ザ・パークハウス 浦和岸町

2018年11月30日 (金) 11:05時点における版

物件概要

• 所在地：埼玉県さいたま市浦和区岸町7丁目28番1（地番）
• 交通：

1. 京浜東北線 「浦和」駅 徒歩7分 （西口）
2. 高崎線 「浦和」駅 徒歩7分 （西口）

• 総戸数：137戸（（事業協力者住戸29戸含む）※他に管理室、事業協力者店舗各1戸）
• 構造、建物階数：地上15階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2018年11月
• 売主：三菱地所レジデンス株式会社/ミサワホーム株式会社
• 施工：川口土木建築工業株式会社

価格・コスト・販売時状況

【予測】

• 坪400くらいかな。
  • 400なわけないじゃん。 西口タワーを考慮すると、280～300くらいでは。
• グローリオの2階で68平米が5200万だから坪250くらい？ だとすると、ここは280か？それとももっと高いのか？
• 浦和タワーは坪平均330～340です。坪平均450はプレミアム住居でしょ。多分ここは300位じゃないかな。
• 最低坪420位が妥当でしょうか。 景気動向によってはそれ以上も当然あり得ると思います。

【販売時状況】

• 地権者は6組、とのことですが、住戸に対して地権者住戸がやや多めの物件となります
• 高級住宅地岸町のいけだ旅館一帯で15階建137戸の中規模マンション再開発です。駅までは徒歩5分ほど。1階には店舗（旅館が再入居？）が入るようです。
• 三菱の浦和タワー、野村の駅前再開発タワー、住友常盤1丁目マンションが比較対象となりそうです。
• 8000万～1億4000万ぐらいが相場って感じです。部屋の広さによればまだ抑えた価格の希望もありますね。
  • この市況で最低6000～はさすがにないですよ。低層階で4500～としてくると思います。
  • メチャクチャ条件悪い部屋で5000～でしょね。
• スーモに出てますね。敷地は広いし立派な外観ですね。東向きメインのようですね。
• 西側の中部屋はほとんど地権者住宅で驚きました。低層階5900は角部屋ですね。
• これまで岸町で9000万超える物件はありましたか？

【比較・検討】

• 近くに住んでますが、南側にマンションあって敷地の半分くらい陰りそうですね。敷地が広そうなんで後ろにさがって建てれば多少は大丈夫かと思いますが。
  • ここは日当たりが悪い部屋がある可能性ありますね。値段は高いの間違いなしですから、それ相応の中身を期待するしかないですね。
  • この立地だとバルコニー南向きは作れないでしょ、だから西向きだよね。東側の道はすごい狭いから確実にエントランスも西側だ、この条件でも最安値は6000万か？その価値はないから、もしここを検討するなら予算は最低7500万で南側のマンションよら高い階層を狙うしかない。
• 高砂小であればプレミア付いたのに残念だね.エリアは申し分ないのだが
• 学区気にしない人にとっては、結構いい物件だよ。個人的に規模や場所はいいと思う。やっぱり高砂、岸町、常盤はブランドだよ。あとは価格だけ
• この学区って、あまり評判が良くないのでしょうか。 中学校くらいでは公立でと考えているご家庭も多いとので 学費とマンション代の両方はなかなか普通のサラリーマンではしんどいと思います。 それでいて、噂の坪単価となれば・・・難しいかなと思いました。
• 駅の近さから考えても、すごく良い立地のマンションだと思います。 来月から販売開始ですが、価格帯など、とても気になります。 おそらく人気のマンションになるだろうと思います。 ここなら自家用車いらずでも良い気がします。
• 私は日照と学区、岸町七丁目でこの価格ということで退散しますが、これらが気にならない人には良いマンションだと思います。
• プラウド浦和高砂マークスと比べると、 下記がポイントであるように思います。

1. 平坦な道での駅徒歩7分
2. 大宮台地のしっかりした地盤　

• いまやデベのドル箱。実態に見合わない価格。一昔前の湾岸
  • 2018年竣工のマンションがピークとは言われてきたけれど、それを体現する価格ですね。
• 浦和高くなったなぁ。便利も良いし、治安も良いのに、前は埼玉っていうだけで、そこまで高くなかったから狙い目だったのに。 6000は出せないなぁ
• ちなみに浦和は10年くらい前から上がり続けてるよね。駅ビルも出来るし、まだもう少し続きそう
• 親の援助があって世帯年収1000万円以上の層が多いと思います。
• 地元民ばかり購入
• 西口はどんどん栄えそうなので値段はあがりそうですが、さらにゴミゴミしてそうで、住む環境としてはどうなのかなと思ってしまいます。マンションも乱立してきているので… 。こちらは完成は先なのに売り出しは早いですね！契約した方に決め手を伺いたいです。
• 説明会行ってきたけど、この物件、開けてるのは東側だけで、南側、西側は高層階以外は遮蔽されてるんだよね。なのに、高層階に権利者住戸がやたら多くて、その数少ない日照がましな物件もほとんど最初から埋まっちゃってる。なので、駅近であることとパークハウスブランドに魅力を感じるかどうかなんじゃないかな。俺は高すぎると思うけどね
• 見学・相談行ってきました。 冬でも日当たりが望める部屋はほぼ売れてしまっていました。悲しい。 広くて南＆西向きの部屋でも、中～低層階の日当たりがあまりよくない部屋は残っています。 中～低層階は苦戦しそうです。 いちばん日光が欲しい冬に1ヶ月ほど日が入らないのはどうかと、悩み中。 ただ、設備・仕様は期待以上。

