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HARUMI FLAG

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    (周辺施設)
    (価格・コスト・販売時状況)
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    **海が見える永久眺望レインボーブリッジビューで東京で1,2を争う絶景マンションになりそう。元選手村というプレミアも付くかも?ですね 。その時の情勢によりますが、良い部屋は400後半とかありえるかも?と予想。
     
    **海が見える永久眺望レインボーブリッジビューで東京で1,2を争う絶景マンションになりそう。元選手村というプレミアも付くかも?ですね 。その時の情勢によりますが、良い部屋は400後半とかありえるかも?と予想。
     
    ***しかし、南向海ビューは外資マネーにささっと持っていかれそうな気がします。
     
    ***しかし、南向海ビューは外資マネーにささっと持っていかれそうな気がします。
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    *豊洲の東急タワー、パートナー企業の人曰く平均450超えるそうですね。坪200万なんて夢見て待ってたら、打ち砕かれて取り返しのつかないことになるからやめたほうが良さそうです。

駅遠なりに安くは出してくると思うけど、一体開発メリットと良好な眺望、オリンピック選手向けに作られたことによる余裕のあるスペック、という付加価値があるので、思ったよりは安く出ないと思います。 

また、供給過多についてですが、もし6,000戸程度供給されただけで値崩れを起こすのであれば、湾岸エリアに今まで何万戸と供給されてきた実績に説明がつきません。 

今後ますますコンパクトシティ化が進む中で、都心近接エリアの需要はさらに高まるものと思われますので、急激な値崩れは考えにくいでしょう。
      
     
    ==交通==
     
    ==交通==

    2018年12月12日 (水) 14:37時点における版

    物件概要

    • 所在地:東京都中央区晴海五丁目502番(4街区)、503番(5街区)、504番(6街区)(地番)
    • 交通:
    1. 都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩17分(4街区E棟、5街区D棟)
    2. 都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩18分(4街区D棟、5街区C棟)
    3. 都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩19分(4街区C棟、5街区B棟)
    4. 都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩20分(4街区B棟、5街区E棟、6街区B,C,D棟)
    5. 都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩21分(4街区A棟、5街区F棟、6街区E棟)
    6. 都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩22分(5街区A棟、6街区A,F棟)(A3b出口)
    • 総戸数:4,145戸(4街区 : 686戸、5街区 : 1,822戸(第一工区1,089戸)、6街区 : 1,637戸(第一工区915戸)
      • 3街区は1487戸の賃貸住宅。7街区は商業施設になる予定。
    • 構造、建物階数:下記の項目参照
    • 敷地の権利形態:
    • 完成時期:2023年03月下旬予定
    • 入居時期:2023年03月下旬予定(4街区)、2023年03月下旬予定(5街区第一工区)、2023年03月下旬予定(6街区第一工区)
    • 売主:三井不動産レジデンシャル株式会社、三菱地所レジデンス株式会社、野村不動産株式会社、住友不動産株式会社、住友商事株式会社、東急不動産株式会社、東京建物株式会社、エヌ・ティ・ティ都市開発株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、大和ハウス工業株式会社
    • 販売代理:三井不動産レジデンシャル株式会社、三菱地所レジデンス株式会社、野村不動産株式会社、住友不動産株式会社、東急不動産株式会社、東京建物株式会社、大和ハウス工業株式会社、住商建物株式会社
    • 施工:株式会社長谷工コーポレーション(4街区)、前田建設工業株式会社(5街区)、三井住友建設株式会社(6街区)
    • 管理会社:全体団地管理会社/未定

    価格・コスト・販売時状況

    • 販売個数:未定
    • 予定販売価格:未定/4,145戸
    • 予定最多販売価格帯:未定
    • 販売予定時期:2019年5月下旬予定
    • お金がある人向けの住宅を供給することが優れたレガシーというわけではなく、大量供給で大衆層も購入できるマンション群が今回のオリンピックのレガシーなのでしょう。
      • 都民、国民のための東京オリンピックなのだから、 富裕層しか買えないような価格で出したら、超バッシング。 因って、デベは利益が出ないこのプロジェクトをやりたくない。 結局、URで都営団地になってしまう? 晴海の202x年のマンション相場は、坪250万かな?
    • 選手村跡地ということは、選手が使ったあとの中古?坪単価かなり低いのでは?
      • 豊洲の坪270万より確実に低い。あそこはオフィスがどんどん新設されてる。
      • 東雲の坪230万より高確率で低い。あそこは晴海と違ってイオンがあって便利。
      • 有明の坪200万より低いかも。あそこは晴海と違って羽田直結になる。
    • 湾岸で№1の眺望になるだろうから、安くはないでしょ。海側の部屋やタワー高層階は特に。
      • 海が見える永久眺望レインボーブリッジビューで東京で1,2を争う絶景マンションになりそう。元選手村というプレミアも付くかも?ですね 。その時の情勢によりますが、良い部屋は400後半とかありえるかも?と予想。
        • しかし、南向海ビューは外資マネーにささっと持っていかれそうな気がします。
    • 豊洲の東急タワー、パートナー企業の人曰く平均450超えるそうですね。坪200万なんて夢見て待ってたら、打ち砕かれて取り返しのつかないことになるからやめたほうが良さそうです。

