ザ・パークハウス 百道

2018年11月30日 (金) 10:42時点における版

物件概要

• 所在地：福岡県福岡市早良区百道2丁目807番105（地番）
• 交通：福岡市地下鉄空港線 「藤崎」駅 徒歩3分 （2番出口）
• 総戸数：231戸（事業協力者住戸97戸含む）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上12階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2020年03月上旬
• 売主：三菱地所レジデンス株式会社
• 施工：西松建設株式会社　九州支社
• 管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

価格・コスト・販売時状況

• ここを待っていました！本命登場ですね。 タワマン要らない、駅遠要らない、騒音要らない。 植栽も多く、中庭もあって、隣のレジデンスよりいい。 ここは抽選でしょうか？先着順でしょうか？
  • 乱立気味のパークハウスにおいて、ついに真打登場。 西新百道地域のナンバーワンかつ本物のパークハウス。 人気殺到して高いんでしょうね。
• やはりここは良くも悪くも注目されているね。 福岡のパークハウスを代表する施設の一つにはなるよね。 旧住民への配慮だろうけど、敷地の使い方は贅沢だよね。
  • 私が知っている限りでは旧住民の方々は穏やかだと思いますよ。ただ皆さん高齢。軋轢を心配するよりも、早い時期に新住民主体にならざるを得ないと思います。
• 福岡市内の新築物件を比べると、やはりここが将来的にも資産価値が 高く、安定すると思われる。 できるだけ宣伝をせずに売り出していただきたい。
• 相当数発生しているブリリア難民にとっては有力な候補でしょうね。立地、ブランドともに言うことなし。これで価格が3年前のレジデンス百道と同程度であれば非常に魅力的だけど、10%～20%は上がるのでは。
• レジデンスは80、85、90m2でいくらぐらいだったのですか？そのあたりを、検討してるので。
  • 85m2で5千万台前半でしたね。今となっては格安。
    • そうなると、ここは85m2で6000万前後というところでしょうか…。高いなぁ。
• 確かに拘置所が近い。面会者もいろんな方がいらっしゃるらしい。その辺が心配かな。4LDKは7000万円近くらしい。
  • 現地に行ったらわかるけど、面会車は一本西側の早良口から出入りしている。マンションの横は通らない。拘置所も百道浜の花火もいつまであることやら…。
• 坪単価300超えは確実
• 福岡拘置所に隣接するから、その分数%安く価格設定するのでは？ここの元地権者はURですよ、居住権をお持ちの方々が頑張って建て替えるものと理解しておりますが。
• この周辺の新規マンションを比較した場合、資産価値が安定するのはここでしょうね。
  • 拘置所隣接で資産価値は、感じません。出来れば避けたい部類と思います。
• 間取りがすごくいいですね。それと駐車場が自走式。はやく価格が知りたいです。ブリリアが高かった分、こちらに流れてきて競争が激しそうですね。
• いいマンション、いい立地、間違いないマンションだしょう。 ただ最近の傾向で、高くなるでしょうね。 平均坪単価300にはならないと思いますが。越えればやりすぎ価格。藤崎だし。 280～290でしょう。1番下が250～から60、70代かな。上は300を超えるでしょうが… 85平米6500以上でしょうね。
• 良い点
  • 立地（地下鉄空港線に近い、バスターミナルに近い、小学校に近い、市役所、警察署、税務署などにも近い）、仕様は標準、平置き駐車場、エレベーター数は適正、価格は西新駅直結マンションより安い予定。
  • 悪い点：立地（拘置所横、最寄駅が藤崎で乗り場まで時間がかかる、スーパーに遠い）、仕様が並、ディスポーザーなし。エレベーターの数は高級仕様ではない、既存住民との関係性（問題ないと思われるが）、建て替えのため価格が高めに設定される可能性。

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交通

• 福岡市は地下鉄よりバスの路線が非常に充実しています。西鉄バスは所有バス台数日本一でしたよね。徒歩すぐの藤崎バスターミナルから各所にバスが出ているから利便性高そう

