Brillia（ブリリア） Tower 西新

2018年11月22日 (木) 18:49時点における版

物件概要

• 所在地：福岡県福岡市早良区西新4丁目113番（地番）
• 交通：福岡市地下鉄空港線 「西新」駅 徒歩1分
• 総戸数：306戸 （うち事業協力者住戸20戸含む）（店舗）
• 構造、建物階数： 鉄筋コンクリート造、鉄骨造地上40階 地下2階建て、陸屋根
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2020年12月下旬予定
• 売主：東京建物株式会社
• 施工：株式会社竹中工務店九州支店
• 管理会社：株式会社東京建物アメニティサポート

価格・コスト・販売時状況

• これが建ったら周囲の西新マンションの価値が相対的に激減する恐れあると聞きました。あまりにも一強すぎる。
  • そんなことないです。閑静な2丁目や6-7丁目とはコンセプトが異なるからね。
• 大量供給で賃貸料も一時的に下がるだろうが、資産価値はありそうなので楽しみ。
• 先日、よそのMRに行った際、ここの物件は坪300はいくでしょうと言われました。考えるだけで恐ろしい価格になりそうですね。
  • いくら何でも坪300万はないでしょう。赤坂並みじゃん。70ｍ２の低層階で5000万～5400万くらいでは？高層階は6500万くらい行くかもしれないけど。それって（高層階は）武蔵小杉の低層階と大して変わらない価格。
• 【部屋】【物件価格】【管理費】【修繕積立金】の順　　

1. Aタイプ　8790万円から　 4LDK 96.46m2　 33.800円　9,170円
2. Bタイプ　6790万円から　 3LDK 79.93m2　 28,000円　7,600円
3. Cタイプ　7790万円から　 3LDK 89.38m2　 31,300円　8500円
4. Dタイプ　5490万円から　 2LDK 56.30m2　 19,800円　5,350円
5. Eタイプ　4590万円から　 1LDK 44.90m2　 15,800円　4,270円
6. Fタイプ　7190万円から　 3LDK 80.74m2　 28,300円　7,680円
7. Gタイプ　5190万円から　 2LDK 55.41m2　 19,400円　5,270円
8. Hタイプ　5690万円から 　2LDK 61.42m2　 21500円　5,840円
9. Iタイプ　 7690万円から　 3LDK 87.41m2　 30,600円　8,310円
10. Jタイプ　6090万円から 　3LDK 73.72m2　 25,900円　7,010円
11. Kタイプ　6390万円から　 3LDK 76.79m2　 26,900円　7,300円

• • 一階上がるごとに大まかに言うと下記の価格がプラスされていく感じです。 階が上がるにつれて、プラス幅は多少減少します。

1. 1LDKでプラス３０万
2. 2LDKでプラス５０万
3. 3LDKでプラス１００万
4. 4LDKでプラス１５０万

• • • 1LDKの最安値が4590万てことよね？ なんかもう、既成概念は全く通じないマンションだな。
    • つまり最下層階辺りの最低価格がこれってこと？
    • ８階の一番お安い価格を書き込みしました。 ９階以上の階については、８階の価格にプラスされていきます。
• エレベーター一本で行ける７階の部屋は、倍率高そうですね、下層階から埋まって行きそうですね。 最も駅近で駐車場も近いので。
  • 7階は共用設備だけで、住まいは8Fからなんですよ。
• ぬれずにスーパーや駅に行けるのは魅力的ですが 福岡都市部の不動産がバブル期にあるとしても この価格では上昇余地がない
• 昨日行ってきましたが、低層はかなり人気ですね。 間取りによっては高層で値下げしてる物件も多くありました。 即日完売とは行かなさそうですが高くてもいいお部屋は希望が入ってましたね。（2018/9/30）
• 低階層の小さな部屋は殆ど投資用だといってましたね。現在の検討社数も二桁以上ばかりでした。 角部屋でないお部屋はかなり値下げしたようです。角部屋はぱっとみ良いですが、日当たりが良すぎる事や結露なんかもあり好みの問題ですから、狙い目じゃ無いでしょうか。
• 福岡では、平米当たり100万円なんて、バカ高
• 改めて計算してみたけど、 やっぱり下の方は大騒ぎするほど高くないんだよね。