駅遠なりに安くは出してくると思うけど、一体開発メリットと良好な眺望、オリンピック選手向けに作られたことによる余裕のあるスペック、という付加価値があるので、思ったよりは安く出ないと思います。 

また、供給過多についてですが、もし6,000戸程度供給されただけで値崩れを起こすのであれば、湾岸エリアに今まで何万戸と供給されてきた実績に説明がつきません。 

今後ますますコンパクトシティ化が進む中で、都心近接エリアの需要はさらに高まるものと思われますので、急激な値崩れは考えにくいでしょう。
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    交通

    1. 都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩17分(4街区E棟、5街区D棟)
    2. 都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩18分(4街区D棟、5街区C棟)
    3. 都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩19分(4街区C棟、5街区B棟)
    4. 都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩20分(4街区B棟、5街区E棟、6街区B,C,D棟)
    5. 都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩21分(4街区A棟、5街区F棟、6街区E棟)
    6. 都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩22分(5街区A棟、6街区A,F棟)(A3b出口)
    • BRTのプレ運行は2020年度より、本格運行は2022年度を予定。
      • BRTとはBus Rapid Transit(バス高速輸送システム)の略で、道路上の専用レーンや専用道路を走るバスのことです。
    • BRT情報:2019年運行予定。
      • (虎ノ門BT~)新橋~選手村跡地にシャトル設定。ビッグサイト方面は幹線を使えばいい。水素バスの水素補給はここで行うのでしょうか?虎ノ門~有明までの5km間、晴海の選手村や豊洲、新市場(千客万来施設)あたりに停留所を予定しているそうです。新橋・東京方面と有明の先(東京テレポート)まで延ばすことも検討だそうです。
        • 五輪後の住民増を考えて…とのことですが、それでも通勤時4000人/時では輸送力としてどうなのでしょうか?
    • 東京都交通局(2017年9月13発表)は、今回の改良工事が完成すれば今後の利用増加にも対応できるとしています。 


      • 利用者急増で大改造!『勝どき駅』混雑解消へ
        • 既に開駅時から3倍の利用者数なので、新たな出口とホーム1つ増やした程度では現状であればある程度緩和できるけど、 
それ以上一気に増加するので武蔵小杉と同じ状態になるのでは?

    構造・建物

    • 4街区
      • 鉄筋コンクリート造地上18階地下1階建(A棟)/鉄筋コンクリート造一部鉄骨造地上18階地下1階建(D棟・E棟)/鉄筋コンクリート造一部鉄骨造地上14階地下1階建(B棟・C棟)
    • 5街区
      • 鉄筋コンクリート造地上14階地下1階建(A棟・D棟)/鉄筋コンクリート造一部鉄骨造地上18階地下1階建(E棟・F棟)/鉄筋コンクリート造一部鉄骨造地上16階地下1階建(C棟)/鉄筋コンクリート造一部鉄骨造地上14階地下1階建(B棟)
    • 6街区
      • 鉄筋コンクリート造地上18階地下1階建塔屋1階建(C棟)/鉄筋コンクリート造地上14階地下1階建(A棟・D棟)/鉄筋コンクリート造一部鉄骨造地上18階地下1階建塔屋1階建(B棟)/鉄筋コンクリート造一部鉄骨造地上16階地下1階建塔屋1階建(E棟)/鉄筋コンクリート造一部鉄骨造地上14階地下1階建(F棟)
    • 棟数:住宅棟(板状)22棟、 住宅棟(超高層タワー)2棟、 商業棟 1棟
    • 階数:住宅棟(板状)14階~17階、住宅棟(超高層タワー)50階、商業棟 4階
    • 板状中層棟の配棟に驚きました。まさに団地?
      • 建築コスト高の時代ですし、価格を抑えた低所得者向けの計画なのでは?
      • 板状の建物をどう仕上げてくるかとか、2019年には開通してるはずのBRT、更地化が終わって活用段階に入る築地市場跡地のプランも含めての総合的な演出にもよる。これから10年の湾岸は複数の施策のコンボを決めることが重要と思います。
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    共用施設

