プレサンス ロジェ 西葛西

2019年2月5日 (火) 13:49時点における版

物件概要

• 所在地：東京都江戸川区西葛西二丁目1番3（地番）
• 交通：東京メトロ東西線「西葛西」駅徒歩11分
• 総戸数：83戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造 地上12階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2019年04月中旬予定
• 売主：株式会社プレサンスコーポレーション
• 施工：川口土木建築工業株式会社
• 管理会社：グローバルコミュニティ株式会社　株式会社プレサンスコミュニティ

価格・コスト・販売時状況

• 予定販売価格（税込）：4,100万円台〜5,700万円台
• もう販売はしてるのですかね？
• 他の江戸川区のマンションを見ると2LDK2900万円〜が相場のようですがここは1LDK+Sが4100万円〜みたいですね。駅から遠くて西向きなのに高い理由は何でしょうか？
  • 東西線沿いは、人気あって高いんですよ。
• 見学に行きましたが、えっ!こんなに価格帯高いの？って言うのが内心で思った第一声でした。
• 売れ行きどうなんでしょう
• 近所に住んでいますが、このマンションの営業の方が、飛び込みでやってきて、かなりしつこくセールスされました。売れ行き、苦しいんじゃないでしょうか。
  • 集合住宅ですか？許可なく私有地に入るのは不法侵入です。今度来たら警察を呼びましょう
  • 飛び込み営業してるんですか！？相当お客さん集まらないんですかね。アロハプロジェクトは大盛況な雰囲気ですが、そちらに流れているのでしょうかね。
    • いい物件なら勝手に売れますからね
  • うちは近所…とまでは言えない葛西なんですが、この週末にやはり飛び込み営業を受けました。最初は「葛西を選んだ理由は？」とか「住んでみての魅力は？」とかその辺から始まって次第に今の住まいの不満点、家族構成、年齢、家賃など質問責めにされた挙げ句に「MRがオープンしたばかりでこの土日に来て頂けたら商品券をプレゼントするので是非！」だの「今日は調査で手ぶらだが、改めて資料を持参して詳しく説明したいのでテーブル貸してほしい」だの言われてウンザリしたので、実はちょうど葛西～西葛西あたりの物件を検討中でここの物件も知ってましたが、それは言わずにやんわりお断りしてやっと帰って頂けました。葛西地区まで飛び込みとは苦戦してるのかもしれませんけれどああいうのって逆効果な気がしてなりません。
    • そういう強引なやり方の方が売れるからやるんでしょ。現にあなたもそんな怪しい人間を相手にして色々答えてるわけだし。それにしても図々し過ぎますよね。関西の業者だからかな。
• 私が話を聞きに行った時は東西線は人気があるからマンション価格が高いんです！そして駅から11分で近々Okストアが出来るから、立地もとても良いんですよー！みたいにお話をされていました。
• こちらの方がプ◯ウド越◯島より高かったような気がします。
• 価格含め商品力で全く勝負出来ないから訪問販売なんかやってんでしょ。色々比較されたら明らかにいい物件じゃないことが分かるから。ただこの値段じゃローン組める人を見つけることも難しいと思うけど。
  • 確かにそんな感じがします。駅から近い事やマンション内サービスとかを考えるとプラウ○越中○の方が少々高くても購入したいなぁ～って感じます。
• 売れ行きはどうなんですかね？最近行った方いらっしゃいますか？
• なにはともあれ、まあまあな物件かとはおもうんだけどちとたかいなぁ
  • ちょっとどころかめちゃくちゃ高いですよ
• ここ然りジオ然りエクセレントシティ何とか然り、駅10分超えでも攻めた価格設定のところ多いですよね
• 西葛西の物件の中でも個人的に気になっているマンションに入りますね。ただ、いかんせん価格が高い事が気がかりという事があります。中古で値下がりすれば良いかと思います。
• 時間かけて宣伝して、これから１期なのに販売戸数は 8戸 / 83戸ですよね。相当人が集まってないよね。
• チラシで来場で商品券1000円＋ビール６缶、電話予約でさらに商品券1000円プラスというのがありましたが、どんどん売りだして売れなくなってきたらやるならわかるけど、第1期売り出し前にそんな販売促進しないといけないなら、見込み客は全然集まってないってことだよね。
  • この土日お暇であれば安っぽいセールストークを聞いた帰りに2000円の商品券でツマミを買って宅飲みすればよろしいかと。
• プラン内容の割には、とても買いやすい価格帯です。子育てにこれから教育費はどんどん嵩んてくことを考えるとマイホームローンばかりに費用を回せないのが正直なところです。
• 江戸川区ならではの安さで勝負ですね。
  • 安いかなぁ。ここはそこまで安い無いと思うけど
    • たぶんちょっと高いんでしょうね〜立地を非難しても気にしない人はしないから買うし。ただ、ちょっと高いんでしょうね〜
      • ちょっと高いですか？かなり高いと思います。
• メニュープランが紹介されてますが今から申し込んでも間に合うのでしょうか？
• 西葛西にしてはそれほど価格が高くないのがいいですね。通勤もそれほど苦痛を感じない場所にあるので検討しています。
• 葛西に住んでるけどここの広告が毎週のように入ってる。苦戦してるのかな？
  • しつこく訪問したりチラシまいたりするより適正な値段をつければ即完売するのにね。
• 駅までの距離的にもう少し価格面で下がってくれれば、まだ駅まで歩ける距離なので需要はありそうなんだけどなぁと思いました。
• 3000万台が妥当なのに。高すぎるわな。
  • ここらへんで3000万台ってある？そもそも西葛西なのにたかいんだよなここらへん

