シティハウス平和公園リバーサイドレジデンス

2019年4月5日 (金) 11:38時点における版

物件概要

シティハウス平和公園リバーサイドレジデンス 外観

• 所在地：広島県広島市中区中島町4番1、4番2、4番3、4番4（地番）
• 交通：

1. 広島電鉄宇品線 「中電前」駅 徒歩7分
2. 広島電鉄宇品線 「袋町」駅 徒歩7分

• 総戸数：39戸
• 構造、建物階数：地上14階 地下1階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2017年05月
• 売主：住友不動産株式会社
• 施工：前田建設
• 管理会社：住友不動産建物サービス

価格・コスト・販売時状況

【その他費用】

• 管理費（月額）：11,795円～13,985円
• 修繕積立金（月額）：5,540円～6,660円
• 修繕積立基金（一括）：332,200円～399,700円
• 場所は最高だよね。家族で住むには部屋数ないよね
• 世界遺産目の前の価値ある立地 設備も財閥だけに素晴らしい
• いよいよあと1戸ですが、 やはり1LDK100平米が残りましたね。 使いみちがなさそうな部屋ではありますが、 売れるでしょうか。 中古も早々に少し値下げしましたが残ってますね。
• 広島って、70m2超えるとファミリータイプしかないですよね。そして、その基準で使い勝手が悪いとかどうとか。ファミリーの基準が絶対的に正義みたいな。 小規模マンションで100m2超、しかも、1LDK。買わない人より買えない人の方が多いでしょ。私も年収2000万ならここのラスト1邸買いたいです

交通

• 「平和記念公園」バス停から 徒歩1分（広島バス）

構造・建物

• 敷地面積：514.60m2　
• 建築面積：381.85m2

【構造】

• 強固な地盤と基礎杭　11本の杭を打設（タワーパーキングを除く。）：強度の高い建物づくりには、強固な支持層まで達する杭で建物をしっかりと支えることが重要です。・地盤…地下約26m～約27m以深、最大N値50以上の強固な地盤を支持層としています。・基礎杭…場所打ちコンクリート杭［杭経（軸径）約1,200mm～約1,800mm］を11本打ち込んでいます。※N値とは:地盤の硬さ等を示す数値。重量63.5kgのハンマーを76cm自由落下させ、サンプラーと呼ばれる鋼管パイプを地中に30cm打ち込むのに、上から何回叩いたか、その回数を示すものです。N値50とは、30cm打ち込むために50回叩かねばならない強固な地盤であることを示します。
• コンクリート強度：住戸のある建物は構造躯体の耐久性を高めるために、柱・梁・床等の主要な構造部についてコンクリートの設計基準強度を、約30N/mm2～約39N/mm2に設定しています。※コンクリートの耐久年数は強度が高いほど長くなると言われております。※コンクリートの性質上、乾燥収縮や温度変化による収縮に伴うひび割れが発生する場合があります。（一般的に構造上の問題はありません。）※健全な状態を保つためには、予定されている大規模修繕工事など定期的かつ適切な維持管理が必要となります。
• 溶接閉鎖型帯筋：主要な柱部分には帯筋の接続部を溶接した、溶接閉鎖型帯筋を採用しました。工場溶接による安定した強度の確保によって、地震時の主筋のはらみ出しを抑制して、コンクリートの拘束力を高めます。
• ダブル配筋：耐震壁の鉄筋は、コンクリートの中に二重に鉄筋を配したダブル配筋を採用しています。高い耐震性を確保します。
• 対震ドア枠：万一の地震時に、玄関扉の枠が歪んでも、枠と扉の隙間を大きく設けることにより、扉の開放を容易にできるように配慮した対震ドア枠を採用しました。
• 戸境壁：住戸間の戸境壁は、鉄筋コンクリート造とし、厚さ約200mm～約250mmを基本としています。これは、日本工業規格が定める遮音等級Rr-50以上を確保した仕様で、隣戸との遮音性に配慮しています。「Rr」とは、日本工業規格に規定する音響透過損失等級（空気伝搬音の遮断の程度）を表す指標で、例えば住宅品質法の性能表示制度では「Rr-50等級以上」の場合には、4等級中上から2番目の等級3（「優れた空気伝搬音の遮断性能が確保されている程度」）に位置づけられています。
• 間仕切り壁：住戸内の間仕切り壁は厚さ約9.5mmのプラスターボード貼としていますが、居室（リビング・ダイニング・洋室・サービスルーム〔納戸〕）が直接バスルーム・パウダールーム・トイレ・貫通パイプスペースと接する場合は、遮音に配慮し、プラスターボード等を片側に1枚増し貼りし、二重貼りとしています。※一部除く。
• プライバシーと独立性に気配りした1フロア3邸の住戸配置。全39邸のうち3面開口の陽光あふれる角住戸を、26邸（約67％）確保しています。
• ここ39戸の小規模物件なのに施工が準大手の前田建設、てとこが地味に良いね。
• 柱が出ない、廊下が短いなど、住友らしくこだわった間取りで面積を有効に使えてますよね。

