エクセレントシティ下総中山IV プレミアムアリーナ

2019年2月6日 (水) 15:52時点における版

エクセレントシティ下総中山IV プレミアムアリーナ 外観完成予想CG

物件概要

• 所在地：千葉県市川市鬼越2丁目221-1,227-1,228-1,228-3,229-3
• 交通：

1. JR総武線「下総中山」駅より徒歩7分
2. 京成電鉄京成本線「京成中山」駅より徒歩6分

• 総戸数：50戸(他管理員室1戸)
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造・地上6階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：平成30年10月
• 売主：新日本建設株式会社
• 施工：新日本建設株式会社
• 管理：株式会社新日本コミュニティー

価格・コスト・販売時状況

• まだ予告広告の段階ですが、どんなマンションが建設されるんでしょう。総住戸が50戸ですとそこまで大型マンションでなくわりと、こじまりとした感じでしょうか。ワンフロアに８住戸くらいですか。6階建てだとそこまで高層でないので、エレベーターに乗ってもストレスを感じないですみます。
• 価格は4000万～が最多価格帯かと。
• エクセレントシティは県内の友人も住んでいるのでいろんな話を聞いています。 〔メリット〕 ・自社管理なので管理費が安い。修繕積立金のアップ率も比較的ゆるやか ・アフターサービスは結構迅速 ・内装は結構充実。トイレは手洗いカウンター付で、バスルームは天井ライト 〔デメリット〕 ・上下階や隣家の生活音は結構聞こえる。二重床と二重の戸境壁の施工は余り良くないらしい。 ・小規模物件が殆どなので、管理組合の役員が回ってくるのが早い
• とにかく利便性と価格重視という人にはニーズはあるかと思います＞低層階 総武線の駅まで徒歩７分で、買い物環境もまあまあ良くて、 それで安いのだったら… 最近、千葉県内でも総武線沿線はマンション価格かなり強気だったりするので、 ここはやはり安く感じる人も多いのではないでしょうか。
• 建設会社ですが、中堅～上位のしっかりした会社と見ました。（一部上場ってのがお守りみたいな感じ） 大手は、結局、施工会社を長谷工かここを使うことも多いし、そうなるとそれぞれのプロセスで利益を上げる必要が出てきますが、この会社のように一貫対応の場合、トータルでいくら利益を出す、といった形で値決めがされるので、同一性能であれば安く売りだすことができるのは当然だと判断しました。 しかも大手の下請けで施工をするならば、そのノウハウが無形の形で留保されるようにも思いますが、そのあたりはエクセレントシティシリーズに実際に入居されている方の声が聞きたいところです。 見てみると、大きな敷地を使って大規模開発しようとすると、大手の下に入って施工会社として活動し、地元の小さい、大手が活用しにくい土地を自社ブランドで出しているようにも見えましたがどうでしょう。 本気でこの会社の良しあしを見極めようとすれば、そういった視点で見ることをお勧めします。
• 大規模修繕計画書を見せてもらいましたが、経年で修繕積立費を増額させつつ対応するようで、2度程度の大規模修理では資金枯渇をしないようにも見えましたが経理のプロではないので確証はないです。 修繕積立費のマンションとしてのストックは非常に重要で、私の現在住んでいるマンションはそれが潤沢にありましたので大規模修繕もしっかりと対応できました。
• 駅周辺を見ると、住宅街が広がっていて マンションの周辺環境としては良いのかなと思います。 大規模マンションではないので、ご近所付き合いも楽で良いかもしれません。 物件価格を見ると割と高めのように思うのですが、相場もこれくらいなのでしょうか。

交通

【電車】

• マンションと駅との距離が近いので交通アクセスが良いのは この物件の魅力のひとつでしょう。

構造・建物

• マンションは3階か4階部分くらいまで南向き部分の棟が建設されていましたが、そもそも1階や2階に眺望がないのは当然です。こういった小規模マンションは土地も狭く、隣と接近していることが多く、むしろ低層階は帰宅時のアプローチが便利で小さなお子さんがいたりする場合、むしろ眺望なんて言っている場合ではなくさっさと子供を家に入れることができるよう好んで低層階を希望する方も多いです。私もそうでした。 周りの住居は一戸建てが多いため、高い建物があまりないように見えましたので、当マンションの高層階からの眺めは良いのではないかと想像しましたが、それは入居してみないとわかりません。

エクセレントシティ下総中山IV プレミアムアリーナ建築中

共用施設

• 駐車場：敷地内に25台(昇降横行縦列式、昇降横行式)（月額使用料：11,500円～15,000円）
• 自転車置場：敷地内に78台設置(二段式ラック式)（月額使用料：100円～300円）
• バイク置場：敷地内に3台設置(月額使用料：3,000円)

