プレシス東京三ノ輪

2019年2月6日 (水) 12:42時点における版

物件概要

• 所在地：東京都荒川区南千住五丁目202番1他（地番）
• 交通：

1. 東京メトロ日比谷線 「三ノ輪」駅 徒歩3分 （3番出口）
2. 東京メトロ日比谷線 「南千住」駅 徒歩9分 （南出口）
3. 常磐線 「南千住」駅 徒歩9分
4. つくばエクスプレス 「南千住」駅 徒歩9分
5. 都電荒川線 「三ノ輪橋」駅 徒歩3分

• 総戸数：78戸（他に管理人室1戸）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造 地上14階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2019年04月中旬予定
• 売主：一建設株式会社
• 施工：南海辰村建設株式会社
• 管理：伏見管理サービス株式会社

価格・コスト・販売時状況

• １LDK+Sが３２００万円から、３LDKが３８００万円から、ということで価格が出ていました。 １LDK+Sって実質２LDKみたいに使うことができるということなので それで３LDKのものとあまり価格差が出ていないのかしら？
• 安い、ような気がする。三ノ輪は穴場だよね。60㎡の3LDKとかプレシスは得意だからなあ(55㎡とかあったよね)。
• 1LDKからあって3000万円台。 都内なら安いような気がしました。1LDK＋Sと書いてあるので、Sがサービスルームなら2LDKのような感じなんでしょうか。
• 23区で隅田川の内側という条件で探していましたが、駅からの距離と価格を考えたら、ここがベストかなと思いました。 無理矢理な3LDKではありますが、3700万円台からですからねー 使い方を工夫すればどうにかなるという結論に至り、私は決めようと思います。 この価格帯なら車も諦めなくて済みそうですし。 利便性優先で広さはトレードオフで諦められる方にはかなりお勧めです。
• 見学記読んだけど、これはお買い得かも。
• マンションの価格は多少高くついてしまいますが、なかなかここまで綺麗な物件を済む機会なんてありませんので是非購入してみたい物です。駅からも近いですし、なによりマンションが綺麗です。憧れる物件です。
• 値段に関しては、都内でのマンション価格を思えば、お手頃な方なのではないでしょうか。

もともとの三ノ輪の価格がわからないので、 もしかしたら、地元の人からしたら、他の書き込みにもあるように多少高くついているのかもしれないけれど。 三ノ輪は、住宅地というイメージが強いです。

• やすいのかなぁと思いつつ、内廊下物件であると思えば、安いほうなのかもしれないですね。 内廊下だと 管理費が高くなりやすいっていうのは聞いたことがあります。 これは、空調がコストがかかりやすいからなんですか？ ライトとかは外廊下の物件でも等しくあるようですし。
• 角部屋率も高く駅からの距離も徒歩3分で将来性が見込める物件として期待されている方も多そうです。 どちらかというと利便を重視したDINKS世帯や単身世帯の方が注目しているのかな？ 都心までは30分程度で通勤できてしまうというのは魅力の一つでしょう。 個人的には下町の雰囲気は好きです。味があって良いと思いますよ
• やっぱり少しの差とは言え、住宅ローン減税できるのと出来ないのじゃ大きな差ですよね。少し高くてもそちらを取ったほうが良さそうに思えますもの。 この50平米の壁って越えないときって 税金がものすごく安くなったりすることってあるのでしょうか。税金、難しい。
  • 50平米以上であることで得をする制度には ・住宅ローン減税 ・不動産取得税の軽減 ・登録免許税の税率軽減 ・住宅取得資金等の贈与（いわゆる生前贈与）の減税 などがあります。 不動産取得税の軽減は、パンフレット等に載っている 専有面積が50平米以上であれば受けられますが、 他は登記簿上の面積が50平米以上である必要があります。 これらは、政府が、国民の豊かな住生活を実現のため、 広い住宅に住まわせようとして作られた制度です。 そのため、50平米未満であることが条件の減税制度はありません。
• モデルルームで確認したところ、A・D・Fは完売とのことでした。 50平米程度の部屋を求める方が多かったそうです。 Cも低層階は残っていないようです。
• 最新のスーモの情報だと販売中の部屋が載ってましたよ。 B、C、Eがあるみたいでした。 北側の部屋・西向きのAタイプが早々に売り切れたのは意外ですね。 やっぱり部屋の広さの関係なのでしょうか。 残ってる部屋を見ると角部屋のCタイプが魅力的ですが日当たりはどうなのでしょう？ 78戸のそこそこの規模があるマンションとはいえ、5期まで販売するのは最近だと珍しいですね。 1～3期分は完売したのでしょうか。
• MRで確認したら、サイト上はBタイプしか載ってないけど、 Eタイプも中層階以上に在庫あるって言ってましたよ。 残っているのは1LDKのB、Eタイプのみだそうです。
• 公式ページの販売概要にはBタイプ:4階しかないですが、 ほかの階もまだ残っているようですね。