交通

• 駅からの距離が徒歩11分という点が人によって分かれ目になってくるのかな。遠いと思う方もいれば、そんなに遠くないと思う方もいて人それぞれなので10分という壁は大きいのかもしれません
• デメリットとしては、駅からの距離が少しあるということでしょう。11分は歩くと案外距離があると感じる方もいらっしゃると思いますし。
• 今江戸川区で出てる物件半分は東西線だと思いますが。新宿線総武線だとしても1割も変わらないですし。そもそも徒歩11分の時点で東西線と言っていいのかどうか。
  • ここより遠いマンションの方が徒歩は9分とかなので、横断歩道とかの差なのかもしれませんね。
• 徒歩11分くらいだったら、普通に歩いて行くことができる距離だとは思いますが、近い、という事はできるのか…？程度じゃないかしら。小中学校も比較的近い。ただ、ロケーションの公式ページを見ていると、徒歩20分以上かかってしまう所が多いのか…という印象です。自転車がメインの交通手段になってくるのかもしれません。
• 最寄り駅まで距離はありますが、複線利用できるのでこれくらいなら納得かなと思いました。
• 駅までの距離ですが、遠いので、天気が悪いと困りそうな印象がありますね。今は交通面の環境に住んでいるので、なかなか駅が遠くなると生活のイメージがわかないですよね。
• 駅まで徒歩11分なので、近いとは言い難い感じカナ。その分、値段も安ければいいのですが、スレッドを見る限りでは高いと感じている人が多いように思いました。
• 駅は少々遠いですが、都心までのアクセスはそれなりにしやすいところかな？とは思います。

構造・建物

• 敷地面積：2,045.89㎡（登記簿面積・実測面積・売買対象面積）2,045.85㎡（建築確認対象面積）※敷地面積は小数点第3位以下を切捨てて表示しておりますので、合計面積の端数が合わない場合があります。
• 建築面積：944.51㎡
• 思ったより敷地ギリギリに建てるんですね。プラウドが町の中心にあるのに対してこちらは端なので2丁目からの買い替えがありそう。
• 都心の夜景は綺麗かも知れませんが、真西に向いた部屋ってどうなんですかね。
  • ちょうど川沿いで真西の物件に住んだことありますが日差しは相当きついですよ。午後は常にカーテン閉めてました。
• 壁面のデカい会社のロゴマークは実際につくのかな
  • あの壁面のロゴ、たしかに気になっていました。
  • 他のプレサンスのマンションを見るとロゴは大きくかなり目立つものが多いです。ここも完成予想図の通りなら同じような感じでロゴが付くことになるのかも…。
• リバーサイド側のバルコニーは建物が建つ心配もないですし、日当たりも十分確保できるのがいいですね。ところでバルコニーからは花火がみれるのでしょうか？夏場の風物詩として、花火が家から見れるのは一年に一回であっても気分が上がりそうです。
• ギャラリーで聞いてみました。ロゴは残るみたいですね
  • 購入後は入居者の資産なのに会社のダサいロゴを貼り付けるなんて最悪ですね。他の業者はこんなことやってないでしょ。
• 近くに住んでいます。正面ではなく少し北側の空になりますが、川側から花火は見れると思いますよ。
• プレサンスマンション、青いロゴのことですね。他マンションでも、こういったロゴが入っているマンションありますね。最近のマンションはわざわざつけないものが多いような気がしましたけど……。
• 花火が見える、リバーサイドビュー、隣接するマンションがなくて日当たりがよさそうなど立地に恵まれている気がします。
• 建設現場に行きました。堤防が目の前にあり私はとても圧迫感を感じるような気がしました。四階以上じゃないと目の前が堤防に道路です。
• 壁面のロゴを消してほしい
  • ロゴ、気づかなかった
  • あのダサいロゴ消せないんですかね。全戸引き渡し終わったら管理組合で話あってなんとかできそうですけど
  • あれは消してほしいですね。価値下げてる
  • あのロゴが大きくつくのも最悪。賃貸じゃないんだから購入者に配慮すべきだよね。

