シティテラス吉川美南

2019年2月5日 (火) 13:43時点における版

物件概要

• 所在地：埼玉県吉川市美南2丁目28-1、2他（地番）
• 交通：武蔵野線 「吉川美南」駅 徒歩6分
• 総戸数：171戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造　 地上7階建　
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2017年12月
• 売主：住友不動産株式会社
• 施工：株式会社長谷工コーポレーション
• 管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

価格・コスト・販売時状況

• いくら位になるんでしょうね。ここより駅に近い、隣のグランセンス吉川美南パークサイドコートが2,390万円～ですからそれよりは安くしないと売れない気がしますが。
• 吉川市のマンションが販売好調とのNHKニュースになってますね。
• 完成後の販売開始、いいんじゃないでしょうか。買う側にとっては実物を見られて何よりだと思います。 線路沿いでもありますから、中からの音の聞こえ方とかチェックできたりするといいですね。線路沿いというリスクはあるものの、駅もスーパーも近いというのは大きなプラス面だと思いま
• 現物を見て判断できるというのは購入側にとってはメリットが大きいです。
• ファミリー向けのマンションだと広めで駅から少し遠くて、お母さんと子供のための施設が周辺にあって、というイメージでしたが、ここの場合は電車通勤のお父さんにも優しいマンションという感じがします。子育てにも環境は良さそうですが、小学校は徒歩15分でけっこう歩く感じですね
• 広さもあって2,390万円～とは良心価格かなと思えましたが、相場的にはどうでしょうか。 あまり共用施設がないわりには、管理費が14,496円 ～とちょっと高めに思えました。
  • ここは管理費修繕積立基金が総計でかなり高くなる。35年ローン完済時の管理費修繕費の総計は約1500万円。他のマンションが1200万〜1300万円台と考えると総計で200〜300万上乗せと考えるべき
  • 管理費＋修繕積立金で毎月2万円払い続けないといけないのはちょっと痛いですね。
  • そりゃあくまで5年間の話 6年目〜10年目は管理費+11760円(修繕費) 11年目〜15年目は管理費+17640円 15年目〜20年目は管理費+23520円 20年目〜25年目は管理費+29400円 26年目以降は修繕費上がらないけど管理費+29400円で住み続ける間43869円毎月払う事になる
• たしかに毎月4万円以上出ていくと思うと、気が重いかもしれません。マンション価格そのものは、それほど高いような感じはしないのに。3LD・Kで70.02m2あって、2,390万円は良心的な価格だと思います。 管理費修繕費はどのマンションでもかかってくるものなので、購入時の価格から考えると他と比べれて負担は少ないと思ったら良いのかなとも思います。修繕費は計画的に上がっていくのが普通らしいですので
• 坪単価を物件情報のところの情報から算出してみました。 一番安い物件の坪単価が、 112.8万円〜ということでした。 東京の物件ばかり見ていると、かなりお安いのではないかと言う印象を受けるのですが、吉川美南の相場として見た場合には、どうなのでしょうか。
• 武蔵野線が利用できる最寄り駅が徒歩6分。 この利便性から考えると2,390万円～4,098万円の価格帯はけして高くない感じ。 買い物も便利ですし、大きな公園もあったりと生活環境としても良いでしょう。 小学校がもう少し近くても・・・とは思いますが、 ファミリーで住むには十分なマンションのかなと思いました。
• 物件概要、管理費、修繕積立金、管理準備金の3つって何ですか？これは全て必要なんでしょうか。もしくは、管理費と管理準備金は同じものですか？
  • 管理準備金、修繕積立基金は購入時に支払うお金、 管理費(月額)、修繕積立金(月額)はマンションを所有している間(ローンが終わっても)毎月払うお金です。
  • 管理準備金(管理費の約ひと月分)と修繕積立基金(30万円〜40万円)は新築購入者が一番初めに諸費用として支払う物 管理費は(原則)金額変わらずに住み続ける間払い続ける費用。修繕積立金は初回費用から5年間は据え置き、5年後に初回費用の2倍、10年後に初回費用の3倍の金額を毎月支払う物 修繕積立金が5880円なら1年目〜5年目まで毎月5880円。6年目〜10年目まで毎月11760円。11年目〜15年目まで17640円。…以降5年毎に4倍、5倍と音が上がる。 ただし通常であれば修繕積立金の値上がりは4〜5回が一般的なので、ここなら16年目以降23520円で止まるか、あと1回上がるかだと思う。

どちらにしても16年目からは管理費14496円+修繕積立金23520円+住宅ローン返済額が必要って事 ただしこれは何処のマンションでも同じ。まぁ稀に修繕積立金が定額で値上がりしないマンションもある(その場合は初回から修繕積立金が15000円以上と高めな場合が多い(野村のオハナ等))