【モデルルーム訪問時】

• ハイグレードで注目の物件のなのですが、シアター映像がなかったです。 また、モデルルームが現地の隣の隣に建設されているため、現地見学も組み込まれていませんでした。
• ザ・パークハウス浦和岸町の間取りは【廊下側の部屋もアウトフレームである！】というのがポイント。 2LDKも広さ55.57㎡と狭めですが体感としては【広い2LDK】となりそうです。
• 他に検討中のマンションに決めるつもりで見学にいきましたが、 ハイグレードな仕様に思わず欲しくなりました。

【モデルルーム訪問時 価格】

• 販売価格 4,698万円～8,958万円
• 最多価格帯 6,000万円台・6,200万円台・6,300万円台(各3戸)(100万円単位)
• 間取り 2LDK～4LDK
• 専有面積 55.57m2～90.98m2
• 4000万円台から買える2LDKは西棟に1列のみです。この列は全部で14戸あるうち、11戸が地権者住戸です。
• 第1期では2LDKのうち2戸が売りに出されておりすでに抽選が発生しているようでした。

【コスト】

• 画像は管理費、修繕費、駐車場代などの価格表です

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  モデルルーム（2016-12-01撮影）

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  モデルルームの間取り（2016-12-01撮影）

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  第1期価格表（2016-12-01撮影）

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  管理費、修繕費、駐車場代などの価格表（2016-12-01撮影）

• ヴェレーナと駅距離が一緒ならばここ負けてるよ。仕様はヴェレーナの方が上だと思う。
  • いやいや、ここも4000万台のパンダ部屋あるじゃん。
  • ここの4000万円台は2LDKだろ。
• マークスはパンダ部屋だけ安くしてて、他はパークハウスより少し安いだけ。立地や仕様はパークハウスの方が上だから、好みにもよるけどパークハウスの方がおすすめ。
• ここってあと残り何戸なんですか？まだ竣工まで半年以上ありますけど、いつの時点で何戸残ってたら売れてないと判断するんですか？
• 値引かなくてもターゲット層には売れるんで、値引きはしませんよきっと。そもそも富裕層をターゲットにしているので、値引きを期待しているような庶民層はハナから相手にされないと思います
  • 今まさに値引き提示されてるから検討してるけど
• 立地もいいし仕様もいいし、値引きしてくれるならめちゃくちゃ興味あるわ
• 浦和駅徒歩7分にしては高すぎな気がする
  • 岸町がブランド地域ですからね。徒歩7分でも東高砂や東仲町ならもう少し安くなると思います
  • 物件比較をします。

<パークハウス浦和岸町> 3F 南東 3LDK 69.28 平米 5768万円 二重床二重天井　天井高2800　両面アウトフレーム　ディスポーザーあり。 <プラウド浦和常盤テラス > 3F 南南東 3LDK 70.99 平米 5600万円台(予定) 直床　天井高2550　片面アウトフレーム　ディスポーザーなし　線路横 。 同じ徒歩圏の物件を比較しました。全てにおいてパークハウス浦和岸町に軍配が上がります。ですが価格はそれほど差がありません。これを鑑みるとパークハウスは高いどころか安く思えます。

• 上記の比較では、それでも569万円の差しかないです。テラスは線路沿いのデメリットが大きいし仕様も低いことを考えたら割高ですよね。この先、何十年も住むことを考えれば私なら仕様の高いパークハウスを選びます。
  • 天井高2800mmは206号室だけですよ。嘘情報を書かないように。7階以上は一般的な2500mmです。1～6階は2600mmくらいと高くなっていましたが。なぜ低層階ほど天井高を高くしたのかが謎。
  • プラウド浦和常盤テラス 3Fの該当部屋ですが5199万円に下がっていますね。線路沿いだから、少し安くしたんですかね。角部屋なので、気になるところではあります。仕様はパークハウスに軍配が上がりますね。
    • 仕様や立地を考えたら500万くらいの差ならパークハウスだな。線路沿いって万人に嫌われるから、リセールで考えても売るとき500万以上の差はつくよ
• パークハウスは長期に売れ残っているのでリセールという点では心配。浦和とは言え、このクラスの価格を払える層は少ないんだろうね。
  • 残っているという表現は間違いだと思います。計画した販売期間でさばけなければ残ったという表現が適切ですね。重要なのは販売計画であり、その計画通りかどうかが評価の基準です。
    • 販売計画云々は知りませんが、まだ残っているというのは事実ですよ。購入できる部屋がある＝売れ残っている＝売り切れていないで問題ないと思います。
• 販売期間は100戸程度のマンションなら、6か月～1年、大規模タワマンなら1.5年～2年くらいが一般的な目安です。それ以上は長期でしょうね。
• 売る側からすると、できるだけ高く売れるようにギリギリの価格設定をするだろうから、高いと思うなら希望価格に下がるまで待てばいい。ただそれだけではないでしょうか。南浦和のパークハウスは高過ぎて売れ残ったようですが。完売前にホームページ消えてましたね。
• 1年半以上販売して完売しない。予定通りなんですかね。竣工までロングスパンで販売しないといけない事情って何なんだろう。普通は営業コストが物件に加えられてしまうはずだけど。販売に自信がないと思われてもしょうがないような。
• 最近のパークハウスはどこも完売していないようなので、問題ないのでは？財閥系は資産がありますから、余裕があるのです。北浦和も、南浦和のガーデンも、ここも、全てお部屋が余ってます。資産として計上する余裕があるのです。
• 100戸以上の大規模物件、坪単価も300万前後にもかかわらず、残り数戸とのこと。びっくりです。南側は完全ドミノ、特に西向きは高低差ありの坂下。どんな方が購入されているのでしょうか？
  • ここ南向きじゃないから南ドミノでも関係ないんじゃないの？
• あと数戸ですか。仕様良いしなんだかんだ売れるんですね。
• ここが売れると浦和駅ぎりぎり徒歩10分以内であれば、南向きでなくとも平均坪単価280万を超える前例が出来るわけですね。パークハウスブランドということもあるかと思いますが、やはり浦和は埼玉の中では別格ですね。
  • 今後は徒歩10分で坪280くらいになりそうですね。浦和高騰しすぎだと思います。パークハウスで徒歩7分の岸町アドレスで、ハイスペックな仕様で坪290ちょいだからパークハウス買った人は、いい買い物が出来たと思います。
• 最終期で販売されるのは、公式サイトに出ている2つの間取りだけですか？F2タイプは角住戸でキッチンにも窓があり、2面バルコニーとなっているのが良さげですね。
• Bタイプが少し狭めだけど、ウォークインクローゼットが2個あるのは良いですね。もう少し安ければ、購入したかった～
  • Bタイプって少し狭めだけど眺望の良い部屋ですよね？
• 南浦和、北浦和の物件は完売できないようですが、さすが浦和駅10分以内の物件で、竣工２年前からの販売での竣工前完売おめでとうございます！
• 大量に賃貸出てますね
  • 結構、お安い賃貸料なんですね、
  • ここ地権者住戸多かったからね。
  • 浦和のこの辺の相場価格がわからないのですが、ディベロッパーのレベルや仕様、駅徒歩数分などを鑑みると、この20万円前後の賃料は高からず安からずといったところなんでしょうか？
    • 部屋の広さによって変わるところはありますが、24～27万円位は取れると思いますよ。オーナーの手取りはもっと少ないですが。
      • 24〜27万円ですか、想像よりも高くて驚いています。たしかに、広めの3LDK や4LDKだとそれくらいが妥当になるのかもしれませんね！