共用施設

• 自転車置場：166台（屋外2段ラック式55台［屋根付］・屋外垂直昇降ラック式10台［屋根付］・屋外3人乗対応スライドラック式16台［屋根付］・屋外スライドラック式 85台［屋根付］）
• バイク置場：5台（屋外平面式3台［屋根付］・屋内平面式2台）
• ミニバイク置場：4台（屋内平面式）
• 駐車場：28台（屋外平面式3台［福祉対応駐車場1台含む］・屋外機械式25台）
• 荒川沿いという立地なのに防災倉庫のような共用防災施設すら無いんですかね？

設備・仕様

• 気になるのは床暖房が搭載されている場所についてです。一ヶ月普通に暮らしていた場合にはどれぐらいの光熱費になるのでしょうか？
• 室内の設備も通常以下ではなく感じます。
• 設備仕様を見ている感じでは、最新式！とは言わないまでも、快適に暮らす設備は充分揃ってる印象です。
• ガス温水式床暖房が設備として取り入れられているようですね。床暖房ってあまり使った事がないのですが、部屋は温まるのですか？また、ガスを使うものですと、光熱費とか高くないですかね？
  • いま我が家はガス床暖ですが、部屋全体がポカポカして切っても持続します。急に下がるとかはないかなとおもわれます。エアコンの暖房より体が温まりますね。電気床暖よりもコスパいいみたいですよ。ポラス、アロハあたりが対抗なのかな？売りが弱いのですかね。

間取り

• 1LDK+S・2LDK+S・3LDK・4LDK
• 住居専有面積：58.60㎡～77.55㎡
• ポーチ面積：2.70㎡～3.99㎡
• アルコーブ面積：1.16㎡～3.58㎡
• バルコニー面積：7.99㎡〜11.07㎡
• サービスバルコニー面積：1.80㎡・2.03㎡
• 物件自体は、単身世帯から家族世帯まで様々な方が住まれるようになっているという部分も好みが分かれそうなこと、投資用、リセール物件として将来性があるのかどうかという点が重要そうですね。このあたりだと永住目的ですまれるという方が多いのかな？
  • 間取り見ましたが昨今では珍しいくらいの大型3LDKですね。なので永住する方が購入するとかなりお得な気がします。
• 間取りを見るとスタンダードなファミリータイプですね。Aを4LDKにする必要はあるのかと思っちゃいますが。住みやすそうなのはJとOかなあ。ただOはちょっと高すぎる気も。設備仕様に豪華なものが設置されたりするんでしょうかね。
• 真西の間取りってなかなかみないんですけど、どうなんでしょう？
• 居室が縦一列に並んでいる状態になっています。それぞれの部屋の独立性が高くなっているのだからいいのではないでしょうか。子供がいる場合は、大きくなってくるとそれぞれの生活時間帯が違い場合もありますから、こうやって独立しているのはいいと思います。部屋数重視の人向けでもあります。
• 洋室が2つ部屋分あって、サービスルームも用意されているのは嬉しいですね。バルコニーもしっかり用意されているので、家庭菜園も楽しめそうですね。
• 部屋の使い方は本当に人によって違いや差がはっきりと出ると思います。このあたりの使い方を間違ってしまうと、失敗してしまう要因になると感じています。上手に使わないと、せっかく分譲を受けた分が損をしてしまいそうです。人の価値観がはっきりと出るところだと思います。
• 多少駅から距離はありますが、間取り的には全く問題ないですし、むしろ良い部屋が多いと思います。
• マンションの間取りは本当に大切な要素の一つだと思います。このチェックはきっちりとしておかないと後で後悔することになるのではと感じます。自分でも、できる限り意識をしているのですが、抜けてしまっていることがあります。やはり、実際に見るのが一番、手堅いような気がするのですが。
• ここは立地よりも間取りの良さに目がいきました。特別変わったプランではありませんが、シンプルで住みやすそうなお部屋という印象です。収納もそれなりにあるので良いところと思います。