1. 8FのJタイプで坪273万　14階で坪単価299万
2. 8FのBタイプで坪178万　14階で坪単価303万

• • 計算ミスでは？ Ｂタイプ ６７９０万円　79.73㎡　坪単価２８１万円
• 2018年09月03日 15:19 「東京建物のブリリアタワー西新～高級マンションを誰が買うのか？ 耳より情報」　 昨年3月に東京建物（株）の「西新プロジェクト」について報じた。 　業界内では「ここ福岡で、ブリリアタワー西新のような高級なマンションを誰が買うのか」が話題になっている。それもそのはず、最高額は最上階の3億5,000万円（142.76m2）、最も廉価な部屋でも4,400万円（44.9m2）するという。坪単価は800万円を超える。　ここで話題になっているのは「福岡の富裕層は、すでにほとんどがマンションを購入している。だから高級マンションの販売市場は沈静下している」という見立てだ。ところが販売元の東京建物は営業活動をしている。筆者がその理由を尋ねたところ、同社の関係者は「最後は東京の金持ちが買ってくれる」と打ち明けてくれた。 東京で本当の金持ちといわれるのは500億円以上の資産・キャシュを有する層を指すそうだ。東京建物は東京で、上記のような富裕層のリストを蓄積し、信頼関係を築いているという。　たとえば、同社のセールスマンが富裕層の顧客に「すみません！！福岡での販売が苦戦しています。一等地での物件ですが、1.5億円の物件を買ってください」と懇願するとしよう。すると顧客は「福岡の物件かーー」と呟きながら「福岡なら一軒持っておくか。15％引きで買おう」などと即決することが多いらしい。それだけ東京の富裕層は東京建物を信頼しているのだろう。
• リセールバリュー低いんですかね？ここの注目度や資料請求数、唯一の福岡地下鉄駅直結などを考えたら転売は高くなる可能性もあるとは思いますがどうですかね？ただそれを狙って年収に不相応の部屋を買おうとするというか無理をして買うのは怖すぎますね。
  • 抽選倍率二桁いくような物件ならリセールバリューあるかも
• 抽選ってどんな方法でしょうか？ 説明を聞き逃してる様です。嫁が。 一応 倍率５倍との事。
• 我が家も無事当選しました。 倍率はお値段を大幅に下げた南側に集中していますよ。昨日ギリギリ様子みて登録しましたから。 南側の狭い3LDKは大濠の花火大会中止もあり1000万近く値下げしています。 逆に北側は強気で予定価格表通りでした。 東京建物さん、我が家は営業の方が当たりだったのか正直に答えてくださいました。 ダンパー問題もまだ設置前との文面を頂きました。 それにしてもこちらのスレひどいですね。 庶民の街西新でも空港線駅直結は強いですよ。 多少降りるのに時間はかかるかもですが、雨に濡れずに東京に行けますから。 少子化のこれから、西鉄沿線はないですね。 昔からの高級住宅街浄水、平尾あたりでも厳しいと思います。
  • 最終平均倍率 1.8 。2倍 30戸、3倍12戸、〜最高8倍1戸、あとは事前調整で無抽選。10戸程度は購入申し込みなし(西側に多い)。 今週から2次販売開始。申し込み状況好調のため 次期販売価格は同レベルか少し上げて維持。春か夏までに完売見込み。
• 抽選高倍率となった価格層はお手頃価格の6000代〜7000代前半。 最高額の3億弱の部屋でも倍率3倍だったそうです。 営業の方から直接聞きました。 実際私は予算8000〜で、抽選なしで決定しましたから。
  • 抽選になったのは200戸売り出しのうち50戸程度、7000万台物件。 残りのうち約150戸は購入調整で無抽選、無抽選は１LDK２LDKの50戸か、80平米以上、8000万～15000万の物件約100戸です。 つまり抽選がなかっただけで、売れた戸数が多いのは8000万以上となります。
    • 西側が残ったんですか。商業棟側だから、4階でイベントとかして音がうるさそうなのが嫌気されたんですかね…それとも西日のお部屋は人気がないんでしょうか。 価格表でも“次回以降”になってる箇所がちらほらありましたね。