交通

• 駅までは一応徒歩7分ですからまずまずかなといったところ。ただ、朝の通勤ラッシュはかなり混雑を予想しているので早めに出ないといけないというのはデメリットになってしまうかな。
• 駅側のマンションメインエントランスの正面にはうなぎで有名な「満寿家」の裏口があります。坂の多い浦和という土地で、駅からフラットアプローチの徒歩7分というのはポイントです。
• 駅からも近いし住環境もいいですしね

構造・建物

• 敷地面積：2579.24m2

【構造・外観】

• 2棟構成の15階建て。
• 外廊下
• 二重床・二重天井
• 元は旅館等のあった土地でした。 その意匠を反映して「和」を取り入れたデザインになっています

【天井高】

• 天井高2500～2800mm
• 天井高は高めです。250〜260です。
  • 250～260あれば標準ですね。
• 天井高は下の階程高くなっていて2階～6階までは2600mm程度になっています (厳密には住戸により違います)
• 最高の2800mmとなるお部屋は東棟の206号室。 モデルルームでは最低の天井高である2500mmが再現されていました。
• 天井高に注目する人はあまりいないかと思いますが、 同じ面積の住戸でも天井が高いと開放感があり、 それだけで広く感じます。
• 体感として「広い！」と感じるのが2500mmと言われており、 ザ・パークハウス浦和岸町の天井高はどの住戸もこれをクリアしています。

【ランドプラン】

• 配棟画像の右側が浦和駅方面です。 V字型の2棟構成となります。2つの棟はV字の頂点で各階が繋がる上、 中央の2階部分に渡り廊下的なものが作られ行き来可能となります。この2階の廊下はゴミ出しの時などに重宝できそうです。
• 周辺に背の高いマンションがあり、少々の圧迫感がありますが、そこからずらした配棟になっています。 日当たりも計算しての配棟ということで外観完成後が楽しみです
• 店舗が入るのは左の棟の1階。 2部屋分の区画で、以前からあった華道教室が入るとのことです。
• ゴミ置き場も左の棟の1階に入ります。 1階部分には住戸がないため、ゴミの匂いも気にならないかと思います。
• 画像の右手に行くにつれ土地が上りになるような場所です。そのためメインエントランスである右手の棟はエントランスを入るとそこがマンションの2階となります。
• エレベーターは各棟に1基作られます。 画像の「EV」と書いてあるところがそれです。エレベーターにもっとも近い住戸は左の西棟ではF列、右の東棟では11列の住戸となります。
• それぞれのエントランスからのほぼ最短距離の場所にエレベーターが設置され、うまい作りだと思います。 階段もエレベーターの近くに設置されています
• 無駄な共用施設はほとんどなく、ラウンジと中庭がある程度の最低限のものとなっています。

【採光・眺望】

• 東向きということは、角部屋以外 午後はほとんど陰になってしまうということでしょうか。角部屋の南に窓のある部屋は広さからもお値段結構いきそうですね。
• 朝の数時間しか日が当たらない感じの東向ですね。西向きになると思ってました。
• 西側・西南側にはマンションありますよ （そんなに高さはないけど） なにせ南側のマンションがぴったり隣接してるので 東側は何時くらいまで日が差すのかが不明、 西側の低層階は、これからの時期の日陰をチェックしてみます。高層階はむしろ西日がすごそう？
• スカイツリーは見えないし 上層階価格だけ高い。マンションだらけで南側からお台場隅田川板橋戸田の花火はＮＧ。浦和競馬場花火大会も音だけ… 上層階なら秋ケ瀬花火大会なんとか見れる…かな。

