アトラス四谷本塩町

2019年1月25日 (金) 21:27時点における版

物件概要

• 所在地：東京都新宿区四谷本塩町10-1（地番）
• 交通：

1. 東京メトロ南北線 「四ツ谷」駅 徒歩5分 （3番出口）
2. 中央本線（JR東日本） 「四ツ谷」駅 徒歩6分 （麹町口）
3. 総武線 「四ツ谷」駅 徒歩6分 （麹町口）
4. 東京メトロ丸ノ内線 「四ツ谷」駅 徒歩7分
5. 東京メトロ南北線 「市ケ谷」駅 徒歩8分 （7番出口）
6. 東京メトロ有楽町線 「市ケ谷」駅 徒歩8分 （7番出口）
7. 都営新宿線 「市ケ谷」駅 徒歩8分 （7番出口）

• 総戸数：51戸（非分譲住戸23戸含む）
• 構造、建物階数：地上6階 地下1階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2019年07月下旬予定
• 売主：旭化成不動産レジデンス株式会社
• 施工：株式会社佐藤秀
• 管理：旭化成不動産コミュニティ 

価格・コスト・販売時状況

• ここは建替えですね。
  • ここは日本で最初に分譲されたマンションの建て替えですね。半年くらい前にかなりニュースで取り上げられました。
• 総戸数 51戸（非分譲住戸23戸含む） ということで 半分近くは地権者さんの住戸になっている…ということなんだと思います。 なんとなくどうなんだろうなぁという思いはあるカナ。 管理組合の運営などでそこそこ影響があるのではないかなと心配する人も出てくるかと思うんです 場所自体は駅まで近いのでいいですよね。
• 場所良さげですね。やはり坪500万はするのでしょうか？
• 立地、利便性、間取り、価格のいずれも最高ですね。ここは直ぐに完売するでしょうね。モデルルームは年末に早くも多くの検討者で賑わっていたようです。年始早々モデルルームへ行かないと、売り切れてしまいますよ。
• 単身者向けの投資用として購入される方も結構いらっしゃるんじゃないでしょうか。立地環境が良いのでとても魅力がある物件ですね
• 好立地だけに価格帯は高くなるんじゃないかという点は不安点です
• 駅力と駅距離的、再開発エリア近接と立地的にはいいと思う。ただプランや前の建物のかぶり、建物条件は良くない。そういう意味ではバランスが悪い。5分6分って距離は中途半端だしね
• 四谷で立地、間取り、利便性、価格のすべてが伴っている物件はなかなか、無いですから、 住んでみたいと思いますね。 病院やスーパーなどは整っているのでしょうか？ 住宅ローン減税が受けれたら、検討価値は充分にありますね。
• 販売されるのは投資か単身かDINKSかって感じですが、地権者の世帯はどのような構成なんですかね。気になります。
  • 51戸中、非分譲住戸23戸は多いね・・。
    • 地権者が管理組合を牛耳りそうだな。確かにそれは肩身が狭い。せっかく立地がいいな～と思ったのに残念。。。
• 都市型マンションとありました。 駅からは徒歩5分のところにあり、1LDKや2LDKの間取りがありました。1K、1Rだと1人暮らし用ですが、1LDKはギリギリ2人でもいいかなと思ったりします。2LDKだと1部屋主寝室にして1部屋趣味部屋にすることもできます。収納も広くていい感じ。 駅までのアクセス、広さもいいですよね。 気になるのが非分譲住戸です。半分ほどが非分譲になる計算ですね……。
• この狭さで2LDK9000万程度になると考えると、ちょっと物足りないかも。。投資の方が購入した場合、賃貸だと2LDKで30万以上の家賃になりそうです。
• 場所は本当にいいところですが、価格が坪単価500万を超えてきたら、考え物ですね。賃貸だと、四ツ谷コーポラス時代から、満室だったので、投資用としてはいい物件かもです！！購入しても、そこまで値崩れもしなさそうなので、売却に苦労もないかもです。
• まあ、この立地だから、売るのに苦労はしないでしょうね・・・
• 結局価格はいくらぐらいだったんでしょうか？噂では500万近くみたいな話がありましたが、
• 一般販売住戸については間取りが酷いし、設備など仕様もよくないです。天カセなしの外廊下です。なお、地権者住戸は100m2超やメゾネットの部屋がありますので、あくまで一般販売住戸に限っては30〜60m2/戸ですので、どちらかというと投資物件の色が濃い印象ですね。
  • これから買う人達は、地権者の分の建て替え費用を余計に負担するような金額(かなりの割高)でこの物件を買うでしょうに、酷い間取りしかないって最悪ですね。
• 平均坪単価450万とのことですが、天カセなしの外廊下、全て西向きのlow-eガラスです。3階以下の眺望は期待できません。
  • 普通に作ったらとても450じゃおさまらない立地、っていうことでしょう。
• 個人的には三栄通りから津の守坂の辺りの雰囲気の方が好きかな。戸数が少ないからこの単価でも簡単には売れちゃうでしょうね。
• 即完売の予感。
• 立地はいい！間取り仕様が、直近の販売された物件の中で最低の部類なのがちょっとね...
• 竣工後に地権者住戸売り出されますかね？
  • 長期譲渡になる5年後でないと、地権者住戸は売りに出ないのでは？その時の四谷エリアは相場UPしてると思います。
    • 居住用資産の3000万円控除、を地権者も使えるなら5年待つ必要なし。五輪後の相場はどうかなあ。
      • なんだか色々と有るのですね… 地権者さんの場合は、持ち続ける方と、売りに出す方がどちらが多くなってくるのかは 難しいですね。 今がある意味売るのには高く売れるかもしれないですし。 でもそれとは関係なく、 一般分譲の人はよく見ていかないと、ですよね。
• 売れ行きどうなんでしょう？
  • 一般販売住戸をあの価格、間取りで購入するって、余程立地に惚れてるのかな。正直言って、リセールも賃料も難しい物件だわ。 地権者住戸は除いてだがね。
• 1人暮らし用の間取りは将来賃貸に回すにしても利回りが悪すぎますね。しかも四ツ谷駅徒歩10分程度で意外に安めの賃貸物件が割りと数ありますしね。もうちょっと安ければ検討しましたが。
  • 分譲価格に対して家賃が安いのです。 ここは表面利回り4%程度でしょうが、千代田区や港区の新築は3%を下回ります。 無論実質利回りはさらに下回ります。 今のご時世は何かの理由によりキャッシュを不動産に変えたい方に適していますが、ローンを組んでる時点で敗戦濃厚です。
    • そうなってくると、基本的には実需で購入、という方が増えてくるのかな？ １０年以上経って、価格が下がってきたときに、もしかしたらそのときには投資目的の人が中古で購入というのがあるかもしれないですが、 その時はオリンピック後なので、どうなっているのかわからないですしね。
• この立地、この価格ならかなりの倍率は必至ですね。
• あっという間に残り３部屋らしいですね。さすが立地が良いと売れ行き良い
  • 完売したようです。結構早かったですね。