【賃貸】

• 一例として、4,560万の部屋、200倍ルールを250倍まで緩く設定した家賃は 月182,400円になるが、西新で、地下鉄駅直結の魅力で借り手が見つかるかなあ 保証付きなら申し込むんだけどね
  • 歩いて5分の高めな賃貸マンション・ラクレイス西新（築11年）で24F・1LDKで13万弱で出てますが、1LDKで18万とか20万とか借りてくれるかどうか…ですね…
    • 普通なら18万強で1L借りないわ 福岡地元民で金持ちなら持家あるでしょ 学区目当てで転勤族のファミリーには有り得ない狭さで対象にならない
    • 興味本位で、ヤフー不動産の福岡市賃貸物件数と 最低賃料３０万以上の物件数調べてみました。 総数41,772で、３０万以上41件でした。 ついでに20万以上では216件ありました。 参考まで
    • 西新徒歩10分に築3年4LDK22万で親が貸してる ペット可だし注文住宅なので借りてはあるけど 1LDKを賃貸に出すと赤字
    • 北九州側に工場が多いからね。そこのオーナーや役員がセカンドハウスや引退後の仮住まいとして福岡市内に200,000から300,000の家を借りているケースが私の周辺には多いですよ。後は東京から1時滞在組といっても数年はいますが。 その人たちがずっと借りてくれるかどうか分からないので割に合うかどうか悩ましいのは私も同意ですが。 ただ借り手がそこそこいるのは事実です。まぁ私は自分で済むので関係ないんですけど。
• ここて1LDKで4560万だけど‥将来的な資産価値あるの? あと、貸しに出すとしたら1LDKでいくらから貸しに出せるの?

【管理費・修繕費】

• 管理費・修繕積立金一覧というのを頂きますが、高額な管理費を意識させない為に修繕積立金と合算して説明なさるので、購入を検討なさっている方は気をつけた方がいいと思います。 ちなみに修繕積立金はタワーマンションとは思えないほど、非常に低く設定されています。 ただこの金額では到底、大規模改修の際に金額が不足するので、購入後に大幅に金額が上がっていくので覚悟が必要だと思います。 そしてこの高い管理費ですが、管理をするのは東京建物の子会社がすることになっているので、継続的な収益が見込まれての金額です。 管理会社を変更するとなると、住民の合意が必要なのでなかなか難しいと思います。
• 管理費が高い割に、修繕積立金の額が低く抑えてあるのは 段階増額積立方式になっているのですか？ 高層になるほど外壁修繕費はとてつもなく高くなると聞きますが
  • ８階から２５階までの、管理費・積立修繕金は同額です。 ２６階からは間取りが変わるので、管理費・積立修繕金も変わります。 表を見る限り、購入階によって修繕積立金の額が変わる段階増額積立方式はとっていない様です。 管理費が高い為、積立修繕金を低く算出しているのだと思います。 本来必要な額を提示して、購入希望者から積立修繕金を集めると、更に販売するのが困難になる場合には、この様に積立修繕金を少なく見積もって販売することはある様です。 しわ寄せは購入者に行ってしまいますが。 ただこの少ない積立修繕金でタワーマンションの修繕が出来る訳はないので、購入後に増額、もしくは大規模改修のタイミングで不足金を徴収となると思います。
• 少ない積立修繕金でタワーマンションの修繕が出来る訳はないので、購入後に増額 ・・・ほとんどのマンションで、数年毎に積立金がバージョンアップされます。ので、最初は安くても、段階的に高くなり、積立金を使う頃には結構な月額になります。そうやって初期費用を安く見せ、購買に至らしめる策ですが、重要事項説明の際にその辺が説明されます。
• 中央区に最近タワマン買った人に聞いたところによると 修繕積立金は5年ごとにアップしていき、20~25年で 初期の3~4倍になる予定だって
• 追加で諸費用 有線放送定額料金：1029円／月、法人管理費・法人積立金：1万7900円／月、施設管理費・施設積立金：4万100円／月

【物件】

• 我が家は間取りが気に入った為、Bタイプを希望していましたが、こちらのマンションを購入しないことを決めました。 理由は、車の出し入れで渋滞に巻き込まれ、近くの買い物程度だと車が使いにくくなる為。 唯一地下鉄まで直通で行けるエレベーター二基が外部に解放されて利便性が悪くなる上に、補修など全てをマンション住民が負担する点に納得がいかない為。 管理費が福岡では類を見ない程の高額である為、賃貸に出しても旨味が少ない上に、中古で販売となると敬遠され物件価格を下げざるを得ない事が想定される為。 物件の最終価格が、最初の価格より更に釣り上げられた為。 以上などが挙げられます。
• 利点：地下鉄直結
• 欠点：高い、駐車場足りない、間取り悪い、エレベータ不便