    設備・仕様

    間取り

    • (仮称)4街区 3LDK~4LDK / (仮称)5街区第一工区 2LDK~4LDK / (仮称)6街区第一工区 2LDK~4LDK
      • 専有面積:(仮称)4街区 85.37m2~152.10m2 トランクルーム面積(0.42m2~1.58m2含む) / (仮称)5街区第⼀⼯区 61.06m2~116.58m2 / (仮称)6街区第⼀⼯区 66.59m2~108.31m2

    買い物・食事

    • 現状、豊洲の「ららぽーと」くらいしかまともな商業施設がないので、千客万来施設を造るといいと思います。
      • これだけ巨大開発だと、スーパーは必須として、イオンモールとかできるのでしょうか?
        • 電車もない離れた土地に、どれだけ集客が見込まれるか考えたときに、5000世帯程度のために大型店が積極的になれるかあやしいところですね。ららぽならそれこそ豊洲行く人が多いだろうし。

    育児・教育

    • 小学校と消防署以外は全て敷地内にできるようです。

    周辺環境・治安

    • 約3900本、約100種の樹木によって、経年優化する本物の森をつくるため、5街区には樹木が植えられる予定。。地域植生や生態系への配慮をしながら、四季の彩や変化を感じられる多様な樹木がそろえられ、人や街と共存する森を目指しています。
      • また、HARUMI FLAG三方を海に囲まれています。開放的な海の眺めはもちろん、潮風の心地よさや海に集まる鳥など、この場所ならではの自然を満喫できるように設計されています。レインボーブリッジ東京タワーなども海越しに見える立地。
      • 晴海はますます綺麗な街になるそうですよ 。選手村は表参道をイメージするとか?海を見渡せて雰囲気が良いですね。 都心3区(千代田区中央区港区である日本のトップエリアはより輝きます。
    • 環状2号沿いだと清掃工場も目の前だからイメージ的に厳しいんじゃないですかね。煙突もたってますし。。。
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    周辺施設

    • 3街区は1487戸の賃貸住宅。7街区は商業施設になる予定。
    • HARUMI FLAGは5つの街区で構成されています。官民一体開発のため、住宅や商業施設だけでなく、小中学校、広大な公園、マルチモビリティステーション、次世代エネルギーの供給場所となる「水素ステーション」などが併設される予定。
    • 中央区H30年度予算案の中で選手村の事にも触れてありました。
      •  
晴海5丁目に小中学校がH35年度開校予定です。 
晴海4丁目に(選手村は5丁目)図書館・区の特別出張所・認定こども園・保健センター・お年寄り相談センターなどが、H35年度開設予定です。 
病院も決定、商業施設計画も決定しており、スポーツ施設は、すでにほっとプラザ晴海があります。あとは温浴施設を計画するかどうかでしょうか。焼却場の熱を利用した温水プールはほっとプラザ晴海にあります。

    その他

    • HARUMI FLAGは、晴海五丁目西地区第一種市街地再開発事業によって誕生する都市開発プロジェクト。約18haの広大な土地に、官民一体開発によって誕生するこの街は、住宅だけではなく、商業施設・小中学校・広大な公園・マルチモビリティステーションが併設される、まさにALL IN TOWN。3つの分譲街区を合わせると4145戸という規模。最多供給面積も85㎡※と、都市生活の新たなフラッグシップとなるプロジェクトです。
      • 銀座駅から約2.5km、東京駅から約3.3km※。都心へのアクセスに優れた場所に位置しながら、三方を海に囲まれ、東京湾の眺望を満喫することができる恵まれた住環境。
    • タワーの分譲戸数が1,000~1,500戸と想定すると、板状の戸数が、4,000~4,500戸 。光が丘が、総戸数12,000戸!も有って、成り立っている(と思う・・)事を考えると、「BRTを含めた街のデザイン」&「防災対策」次第で、わたしはイケると思ってます。
    • 晴海客船ターミナルが無くなれば眺望が良くなる、つまり売りやすい部屋がかなりできるから、デベ連合のパースでは希望的意味を込めて更地にしているのでは?ターミナルを何か別の用途に利用するのか撤去するのかはまだ決まってなかったと思います。 あと、BRTが手前の周回路?上に描かれているが、ここを通るということはマルチモビリティステーション以外にも停留所ができるということなのでしょうか? 新橋方面に直行するならここを通る必要はないし、そもそもあれだけ広いエリアを1箇所でカバーするのは無理がありますね。
    • 2016/07 東京都発表では、高層タワーマンション(50階2棟)板状14階~18階で分譲賃貸合計5650戸。低所得向け、サービス付き老人ホーム、単身者向け、若者用シェアハウス、外国人向け、ファミリー層向けを分譲賃貸で販売、分譲は全てエネファームと蓄電池を標準装備、水素ステーション設置、BRTの発着ステーション、カーシェアとシェアサイクル設置、船の発着所設置、FCV設置、小学校、消防署、保育園、医療モール、商業施設、公園の設置で決定してるようです。
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    掲示板

