ同じぐらいの価格になってたかもしれない。つくづく定借が残念。だけどそれでも売れるだろうなこれぐらいの部屋数なら。
• 唯一定借のマンションなので、後は価格のみです。
• 予定価格6900万台から6700万台に変わってるね 下限は、変わってない
• 最初は〜7000万台だったのか やはりあの価格では無理がありましたね
• 所在地： 大阪府大阪市天王寺区清水谷町8番11,14（地番） 交通： OsakaMetro谷町線 谷町六丁目駅 徒歩5分 価格：4,300万円台予定～6,700万円台予定 間取：3LDK～4LDK 専有面積：70.95m2～83.49m2 販売戸数/総戸数： 未定 / 78戸
• ずっと住むには、良いが売却時、大変だ。
• マンションは売却しやすいのが利点なのに、定借では騒音や隣人問題発生しても売却手間取ると逃げにくい。
  • このエリアなら賃貸に出しながら買い手を探すこともできませんかね？
    • 出来ません。
• 借地のくせになんか高くない、ここ？ 定期借地の場合、坪230万円ぐらいが上限だろう。 リセールは5年後には坪150万円ぐらいだろうな。
• 3990万円〜6490万円 地味に値下げしてます。 ＠185万〜
  • びっくりしました。久しぶりにみたら、値下げされてましたね。 何かあったんでしょうか？
    • 客の反応が悪かったのでしょう。 真田山のプラウドも当初より500万円ほど値下げされました。 よくあることです。
• 第1期どれくらい売れたのでしょうか？
• 借地権が悩みどころです。
• 子育て環境は良さそうなので、ファミリー向けとしてはおすすめなのかも。 ただ、考えてしまうのが、やはり借地権物件であること。 少しでも財産というのか形に残るものを・・・と考えた場合 いくら立地が良かったとしても、借地権物件ではどうにもならないなぁと思ってしまいます。
  • まあ、他に残せる財産がある人が買うのでしょう。
  • 確かにそうですね。子育て重視なら、選択肢として良いですね。 一期分譲では、かなり売れたのでしょうか？
• 財産ある人は、買わないと思う 所有権買えばいいんだし
  • 財産ない人に言われても説得力に欠けるなー。
• そんなに販売苦戦してるんですか？
  • そうなんですか？ 値段下がったようですが？
• 定期賃借権の物件ということで、購入には迷う人が多いと思いますが 子育て環境や生活環境を優先に考えた場合、便利な立地で住んで リタイア後、自然の残るゆったりとした地に住み替えることも悪くない気がします。 何を優先にマイホームを選ぶかでしょうね。
• ついに価格未定になりましたね
  • 価格未定！ なんででしょうか？
  • 次期販売の予告広告になったからでは？ よくあることです。
    • よくある事とは言いますが 販売価格だけでなく、修繕積立金、管理費、地代、解体積立金まで「未定」になりました。 第1期で購入した人のランニングコストまで未定になるのもよくある事なのかな？ それとも1期の購入者はいないのかな
      • プラウド真田山の時も全て未定になりましたよ。 知り合いが谷六の販売センターに行きましが 売れてるみたいですよ。
        • 定借いつも言われますけど、 何だかんだ売れていきますね。 元々駅近でスーパー横のいい場所ですし、 最終的に価格下がったのが効いたのでしょう。
• 売り出す部屋が決まってなければ占有面積に応じた管理費や修繕積立金や解体積立金のシェアも表記できないから全部未定になったということかな？
• ここは好立地には間違いない場所ですが、希少ではない。 それが二期前に価格、管理費すら「未定」になった理由と思います。
  • 色々制約がありますからね。 ちょっとびっくりするくらい安くないと食指が動かないのは確かです。
• 明日から第1期3次の申込受付が始まるようですが、価格はどうなったんでしょうか？
  • 4070万（4階）からです。
• 情報収集していると、この物件がかなり安いイメージ(3LDK40M?)なので検討に向けて定期借地権について調べています。 ランニングでの地代を仮に5千円/月とすると6万円/年×70年で420万が別途必ず発生し、価格表の表記を安く見せているだけのカラクリのような気がするのですが、一体どこに借地のメリットがあるのでしょうか。土地を持たない分、税金面で大きな優遇があったりするのでしょうか。
  • 1万円ぐらいだったと思うから840万円ぐらい上乗せになるのかな？
  • 後は、解体積立金と それぞれの一時金ですね。 それらを踏まえての判断だと思います
    • なるほど。マンションの価格以外に地代と解体に関わってくる費用が加算されるのですね。 それらの費用はまだ公表されていないのでしょうか。 税金面の優遇は私も気になります。 固定資産税、都市計画税はどのような形になるのか、その他にもメリットはあるのか、事前によく調べるようにしたいです。
      • 費用じゃないんだよ もっと別の何か