交通

• 西新駅徒歩0分。格好良いですね。雨にぬれずに天神、博多駅に行ける。自走式駐車場も良い。こちらも雨に濡れない。
• 買うつもりでしばらく西新のホテルに滞在して行動してみたけど、地下鉄あまり使わないな。家族で動くならタクシーと値段変わらないし、ひとりでもだるい。 ただ子供は大きくなると使うだろうから買うけどね。自分は空港行くときくらいしか使わなさそうだ。
• 車を出す際は、天神方面なら西新2丁目信号を右折、城南線方面なら西新4丁目信号を左折なので、渋滞するにしてもまあ、マークイズの物件よりはましではないかと思います。六本松並みで収まるでしょう。
  • 事前案内行った方しか分からないと思いますが 車を出す際は2丁目側にしか出れませんよ。 しかも信号待ちの停止線前なので 信号待ちの車がいれば道に出ることもできませんよ。
    • それは、とんでもない渋滞地獄ですね。車なら西新を脱出するのに30分レベルではないでしょうか。
    • ２丁目側しか出せないので朝は福岡タワーズよりも条件悪いです ましどころの感じでは無いです
    • 補足ですが、帰宅の際は信号待ちの車がいると 青になるまで駐車場に入れませんので。
• 推測ですが、裕福なシニア夫婦が購入、死亡・老健施設に入居→子供に譲渡というのが割とあるのかなと。ご存知かもしれませんが、シニアは西鉄バス定額乗り放題なので、地下鉄沿線でもバスを利用する可能性は高いです。ラッシュでも無い限り、西新から天神へのバスは、地下鉄より目的地に早く着くでしょう。少なくともシニアにとっては楽です。
• 西新は区画整理の話がずーっと決まらないというか商店街が妨害してるので いつまでも汚い道と汚い建物なわけですよ 脇山口交差点の歩車分離すら商店街がオッケー出さないのでおかしな信号です こないだ車が突っ込んでガードレールが今ないけどね

構造・建物

• 敷地面積 4,200.11m2
• 建築面積 3,327.48m2
• 一番下でも７階なので風景も抜けている。後はお値段。
• テナントも物販は雑貨や日用品位にして六本松の蔦屋みたいなもの（時間消費型）を作って欲しいな。
• 子供の頃、大きな建物だな〜と思って見てた西新岩田屋のあの場所にこんなのが建つのかと思うと、自分の中では文明の進化みたいのを感じますわ。
• 天井の高さの低さに驚きました。
  • 居室等2450 廊下、キッチン、洗面所等2200 風呂は2100はみたい
  • 2450なら特に低くないですね。 普通ですね。 というか。2450を高いとアピールしている物件があるくらいですし。
    • 天井高245cmは残念すぎる。この価格帯なら260cmが最低ライン。
    • 私の今のマンションは2500ですが、極めて標準的な高さだと思います。これを下回ると、圧迫感が出てくる高さだと思います。 リノベーションするにしても、天井の高さは変えようがありませんから、ペントハウスはもっと高いにしても、もう少し欲しいところでした。
• 上層階は、眺望が良さそうです。北西の角が人気となりそう。
• 外に出るのにエレベーターに２回乗らなきゃならないとは・・
• 地下鉄直結エレベーターと貫通道路が気になりますね、あと駐車場の出入りのし易さ。
• 車寄せが見当たらないけどタクシーなど 車の乗り降りはバス停を使うのかな～
  • ３００世帯、約１０００人が住むのでしょう。 もしもの話ですが、救急車はどこに停めるんでしょう？ 玄関前の道路ですかね？
  • たぶん東側の道路沿いにある、業務用平置き駐車場か身障者用駐車場じゃないかと思います。ここが住戸階に直接いける非常用エレベーターに近いので。
    • 業務用の駐車場が別にあって、近くに１階から住居階まで行ける非常用エレベーターがあるんですね、引っ越し用も兼ねた、納得しました。
• 都内の駅直結マンションをいくつか知ってるが、ここは大きく違う。エントランスが地上階にないことの不合理さに気づいていないことが不思議でならない

【ダンパー】

• KYBのダンパーはまだ使用部分が着工前にもかかわらず、検査の上使うと説明うけました。 会社の事情もあるんでしょうけど、着工前なので、使用を控えるのが正しい対応だと思います。 まだ正式決定ではないみたいなので、多数の購入予定者がゴネれば別会社のダンパー使う事もあるかもしれないですね。
  • オイルダンパーは有力な競合がいるわけでもないので、他のメーカーに変えたからといって安全性が増すのかは非常に疑問なところが難しいですね。 国交省の全数検査が終わった後の商品の方が実際は安全でしょうね。 ただ納期通りに納入されるかどうかは別問題で、引き渡しが遅れる可能性はありますね。 ダンパーが遅れて引き渡しが遅れないような雑な工事をされても困りますし。悩ましいとこです。
  • 新規受注ストップして既に設置されたダンパーの交換にのみ 注力しても2年位かかるんでしょ 納入契約終わってるものにキチッと検査済みの物が予定通り 納入される保証はあるのかな？
• オイルダンパーの件お手紙きたね。
• ダンパー交換の件については既存の竣工済みの物件と、建築途中の物件のどちらが優先されるのか気になりますね。
  • 既存優先でしよ。危険が現在進行形。 続いて既設置竣工前、未設置は可能なら他社製品かな？ 何れにしてもどれだけ広がるか泥沼化 KYBが倒産しない事を祈りたい
• 1~7Fの制振装置と、直上の免震装置がKYB社製でないことを期待