買い物・食事

• 2丁目に住んでる身からすれば好きな場所ですが、他の方々からするとショッピングセンターからも歩きますし、どうでしょう。
• 日々の買い物は地元メインでって感じで過ごせますし。価格帯も良心的だと思いました。
• 近所に買い物ができる場所があり、小中学校がある。子育て世代には値段次第では人気が出そうに思いました。

育児・教育

• 清新第一中学校学区というのをすごく強調しているなぁって思うんですが、この中学校って評判が良かったりするのでしょうか。学区が良いと、土地の資産価値も急落しにくいよとは聞きますので何気に学区は大切。ただ、もともとのココの相場よりも高すぎる場合は流石に下がってしまうことも有るようです。
  • 私も同じように薦められました。前に葛西に住んでいた方にお聞きしたら、公立の御三家らしいです、、、公務員や官舎、銀行の社宅があった時です(今はあるのか不明です。)今はあの辺り外国人が多いのでそこまで治安良いのか？と疑問に感じました。東西線通勤ラッシュを考えると、中学や高校から子供に電車を使って通学させるとなると厳しいと思います。通勤に東西線を使っている方にも、いくら中学の子供でも今からラッシュアワーの東西線を乗せるのは可哀想だと言われました。
• 通学の時間は通勤ラッシュよりはやいのではないでしょうか？と、おもいましたが。ここの中学のために引っ越し組が多いのは確かですね
  • 私は会社員で六時～の東西線を利用しています。学生が通学する六時半～の東西線の通学も中学の子供には過酷かと思われます。特に女の子のお子さんであれば私は我が子を乗せたくないです。
    • 私も近隣住民さんに同感意見です。やはり中学の子供さんを違う路線で見ていますがあまり混んでいると辛そうです。
      • そうなんですね〜その時間帯の混みようは、夕方の塾に行くときの帰宅ラッシュくらいかなとはおもってました。そのくらいならそんなもんかな。バスも充実してますしね。