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  配棟（2016-12-01撮影）

共用施設

• 駐車場：（総戸数に対して）78台[ 機械式77台、身障者用平置1台) ]※ 他に来客用駐車場兼作業車スペース、店舗用駐車場平置各1台
• 自転車置場：（総戸数に対して）274台※他にレンタサイクル3台　　
• バイク置場：（総戸数に対して）6台
• エレベーター2基

【駐車場】

• 主に機械式とタワーパーキングの2種類です
• 機械式(9台)　4段　1万6000円～1万9000円 ※4階が1番安く、1階が1番高いです
• エレベーターパーキング

1. 普通車(36台)　1万9000円
2. ハイルーフ(32台)1万9000円

• 身障者用駐車場(1台)2万円
• 合計で78台。住戸数に対する設置率は約56%です。先着順ですがエレベーターパーキングから埋まるだろうとのことです。
• 来客用駐車場は1台のみ

【駐輪場】

• 駐輪場

1. 上段(100台)　100円
2. 下段(152台)　300円
3. 平置き(22台)　400円

• 274台分あり、住戸数に対する設置率は200％です。 1世帯2台置ける計算となります

【バイク置き場 】

• 6台　平置き　1500円
• バイク置き場は少ないように感じましたがこんなものでしょうか。月額1500円もやはり浦和プライスだなと思います。
• エントランスはどんな感じになるんでしょうかね？楽しみです！
  • エントランス、大事ですよね。テンション上がる内装を期待。エントランスまわりにも植栽が多いといいなぁと願ってます。あと、個人的にはエレベーターの内装が高級感あると嬉しいな。木目調の内装を希望してます。
    • そうですよね！いろんなマンション見ましたがエレベーターの雰囲気でぐっと高級感増しますよね。駐輪場や引っ越しの日にちも決まり、どんどん楽しみになってきました。
• 駐輪場は一応全部雨に濡れないんでしたっけ？

• タワー式駐車場が仕様の高さの例として挙げられてるが、待ち時間がすごくかかりそうな気がする。平面駐車場が待ち時間ないから一番いいと思うけど、機械式と比べても劣ってしまうんじゃないかな。盗難防止、雨や日光、汚れ対策はできるかもしれないが、さっと乗れないストレスはかなり高そう。
• 駐車場のタイプ別に解説されてます。タワー式は、朝の通勤時なんか大丈夫なんでしょうか。

https://mansion-market.com/sapuri/mansionmania-s27/

• • 駅徒歩7分の物件で車通勤の人なんていないよ。それよりも雨風しのげて高級車を綺麗に保てるよ。
• ここに限ったことじゃないが、駅に近い➡駐車場代が高い&電車通勤者が多く車の所有者が少ない➡駐車場の空きが多くなる➡駐車場代の収支の悪化、なんてことが起きないか心配。
  • 三菱なめすぎ。データをもとに台数分の駐車場つくってるから、極端に空きになることはない。
• 最近こんな記事がありました。

http://toyokeizai.net/articles/amp/203602?page=2　 他人事じゃないですね。ここのマンションが、駐車場の設置義務を満たす台数にしているのか、企業の統計データに基づいた台数なのか、素人なのでよくわかりません。

• • ここの売り主は三菱ですよ。膨大な統計データから台数を決めてると思います。
• 子育て世代が中心ですから、駅近でも車の所有率は高いと思いますよ。
• ここはタワー式が２機あり、１機に３４台入ります。仮に車が１番遠くにあっても１７台分が動けば出庫できますから、個人差はありますが、平置き式より入出庫に時間がかかっても、さほどストレスは生じないと思います。もちろん、何台も入出庫が重なるとストレスになるかも知れません。ただし、重なることは少ないと思います。浦和タワーは、タワー式で２機あり、１機に４０台入りますが（間違っているかも知れません。）、住民スレには入出庫に時間がかかってストレスになることは書いてなかったと思います（実際は分かりません。）入出庫の際にストレスを感じる駐車場は、ターンテーブルを利用するタイプです。ターンテーブルを回転させるために乗降車する必要があり、車をターンテーブル上に適切に停める必要があるため、やや面倒で、より時間がかかるのです。以前に都心で借りている駐車場はこれでした。ただし、慣れてしまってからは、さほどストレスを感じませんでした。ここは機械式もタワー式もターンテーブルを利用しませんので、良いと思います。なお、駐車場で１番良いのは、地下で平置きするタイプです。ただ、超高級マンションに限られるようです。タワー式は駐車台数を多くするために建設されるのですが、キズをつけられないこと、塗装が長持ちすること、夏でも車内が灼熱にならないこと、機械式に比べて大型車を利用できること等、たくさんの利点があります。個人的には、屋外の平置き式よりも好きです。もちろん、各人の考え方次第です。欠点は、入出庫に少し時間がかかるストレスよりも、維持・修繕費が高いことだと思います。ここは、駐車場の利用希望者が多く、今のところは抽選になるそうです。
  • ハイルーフは抽選確実、普通車用はまだ空きがあるとの事でした。
    • 残っている住戸の販売に伴って普通車用も抽選になるのがほぼ確実のようです。