【テナント】

• 商業施設は 2019 年 7 月先行開業(予定)
  • お店ができるのは秋から夏へ前倒しになったんですね。 あと、スーパーは、こんどはサニーじゃなくてフードウェイになったんですね。
    • 商業施設もマークイズよりランク上でしょう。やっぱりプレミアム感があるね。
• 商業棟地下のスーパーは、フードウェイ。 サニーがよかったなぁ。
  • そうそう、サニーが良かったのに。 フードウェーは、西新には高すぎる。
  • フードウェイいいやん。 安いのがいいならハローデイに行けばいいじゃん！
    • 高取民なのでフードウェイは歓迎。高取サニー、ハローデイ、フードウェイ、ついでにボンラパスと好みに応じて使い分けられる。

共用施設

• タワマンでありながら自走式駐車場っていうところもかなり良いですね。6階とかになっちゃうと毎回大変かもですが。
• 自走式駐車場だけでもものすごく価値あり。資産価値は断トツでしょう。今となっては西新ではここ以外ありえません。
• 駐車場台数／使用料 165台（敷地内平置：151台、敷地外平置：14台）、月額使用料未定
• 駐輪場台数／使用料 スライドラック・2段式スライドラック：360台、月額使用料未定
• バイク置場台数／使用料 10台、月額使用料未定
• ミニバイク置場台数／使用料 34台、月額使用料未定
• 駐車場は場所により金額が異なるらしく、未定のようですが2.5万円～？と説明を受けました。下層階ほど高いのか、出口近くほど高いのか分かりませんが、立体駐車場だと出し入れが面倒で面倒すぎますね。さらに混んでるし。そもそも駐車場も抽選ですし、抽選にはずれたら徒歩数分の月極駐車場に雨の日も濡れて行き来し、傘を片手に買い物の荷物を運ぶ？？そんな生活なら、我が家は駅直結でない駐車場の出し入れがしやすいマンションに魅力を感じてしまう。
• 福岡先発の大手デベロッパーも販売に加わっていますが、タワー内の住めるはずの２～６階に自走式駐車場を作るのに、相当お金がかかるのでしょう。 ６階まで分譲出来ないのだからその分高くなって当たり前ですよね。 容積率の緩和を行政から受けているのだから、公衆エレベーターとか貫通道路を作らないといけないのでしょう。壁の外は共有スペースであって、公衆スペースでもあるのでしょう。維持管理には高額なタワー内駐車場使用料から出してくださいというところでしょうか。
• 問題は駐車場。 36階以上でないと、駐車場は抽選。敷地内に駐車場を確保できない可能性があるとのこと。マンション価格の10%の頭金を支払った後に駐車場の抽選。おそらく抽選に外れたら頭金は戻らなくてもキャンセルをすると思う。リセールを考えると30階から35階の北西角が良さそうであるが、キャンセル料を考えると36階以上を購入して駐車場を確保すべきか。セカンドハウス購入では、他の人も同じことを考えていると思います。
• 駐車場の抽選の件を話している方が複数いますが、私が先日聞いた話では申込者のうち半分弱の人は駐車場の申し込みなしと言うことで駐車場には余裕があると言う話でしたよ。 うちは二台狙いですが可能性はあるとの事でした。 購入者のシニアの割合、投資目的の人の割合、など聞いてると駐車場の申し込み予想が半分弱と言うのは妥当性がある数字だと私は納得しました。 抽選ですから外れる確率はもちろんありますが駐車場を理由に買わないと言う話はきいてる話と合わせるとおかしな話だと思います。
• 実際、中心部マンションの駐車場は空きが多いようです。 車が好きでもなければ、移動は維持費駐車場考えればタクシーにのってもあまり値段変わらないのですよね。 今はカーシェアもありますし。車が必用なのは、チャイルドシートなどが必用なファミリー層でしょうね。
• 駐車場は抽選必須という感じでしたが担当者によって考えが違うね。駐車場は抽選と言えどもうちは国産車なので当たったところが月４万円の駐車場区画だとけちって外に借りてしまうかも。そんなことを考える時点でここのマンションではないよな。
  • え？駐車場4万の価格なんかありませんでしたよ？ レクサスの大型などのながさ5m超えてるものが24000円。マジェスタレベルのものが22000円だったと思いますが。
    • 駐車場は階数で金額が違いますよ
    • 手元にある予定金額の資料には、駐車場使用料が駐車場の階数によって金額に差があるような事は一言も書いてありませんね。車の大きさによる違いだけかと。 36階〜38階の部屋の購入者が駐車場を希望する場合は優先権があります。
• 駐車場の出入口は側道の一番明治通り側なので信号待ち２台で出れなくなりますね。隣の商業棟の車なども来るでしょうし、周辺もマンションや店舗が多いですから出入りに難があるような気がしました。
• 午後１時からしか、コンシェルジュがいないのも、 人件費を節約して、管理費を少しでも抑える意図かなと思いました。
• 38階スカイビューラウンジのパーティルームに外部の人も来て、パーティーをした後、お酒臭い人がエレベーターに乗ってきたり、帰宅した酔っ払いの住民が7階のエントランスフロアのイスで寝てたりしたら、注意をする夜間警備員はいるのか確かめた方がいいと 高級タワーマンションに住んだ経験のある知人から言われました。パンフレットに記載が無いので直接聞いてみます。