交通

構造・建物

プラウド天王寺清水谷　エントランスアプローチ完成予想CG

• 1フロア3邸×2棟構成となっているのと、角住戸率66%超というのかなかなか魅力的なマンション物件。
• 70年って、最新のマンションの寿命として短くない？今は適切なメンテナンスを実施すれば3世代75年は十分な寿命が確保され、そこから100年を超える寿命を目指してるマンションも多いのに。
  • 今回の場合は土地自体が70年の賃借期間なだけで建物は関係ないしょ。捉え方間違ってませんか？それに70年後どうなっているかなんて今の時点で誰も想像しないでしょう。そう思えば70年だろうが100年だろうが同じこと。
• 所詮、70年程度の耐久性の資材と施工ってこと？？デザインは良いかもしれないですが、野村でなくても良い気が、、
• 生活音を気にする人は、角住戸に住みたいと思う人は多いと思います。 ここは角住戸が中心のようなのでいいのではないでしょうか。 総戸数は７８戸、上階だとかなり眺望が望めるでしょうね。 定期借地権の物件ということだけは、少しひっかかります。
• ここのマンションはエントランスがかっこいいです。

共用施設

プラウド天王寺清水谷　ラウンジ完成予想CG

• 駐車場：28台（月額使用料:24,500円 ～ 27,500円）
• 駐輪場：115台（月額使用料:100円 ～ 700円）
• バイク置場：3台（月額使用料:1,500円）
• ミニバイク置き場：4台（月額使用料:1,000円）