設備・仕様

間取り

• 間取りを見ましたけど、どの部屋も引き戸になっているのが良いですね。 Fの間取りは2部屋がLDとつながっているので、広いリビングを作れそうだなと思いました。

買い物・食事

• 駅から近く、スーパーやニッケコルトンプラザに歩いていける距離なのは良いですね。
• セブンイレブンが近くにあったのはうれしいことです。下総中山駅ですが、小さめの駅ですがロータリーがあり、こじんまりしたお店がいくつもあり、昭和レトロチックな雰囲気を醸し出しており、私は好感を持ちました。それなりに店はにぎわっており、大きくて騒がしい基幹駅に比べると、生活するにはとても好感が持てるレベルではないでしょうか。パチンコ屋等があるにしても、そんなのどこでも同じです。コルトンプラザでしょうか。近くの商業施設に行きましたが、通常生活に困ることはないと思いました。 ダイエーを中核に様々なお店が入っており、家族で気軽に外食するような軽食やファミリーレストランのようなお店が多数入っていました。百貨店に行きたいなら船橋か、足を延ばして東京に出るんでしょうね。それほど遠くありませんし。

育児・教育

周辺環境・治安

• 用途地域：第一種住居地域/近隣商業地域
• 国道14号沿いというのが気になるがコンビニも近いので悪くはないと思います。14号の北側なら尚良いのだが……。
• 国道沿いに面していますが、音ってやっぱりかなり聞こえますかね。 徒歩7分なのは良いなと思うのですが。
• 歩道の幅は1メートルぐらいですので狭いです。 14号と総武線は並行しているので 高架沿いを歩くことも可能です。 高架の北側は1.5メートルくらいと広くはありませが、 車を気にしなくても良いかと思います。 南側は車一台と売れるくらいの道幅ですが あまり車は通りません。
• 歩道が狭いとあったので気になり見に行きましたが、言うほどかなと思いました。たしかにベビーカーとかあったら狭いかもしれませんが。
• 電車の音は聞こえません。国道沿いなので車の音のほうが気になるかもしれません。 凄い交通量が多いというわけではないので、私はあまり気にならなかったです。
• マンション建設地の前の国道でしょうか、対向2車線のちんけな道路です。この程度の交通量で音が気になるとすれば、かなり神経質な方かな、というのが私の感覚です。もちろん鉄道の音が気になるとは思えないです。 部屋の遮音性能は、実際に入居してみないと何とも言えません。我が家は音に敏感ではないのでそれほど問題になるとは思いませんでした。 国道に付属する歩行者用のスペースは、道自体が狭いので当然狭い。ベビーカー等を使われる方にとっては車との距離が気になるかもしれませんが、大人が通常歩く場合は何か問題ありますでしょうか？私には問題とは思えませんでした。
• 総武線の北側の方が良い。あまり物件も出ないし決めるなら早く決めた方が良いと営業担当の方が仰っていましたが、個人的には南側の方がコルトンプラザも近く環境的には良さそうな気がしますが。。どうなんでしょうか。あとマンションの南側の駐車場が気になりました。駐車場が同じような大きさのマンションになったら日当たり悪くなりますよね。色々考えて購入検討中です。
• 地元の人間は北口の方が良いと思っています。 ただ国道14号線より北ですね。
• 昔は国道14号線が海岸線だったそうです。 その南側は埋め立て地なので地盤が弱いといわれていますね。 20年くらい前、台風の豪雨でいまSHOPSがある産業道路で 車が水没して廃車になりました。

【再開発】

• 都市計画への疑問は、マンション販売会社の営業マンにお聞きになるより、船橋市の都市計画に関する閲覧可能図書を見ることをお勧めします。 インターネットでも結構アップロードされていますよね。 ざっくり見てみましたが、 ・古い住宅や構造上弱い建物が密集しているエリアであり建て替えが望まれる ・無計画に開発がなされた関係で、道路等の整備が待たれる ・門前町として発展してきた歴史的背景も大切にして街づくりを行う みたいなことが記載されていましたが、結局「どうする」というのは明確に示されていませんでした。 何かしようとしても住民の意見を聞く必要がありますから、一筋縄には進まないと思われます。私は10年以上このままの状況が継続し、都市計画なしの無計画なマンションや商業施設の開発等がバラバラと進むだけ、とみています。 ただ個人の地権者が多いので、それほどめちゃくちゃな開発は行われないのでは、と勝手に思い込んでいますが、どうでしょうね。

周辺施設

その他

掲示板

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