設備・仕様

• 躊躇理由はエレベーターです。 上下分けずに３機のみ。 上層居住者はかなり苛立つのではないかと思います。 上の3フロア専用があってもいいと思うのですが、実は秘密のエレベーターがある？
• モデルルームを見てきました。1時間で見回りましたが、オプションがどこまでか、建具は、かなり上質でしたが、部屋のクロスは普通です。プレミアム階は、モデルルーム以上の内装でしょうか？ 角部屋のガラスに,強度を増すために、真ん中に枠が入っており、せっかくの眺望を遮るようで，残念でした。中部屋の，間取りは仕方ないように思いましたが，全体的に、よく考えられた間取りと思いました。中部屋の，奥の部屋は，エアコンを付けるとき、配管に経費がかなりかかると聞いています。エレベーターは、超高速なので、それほど気にならないかも。しかし、3機ですべての階をまかなうには，少し大変かともと思いました。
• エレベーター３基は少ないですね。朝とかはかなり待たされそう。待ってるのに最上階まで行って各階停車されるとイラつきそう。地下２階行きのエレベーターも時間によっては列が出来そう。
• バルコニーの手すり仕様も残念。エレベーターのバンク分けをしてないタワマンってあるの？少ないでしょ？エレベーターを減らし、住戸面積を優先させたのは分かるが、住む人の使い勝手も考えてもらわないと。低層階の人は朝方は何本か捨てないと7階にもたどり着かないし、7階からはこれまたエレベーターを確保するのにがんばらないといけないし。7階から階段も厳しい。
  • 窓のない部屋のエアコン配管は先に仕込んであるのが一般的では？費用はかからないと思いますよ。
• 40階建で、306世帯で、エレベーターが各階停車が、三基、すべて、ロビー階の7階までしかいかないので、地上や地下鉄に乗るには、エントランス出て、横のエレベーターに乗り換えないといけないらしい。 朝、みんな急いでるのに、二回乗り換えないといけないのは、大変そう。 各階ゴミステーションがあるのは良いが、 ペット同伴も各階ゴミ回収作業も同じ非常用エレベーターを使うので、以前タワマンに住んでいた時は、非常エレベーターがゴミのにおいと、ペットの粗相の臭いが強かった。 一階に直通のエレベーターや、各階停車ではなく、快速停車のエレベーターがあれば 良かった。 地下鉄直結の利便性は魅力だが、 毎朝地下鉄に乗るまでに何分かかるだろうか？忘れ物したら、また七階で乗り換えて、、と考えると、結構大変そうな気もする。
  • たしかに、忘れ物を取りに帰るのは大変すぎる
  • 何階に住んでて混む時間帯かどうかもあるけどマンションの部屋から出て何分後に駅地下なのか時間が読めない。駅から1分がセールスポイントの一つなのになんだか違う。
  • 確か80戸に1台エレベータ設置が義務付けられていたと思いますが、何故3台なのでしょうか？ 福岡タワーズでもきちんと4台あるのに1棟の戸数が大きいBrilliaでは4台は必要のはずなのですが。。。 一番上から下まで1分設定ですが、4台が3台である事実だけで混雑しそうですね。。
• 図面集をお持ちの方はあまりおられないようですが、非常用エレベーター（これはB2〜最上階まで一本。途中の駐車場フロアは通過）でっかいのが1台ありますので、引越しはこれを使うことになるでしょうね。
• 毎朝、バス通学の子供が学校に行く時に、大人に混ざって満員エレベーターに乗り、各階停車で、7階まで下りて、外のエレベーターに乗り換えて、１階まで行くことをイメージしたら、負担が大きいと判断して、やめることにしました。 駅直結で、雨にも濡れずに、天神、博多駅、福岡空港にもダイレクトアクセス、隣にはおしゃれな真新しい商業施設、共用施設もセンスがよくて充実、大変魅力の多いこのマンションは、福岡市では唯一無二なので、購入を前向きに検討していたのですが。。
• 非常エレベーターは、各階のゴミを回収するため、午前中は、その作業に使われるはずです。 でも40階から地下まで直通で乗り換えが不要なら、かなり人気が出そうですね。
  • ほんのちょっとの用事を済ませるための外出も エレベーターに4回乗らないと、往復出来ない。
• 専用キーによる最初のセキュリティーチェックが7Fのエレベーターホールにある なのにコンセルジュカウンターはセキュリティーチェックの外側にある コンセルジュの居ない時間帯のホールのセキュリティーが手薄では？ 夜間怖くないですか？ガードマンが常駐するのかな？
• 24時間有人管理はこのマンションの7階エントランスに共用エレベーターでアクセスするつくりからあった方がよいと思うが。それと24時間コンシェルジュは豊洲、勝どきのミドルクラスタワマンでも普通にある管理体制だと思うけど。戸数が多いから、そこまでコストははね上がらない。エントランスで知らない、怪しい人が中に入るのは避けたい
  • 24時間管理がないタワマンはきついでしょ。戸数が多い利点を活用するのと戸数が多いからこそ管理をしっかりしないとセキュリティに難ありになる。普通のレベルのタワマンは24時間管理あるよな。
• モデルルームに行ったら、窓に網戸がなかったです。モデルルームが上層階の間取りだからかな、それとも下の方の階も網戸ないのかな… 図面集にも網戸については記載なしでした。 網戸の有無で買う買わない決めるわけでは勿論ないんですが、前住んでたマンションは9階でも網戸あったので、不思議に感じました。 ググったらタワマンで高層階なら網戸なくて当たり前的な掲示板の書き込みとかありました。まだまだタワマンは知らないことだらけです…
  • よくモデルルームを確認したら、網戸はプリーツ型というのでしょうか、アルマーデIII（セイキ）という製品が取り付けられていました。網戸はバルコニーとの窓には付いているそうです。