値段もけっこうなものですが平和公園前の川沿い角地はもう出ないですから、 真剣に考えたいところです。 パノラマウィンドウは外から見たらかっこいいんですが、 リビングとバルコニーが接する構造になってないので、 洗濯物を干すのも取り込むのも必ずどこかの部屋を経由するんですよね。 これはけっこう使い勝手が悪い気がします。バルコニー自体も狭いですし。 あと、オートロックの内側に簡単に雨が入る構造は問題ですね。 建蔽率の関係でそうせざるをえなかったとのことですが。

【外観】

• 緑色のおおきなガラスが高級感あるね。
• 外観青かったり緑かったりあるけど、三菱三井とは違うのだょ!って感じ。立地とプランは無難ではなく、広島でシティやるなら独創的だと思う。

【日当り・眺望】

• 全邸南東向きリバービュー
• 100m道路と呼ばれる平和大通りから、南へ1本入った落ち着いた佇まい。大通りとの間に広がるスケールの大きな緑地帯も、くつろぎの住環境を叶えてくれます。
• 目の前に元安川のおおらかな景観を望む開放感と、2面道路の角立地ならではの独立感が両立。川沿いに連なる緑豊かな森も、日々のゆとりを予感させます。
• 南東から陽光を招き入れる快適な住空間。水と緑の景観を楽しめるよう、全邸のリビング・ダイニングにはダイナミックパノラマウインドウを設置しました。
• 先日現地モデルルームを見学してきました！ 広さも広く、リビングと寝室の大きな窓から平和公園も見えていいモデルでしたよ。

共用施設

• 駐車場 : 総台数27台（平置1台、タワー26台）　22,000円～28,000円（月額）
• 駐輪場 : 総台数59台（2段式（下段スライド式）52台、平置7台）　200円～400円（月額）
• バイク置場 : 総台数3台　3,000円（月額）
• S-GUARD（エスガード）：24時間オンライン体制で、セントラル警備保障（株）（CSP）指令センターにつながっています。各住居でのガス漏れ、非常ボタン、防犯センサーおよび各住戸・共用部での火災による警報が発信されると、セントラル警備保障（株）の警備員が現場に急行し、必要な通報などの対応がなされます。また、共用部設備の異常信号を受信した場合にもセントラル警備保障（株）の警備員が速やかに現地確認を行い、迅速かつ適切な対処に貢献します。
• ダブルオートロックシステム：不審者の侵入対策を強化し、主な来訪者のアプローチ上の2ヶ所にダブルオートロックシステムを採用しました。エントランスホール前にいる来訪者を住戸内のカラーモニター付インターホンで音声と映像で確認した後にオートロックを解錠。さらに1階エレベーター前でも同様にチェック。住戸前のセキュリティを加え3段階のチェックで、不審者の侵入対策を強化しています。またお留守の時の来訪者も確認できる（録画）録音機能もついています。
• エレベーター安全装置
• 歩車分離アプローチ
• 宅配ボックス（着荷表示機能付）
• 防災備品：小型拡声器、救助用工具セット、救助用ロープ、スコップ、防塵マスクなどを備えています。また、災害時のライフサポート備品として救急箱、携帯電話充電・懐中電灯機能付き手回し充電ラジオ、非常用ロウソク、なども備えています。