交通

• 車移動も高速なら入谷入口まで5分足らずなので、上野線で良いならかなり近いです。

【バス】

• バスは日光街道と明治通りにそれぞれバス停があるから、どこに出るかにもよりますが、便利だと思いますよ。

【電車】

• 日比谷線の駅まで3分、都内を考えるとなかなか安いかなと思いました。あとは間取りや設備が公開されるのを待ちたいです。
• 駅から近く2路線3駅利用できる点は魅力です。
• 駅から徒歩3分で東京の主要駅への移動が容易に行えるのが魅力的に思います。 自転車や徒歩での移動もスムーズに行えるのも楽しめる理由になると思います。 車の移動、あるいはバスでの移動もスムーズに行える環境にあるのでしょうか。
• 南千住駅にも近いなと思って、物件概要で徒歩9分と見ました。歩ける距離ですよね。南千住まで行けば東京メトロにJR、つくばエクスプレスに乗れます。 窓を閉めていれば気にならない程度の騒音ならいいかもと感じます。三ノ輪なら3分。便利です。
• 銀座・日比谷・六本木に乗り換え無しで行ける、というのが売りになっているようです。

…でも三ノ輪は三ノ輪の良さっていうものがあるので、そういうのもアピールしてくれるといいのになぁと思いました。 下町で、住宅街なのに平日の昼間でも賑やかで、便利で、 暮らしていくことを思うと、いいことがとても多いですよ。

構造・建物

• 1月末に現地を撮影してきました、14Fまでフロア工事が終わってるみたいです。写真を撮った東側の地域は高い建物が無いので眺望が良さそうです。

• 

  現地

【眺望・日照】

• 南側に7階建くらいのビルが隣接していので 低層階は西からの日当たりが頼りです。残っているのは上層階のようですし、 バルコニー側も通り向かいまで距離があるので 日当たりは良いと思います。

共用施設

プレシス東京三ノ輪　エントランス完成予想CG

プレシス東京三ノ輪　エントランスホール完成予想CG

• 内廊下設計で室内は静かになる点は良いですけどね。あとは窓の仕様の問題か。
• 内廊下にしているのも、外からの音への対策という可能性もあるのでしょうか 玄関を出てすぐに外の音にさらされるよりは、まだ、ワンクッションあるような感じなので、玄関からの音の心配は少なくともいらないということになってくるのですけれど。 ちょうど常磐線が比較的近い場所なんですよね。すぐお隣というわけではないのですが
• 物件概要を見ていて気になったのが、駐輪場の数です。総戸数78戸なんですが、駐輪場自体は117台ということでした。コレだと、1戸あたり2台分は停められない場合があるということなんですよね。１DKの場合は、自転車は基本的に1台だし、単身者用の物件の割合が多くなってくる、という意味合いなのかな、とも感じられるのではないでしょうか。
  • 単身者向けの物件は1台分、DINKS向けの物件は2台分駐輪スペースがあるならば、ちょうどよいということになるのではないでしょうか。 あまりに多すぎても行けないですし、ピッタリぐらいが良いと思います。 マンションの敷地は限られているので、 駐輪場以外に使わないといけないことってあると思いますから。
• セキュリティのインテリジェント電気錠は玄関前でもハンズフリーで開錠できるのは、

とてもいいと思いました。 エントランスから自宅まで両手がふさがっていてもそのままキーをかざせば開錠できるので、 買い物後の帰宅は便利そうですね。 ただ、キーを新しく作る場合は手続きが面倒そうなのと、価格が高そうなので入居前に人数分作っておいた方がよさそうですね。

