プレミスト都島パークフロント

2018年12月7日 (金) 19:36時点における版

物件概要

• 所在地：大阪府大阪市都島区都島本通4丁目6番2
• 交通：大阪市営谷町線 「都島」駅 徒歩9分
• 総戸数：75戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造地上11階建(一部鉄骨造)
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2019年03月中旬予定
• 売主：大和ハウス工業株式会社
• 施工：株式会社長谷工コーポレーション
• 管理会社：大和ライフネクスト株式会社

価格・コスト・販売時状況

• 単純に、土地の面積と購入金額で計算したら プレサンスロジュ都島本通は、1平米518158円 プレミストは、1平米728611円 プレサンスは、150邸 プレミストは、75邸 １邸当たりの価格は、どうしてもプレミストは、高くなりそう。
• 全室余裕で4000万円超えかな？
• 4000～5000万越えてましたね。
• 最低でも価格は、4000万円を下らないみたいです
  • 一番狭い65.70m2の1階の部屋でも4,000万円超えってことか
• ５階まででも、4000後半～5000後半の価格帯のようです。なので、高層階はかなり高くなりそうかと。。
• 先週行ってきました。4000万前半くらいからでしたよ。営業さんは価格見直した、と。最初からそうすればいいのに。。。それでも我が家には高いですが、ギリギリかな、と悩んでいます。
  • 一番小さいのは確か3900万台でした。我が家は違うタイプの中層階4300〜4400万位で考えてます。中古も考えてるのですが駅近だと結局結構するので悩ましいです。。
    • 一番狭いエレベーター横のBタイプは、当初4000～4500万台の真ん中ぐらいの価格でしたから、3900万台に値下がっているなら、やっとな感じでしょうか。 まだまだ高額ですが、土地取得価格からみると、頑張っているのでは…。

交通

• このくらいの距離なら歩いていけますし、タクシーならワンメーターで行けそうですね。
• 都島の駅まで徒歩9分、そこから東梅田まで電車で6分。都心に通勤するにもアクセスが便利な立地です。
• 大阪市営地下鉄谷町線 「都島」駅から徒歩9分の距離に位置していますので、少し距離があるのは確かです。 歩けない距離ではないですし、徒歩10分の壁はクリアしているようです
• 駅までは徒歩６分程度の距離で推進から通勤、通学は問題ないでしょうし、大きいお子さんがいらっしゃる方にとっても帰り道の距離も遠くないので安心できそう。
• 駅までは徒歩六分ではむりかとおもいます。 歩みが遅い人なら、10分くらいじゃないでしょうか？
• 駅までけっこう歩くよね 雨の日は、大変だ

構造・建物

• 敷地面積 1,767.81m2
• プレサンスの方で日当たりを指摘されてましたが、ここは大丈夫そう？現地に詳しくないのですが南向きでも階数によっては遮られるということもあるのですかね。
• 西側にプレサンス15階建て、南側に公園、東側は駐車場。
• 両サイドにマンションや建物が建っているのかな。日当たりには問題がないのでしょうか？ マンションが建っていることによる圧迫感などが気になります。
• 東南は抜けていますが、西側は圧迫間かなりあるでしょうね。 本日の広告に、間取りが1プランのみ掲載していました。
• いままでのプレミストのデザインに比べると外観は、高級感がないので、少しガッカリです。
• プレミスト都島公園のような造りになるのではないでしょうか。こちらのマンションの外観からは高級感を微塵も感じられません。
• 充分な敷地があるにも関わらず、周囲のマンションとの調和を図らないギリギリ南にマンションを建て、あの一角だけがマンション3棟分の圧迫感が凄いことになると思います。 後から計画したのだから、もっと周りとの距離やバランスを慎重に考えて欲しかったです。 まちづくりをするつもりでマンションを設計して欲しいものです。 あの大手の大和ハウスさんなだけにガッカリ感が否めません。
• 公園ビューで全戸南向き、共用施設は最小限、専有面積からDINKS～ファミリー向けと 判断してよろしいでしょうか。 よく見ると、施工会社は長谷工コーポレーションになっているので、 床は直床のクッショフロア仕様になるのでしょうか？
• 耐震ドア枠やコンクリートの強度など 天災に強い設計を考えてあるので安心して住めそうだと感じました
• 南向き物件なので、陽当たりがよく 日中は電気をつけなくても良いくらいかもしれません。
• お隣より、基礎杭の本数多いし、作業員の方の態度もしっかりしてるので、品質はいいのかなと思いますよ。

共用施設

• 駐車場空台数 39台（うち平面式5台、機械式34台）
• 駐輪場空台数 145台（うちスライドラック式96台、垂直昇降式49台）
• バイク置き場空台数 9台（うちバイク置場4台、ミニバイク置場5台）