構造・建物

• ２棟あるけど、一方の棟の視線が気にならない高層階だったら さらに坪単価は上がるでしょうし、加えて花火が見れる部屋で あれば最高でしょうね。
  • そこまで良いですかね・・・ 2棟並列で一棟はプライバシーや眺望の点で問題ありますし、 既存住民との価値観の違いが生じるなどすれば管理組合の運営にも不安があります。
    • 並んでいる一方の棟の最上階より上の部屋であれば 向こうの棟から見られることはないという意味です。 しかしそうじゃない部屋でも棟間の距離が十分取られ ているので、プライバシーは守られるでしょう。
      • 2棟とも同程度の高さに見えますが、それぞれの棟で階高に違いはありますかね？ ちなみに、2棟間の距離は最低でも50mは離れないとちょっと気になる気もします。 パースを見たところ、それぞれ共用廊下側でお見合いになってるようにも見えますね。 北向きリビングの棟と　南向きリビングの棟という構成かもしれませんね。
        • 送ってもらったパンフレット見ると北側の棟が数階分高い様です。 その部屋は前後さえぎるものが無いのでしょう。 また、どちらの棟も基本南側がリビング・バルコニーのようです。 なお、バルコニーデッキも特殊ガラスのようで、プライバシーは 大丈夫なのではないでしょうか？
• 初期段階でホームページに掲載されていたパースを見た印象で、まるで団地そのものという印象を受けましたが、その後に追加で掲載されたエントランス付近のパースを見ると、センス良くまとまっていてかなり高印象を持ちました。ただ、この価格帯のマンションでディスポーザー無しというのは考えられませんね

共用施設

• 駐車場：195台（平置14台、身障者用平置1台、自走式180台）※他に来客用2台
• 自転車置場：393台
• バイク置場：6台
• ミニバイク置場：15台
• 中庭に、イメージCGの様な植物はいらないんじゃないかと思います、個人的には芝生ぐらいで十分かと･･･
• ここは花火鑑賞用の屋上スペースを作との事でしたが、百道浜花火用なら、大濠の中止はあまり関係ないかな。

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設備・仕様

• うーん、ディスポーザーは付けて欲しかった・・・
  • ディスポーザーにえらくこだわっている人いるようですが、そんなに必要ですか？昔使っていたことあるけどよく故障するし、なくても全然構わないと思いますが…。
    • 最近のディスポーザーは、なかなか壊れませんよ。必須です。

間取り

• 間取：2LDK～4LDK
• 面積：55.59平米～130.09平米

買い物・食事

育児・教育

• 子育て世帯には百道小まで5分の立地はやはり魅力大。百道中、修猷館は徒歩15分圏内。西南中高でも自転車で10分程度だろう。

周辺環境・治安

• 学区が百道や前が拘置所とかは気にならないの？
  • 拘置所は気になるね。駅は近いがスーパーなどは遠い。道は暗く住環境としてはどうかな。
    • 拘置所については入り口はちょっと遠いですし、道路挟んで面しているのは職員住宅なので、気にする程のことはないと思いますが。
      • 確かに拘置所は近い。 敷地は道隔てたとこですから。 しかし拘置所の出入り口はマンションとはほぼ反対側の離れたとこに位置しており、関係者がマンション近くを行き来することはありません。 むしろ、近くに騒がしい商業施設などなく、落ち着いた雰囲気の立地です。 ももちパレス、郵政研修所、隣のレジデンス百道などに周囲を囲まれ、 藤崎バスセンター・地下鉄藤崎駅まで徒歩2、3分、近場に警察署、区役所、早良市民図書館などがあり、百道で、これほどの立地は今後なかなか出てこないでしょう。
• 立地は抜群だと思います。資産価値もなかなかでしょう
  • 拘置所の横はないなぁ。葬儀場のそばより嫌かな。ホームページの現地案内図で、警察署や市役所は書いているのに、もっとも近い拘置所は空白になっているのがいやらしい。デベも販売に不利な施設と思っている事がわかる。大きな買い物なので、よく考えた方がいいと思う。資産価値は感じない。
• リセールにかなり影響が出る施設があるね。相当安くしないと売れないね、これは。
• ご存知とは思いますが、つい半世紀前までは、ここは福岡刑務所だった場所なんですよね。。。それを割り引いても魅力ある立地と言えるかの判断をこれから悩みそうです。静かでいい場所であることは間違いないですね。
• 現地近くまで行く機会があったんだけど、敷地から藤崎バスターミナルまで2分、地下鉄改札まで3分、区役所は入り口が意外と遠いので人の往来は少ない。商店街とスーパーは10分離れていてちょっと気軽に歩いていくには気が向かないレベル。妻の車は必須だろう。銀行支店あり。コンビニは数多し。通りから一歩入ったところで閑静な雰囲気。
• 拘置所は職員住宅の向こうに壮大な（笑）外観が見える感じで、はっきり言って気になるレベル。間違いなくマイナス要因。
  • 福岡拘置所は北西方向にある。道路と職員住宅と子どもの武道場の向こう側に、白い側面が見える場所に位置している。設計次第だがほとんどの住人はそのうち意識しなくなるんじゃないかな？

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周辺施設

その他

掲示板

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