設備・仕様

間取り

• 間取：3LDK～4LDK
• 面積：70.95平米～83.49平米
• ウォークインクローゼットや納戸も広く設計されているので部屋を広々と使用できそうです。
• 間取りは基本田の字型のようですね。
• 全部屋にウォークインクローゼットと納戸が標準で付いているようで収納が多そう。物が多くて収まりきらないファミリー層には重宝されそうです。最近は小ぶりな作りのマンションが多いですが、ここは７０平米以上の部屋が多そうなので、どの世帯でもゆとりを持って暮らせそうですね。
• 早く他のプランも見たいです。 玄関にアルコープがあるのでプライバシーが確保できますね。 布団クロゼットがあるので来客用の布団を収納するのに便利だと思いました。 最近のマンションはアウトフレームが多くなってきていますね。 確かに収納スペースが多いと感じました。
• プラン見たけど、やっぱ安物仕様だよ。 ベランダシンクも無いし、スパンも狭い。 脱衣場の出入り口は廊下にして欲しいわ。 リビングダイニングに脱衣場の出入り口を持ってくるのは廊下スペースをリビングの畳数に組み込む為の安物仕様プランでしょ。 これで坪単価200以下なら納得するけど。
  • モデル見てないのに間取りだけで安物仕様と判断するとはなかなか詳しい方なのですね（笑） 間取りはよくあるタテ型の田の字プランでしょ。どの物件も間取りはほぼ似たような感じ。特にここの間取りは上の洋室２つの部屋の広さと収納がしっかり取れてる点で魅力に感じますけどね。廊下のところに脱衣場の入口持っていったら部屋の面積と収納スペースつぶれますよ。 この物件にあるか分からないけどそういう人はヨコ型タイプ選べばいいんじゃないですか？
• リビングの中に、浴槽と洗面があります。 リビングの中に、洗濯槽があるというのは。。。。。。 設計する人のセンスにもよるけど、会社的に設計者は、バスと洗面を外に出すことできなかったのかな。 男子だけの家族や単身住まい、DINKSだとこれもありと思いますが、 おそらくこのような仕様にしたのは、水回りの配管を短くまとめるために集約するために１本化した会社の事情のように推測します！ 坪単価は２２０万円以上だと思います。
  • ひどい間取りだな
    • 確かに風呂上がりで出たらいきなりリビングはないわぁ。ましてやプラウドで？三流デベじゃあるまいし、借地だからやる気ないんか？
      • 角部屋なんだから、横長リビングにして、サービスバルコニー作れば、真ん中の部屋も窓や室外機も置けるし、リビングの脱衣所入り口作らなくて済む。洋室1の7畳も畳数稼ぐ為に変形させてるし、セコイ間取りですね。
        • リビングの中心付近に洗濯機を設置するのは、違和感を感じます。最近の洗濯機は、DD モーターで静かだから中心付近に設置する仕様にしたのでしょうか。
          • アウトポールとはいえ、この間取りは三流デベとディスられてても仕方ないなぁ。学区にこだわりのない人は、近くに建設予定のプレサンスロジェ上町に期待した方がいいかも。
• リビングに洗面所と風呂があるケース、メリットあります？ 一人住まい独身だとリビングインはOKです

買い物・食事

• ライフ1分をアピールされてもなぁ。

育児・教育

• 学区重視の方が購入されるのだと思います
  • 真田山小の学力は斜陽気味ですしね。今や五条、常盤、堀川、堀江に随分溝を開けられる状況ですしね。上本町駅徒歩5分圏で五条小なら定借も検討する方いるでしょうが、坪200を超えると苦戦必至。
    • 大阪は学力ホームページで公開してますし、真田小の衰退は目に見えてますからねぇ。昔みたいにイメージでは通用しない。意外な小学校が学力高くてびっくりします。
• 私学は、中高一貫校で大阪星光学院行く子がここを蹴って奈良に行く場合は、西大和か東大寺しかないよ。 ランクを落とした清風高校のランクだと奈良の帝塚山になるからね。
  • 帝国大学か医学部の２択ぐらいですか 公立の小学校があるから五条以外だと清水谷ではない？ 真田山小学校だったかな？ 大阪星光学院、灘高校も複数受験で選択肢だけどね
  • 奈良って．． 天王寺区の最北端で 奈良って
    • 帝国大学に絞ると 阪大、京大、東大、一橋大だとそうだよ 早稲田、慶応、関関同立なんて基本行かないよ。
• 大人は関係ないですが、十中八九、五条小学校＞真田山小学校の図式なので 学習塾は、上本町か谷町九丁目へ自転車か車の送迎で行くパターンだと思いますよ 谷町九丁目や上本町の道沿いに、レクサスやベンツ、BMWがいつも列をなしています。 普通は自転車かもしれませんが。。理由は、だから車なのだと。
  • 頭のいい人が集まる確率が高いから 最終結論で国立大学に決まってくる。
• 小学校までは、通学路は安全でしょうか？
  • 安全だと思います。 心配ならGoogleMAPで確認できます。 交通量少ないです。 この辺りだと塾は上本町か谷9に塾があります。 有名大手学習塾、大中小。
• 清水谷や真田山に住んでる人の目線が上本町や谷九を向いてるとは思えんがね
  • 学校に通う子供がいて真田山に住んでみたらわかる話 大人だと一例でジムは真田山にあるが、設備の関係で北浜や谷町9丁目、上本町など他のジムに行くのが自然
  • 玉造にも塾はあるが 塾ではないが２トップ予備校は上本町谷町九丁目しかない 類塾、ひのき塾、研伸館、ベネッセ、第一ゼミナール、成基、坪田、 トライ、馬淵、自信、英検、能開、個別、開成、アクシス、学び、Z、 医系、修慶、東進、子供英語、浜、研伸、学研、WIN、公文、ヒューマンと 全てのジャンル別塾は一極集中
• 塾など手段であって、目標ではない 塾ごときで必死になるな
  • 塾は大切ですよ。 志望中学校によって勉強の仕方も 教えてくれるし。 そもそも大手の塾は私立中といい意味での 情報交換もしていますし。
    • 塾は大切かと思いますが、谷九、上本町に子供を住ませたくはないよね？
      • そうです。居住するエリアが１番です。