交通

• 色々な種類の路線が利用できるという点は交通手段の選択がたくさんあって移動しやすそう。この辺りだったら、車もいらないでしょうしほとんど電車での移動になりそうですね。一番近い駅は南北線の四谷駅なのかな。個人的には徒歩５，６分なら十分近い距離になっていると思います。あまり駅前だと騒音問題が出てきてしまいますからね
• タクシーの目安は 東京駅 15分程度 1,500円、 羽田空港 30-40分程度 8000円、 新宿駅 15分程度 1,500円。銀行などは麹町エリアに集結しているので、ちょっと遠いです。 スーパーは高層タワーにショッピングエリアができる予定なので入りそうです。 再開発エリアにURの賃貸物件が入りますし。。
• 駅から徒歩5分で乗り換えも簡単にできる好立地ですね。車の移動に関してスムーズなのでしょうか。特に通勤や通学といった時間帯には混雑してしまうのでしょうか。
• 都心のど真ん中なので、電車は混まないってことは無いですけど、ベッドタウンから都心に向かう電車に比べれば空いています。駅員によって押し込められるなどは無く、位置が良ければ吊革を持って立つことも可能というレベルかと。車の移動は太い道沿いですし、タクシーもよく通ってるので良いですよ。
  • 御茶ノ水から新宿に向かって電車に乗っていると、四谷のあたりだとあまりそこまでラッシュの時間帯だとそこまでは混んでいないかもと思います。もちろん座れないですけれど、電車に乗れないくらいにギューギューっていうのはないんじゃないかなぁ。四谷に来る前に、乗り換えで多くの人が降りているからというのもあるのかもしれません。
• (南北線だけですが)四ッ谷駅徒歩5分はやっぱり強いとは思います。だけどJRや丸ノ内線で考えるとちょっと遠くなるんですよね。