設備・仕様

• 標準で導入されている代表的なものです
  • ディスポーザー
  • 食洗機
  • リビング床暖房
  • ローシルエット式トイレ
  • トイレ内手洗いカウンター
  • 24時間対応ゴミ置き場
  • キッチン吊り戸棚無料増設
• ７月？にあるマンションのオプションの説明会？でしたっけ？具体的に何をする場なのでしょうか？私は最後のほうに契約しましたので後からつけられる家具など説明聞きたいと思っています。
  • オプション説明会の案内来てましたね。食器棚が想定よりも高くてびっくりです。どのオプションが人気なんでしょう？
    • 私もビックリしました。説明受けてた金額よりも高くて驚きました。けど食器棚はキッチンと揃えたいんで買おうと思っています
    • 経験的に言うと、食器棚は揃えた方がスッキリして良いですよ。
• 食器棚以外で、これはよさそうだなっていうオプションございましたか？
• コーティングやガラスフィルムって、効果やメンテナンス性のほどはどうなんでしょうか？
• オプション説明会の案内が来ましたが、値段をみてびっくりです。市場価格は約半値といったところでしょう。あんなボッタクリ価格で平然と案内を出してくる三菱地所グループでは信頼を損ねます。
  • ホント高いですよね,他に良い業者とかないですかね
• 本日、お値段以上の家具を見て来ましたら、キッチン棚が9万円台からありましたよー！
• 私はオプション家具等の説明会も出席せずに、別途インターネット内装業者を探し、発注するつもりです。内覧会の時にも同行してくれて、打合わせ、採寸も大丈夫です。
  • 調べたらそういうサイト結構ありますね！そちらで私もお願いしようかと思ってますが、一応オプションの説明会は行ってきます！
• オプション会行ってまいりました。かなりお高めですね、そういうものなんでしょうか
  • やっぱりそうですか。引越し時にすべてを終わらせておきたい方は、高くても買われるのでしょうね。私は特に急がないので、自分で納得いく業者を選びます。
    • 正解だと思います。残念ながら我が家は時間がないのと主人が面倒くさがり屋なのでカモになってしまいました
• オプション会に行きましたが結構高めなんで業者をネットで探してますが、安くて良いおすすめ業者ありますか？
  • ネットに出ている２－３の業者に問合せしましたが、きちっと返信し回答してくれましたよ。実際には使った経験がないので判断できませんが、値段は半分くらいです。内覧会のときにも立ち会って採寸してくれるとの事です。
• トイレは手洗いカウンターも標準だし広いし扉開けた時「おっ」て思った。
  • 飲食店でも、トイレがいいところは良店っていわれますよねそういう部分も含めて何十年も住むことを考えたら仕様がいいマンションがいいですね
• 壁や床の遮音性能のついて、何かご存知でしたら教えていただけたらと思います。また、ピアノなど楽器演奏について、規約などありますでしょうか？
  • ピアノなど楽器演奏を、マンションで行うことは「厳しい」と思います。防音室にされることを、お勧めします。
    • 私が今住んでいるマンションは、ちょっと古いのですが、遮音性能が高めな壁や床でできていて、防音対策することない状態で演奏できる時間が決まっているので、こちらのマンションはどのくらいの遮音性能があるのか、またどのような規約があるのかが気になりました。おっしゃる通り、ちゃんと対策するとなると、防音室が必要ですよね。
  • 確か20時以降は禁止で、一日2時間以内とか規則なかったでしたっけ？重要事項取説で

間取り

• 間取り：2LDK～4LDK
• 専有面積：55.57m2～90.98m2
• バルコニー面積：10.26m2～ 21.21m2
• アウトフレームになっているので無駄なスペースが内装にありませんので、 家具の配置等、考えなくてもいいというのは利点。収納力は多いわけではないですが、この程度なら十分かなという印象。
• 「廊下側もアウトフレーム」は周辺マンションと比べてもハイグレードです。 特に廊下アウトフレームの間取りは珍しいと思いました。
• アイズプラスとよばれる収納システムが好感度高いです。掃除機、傘などしまうことができます。間取り図で見ると、ちょっと収納量が少ない気もしましたが、天井の方までずっと収納なら便利と思います。LDKと洋室3をつなげて使うこともできます。
• 片側だけアウトフレームはよくあるけど、ここは両側ともアウトフレームなのがいいですね
  • 天井も高いから空間は広くなりますね
  • アウトフレームは家具が置きやすいです。浦和のマンションはアウトフレームが多いですね。
    • しかもここは両側アウトフレームですからね

買い物・食事

• スーパーは近くにありますか？？ヨーカドーまで行かないとかな。
  • 生鮮食品はアトレ１階のザ･ガーデンがおすすめです。 コルソの地下のスーパーも近いですよ。 日用品はマツキヨで事足りるし、買い物に不自由はありません。
• 駅に商業施設が集中しているので、電車で浦和駅を利用している方には 買い物も便利なのかもしれません。 電車利用をしない方は自転車があれば日常的な買い物は不自由しない 環境ですかね。
• 一番近いのはローソン？やはり品揃えが気になります。
  • ローソン、はセブンイレブンに変わりましたよ。 でもここが一番近いかな？
  • 調神社前のミニストップとか6丁目のセイムスとか
• コルソ(富士ガーデン)・伊勢丹なら徒歩５，６分、 アトレは６，７分くらいで行けますよ。自転車に乗るまでもないかと （コルソは自転車置き場が意外と混んでたりする）
• 病院も銀行も飲食店も徒歩圏内にたくさんあって、とても便利ですよ
• 浦和エリアのスーパーは高級志向の物が多く、物価が高いです。 この辺りで買い物するにはそれなりの予算が必要です。 武蔵浦和や南浦和まで出ると庶民的な普通のスーパーがあります。 休日にはそのあたりで食材を調達するのもいいでしょう。 もっとも浦和のマンションを購入出来る層はお金には困らないと思うのですが・・・
• 駅徒歩１分以内に伊勢丹、パルコ、アトレ（ガーデン、蔦屋書店）
• 飲食店：力の様な大衆的なものから、スペインバル、ローストチキン、フレンチなど幅広い選択肢がある。