    毎月100組以上の相談を受けるマンションマニア!
    avatar
    By マンションマニア
    2023年06月19日
    ※スムログ公開記事と同内容となります

    晴海フラッグタワー棟(スカイデュオ)の販売開始が近づいてきました。

    こちらの記事ではスケジュール(予定)と私なりの戦略(と言っても当たり前の内容ではあるのですがm(__)m)を共有させていただければと思います。

    まずスケジュール(予定)については下記の通りを予定しています。

    ■受付開始:7月8日(土)~7月16日(日)
    ※オンライン登録は7月14日(金)締め切り
    ■抽選会:7月17日(月・祝)
    ■重要事項説明会 :7月21日(金)~30日(日)
    ■契約会 :7月28日(金)~8月6日(日)

    オンライン登録に関しては事前申請(身分証の提出も要)をしておかなければなりませんがもしそれが間に合わなくとも通常通りモデルルームにて申し込みが可能です。

    もちろんモデルルームへ訪問済みであること、資金計画が確定していること(住宅ローンであれば事前審査のOKが出ている)が条件となりますでふらっと訪問して申し込み~はできません。

    要望書(希望住戸)で出した部屋と違う部屋を申し込めるのか?と心配される方も少なくないかと思いますが資金計画上問題がなければ要望書を出した部屋以外でも申し込むことが可能です。

    ただし、オンライン登録で要望書を出した部屋以外に申し込む場合は事前に担当営業さんへメールでもいいので連絡しておいた方がスムーズでしょう。そうしないと「あれ?間違えて入力してしまったかな?」となってしまいお互いに連絡の手間が増えてしまいます。

    さて、どこの部屋に申し込むかですね。

    これまで通り大きく分けて2通りであることは言わずもがなではあるのですがタワー棟は背が高くマンション内でも価格差が大きいためこれまで以上にこの戦略が確かなものになるのではないかと考えています。

    その大きく分けて2通りというのは

    ①ホームランを狙うのか

    ②セーフティバントでもいいので塁に出るのか

    です。

    ①に関しては倍率が10倍(1戸目2倍優遇はありますがそれは皆同じ)どころではおさまらず20倍、30倍となるあきらかにお得感のある部屋です。あきらかに価格の歪みがある東向きや角住戸、3LDKの単価安住戸などなど。価格がバグっている部屋は当然ながら大大大抽選会となるでしょう。

    ②はマンション内でお得感があんましない部屋です。上階になればなるほど単価は高くなるのに眺望はスペシャルにならない(むしろ煙突がより気になる等)、その価格出して1LDKなら2LDKの低層階買えちゃいますね~その価格出して2LDKなら3LDKの低層階買えちゃいますね~、そのグロスなら周辺中古も見えてきちゃいますね~というような部屋は先日私が確認した時点で1倍(1組)も多かったです。あくまで要望書段階ではありますが無抽選もいけそうな部屋もあります。

    でも、冷静に考えれば周辺の中古と同じような価格で購入できる新築というだけで価格のバグであるとも言えます。そりゃ運さえよければホームランが打てるわけで狙いたくなる気持ちもわかりますが心の底から晴海フラッグのファーストオーナーになりたいのであればセーフティバントで塁に出ることを優先するというのも賢い選択なのではないでしょうか。もちろんセーフティバントだって簡単なことではないですがその勇気さえ出せば塁に出れる可能性が高くなるわけです。

    20倍や30倍はあんまし当たる感じはないですが3倍なら当たることも想像しやすいですよね。

    「お得すぎる部屋だから晴海フラッグに住みたい(もしくはがっつり儲けたい)」のか「純粋に晴海フラッグに住みたい」のかで戦略は変わってくるわけですが純粋に晴海フラッグに住みたいのに『強欲』になってホームランを狙い空振り三振に終わるくらいなら塁に出れる可能性の高いセーフティバントという戦略もおすすめしたいところです。

    なお、私は板状棟の第一期で運の良さという実力もないくせに強欲にホームランを狙い空振り三振しました…ww

    私みたく一次取得ではなく当選したらラッキーという状況ならホームラン狙い、一次取得でポジションセットを優先したいなら強欲組や投資家さんと戦っている場合ではないので塁へ出ることを優先というのが基本的なおすすめパターンとなります。

    HARUMI FLAG

    物件概要
    所在地 東京都中央区晴海五丁目502番(SEAVILLAGE)、503番(SUNVILLAGE)、504番(PARKVILLAGE)(地番)
    交通 都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩14分 (A5出口利用)(SUN VILLAGE タワー棟)、徒歩15分 (A5出口利用)(PARK VILLAGE タワー棟)
    総戸数 4,145戸
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