周辺環境・治安

• 用途地域：第二種住居地域・商業地域
• 駅までも徒歩圏内なので、交通アクセスも良さそうだなと思いました。
• なかなか出ない良い立地だと思います。谷六までほとんど坂がなく５分で行けて、大型スーパーがすぐ近くにあるのも理想的。 直近の真田山も早期に完売しましたし、新たなプラウド物件ということで期待してます。
• 立地は確かに良いかもしれませんが、 問題は一般定期借地権のマンション物件であることかもしれません。 子供に何かを残すなどを考えている人にはあまり向いていないのかなと思いました。
• 現地は大通り沿いで、谷町六丁目は2路線利用できるしいいと思うんですが、どうなんですか？ちょっと歩けばJRも利用できます。
• この周辺は最高に暮らしやすいです。引っ越し歴8回の私が保証します。 後5〜6年で出て行く予定ですが、後ろ髪を引かれる思いです。
  • 健脚の持ち主以外 車必須の立地です！
• 全く車が無くても不便ないです。 台地なので坂上の立地ですが心臓破りの急坂は無いし、大体地元の人なら緩やかな勾配のルートを覚えます天満橋↔︎上本町方面と玉造↔︎心斎橋方面には市バスも通っています。空堀商店街なども入り口までならほぼ高低差無しで入れます。坂道が辛い方電動アシスト自転車持って環境に適応して暮らしています。 ここより坂道が厳しい場所の住宅街なんていくらでもあります。
  • ここより坂道が楽な場所の住宅街はいくらでもあります。
  • 奈良の私学行くルート　近鉄上本町駅までが遠いです。 送迎は車必須です！
    • 奈良の私学に通うのになんでこんなとこ買って住まなあかんねん。 私学なんか他になんぼでもあるがな。
• グーグルマップで現地と上本町駅結んだら1.2㎞徒歩5分て出たんだけどこの距離車必須なの？ 健脚の持ち主の話題が子供の送り迎え距離の話題にすり替わってるし、清水谷から上本町なんてほとんど標高差無いルートやん。この辺で平地というと船場だけど、大阪城に向けて徐々に標高が高くなってる船場のほうが標高差あるかもしれんよ。
  • 流石にココが車必須なら、日本全国そうだろ それとも駅直結マンションでも買ってテンションハイになってるのかな？
    • 電動自転車必須でしょ！
• 徒歩圏にスーパーだとイズミヤだったけど玉造まで行かないといけなかったが 数年前にスーパーライフできたから買い物は楽になったよ。 地下鉄は、１F駅入口からかなり歩かないと改札口にはたどり着かないよ（汗） 谷町線みたいにクイックで乗車とは行かないね。
• 大阪市内の新築マンションで、奈良までの交通の便が話題になるのはココだけだろ ある意味希少かもしれんな
• 塾やジムの近くにこだわる人はいるのかもしれませんが、それ以外の住環境を重視する人は上本町界隈は避けそう。
• 清水谷から谷九なんて車ですぐなのはもちろん歩いても行けるし自転車だと数分。このマンションから徒歩1分のバスにのればこちらも数分で到着。場所はいいけどただやはりいずれ土地返さないとと思うと大切に使う人が2?30年後には結構いそうなのでパスかな。