【周辺商業施設一覧】

• 浦和パルコ(大丸・ユナイテッドシネマ浦和・さいたま市立中央図書館他)
• アトレ浦和(蔦屋書店・スタバ・成城石井他)
• 伊勢丹浦和(コルソ)
• イトーヨーカドー
• 須原屋本店(本屋)
• いなげや

育児・教育

• ここの学区は岸町小→白幡中です。最近の白中はすっかり落ち着いた学校になりました。国立私立の難関校にさくっと行っちゃう子もいてすごいなぁと。とはいえ、1年生から塾に行ってる子も多いし学校は放任ぽいので学校のおかげというよりは、塾のおかげと思いますが。
• 教育施設は「岸町小学校」、「白幡中学校」、「埼玉大学教育学部附属中学校」、「浦和第一女子高等学校」ですが、クチコミによるとどこも学力が高く人気のある学校なんだそうですね。
  • 白幡って微妙だし、埼大と一女に至っては近くにあるってだけで学区関係ないじゃん
    • 確かに。学区を重視している家庭が購入するマンションではないですね。三菱としてはいいイメージにしたいんでしょうけど。
      • 実際に差があるかどうかはともかく、岸中と常盤中はブランド扱いで、学区目当てで引っ越す方もいるくらい人気ですよね。さいたま市のモデル校にされているみたいですし。白幡中との学力や進学実績の差はよく知りませんが。

【小学校】

• 岸町小学校(約750m)
• 岸小ですが、通学路の雰囲気を教えていただけないでしょうか。
  • 岸小は略称ね。 岸町は歩道がないけど車はすくない(出会いがしら注意) 高砂は歩道があるけど車は多い
  • どちらかといえばプラウドのほうが歩道をあるけるからよさそうだけど、岸町なら車通りすくないし、あまり危ない要素はないかな。
    • プラウドからの通学路は、歩道はあるもののガードレールがないので 車通りが多い朝夕は少しヒヤッとすることもあります。 パークハウスからの通学路のほうが車は少ないので安心かも？ プラウドからよりも小学校が近いですし。 ただ、数年来工事中の計画道路が開通したら 車や人の流れも少しは変わるんでしょうか。 通塾・通学に関しては、どちらの立地も便利と思います。 ちなみに岸小から中受する子は （年によって違いますが）学年で2～3割位という印象です。
• 昔パークハウス付近に住んで岸小に通っていました。 下手ですいませんが、緑の矢印部分は遊歩道になっているので、車通りはありませんので安心です。 通学路だけならパークハウスからの方が大通りを歩く距離が少ないと思います。 ただ、私の在学時は登校班がありませんでしたので、低学年のお子さんを通わせる場合は注意が必要だと思います。
  • 登校班は今もないので、登校は各自バラバラです。 下校は学年ごとに校門を出るので、 同じ方向の子達がまとまって帰るような感じです。 このマンション方面からだと、遊歩道を通るよう指導されますので 遊歩道までの道のりが心配かも、ですね。

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  岸小 通学路（2016-08-05撮影）

【中学校】

• 白幡中学校(約790m)
• 中学の学区は白幡かな？進学校への進学率がある程度の高いって感じですが、進学校に行っても早慶落ちる子なんてざらです。
  • 白幡は親御さんの所得層が随分高いですよね。一応常盤と岸と御三家的な立ち位置らしいです。
  • 公立から浦和高校なり難関私立にいくには常盤、岸、白幡が頭ひとつ抜けてますよね。あとは子供次第。
  • 三学区とも高所得層が多い点で共通しますが、別にどれが一番ってことは無いみたいですね。常盤に行っても日東駒専レベルしか受からない子もいますし、学校というより、どの塾を選ぶかが大きなポイントになりそうです。
  • ここなら浦和駅周辺の塾にも通いやすいですよ。
• 岸中、常盤中学区が別格扱いされていて、それと比べると劣るという程度で、白幡中学区は資産価値にとってマイナスになるものではないと思いますよ。
• 白幡中の中でも岸町小・別所小の家庭は教育熱心。保護者会の参加率も高いし子供たちも早くから塾に行ってます。どうしてもお隣の高砂小・岸中学区とくらべられてしまうので、ある意味穴場的な学区かもしれませんね。
• 白幡は学区がお金持ちというだけで、勉強は所得の高い世帯だけが進学高にいく感じです。荒れはしてない感じですね。
• 小学校はいいけど中学は普通かな。 中受組はざっくり3割前後。 白中、今はまじめな子が多い普通の学校ですが、 成績良い子とイマイチな子の差が大きい気がします。 （通塾の差？）
  • 白中は評判はいいけど、できる子とできない子はやっぱり塾の影響が強いと思います。学区が比較的裕福なので、塾に行かない家庭は少なかったように思いました。
• 白中が荒れてたことは、地元民ならだれでも知ってるよ。岸・常盤以外は浦和でも本当に普通の公立です
• ここの学区は白幡中学区、マークス、ヴェレーナは常盤中学区なので、学区争いではマークス、ヴェレーナの勝ちですね
  • マークスは白幡中でしょ。ヴェレーナは駅までの距離がねぇ
    • マークスって白幡中なんだね。ヴェレーナは廊下やトイレの手洗いまで人工大理石だから、豪華だよね。残り1邸みたいだし。
  • パークハウスとヴェレーナじゃ格が違います。