• 管理費は共用設備の維持管理に必要な経費、修繕積立金は壁や外壁など建物の維持管理に必要な経費、準備金は立ち上げ当初のマンションの管理に必要な経費で、事前に徴収しておく事でスムーズな管理が行えるものだと理解していますが、補足があれば教えて下さい。
• 実際に購入しました。 管理費・修繕積立て金が最終的に4万円を越えることは承知して購入しています。 いろいろと議論があるように、少々高めと思います。 マンションの修繕で、一番費用が嵩むのは、エレベーターと機械式駐車場です。 このマンションは両施設ありますので、基本高いのはやむを得ないと思います。 それにしても、少々高くないか聞いたところ、最終的には機械式駐車場を全部取り替える位の費用を見込んでるのだそうです。 全取替は多分しないですが、修繕積立金を低く設定するのは、マンションの長寿命化の観点から好ましくないし入居後に金額を上げることも出来ない。 よって、最悪を想定した、高めの修繕計画としている様です。 マンション管理組合の運営を、住居者自らが行うようになると、計画の見直しや修正は住民の考えが反映されます。（安くするとは限りませんが）
• 分譲価格は、概ね3000～3500万円位とおもいます。 （ポスターに出てる安価な部屋は少数です）
• 機械式駐車場の取替には莫大な費用がかかると聞きますし、はじめから取替を前提として高めに設定しておくのは（本来は）住人にとって安心材料ではないかと感じました。 契約率を上げる為に最初は安く設定し、入居後すぐにひきあげられるケースもあるみたいです。

交通

• 最近は、駅までの道は皆マナーも良く、雑草も定期的に刈ってもらえるようになってきましたね。 車も道路から入りやすそうです。

【電車】

• 毎日30分の通勤時間なら耐えうるかなと思います。
• 駅までの道のりもまっすぐ歩けばつくのがいいですね。 ただ、線路に近いですが騒音はどの程度するのでしょう。 確か武蔵野線は貨物列車が走っていますよね。夜中でも音がするのか気になる部分になってきそうです。
• 元周辺住民で他線沿線に越したのだが、 吉川美南駅は駅舎が新しく乗降客が少なくてラクだった。 現駅は美南の10倍以上人がいるので、ストレスが溜まる。 イオンもできて、街もキレイで暮らしやすいんでは？ ただ飲食店が極端にないのが…。
• 駅からマンションまでは徒歩6分と記載がありますが、私は少々早足ですが、

マンションエントランスから駅舎のエレベーターまで5分丁度です。

構造・建物

• 敷地面積：6258.97m2　
• 建築面積：2765.4m2　　
• 越谷もここも、大和ハウスのグランセンスもソフトフローリングの床スラブ厚200mmで最近の一般的なマンションと同じですよ

【眺望・日照】

• 上層階なら富士山やスカイツリーも望めます。
• 眺望良さそう。7階からのイメージがすごく開放感があって。 ただ、低層階だと目の前は戸建て住宅街ですか？ どちらにしても西南か東南向きになって、日当たりは良さそうな感じはします。
• 景色が良い（小さいですが、スカイツリーや富士山が望める← 隅田川の花火がとても小さくですが見えました） ※3～4階付近は、電線が緩衝するかも知れません。

共用施設

• 駐車場総台数：153台（平置10台、横行昇降縦列式100台、横行昇降式42台、身障者用1台）、他に来客用1台　
• 自転車置場総台数：342台［平置18台、2段式84台（上段42台、下段42台）、2段式（下段スライド式）240台（上段96台、下段144台）］　　
• バイク置場総台数：10台、防盗パイプ設置　
• ミニバイク置場台数：8台、防盗パイプ設置　
• バイク置き場には盗難防止用のパイプが設置してあるということで安心 駐輪場は二段式ラックになってしまっているようですから抽選で上段の方になってしまった場合は 自転車の出し入れが少し大変かもしれませんね 子供の設備自転車はとても重いのでできれば下段に止められたらいいですね。これって、希望は出せるのでしょうか？ 全戸171戸に対し342台駐輪できますから、1世帯につき2台分の自転車を駐輪することができるのかな。
• 機械式駐車場の位置を選ばなければ、500円/月も選択できる。 （くじ引きですが、人気があるのはハイルーフの駐車が可能な1F・4F なので、少々出し入れしづらい3F奥などは安価） ※管理費・修繕積立て費用が辛い場合、駅近物件なので、 現在所有の車を手放す判断をすれば、かなり経済性が有利になる。（←将来の最悪想定）
• 管理が行き届いている。（特にごみをいつ出しても良いのは便利）
• 駐車場は全て、くじ引きです。駐輪場も全て、くじ引きです。 抽選用紙に希望場所を優先順位でたくさん書いて抽選します。 希望1がダメなら希望2・・・　となります。 安い駐車場だから希望が少ないとは限らないと思います。 その辺の塩梅は不明ですね。 ただし、最近は軽四輪でも機械式の高さ制限で入らない車があるので、 1F、4Ｆは希望が多いと思います。（←個人的な見解）