周辺施設

その他

• 定期借地権って制度は、凄くメリットがあるというかメリットだらけだと思うよ 地主にとってはね
  • 地主じゃないから分からないと思うけど、売った方が儲かる場合もあるけどね。
• 決めつけでなはく、すでに悲惨な事例が多数書かれてますね。過去もそうだったから指摘されてるわけで、良い事例ばかりならみんな飛びつくでしょう。誤魔化しもいいとこです。 定借はローンと一般的なものに加え地代、解体費、超長期維持を前提とした修繕金をあわせると所有権以上のコストがかかり、リセールは壊滅的というのが一般的です。 ローンの総額が少し抑えられますが、購入時点で残債割れするので負動産になります。値段を安くしても買い手にローンがつかないので買えません。売りようがなく仲介も嫌がるので干されます。 このハードルを越えても近くの所有権ではなくこの定借を現金一括で買いたいという人はどんな人ですかね。 永住目的で住んでも老人ホームに移るにも期限が近づけばただでもひきとってもらえない。期限より先に死んだら誰かに負動産を必ず手渡さらければいけない。期限が先に来たら老後でお金もないのに出ていかねばならない。死ぬ瞬間と期限切れが同時になる以外は厳しい結末です。 皆さんの言う通り、デベと地主だけが得をするだけで、買い手(土地は借り手)にはメリットはほばゼロです。 逆にこのデメリットを超えるメリットとは何ですか？見た目が少し安くなって売りやすいだけのはめ込み物件ではないのですか？ 当然販売は定期借地権に住んでるんでしょう。是非聞いて見ましょう。
• 定借の場合、近隣新築住戸の類似物件の坪単価が２６０万円として 購入者側のメリットは、坪単価１５０万円〜１８０万円ぐらいだと 定借の場合、購入メリットは金額が安いのでメリットでます。 坪単価２００万円以上だとメリットなしです。
• 立地を評価していて借地を気にしない人は買う。借地に抵抗があって先のことが気になる人は買わない。ただそれだけの話。
  • 買う買わないに興味があるのは業者だけ。 よって、リセール批判は業者以外になるな。 モデルでは定借の騰落率紹介してる？ 関西の定借プラウドは大暴落だよね。 それを見せならフェアじゃないよね。
• 古くなっても所有権の区分も土地も手放せるが、定借区分はある程度たったら全く手放せない。 定借中古は住宅ローンもほぼつかない。 自分たちが住宅ローンで新築の安マンを買ってるのに、 次に買ってくれる人は何故か現金満額出して 築古を買ってくれるだろうと思うのは 大変ユニークな発想だ。 相続税を圧縮しても赤字垂れ流して 70年間持ちつづけないといけない。 子供はそんなもの欲しくない。
  • うーん。リセールのデメリットは皆知ってるって。 リセール以外のデメリットを説明できる人っていないのかな。
    • リセールとランニングコスト以外はないからやろ。 なんでそんなに欲しがりやねん。
      • ランニングコストのデメリットも具体的に知りたいよね。
• 所有権が5パーセント、定借が25パーセントおちるとして、少し更新来てみました。 7000万所有権千里タワーの場合 管理修繕費積立金 −360万 固定資産税 −200万 リフォーム -50万 仲介手数料 -210万 ローン控除10年 ＋200万 下落5% -350万 売却時の手数料 −200万 1170万、月9.75万がドブに 6000万定借シエリアの場合には 管理修繕費積立金 −360万 固定資産税 −200万 修繕地代一時金 -100万 解体金地代10年 -360万 ローン控除10年 ＋400万 下落 25% -1500万 売却時の手数料 −135万 2255万、18.8万がドブに。 仕様が高い中古を買うのが1100万、月9万も得です
• 定借って まだ末期を迎えた物件ってのは無いんでしょう？ 定借末期に起こる（起こらないかも）トラブルを誰も経験したことがない。っていうデメリットはどうです？