周辺環境・治安

• 用途地域：商業地域
• 治安も良いし、数年前と比べて浦和はどんどん便利になっていっています。
• この付近は高所得が多いと思うので、治安の面ではかなり安心できるのかもしれません。
  • 高所得の物件は一般的に治安もよい傾向があると思います。このあたりは、購入するときの大きな基準になるかと感じます。後は何を重視するのか、ということで変わってきそうです。
• 商業エリアに近接しているわりに静かなところが気に入りました。建設中の2車線道路が開通したあとの環境はどうなるのかちょっと気になりました。むしろ開通後はスムーズな交通が期待できると思いますが。
• 交通は便利だし。そこそこ栄えているのに治安もいいし。子育てにも良い街ですし。 家族で住むにはバランスが良いです。
• 治安 ：パトカーのサイレンはほとんど聞きません。 街を歩いている方もそれなりな格好をされている方が多いです。 （ジャージ、スエットなどの品がない方は稀です）
  • 我が家も数年前に都内から浦和に来ましたが まったく同感です。買い物、飲食の他、意外に病院も多く安心です。スウェット上下の家族や、 ヤンキー系がいないのもいいですね。（十二日まちや浦和まつりで見かけるくらいでしょうか）
• 現地行ってきました。 フラットアプローチと言いながらもここも若干ですが下り坂を下りたところですよね。
  • 浦和駅からだったら上り坂はあっても下り坂は無いですよ。建物の西側の道路は下り坂ですが。

【飲食店のにおい】

• 蒲焼きの匂いがするなら、ポイント高いですね〜。あと、あの店があるお陰で、夜間のあの細い道が若干明るくなってますね。
• 私は、何回か、昼間と夜間に建設現場へ足を運びましたが、匂いはしませんでした。 鰻屋といっても、敷居の高い料亭みたいな店構えで、換気扇で露骨に匂いを撒き散らすような店ではないです。
• 満寿屋は名店ですから。 店も綺麗で味も最高レベル！ 鰻の蒲焼 発祥の地である浦和にふさわしい名店です。 店構えも立派ですよねー、お祝い事などにも使える店。接待なんかだとすごい喜ばれる店。
• 匂いは、全くしませんよ。 お値段も昼なら、１人3500円～5000円 で大丈夫ですよ。 夜は、お高いです。
• 我が家は駅から徒歩7分なのに閑静で小綺麗な住宅街の中にあるのが気に入って購入したのですが、皆さんは何が気に入って購入したのですか？
  • 駅から7分はいいですよね！実際歩いたら5分ちょっとでしたよー！
  • うちは全体的に環境が良さそうだったのが理由ですね。
• 田島大牧線が17号まで完成し、西口再開発が終わったら、このマンションにどんな良い影響や悪い影響がありますかね？また、コスタの前からの斜めの細い道路を通って浦和駅に向かうと距離・時間が短縮できるのですが、西口再開発が終わった場合に代替の通路のようなものが作られるんですかね？
  • コスパ悪いから資産としては微妙ですね
    • 確かに4車線道路が開通したら、浦和駅との行き来はかなりしにくくなりそうで心配ですね。信号待ちが長そう。エイペックスタワーのような歩道橋をコスタあたりにも作ってほしいもんです。
  • 田島大牧線が本格開通すると、岸町は浦和駅と分断されて資産価値が落ちるといわれています。本当かどうかはわかりませんが。ただ、本格開通前に岸町物件（特にマンション）の売りが多くなっているのは事実とのこと。
• 道路が開通されたら普通は資産価値上がる。これ常識。パークハウスを下げたい輩が湧いてるようだ。
  • ４丁目、３丁目はマンション少ないからでしょう。あと、エイペックスデッキもあってアクセス良い。７丁目は特にマンションが多いので大打撃。利便性重視する人がマンション買うからね
  • パークハウスでなくて、岸町全体（特に５～７丁目）の話をしています。別にパークハウスを下げる意図はありませんよ。
    • 田島大牧線が開通したら4丁目も3丁目も同じじゃん。5～7丁目限定とか根拠なに？
    • デッキ使ってる人ほとんど見たことない。それに７丁目広いから場所によって駅までの距離がかなり違う
• １から４丁目は学区は根強い人気なので田島大牧線ができても打撃は少なそうですね。そもそもマンションを建てられる土地がなく、数件しかありませんが。
• こちらのマンションのイースト棟の道路を挟んで目の前の土地ですが、ここにマンションが建つという懸念はありますでしょうか？
  • 手前の土地だけだと高い建物は建てられないはずだから、確率は低いと思います。
• 近くに県庁、県警本部、裁判所などの公的機関の建物がありますよね。いずれの建物もかなり古くて狭く、関東地方の各都県の中では最も見劣りがします。移転の予定があるのでしょうか。例えば、新都心あたりに…。個人的には全部が移転して、跡地が公園になったり、小綺麗な商業施設などが建てられると良いなあ、なんて思っているのですが…。
  • 新都心への移転が議会で議論されているようですが、まだまだ揉めるので、確定はしないのでは？県庁は耐震補強されているし。
  • 見劣りはしないですけどね。神奈川も千葉古いし、ど田舎の群馬や栃木とは違いますから

周辺施設

その他

• いろいろ資料届きましたね。住民説明会ってとくに必要なければ出席しなくても大丈夫なものでしょうか？
  • まあ大丈夫といえば大丈夫とは思いますが、うちは出席予定です。他の住民さんたちの雰囲気もわかりますし
  • 入居前説明会ですよね？入居にあたっての管理会社からの説明などもあるようですから、原則、出席すべきものだと認識しています。住民の方々の雰囲気も知ることができますしね。
• 引越し業者はサカイにされますか？あれも割高になってるんですかね
  • 強制ではないようですが、他の業者を使う場合もサカイが窓口となって時間調整をする為、嫌がらせが心配されますね。
    • なるほど！個人的にちょこちょこ自家用車でもの運びたいんですが、その場合は大丈夫ですよね！