設備・仕様

• 収納スペースがしっかりと確保されているため 無駄に収納家具を増やすこともなく、部屋を広々と使用できそう。 玄関や洗面所の収納に関してもすごく考えられているので 家族が多くてもキチンと片付けられそう。家事がしやすそうだなと思いました。 この設備内容と周辺環境を合わせて考えるとお買い得物件かもしれないです。
• インターネット環境が整っており、回線やプロバイダ費用は、 管理費に組み込まれている（4万円/月の中）ため、 現在支払っているNTTのBフレッツ＋プロバイダ料金等が不要となる。 ・現在非常に低金利 ・来年から消費税が上がる

間取り

• 3LDK～4LDK
• 専有面積：67.62m2～88.97m2
• バルコニー面積：10.80m2～14.40m2　
• サービスバルコニー面積：2.08m2・2.73m2　
• ルーフバルコニー面積：2.29m2～44.56m2　
• ポーチ面積：5.05m2・12.37m2　
• 間取りは田の字で無難な感じがします。収納部が広いですね。
• マンションから最寄り駅が徒歩6分で、この価格帯は 正直、なかなか他ではないのではないかと思います。 収納スペースがしっかりと確保されているため 無駄に収納家具を増やすこともなく、部屋を広々と使用できそうです。 生活環境はのどかさも残り、住みやすそうだと思いました。

買い物・食事

• イオンタウンが近くにあるだけで、利便性としてはぐっと良くなりそうです。
• 温浴施設が近くに有るのも資産価値に貢献しそうですね。
• ここは、駅からすごく近くて、駅前の開発と一緒に行われているのがいいと感じますね。イオンタウン吉川美南があり、仕事から帰ってきて駅のイオンでお買い物。そこからマンションまで歩いて帰るといったイメージなのかなと思います。
• 駅前イオンの第3期建設が予定されている。（温泉など出来る予定）
• 吉川美南駅前イオンの食品等は少々高いと思いますが、足を伸ばして、 吉川駅前ライフやマルサン（激安スーパー）に行けば日常生活物資は 安く購入できる。

育児・教育

• ここはイクマチというコンセプトでおちまさとさんがプロデュースしている子育て応援地域です！ ご期待ください！

【小学校・中学校】

• 子育て世代向けのマンションだろうなぁと感じられます。 となると、小学校などの学校の位置が気になるところです。 不動産の表記的に徒歩15分の場所にある学校が、通学区の学校とのこと。
• ここからだと、通学区の小学校まで、徒歩で15分（不動産の表記的に）。 もう少し掛かる可能性もあります。歩ける距離ではあります。マンションだと同じ学年のお友達もいたりして、下校時に一人になるということはないのかな？

周辺環境・治安

• 第一種住居地域
• イオンタウンもあるし、公園もあるし、施設充実しています。
• 4棟の1棟。合わせて約1000住戸。凄いスケール。 駅から近いし、イオンもあるし、生活しやすいでしょうね。 駅から降りてくる人の大半がここのマンションの住人なのでしょうか。 ラッシュアワーの時間帯などはそうかも。 子育てに優しい町作りなら安心して生活できますね。 治安もいいんでしょうから。
• か（窓を閉めていると、電車の音は気にならない←少しはする）

【再開発】

• 川美南駅東口周辺地区土地区画整理事業に商業施設や教育施設なども続々と誕生する大規模な駅前複合開発が予定されていますね。完成するのは平成39年度なのでまだまだ先ですが。この再開発が完成すればお子さんがいる方も暮らしやすくなるのではないでしょうか。
• 大規模開発計画も始まっているので 今後、ますます駅周辺がにぎやかになりそうです

【災害・地盤】

• 東埼玉は地盤が軟弱なところが多く、越谷や吉川も地盤が良くありません。 レイクも、吉川美南も軟弱層が40～50ｍと厚い状況は変わりませんし、何れのマンションも長い杭基礎が施工されております。 ただし、シティテラス吉川の立地は、元JRの操車場跡地であり、盛土されていたため、地盤が他の地域より高く、表層付近の土も締まっています。 このことは、地震時の揺れや液状化などの災害時に、多少たりとも良い条件になり得るものと考えられます。実際、建物倒壊危険度が周辺地区より低くなっております。
  • また、周辺を歩いて頂くとわかると思いますが、意外と地形に勾配があり、マンションは高いところに建っているため、洪水ハザードマップでは、江戸川や利根川が氾濫しても浸水しない区域となっております。 （各種資料は吉川市防災マップをご確認ください） このように、マンションの立地について恒久的に考えると、お金には換えられない面も多々あると思います。

周辺施設

【公園・自然】

• 周りに公園が多く、緑がいっぱいなので 子育て環境としてはバッチリのように感じました。商業施設も近くて買い物も便利そうなのと 周辺の道が見通しが良さそうなのが凄く良いと思います。
• 大きな公園も近くにありますし、子育てする環境としては良いですね。
• 公園が近く散歩するのに丁度良い。申請すればバーベキューも可能

その他

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