設備・仕様

• キッチン・・・ショット社製ガラストッププレート、ガスコンロ立ち消え安全装置、スライド式食器洗い乾燥機、シングルレバーシャワー水栓（浄水カートリッジ内蔵）、ステンレス製レンジフード（Dタイプのみ）
• バスルーム・・・HI-PAIR（ガス温水）式浴室暖房乾燥機、プッシュ式排水栓
• 洗面室・・・三面鏡付洗面化粧台（手元照明付）、シングルレバー水栓、ヘルスメータースペース、リネン庫、スクエアフォルム洗面ボウル（A・B・Cタイプのみ）
• トイレ・・・タンクレストイレ、手洗いカウンター
• 収納・・・ウォークインクロゼット、トール型下足入、システム収納
• 防災・・・防災リュック
• エコガラス・・・住戸の開口部には省エネ効果に優れたエコガラスを採用。ガラスの表面にコーティングされた日射熱の反射を高める特殊金属膜（Low-E膜）と断熱性を高める特殊金属膜（Low-E膜）と空気層により、冷暖房両方の負荷を軽減します。

間取り

• 間取り：3LDK
• 専有面積：78.00m2～100.21m2
• バルコニー面積 : 7.65m2～21.08m2
• 完成して1年ですね。小規模物件で場所もいいのに（決して便利ではないですが） 残ってるのは値段が高いのとライオンズと競合したからですかね。 個人的にはCタイプの部屋の間取りが無駄がなく、コスパがいいと思いました。 駐車場の乗り降りで雨にぬれずに移動できるものすばらしいです。 ただどの部屋も洗濯物を干すのに必ずどこかの部屋を通らなければいけない。 南向きの物件なら子供が学校に行ってから干せばいいですが、 この物件だと朝日で干さなければいけないのでできたら朝一で洗濯物を干したいところ。 よってこの構造だとリビングに接した部屋は個室として使いにくく、実質2LDKとしてしか使えないと思いました。 Aタイプは北側にあんなに広くバルコニーをつくるならリビングを横長にして川沿いに広くバルコニーを確保して ほしかったですね。 まあバルコニーから平和公園が見えるというのが売りなので、そうもできなかったんでしょうが。 子供2人以上だとなかなか使いにくいと思いました。
• あと５戸？100㎡1LDKの部屋ははたして買う人いるのでしょうか。なかなか贅沢な買い物ですが。 しかし、他と比べるとここは間取りが微妙ですよね。 プレミストと比べると同じ面積でも部屋を効率よく配置できないので部屋数がどうしても少なくなる。 土地の形状からしかたがないのでしょうが。 平和公園寄りの部屋については自慢のダイレクトウィンドウをリビングの角に配置してほしかったなあ。 そうすればリビングから平和公園平和大通りがばっちり見えてよかったのに。 寝室から平和公園が見えてもなんだかなあ、と思います。
• ここだとせいぜい3人ぐらいしか住めないんですよね。 リビングに接した洋室は洗濯物を干す通り道になって個室として使いにくく、 どのタイプの部屋も3LDKではなく実質2LDK＋物置だと思うんですよね。 高くてもつくりが良くて住みやすければ頑張って買おうと思ってましたが、 検討すると使い勝手が悪い上に坪単価はどえらい高いことに気が付いたんですよ。 建物周囲の雰囲気とか財閥のブランドに気を取られて間取りについて真剣に考えてませんでした。

シティハウス平和公園リバーサイドレジデンス間取り図

買い物・食事

• ローソン広島中島町店（約190m・徒歩3分）
• そごう広島店（約900m・徒歩12分）
• 広島PARCO（約1,220m・徒歩16分）
• 福屋八丁堀本店（約1,390m・徒歩18分）
• 広島三越（約1,570m・徒歩20分）

育児・教育

【幼稚園・保育園】

• 中島保育園（約160m・徒歩2分）

【小学校・中学校】

• 広島市立中島小学校（約630m・徒歩8分）
• 広島市立吉島中学校（約2,560m・徒歩32分）

周辺環境・治安

• 用途地域：商業地域
• 夜間に現地を見ましたが、隣の緑地帯や、橋の上などが薄暗くて治安に不安を感じました。

周辺施設

【公園・自然】

• 元安川（約90m・徒歩2分）
• 平和記念公園（約110m・徒歩2分）
• 大手町第一公園（約480m・徒歩6分）
• 袋町公園（約940m・徒歩12分）

【病院】

• 土谷総合病院（約30m・徒歩1分）
• 中電病院（約390m・徒歩5分）

【金融機関】

• 広島加古町郵便局（約460m・徒歩6分）
• 広島銀行本店（約900m・徒歩12分）

【公共施設】

• 広島市立中区図書館（約490m・徒歩7分）
• 中区役所（約750m・徒歩10分）

掲示板

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