設備・仕様

• デザインみるとベランダは全面ガラス面にみえますが、目の前が公園なので、このデザインはいただけませんね。
• オーソドックスな間取りで、高級感からは程遠い気がします。11階建てのメリットである天井高等があるのでしょうか…
• 気になるのはプランBの間取りの中にエレベーターが造られることです。プランBに住まわれる方への配慮の無さを感じずにはいられません。
• バルコニー の仕切りが低く、コストカット仕様のようです。
• 洗面所が狭いような気もするんですが、みなさんどんな感じでしょうか？？
  • とても狭く感じました。
• アフターサービスがかなり長く取られているということが ホームページに書いてありました。 これってオプション料金を払えば長くなるのですか？それとも、そんなことしなくても、皆さん最初から等しくそういう長期の保証を得ることが可能なのでしょうか？ 細かく書いていなかったのでどうなのかしら、と思いました。
  • アフターサービスってすごく長いということが書かれていました。 長谷工のアフターサービスの扱いのようですね。 こういうのってデベが責任をもって行っていくのかと思っておりましたので、ちょっと意外だなぁと思います。 デベとしての責任って大和ハウスがどの程度まで負うのでしょう？
  • アフターサービスは長谷工のダイレクト受付システムを採用しているようです。 これまでのマンションは何か不具合があれば管理会社に連絡し、そこから売主を通じて施工会社に連絡が行き、修繕に来てもらう形になりますが、こちらはコールセンターから長谷工のスタッフが直接修繕に来てくれるようで、かなり時短になりそうですね。
• パッとみましたけど、インポール、アルコーブなし、低い天井、狭い共用廊下、賃貸に毛の生えたよう設備なと、長谷工と大和の悪魔合体ならではの安物仕様が徹底されてるんだなと思いました。
• セキュリティは、しっかり考えて設計されている感じがしますが 肝心な間取りを見ると収納スペースが少なく、 プランによっては、かなり使いにくいのかなという印象です。

間取り

• 間取り 3LDK
• 一戸当たりの専有面積 65.70m2～75.55m2
• バルコニー面積 11.34m2～12.48m2
• アルコーブ面積 1.90m2～5.98m2
• 間取りは全て見せていただきましたよ。 Aタイプが一番広く、 Bタイプが、エレベーター横に玄関があります。
• Aタイプしかみてませんが、一番大きい面積の部屋なのに、リビングが狭すぎますよね。
• プラン図だけでなく、モデルルームでもリビングが狭く感じましたね。 南側接道ギリギリにベランダがくる建て方も気になりました。
  • モデルルームは、一番広いAタイプです。 もちろん、 和室の3分の2ぐらいをリビングに変更されてますが。
• 間取り見る限り角部屋以外アルコープもあってないようなものですから、ドア開けたらすぐ廊下の可能性も高そう。 典型的な田の字型間取りだし、施工会社が長谷工と聞いて納得しました。
• 間取りはAタイプ、C1タイプ、Dタイプとあって、リビング横は和室でDタイプだけ洋室。リビングとつなげて使えないものかなと思いましたが、ウォールドアではなくて普通の引き戸のようです。 Aのプランだと、収納は洋室2でも広く感じたので荷物が多い人でもいいのかと思います。

買い物・食事

• 個人的な欲を言うならば、買い物施設がもう少し充実していると助かるかなと思いました。
• 土地の購入価格からすると、買いやすい値段になるのは難しそうなので、当方も楽しみにしてますが、そこだけが懸念事項です。
• 周辺にはスーパーなどの商業施設等があまりないので、買い物は不便かな。
• スーパーは、すぐ近くにﾏﾝﾀﾞｲがあります。 ベルファも近くにあります。
• 残念なのは買い物施設が少ないことや距離があるので買い物は少し不便そうですね
• スーパー万代は、三分もかからないところにありますよ♪

育児・教育

• 現地案内図を見ると近くに小学校、公園、屋内プールがあるので 子育て環境もよろしいように思います。 保育園も一番近い園が徒歩1分の距離にあるようです。 近くに乳児保育センターが2箇所ありますが、乳幼児のみ受け入れる施設ですか？

周辺環境・治安

• 第1種住居地域
• 私は地元ですが、 目の前の公園には、地域の会館 が隣接してるため、イベント等(お通夜、お葬式含む)のあるときは、うるさいときがあります。 私はわかっているので大丈夫ですが、御存じないかたもいらっしゃるかと…。
• 前の公園、小さい公園なのに、バスケットボール、ドッチボール、キャッチボールとボール遊びが盛んです。 規制していただかないと危ない。
• 目の前の公園、全然静かじゃないですよ。 朝7時頃に体操しながら大声を出すおじいさんがいてます。 夜も時々、学生がたまってます。 土日や平日夕方はボール遊びで盛り上がってます。 お葬式(お経の音や出棺の音も聞こえる)、地域のイベント、と何かとあります。

【騒音】

• 線路から近距離に位置していますが、騒音はどの程度あるのでしょうか。
  • 近くに住んでいます。 線路から距離ありますが、窓を開けていると微かに電車のガタンゴトンという音しますよー。 それよりも、飛行機の音が気になります。 窓を閉めてると大丈夫ですが。

周辺施設

• 医療施設が充実していて、総合病院も徒歩10分程度の場所に位置しているので安心できそう
• 屋内プールも近いのでスイミングを習いたい場合もすぐ行ける距離にあるのが良い。

==その他

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