  • 70年間絶対に解体できないことかな。 歴史上最年長のマンションが60年ほどなのに、この人口減少社会で絶対に70年耐え抜くことを強制させられている。もしスラムになっても建て替えのチャンスがきても、そのままにせざるを得ない。 2090年は人口4000万しかおらず半分が老人。年金も税収も医療も壊滅的な中で、自分のものにもならず売り抜けることもできない建物に地主のための解体金や地代を支払い続けることになる。 70年前の1948年に現在は想像できないとの同様に、今から2090年は予想がつかないが、良くなることはないだろう。 マンション如きで人生ハードモードに固定するのはちょっとよくわからない。
  • まだない。50年の定借ですらまだ寿命が一件も来てない。その顛末からの学びがまだ今の定借には反映されてない。
• ただでさえマンションも日本も先が見えないんだから、高値、低仕様、板マン、小規模、並みの立地なのに、わざわざ定期借地権を買わなくていいんだよ。 永住するにしてもインポールにリビングインバスに下り天井は勘弁して欲しいよね。
  • だんだん、ただの買うなアピールの悪口になってきたな。
• 売れるかなぁ。 天王寺区じゃ、ここと三井不動産のパークホームズ夕陽丘は散々な書き込み多いよ。
  • 本当、こちらとパークホームズ夕陽丘は散々な書き込みが多いですよね。
    • パークホームズはなんかプライド高そうで、三井ブランドとか、御影石とか、玉造筋より東は微妙とか他のエリアを見下した書き込みが最初多買ったよ〜。 結局駅が遠くて盛大に売れ残って、今になって叩かれてる感じ。 マンションのイメージ悪くなって、ちょっと可哀想。
      • 盛大に売れ残ってる明確な根拠が出ていないのが面白いけどね。
• だいたい定借物件で批判しているのは業者が多いですね。ただシエリアタワーやプラウド夙川の販売の進捗をみていると、買う側は意外と気にしてないんだろうなという印象。なんだかんだ売れていく気がします。
• 売れる売れないと 買ったていい買ってはいけないは 別の話だからね 金融商品と同じ ここは定借で買う必要のない立地 ＝定借で買ったら爆死立地なので 千里や夙川と同じにできないよ 安けりゃ買う 程度の情弱がたくさんいることがわかったから 今後は定借は増えるだろうけどね プラウドの問題は 定借なのにコスカしすぎなことでしょ ネットでは割高コスカデベのポジで どこでも笑われてる ブランド的にはヤバいと思うけど
  • コスカデベノポジでどこでも笑われてるってどういう意味ですか？
• 借地の場合コストは高いのでしょうか？ 内覧会で、評価はどうなんでしょうか？
  • デイベに確認した方が早いですよ！
  • 内覧会は盛況のようです。 一般公開はいつ頃ですかね？
• ７０年後のことなんか関係ない、ずっと定住で遺産で残す必要もない。という人には人気なのかな。場所はいいしね。
  • ところがそうはならないみたいですよ 定期借地権の問題に関する論文みると https://www.jstage.jst.go.jp/article/journalcpij/51/3/51_820/_pdf
• ３０歳以上の人が購入しても、７０年後住んでいる確率は、２０％も満たないでしょう。 ご子息がいれば話は別です。
• 借地権物件でも、場所を含めて物件が気に入れば購入もありだと思います。 ただ、同じお金を出しても、 形が残るのと残らないのではどうなんでしょう。 特に、家族がいるとなると財産を残したいと思うものかなと素直に思いました。
  • 定借の話しかしてないやん。 上物の話もしようや。 設計とかプランニングはどうよ？