構造・建物

• このマンションは6階建を計画しているようです。 彩光面は西側になるようですが、西側は3階建の戸建てがあるので、眺望や彩光は4階以上からですね。 東側は、司法書士会館が10階建くらいなので、彩光や眺望は期待できなさそうです。 南側は敷地奥になるので、奥の角部屋部屋のみ期待ありです。 でも駅前(南側)に高層タワーが建ちますので、日陰になっちゃうのかな？？
• 天井高は2400です。旭化成では標準とのことですが、階高2800の二重床二重天井です。
  • プランは旭化成にしてはよくないね。天高も2400は低い。。6畳が窓無しの部屋になるのはありえないなと思う。
    • 内廊下ダカラ仕方ないよ
      • 内廊下でも窓ある物件沢山ありますよ。 今の形が戸数がとれるんでしょうが、居住者としては住みづらいでしょう。 しかも畳数が大きい部屋に窓がないってのは、ちょっと住宅メーカーが作るプランとしては、売主都合すぎませんかね
        • ここは外廊下ですよ。廊下側には居室も窓もありません。
          • えっ四谷で単価450で外廊下！？それ立地にあぐらかきすぎじゃない？
            • 外廊下っていっても、アルミルーバーでデザインされてるから、賃貸マンションっぽくはない。なお、ジオ荒木やパークホームズも外廊下でしたよ。
              • ここは四谷コーポラスの建て替えですから、地権者のコンセンサスが基礎になります。外廊下含めたその点を納得出来ない方は検討すべきではありません
• 柱はもちろんインポールです。バルコニーは奥行き1200です。小梁ギロチンや排気ダクトギロチンの部屋もありますが、界壁が乾式湿式いずれの部屋もあります。

共用施設

設備・仕様

• 設備の項目を見て、機能性と美しさは本当に魅力的に思います。 実際に生活をする人のことを考えて抜いていると思うのは当然であると思います。 この機能にさらに機能を加える場合はどういった対応になるのかが気になります。 費用は自分で負担するとして、どこまで対応して良いのでしょうか。

間取り

• 間取り 1R～2LDK
• 専有面積 29.76m2～58.18m2
• こんなにも良い立地なのに狭い間取りしかなく、残念でならないですね。
  • 立地いいなと思ったけど、使いにくい間取なので残念。
• Fタイプは収納もたっぷりありますし単身暮らしでも十分な広さになっているんじゃないかなと思います。玄関から部屋が見えないようになっているので女性としても安心して暮らせそうです
• B2タイプは55平米あるから、住宅ローン減税は受けることができるのでしょうか。なんか、家の面積の測り方によって、登記上の広さと、こういう間取り図に書かれている広さが違うことが多いと聞いたことがありまして… ここの場合はその登記するときの広さでも50平米以上は確保されるのでしょうか。 ってこれはきちんと一度確認しなければならないことですね。
• 空間効率が良いことがアピールポイントのひとつということです。 水回りも一箇所に集めているので、後々の修繕のときにも効率がとても良いということだと思います。 今出ているプランは少なくとも、そういう感じなのかなーって。 他のプランがまだ出てきていないですが、 どういう感じなのでしょう。そこまで今出ている2タイプとの違いはないのか？
• うーん、確かに間取り厳しいですね。61平米のお部屋でも風呂が1317とは…
  • 風呂の1317と1418って体感ではどれくらい違うものですか？
    • 1317までは賃貸マンションという印象。または分譲でも50m2位までの投資マンション用かな。ここは相当にコストカットが目立ちます。旭化成は根は不動産屋と異なる真面目な会社だから、利益率がしんどいんだと思います。
• 空間効率にこだわっているだけあって、専有面積の割には 使うことができる面積が比較的広めにできています。 １LDKで44平米…ということは DINKS想定なんだろうか。 でも居室がかなり縦長なので、セミダブルベッドはおけるのかしら。
  • 余裕で置けます。

買い物・食事

• ここは近くにスーパーとかあるのかな？駅前再開発でスーパーって入りますかね。

育児・教育

周辺環境・治安

• 立地は申し分ないです
• 大通りから1本入った立地に建設されるので、静かに暮らせそうです。駅から徒歩5分という距離も駅に近すぎない分、電車の騒音も気にならなくてすみそう。再開発エリアに近いという点も、将来的に資産価値も上がりそうですね。第一種住居地域ですと遮るものがない分、西向きのベランダなので日差しが強いかもしれません。
• 駅から近いマンション。しかも駅前は再開発される予定があるということは、資産価値が上がるということですね。 大通りから奥まった場所で閑静な環境で生活の利便性がいいとなれば、いうことないです。 便利で自然も満喫できる住環境は魅力ですね。 都心だとなかなかありませんから。
• 交通の便や、地域性などでは不便をすることはあまりなさそうですね。そういう点では安心していますが。ただ、どうしても移動などを考えると、普段の生活で不便を感じる人はいるかもしれません。
  • 普通に電車を使う人だったら便利なことは間違いないとは思います。大開発エリアに、食料品を買える店なんかが来ればいいんでしょうけれど、そういうところだとそもそも土地も高いですし、スーパーみたいな客単価が低い店はきっと入りにくいでしょうね。ここだと、利便性のためと割り切って暮らす人むけなのかなぁ。

周辺施設

その他

掲示板

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