間取り

• 1LDK～4LDK
• 専有面積 44.90m2～142.76m2（トランクルーム面積0.46m2～1.65m2含む）
• バルコニー面積 7.96m2～24.39m2
• このマンションが気になっていたけど、 高い割には間取りが悪い
  • 確かに間取りが悪いね 採光のない部屋があり過ぎるね
• 上の3フロアは別格として、35F以下の21ルームプランを見ると 11プランには窓ナシの部屋があるね

買い物・食事

育児・教育

• 西新小学校は間違いなく机が足りなくなるな
• 公園はないし裏通りはゴミゴミしてるし小学校まで交通量の多い道路を横断しないといけないし、中学校は遠い。客層が残念なドンキも近い。小さい子どものことを考えるとナシかな。子ナシか子どもが高校生以上の世帯ならいいかも。
• 全然市内１の文京区ではない。市内１のいじめ学区ではある。
• 百道中は生徒の質が他よりかなり良いので、質の悪い中学でボロボロにされた先生が赴任する学校でした。教育委員会も今回の件で考えを改め、手を打つと思います。しかし、百道浜の一部の生徒が超悪質なのが問題ですね。同じ学校の出身の子たちも止めないんだから困ったもんです。
• 西新は都心ではないよ。郊外。それと学区は実績も含め高取のほうがよい。西新は百道中学リンチいじめ事件で避けたい学区になった。
• ほんとにいま気になるなら西南学院中もありますよ。いじめた子たちも再来年3月で卒業しますから、入居時にはいませんよ。ご心配なく。（2018/11/17）
  • まだ１年生なのでその次の３月卒です。