• 浦和に西向きのマンションが少ない中（ほぼ南向き）、なぜ態々割高で西向きのマンションを検討するのでしょうか。学区も中途半端なので、資産価値的に心配にならないですか。タワー式駐車場なので、管理費・修繕費も他よりも高くなる可能性が高いですし。購入した方、理由を教えてほしいです？
  • モデルルームで確認されたらいかがですか？全て解決すると思いますよ。 来場者数に対する契約率が高い印象かあります。見に行くと魅力がわかるのではないでしょうか。
    • 本当に安いなら魅力ですが、『高い』というスレが多いですよ。
  • 当たり前ですが、西向きは絶対南向きにはならない。だから安いんでしょ。
  • 営業は「契約者は一流企業に勤務している方や自営業などの高額所得者が多い。」と言っていましたから資産価値・学区・管理費修繕費などは考えていないと思いますよ。価格も今の浦和の状況・立地・スペックからすると当然の価格でしょう。MRに行ったのならPLANBOOKや販売済みの部屋が書いてある価格表をもらっていますよね。熟読すると疑問が解消されるはずですよ。
• 西棟の部屋は西陽が当たることを問題にしている方がいますが、道路を隔てた向かいのマンションが適度に日陰を作ってくれるような気がしますけど…。甘いでしょうか。
• 工期が長い→人件費かかる→マンション価格上がる→買い手が付かない→人件費かかる（以下ループ…）仕様は良いけど明らかに周辺相場と比較して高いですからね。さすがに「リセール強い」は無いと思います。浦和でリセール強いのは圧倒的に南向きだし。
  • 個人的な感想はどうでもよくて、データ上では三菱のリセールは強いでいいんじゃないですか。
  • 三菱のリセールが強いのも南向きのリセールが強いことも統計的な事実。正直どうでも良いです。
• ここってマンションマニアの記事でも、高砂マークスより良いように書かれてた物件ですよね？価格が高い、売り急いでいないとはいえ三菱地所って販売あまりスムーズに行かないのですか？
  • 三菱は南浦和の物件を含めて、売り急がない傾向が見られますよね。売れていない訳ではなく、何か理由があってそのようにしているのでは？
    • どのような理由が考えられるでしょう？売れていないように見えてしまうし、購入者にとっても早めに売り切る物件のほうがメリットが多く感じると思うのですが。
• 住友と三菱は都内で稼いでるから、売り急がないことが多いですよね。野村は完成前完売主義だけれども。
• パークハウスの営業さん、近隣の他のパークハウスのモデルルームに行こうとするのも止めるのがね…迷われたくないからだと思うけど。「見学予約のキャンセル直接入れときましょうか？」にはちょっと引いた。
  • さすがにそれは酷い話ですね。以前、同じ浦和エリアのパークハウスに電話かけた時も態度が悪く、見学する気が無くなりました。
• 自分の感覚では、野村より三菱のほうが格上だし一流のイメージ。しかし営業の質はあまり良くなくてがっかりした。近隣物件のネガは一切なかったけど殿様っぽいというか頭が古いというか。上の人と同じく、別物件の電話の対応も悪かった。余裕かましてないで野村の必死さ少しは見習ってほしい。
• ブリリアは立地は悪くないとは思うけど、やっぱファミリーで落ち着いて住むならパークハウスがいいと思う。ブリリアは目の前にガールズバーがあるしちょっと繁華街すぎるかな。まあこれは好みの問題だけどね
  • ブリリアは徒歩4分といっても北口からだから朝早く出勤する人は西口まで行かないといけないよ。西口までは6分だからパークハウスと変わらない。だったら住環境のいいこっちでしょ。飲食店だらけの場所に住むのに抵抗ない人ならどっちでもいいと思うけど
• 災害に対する意識も年々高くなってきているので、今後は今まで以上に地盤の悪いマークスを敬遠される方も増えていくと予想が出来ます。大切な家族を守るためなら、私なら少々高くても地盤の良いパークハウスを選びます。リセールは10年後のトレンドによると思います。
• ここの売りはトータルバランス。立地と仕様は文句なし。学区も程よく人気の岸町小。それゆえ安くはない。
• 比較的高級感のあるマンションですよね。駅から近い分、快適に過ごせそうですし、周辺環境が整っているので気に入っています。ただ、多少価格が高い気がしますが、中古だとどれくらいまで値段は落ちますかね。気になるところです。
  • 周辺相場を見ると、5年で1000万落ちくらいでしょう。
• 高値づかみの感は否めない上に、金利も上がりそうで、竣工まで時間のかかる物件のデメリットが露呈していますね。
• 同じ岸町7丁目の築8年のパークホームズ67平米が、4650万で出ていますね。当初価格では売れず、最近値下げしたようで。ここの将来価値の参考になりそう。
  • あの小ぶりなパークホームズとじゃ比較できない。パークホームズの規模感や仕様を知らないの？
• 賃貸の方が多いと、ルールとかちゃんと守ってもらえるか少し心配です。シティハウス浦和高砂とか、外国人の方が増えてきているようですし…
  • 賃貸で住んでる人じゃなくてもルール守れない人だっているけど？
• 賃貸で入居されてる場合、あまりにルールやぶりなどがひどい場合は管理組合から退去通告をできるそうですが、どうなんでしょうね。現実的ではないのでしょうか。
  • よほどじゃなけりゃ無理だね。購入者は共用部分も資産価値の一部と意識するけど、賃貸の人は気にも留めないよ
• そこそこの賃料なので、変な層は入居してこないはずと信じてますが。所得が高くてもモラルに欠けた人はいますし、こればかりはわかりませんよね。挨拶も普通にし合える、雰囲気のいいマンションになるといいですよね！

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