• 何かペットに関係する設備やサービスなどあるのかなあ。 足洗い場とか。 実際はあっても使わないという人も多いみたいだけど。 散歩の行き帰りで廊下やエレベーターが汚れやすいから、 マメに清潔に掃除がされるといいなと思います。 管理費もそれなりの金額なのでそのあたりは大丈夫そうだけど。
  • 公式サイトの設備に、ペットの足洗い場ありって書いてありますよ。
• 内廊下ですから、本当にホテルっぽい感じが良いと思います。ペットを飼われている方は、共用部は抱っこやキャリーでの移動をしなくては、ですね。
• こちらのマンションは24時間ゴミ出しが可能なのでしょうか？
  • 管理規約案には24時間OKとは書いていないです。 ゴミ置き場の構造上無理なのか、管理規約で変更可能なのかは不明です。

設備・仕様

間取り

• 日光街道の反対は東バルコニーなので 午後になるとリビングが薄暗いかもしれないですね。 日光街道の交通量を考えると、 明るさより静かさを取りたいところです。 南に窓があるDタイプだとそのあたりも解消されそうですが 結局は在庫があるかどうかという点に戻りますね。
• D・Fは完売とのこと、やはり日光街道の 反対側の方が人気なんですね。 あとはAタイプが50平米超えのようですが、 住宅ローン控除はギリギリいける…？
  • 残念ながらAタイプは内法面積がギリギリ50ｍ2に満たず、住宅ローン控除対象外だそうです…。ただし、Fタイプに比べると300万ほど安いので、それを見越した価格設定なのかもしれないです。
• D・Fタイプは完売のようです。一応、モデルルームでもらった間取り図から Fタイプ添付します。 こちらのマンションはFタイプが唯一の3LDKで Dタイプは2LDK+Sのほぼ3LDKとなっていました。
• Dタイプの場合、 もし将来、隣に高い建物が建ったときの 日照時間の問題で5帖の部屋は 洋室と表記できないとのことでした。
• あとは、AとCとEの間取り。Aの間取りは住宅ローン減税なし。自分自身にお金がある人か、親から借りられる人が有利でしょう。 Cの間取り、44.03㎡の家具を配置したものを見ましたが、そこまで狭さを感じません。玄関横の部屋5畳にベッドを置けば、あとはLDKと洋室を1つにしてウォールドアをたたんで生活することもできるのかと思いました。収納も割と広く取ってあって、2人暮らしのカップルもすっきり過ごせそうに思います。

• 

  Fタイプ

• 

  Dタイプ

買い物・食事

育児・教育

【幼稚園・保育園】

• 近隣の保育園は第二東日暮里保育園のみですか？ ここが満員とかになってしまったら大変そうです。

周辺環境・治安

• 都電は窓開けて耳すましても聞こえないです。JRは高架だから聞こえるかもですが、日光街道の音の方がよほどうるさいと思います。
• 三ノ輪エリアの新築マンションをいくつも見ています。 今日も大雨の中、プレシスをはじめ、デュオベール、クリオラベルヴィ、ブランシエラの現地を見に行ってきました。 路面が濡れているせいもあり、目の前の昭和通りの車の音が凄まじかったです。(国際通りの方は、びっくりするくらい交通量も少なくて静かです。) 窓はT-2等級の防音サッシと2層ガラスを採用とのことなので、閉めていればうるさくはないと言われましたが、低層階はどうでしょうね。 この界隈では破格の価格設定で、ここに決めると思います。
• 周辺環境が整っていますので、快適に過ごせそうですね。 子1ファミリーでも一人でも良さそうですね。 通勤にも駅近で便利になりますね。
• 三ノ輪、普通に下町の住宅地という感じです。イメージに関しては、それぞれが持っているものがあるかと思いますが、そこまで悪いようには思わないけれど。 ただおしゃれとかそういうのが好きな人だと、程遠く思ってしまうのかもしれません。 おしゃれなカフェとか最近できているみたいなんで、 少しずつ変わっている部分はあると思いますが、 基本この雰囲気でいくんじゃないかな。
• 三ノ輪は地域的にも非常に落ち着いているので愛着を感じる地域ですね。安心して住める場所としても自分の中で気にいっています。立地もいいですし、物件も比較的落ち着いている感じがしますね。

周辺施設

その他

• ペットOKのマンションのようですが、数とか種類の問い合わせをされた方はいますか？ 自分がペットを飼っているからという訳ではなく、 隣人に吠えグセのある犬がいた時の事を考えてしまいますので。 ここは隣の部屋から犬の声が聞こえたりしないでしょうか。
  • 小型のペット2匹までOKのようです。
  • ペット可＝ほぼ100％の物件が犬OKですので、 犬の鳴き声が気になる、ということでしたらペット可物件は難しいと思いますよ。 コンクリート壁であっても、犬の吠える声は100％防げないと思います。

掲示板

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