周辺環境・治安

• 第一種住居地域・準防火地域・第三種高度地区
• リバーサイドの水害が気になります。どんな感じなのでしょうか。
  • 水害を気にされるなら買わない方がよろしいかと。海抜0mの川沿いなんか真っ先に被害にあいますよ。
  • 水害もリスクとしてはありますが、実害が出たことはないと思います。マンションの横の神社が流されてないということは、長いこと被害がないということかと。埋立地ではないので、東北の震災のときもこのあたりは液状化してないですし、天災の心配は少ないんじゃないですかね。
• 大雨の時の増水が気になるものの、過去に水害がないのならいいんじゃないかと思いました。
• 荒川沿いの低地なのに水害のリスクがないわけないでしょ。ハザードマップでも荒川氾濫時に2～5m浸水となっています。区のホームページで過去の浸水被害が見れますがここ10年でも豪雨台風で多くの浸水箇所が出ています。
• 近くの分譲に賃貸で住んでますが、東西線が鉄橋通る音がうるさいですよ。少なくとも窓の常時開放は耐えられないくらい。あと西葛西全体ですが、夏は潮の香りが凄いです。賃貸なので気にしてませんが、多少の塩害もあるみたいです。
• 川沿いは臭いだけじゃなくて虫や湿気も凄いですね。窓開けずに空調だけに頼れば問題ないと思いますが。
• 周辺には多くのマンションが建っていますがそんなに不便な感じはしないのですが･･･散策もしましたが人も街並みも印象は悪くなかったです。
• 東西線の鉄橋の音とか、川の匂いはあると思いますが、葛西橋通り沿いとかはひっきりなしにうるさいですからね。かと言って静かなところに行けば、駅から20分とか、西葛西駅から10分程度の場所で言ったら、住宅街に囲まれて静かなほうかも。という気がします
• 徒歩11分だと資産価値にどう影響をあたえるのか、というのはわからないですがとりあえず、歩いて毎日駅まで往復するのは特に問題がない距離と言っても良いのではないかなと思いました。もともと、この辺りは住宅街なので、住みやすさという観点から見ても、悪くないと思われます。
• 大手町までも14分でいくことができる住宅地、という観点からかんがえるとこの辺りはとても良いのですよね。共働きの若いファミリーには結構前から人気があるエリアではあります となると、保育園は入れるのかしら・・とか学童は入れるのかしら・・となってきますがそのあたりの情報も収集しつつという感じで皆さん考えられているのだろうなぁと思いました
• ロケーションの項目を見て家族で生活をしやすい環境にあると思いました。子育て支援のサポートも充実しているのは本当に魅力的であると思います。大丈夫とは思いますが、近隣の治安な問題ないですよね。
  • 治安は悪いでしょ。元々残留孤児と外国人の街だし。
• リバーサイドはいいんだけど、南側が清砂大通りで、線路もあるし、少なくとも高層階やルーフバルコニーは相当うるさいんじゃないのかな。
• あまり注目されていないような意見がちらほらみられますが、どういったとこが気になるのでしょうか？マンションそのものというよりは、地域的なとこで選びづらいのでしょうか。
• この周辺はわりかし落ち着いた環境で、賑やかな場所にマンションを購入したい方には多少合わない事があるかもしれませんが、個人的にはこういった環境は将来もまったり生活出来そうなので気になりますね。
• このご時世わざわざ堤防沿いのマンション買う人いるんですか。区のハザードマップでわざわざ5m浸かるって言ってるのに。まあ売る方は大丈夫って言うだろうけどね。
• 環境について ◯電車が通る時、窓を開けていればテレビの音声はほぼ聞こえない。 ◯高速の出口渋滞が多いので空気が汚い。 ◯その影響かエアコンの汚れが凄まじく早い。 ◯同じくその影響か空気ダクトの汚れも早い。 ◯そしてクロスがすぐ汚れる。 ◯線路の鉄粉などの影響もありそう ◯川沿いなので虫が凄い。 ◯たまに臭い時がある。 ◯土手のロケット花火がマジうるさい。 ◯土手にガキがすぐたまりうるさい。良いところは、年一の花火だけは最高。
• 駅まで若干遠いですが、川沿いで開放感があり本当にいいところだと思いました。住み心地もよさそうなので、検討してみようと思っています。
• 電車の音はそれなりに線路が近かったらしかたのないことかもしれませんが、土手の子供や花火がうるさいというのは、それほど気になるものなのでしょうか。堤防沿いに住んだことは過去にありますが、相当近くなければ音は大丈夫かと思いました。
• そもそもそこまで土手で子供って遊んでいますかね？ここはたまに通りかかる程度ですが、歩いている人はいるけれど、大騒ぎとかそういうのは見たことがないです。電車の音については、部屋の向きにもよると思います。窓開けっ放しは流石に外の音は入ってくるだろうなぁ。
• 駅から遠く離れてるのに空気が汚く騒音被害があり、川沿い故に地盤も緩いと。立地としては数ある都内のマンションの中でも底辺ですね。
• 確かにこの辺りは永住したくなりますね。周辺環境を見ると意外とアクセス良く30分もあれば色々行けますね。
• やはりいいですね、ウォーターフロントって。
  • ウォーターフロントだけど荒川沿いはチョトコワイネ
• 報道ステーションで今日やってましたがこの地域は高潮等で浸水したら2週間以上水が引かないらしいです。湾岸埋立地の方が標高高くて安全だとか。
• それなりに交通機関も近いですし、周辺の環境もまとまって落ち着いていますね。個人的には評価の高いマンションです。
  • 西葛西自体、落ち着いて暮らせるかどうかと言われるとどうなんだろう。子供が多い住宅地ということになると思っています。閑静な住宅街かと言われるとどうなのかなぁと思いつつ繁華街があったりするというわけでもないですから、その点では落ち着いて暮らせるとも言うことができます。
  • 西葛西の治安が良いかと言われると微妙だし落ち着いて暮らせるかと言われればそれも微妙だし全てにおいて微妙。
• 駅やお店とかに関しては地図でみたらある程度わかるので、個人的にはこのあたりの治安について気になります。多少駅から離れていますが、夜道とかどうでしょう？暴走族とか近くを通る事があるのかなど、その辺の情報が気になります。
  • 裏道に暴走族はこないんじゃないでしょうか。船堀街道爆走するバイクはたまにいます。