• 借地権だと聞くと、購入者が限られそうです。 物件概要には定期借地権の年数が書いてなかったんですが、どのくらいの期間になりますでしょうか。 借地権のメリットは住み替えしやすいことですが、トラブルがあった時には売りにくいデメリットもあります。 騒音や隣人問題があった時、借地権じゃない戸建てでもトラブル内容を開示して売らなくてはいけないと聞いたことがありますし、購入にはある程度の決心が必要なんだと思ってしまいます。
• 70年っていうのが難しいですよね…予測ができないといえばいいのか。 70年経ったときに、建物の状況がどうなのかとかがわからないです。 ただ最初からどうなるのかがわかっている場合には、 最後どうするのかって揉めることが無いところは気が楽ではあるけれど。 あと気になるのが、地代と固定資産税、どちらがお得になるのか、ですね。
• 定借物件は相続税対策に向いています。東京では、資産家向けの定借タワーが今後流行します。当然の賃貸想定ですし、当初10年ぐらいなら売価を保てます。 一方、ここは大阪ですから、実住で買うにはリスクがあり過ぎます。
  • 渋谷の定借タワマンの金額とか見るとそう思う。
• あちこち値下げして、需要が予測出来ない会社なの？
• 野村不動産の時代は間もなく終焉を迎えつつあります。野村は稼ぎ頭がないので建設し続けているが、適正な用地がなくなり需要が弱い立地まで手を出している。 今後は、三井、三菱、住友、東急、積水のマンションを検討することを推奨します。
  • 知りませんでした。 積水ハウスの不動産部門が、売上が悪いと積和不動産に出向するウワサは聞いたことがありました。不動産の販売って免許は必要なものの、分譲を購入する人が今後増えていくとは考えにくいです。 少子化で購入者が減ったり、田舎の方だと古民家が売れずにそのままだったりすることを聞くと運営的にもつらくなりそうです。
• 野村（買収されそうになる）が身売りしたのもありますか？
• 区分所有者の合意を取り付けるのはとても難しいとは思うが、将来 地主と交渉して土地を買い取り、所有権マンションに移行すると いうのは無理かな。　もちろん、住居面積で案分して費用を出し合う 事になるが。　　
• ブランズ上町の北側の元会社ビルに積水がまたマンション建てるみたいだな。
  • 近隣に積水から工事の説明チラシ入ってましたね 上町一丁目もグラメだらけで名前が難しいね
• 定借物件は、永住を考える人には厳しいと思いますが リセールを見越して購入できる人であれば 何の問題もなく購入するかなと思います。 もちろん、立地の良さは必要だと思いますが
• 定借は住み替えだのリセールこそが厳しいものだと思っていましたが、色んな考え方があるのですね。 ローンを支払い終える時点で借地期間が１０年残るようにしかローンが組めない上に、取り扱い金融機関も限られるので、定借の中古物件は買い手側からみて購入のハードルが高く買い手が付きにくいイメージでしたが、別視点もあるのでしょうか。
• 定借物件って、あまり考えたことがない人が多いでしょうけれど 悪いことばかりではないかなと思います。 子供が居ない夫婦てあれば、財産とかを考えなくても良いかもしれません。 となると、自分たちにとって住みやすい場所を考えるのかなって思いました。
  • 定借だと住みやすくなるんでしょうか？ 子供がいない夫婦は財産残さなくていいから、金をドブに捨てろっていうことなんでしょうか？ 子無し夫婦を舐めてかかってると売れるものも売れないと思いますが。
    • こういうヒステリックなコメントをする輩は、全国に定借完売物件が多数あることをどう解釈するんだろうね。
      • 定借の制度自体がダメとは思いませんね。 東京の一等地とか、大阪でも都市部ターミナル駅直結とかの希少立地ならアリだと思います。（個人的には所有権の70%が妥当）

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