周辺施設

その他

• 売主が胡散臭い
• ギャラリー始まったみたいですね。行かれた方いますか？
• ギャラリー行ってみようと思います。
• ホームページに本日10時より事前案内会開催って毎日書いてあるな。普通は本日じゃなくて特定の日付を書くんじゃないの？
  • パチンコ屋と同じですね。毎日「本日10時開店」って書いてあるし。まあ３流デベだし許してあげましょう
• 近くでオリンピックやるのに何で大阪万博の協賛してんだろこのマンション
  • 本社が関西だからじゃないですか？
• 売ったら終わり
  • 本当に売ったら終わり言うような考えですよね。思ったよりも狭い間取りや、６階位迄の景色が土手の灰色部分。人それぞれ考え方はありますが、メリットを共感出来る場所がありませんでした。
  • 関西の物件のスレッド見たら完成後の評判が凄く悪い
• 何で管理会社が2社も入っているんでしょうか。1社の方が管理費節約出来るのでは？壁面に巨大な自社ロゴ貼ったり購入後も搾取する気満々ですね
• やっぱり、長く住んで安心できる物件が一番のように感じます。このあたりは人によって優先順位が違うだけに本当に難しいところだと思います。何を重視するのか、ということから絞り込んでいけば間違いがないのでしょうが。
• 売主、建設会社について ◯工事時間は搬入片付け含め、朝8時から夕方5時までなのに全く守れていない。 ◯バイク通勤はさせないと言っていたのにおかまいなし。 ◯ゴミが飛んできて非常に迷惑。建設会社の問題だが売主の指示が徹底していないのは明らか。大阪商人売主はこんなもんか？
• やはり物件は購入するタイミングが本当に大切だと思います。このあたりは、ある程度、条件を考えて選ばないと難しいころではないでしょうか。このあたりは、よく検討をして物件を選びたいところです。
• 管理会社２つもいる？
  • ヤバイ金食い虫じゃん。天下りって奴かも。
    • 天下りというより中抜きかな。管理費は欲しいけど管理業務は面倒だから他社に丸投げかと。他の物件の書き込みを見ると問題が起きてもこの2社の責任の押し付け合いで大変らしいですね。営業に聞いたらどんな言い訳するか楽しみですね。
  • 管理会社が2つある意味がやはりよくわからないです。2つあると高くなってしまったりしないのかしら、とか。どちらがそもそも何かがあったときの責任を取ってイニシアチブを握るのか、きちんとそういうことまで決まっているのかは確認したほうがよいでしょう。
• ここ買うより、近くの中古のレジデントプレイス買うことにしました。大きいマンションのほうが管理も警備もしっかりしてるし、修繕費とかも少なくてすむ。パーティールームとかキッズスペースもあるしね。
  • 中古マンションだけは嫌だなぁ。せっかくローン組んで住むというのに。さらに新築当時と同じ金額というのも腹立つ。
• プレサンスのマンションは検索したら全部で300〜400くらいのマンションがあるみたい。その大半にプレサンスコミュニティが関与してるっぽい。プレサンスコミュニティの社員数検索したら10数人しかいないっぽい。こんな人数で全部管理できるとは思えない。やっぱり下請とか委託とかそういう感じなんかな？
• 管理会社が二つって珍しいですね。実際に詳しく調べた訳ではありませんが、なんか会社名から関連会社という感じもします。仮に下請けや委託であったとしても、管理費にはあまり影響しないようにも思います。
• このあたりであまり聞かないマンション名だなと思いました。調べたら、関西方面で出しているマンションのブランドであるということです。小さい会社というわけではないのは、いいのかな。

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