周辺環境・治安

• 都市計画 市街化区域
• 用途地域 商業地域
• 地域地区 防火地域・高度利用地区・駐車場整備地区
• 場所が良過ぎて排気ガスと騒音がすごそう、、
• 予想通り、揉めそうだね客観的に見ても下記ブログのように、周辺住民の危惧は尤もだ。http://blog.livedoor.jp/sumiyoi_nishijin/
  • マンション計画にはこういった反対運動がつきものですね。ゴシップ記事にも近い、無責任なマスコミなどのタワマン批判を鵜呑みにしているような方々の対応というのは売主も大変だなと思います。
  • どれも思いつきで無理矢理に粗探しをしている印象を受けますね。高層化で地域住人数が増えることは地域の活性化にも繋がり良いことだと思いますし、物件数が増えたからとって、ただちに資産価値が目減りするとは限りません。高級な物件の影響で逆に上昇するケースも多くあります。
• 子供の頃、大きな建物だな〜と思って見てた西新岩田屋のあの場所にこんなのが建つのかと思うと、自分の中では文明の進化みたいのを感じますわ。
• 天神とは違った福岡の下町風情を味わうには 西新は最適な街ですよね
• 添付写真は城南線から当該物件へ抜ける時、時間帯歩行者専用なので、最も使うであろう道路です。スナック、ガールズバーばかりです。 もう一つ、一方通行の方を車で帰宅時は使うと思いますが、ここは一番目立つのがピンサロのヤングヴィーナスですね。（周辺環境写真参照）
  • この写真のあたりは女衒だったのは地元民なら知ってると思います。こういう店ばかりで当然なんです。
• 天神や赤坂みたいな都心ではなくて、郊外でのんびり過ごしたい人には最高のマンションですね。 地下鉄駅直結ということに加えて市内一の文教地区でファミリーにとっても申し分ない。
• ここは大正時代まで紅葉八幡宮があった場所ですからね。罰が当たりそうで地元の人は絶対に住みませんよ。
  • 大正時代って 地元の人ももうおぼえとらんよ・・・・
  • 紅葉八幡宮があったのは2丁目https://y-ta.net/momiji-hachimangu/
• 最近周囲を歩いてみましたが、やっぱり駅周辺でないと不便すぎます。2丁目なんかも駅から離れることになる北側になると周囲に何にもなくて極めて不便。道は狭いし雨が降ると最悪でした。 ごみごみしても商店街近くでないと不便すぎます。期待のマークイズも結構遠くて雨の日はちょっといけない。また、バス停も意外と少なく、最低でもバス停が1分くらいのところでないと困る感じでした。
• 福岡市で世帯所得が早良区が1番高いと言う時点で西新の方が格が高いと言う結論は出てるよね。 ファミリー層が天神中心や赤坂で子育てしたいと思うはずがない。
• 商業地域だからピンクのお店も規制できないから増えるばかり 学区最高！と言ってる人が不思議で仕方ない
• 空港線だと、 博多駅から赤坂までが都心の商業地 大濠公園から先が郊外の高級住宅地 こんなイメージで合ってる？
  • 空港線だと、 博多駅から赤坂までが都心の商業地 大濠公園から先が郊外の高級住宅地 こんなイメージで合ってる？
• 西新は副都心でしょ。 西新や香椎くらいの位置にならないと、航空法の制限でこれぐらいの高さの超高層ビルは建たないのが福岡市。
• 私は買おうかどうかまだ迷っていますが、西新駅周辺を歩いたらここが九州で一番高いマンションが建つの？なんか周囲とマッチしないなーとは正直思いました。ただ別に郊外でも郊外じゃなくても、東京に比べたら福岡はしょせん田舎でも構わないというか、仕方ないというか、東京に住めたら一番良いですが拠点が福岡ですし、今後天神、赤坂とかに駅直結マンションは建つとも思えないですし、直結は他にかえがたいものがあるなと感じています。 多分住んでも西新をうろちょろはせず、天神に行ってうろちょろすると思います。 例えば天神駅徒歩10分よりよっぽど雨に濡れないし良いなと。 ここが西新駅徒歩1分ならこんな人気とか値段とか高くなかったと思うんですよね。 やっぱり将来売却するとなっても、批判はあっても人気もあると思う分売りやすいとも考えています。
• 商店街こそ西新じゃん。昔から庶民派の街なんだから良さは無くなって欲しくないな。
  • 商店街より南は地盤良好、修猷の裏手から海側を歩くと潮の匂いがするのであの辺は軟弱地盤 松林の名残もあるのでだいたい歩けば解決するよ。

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  Brillia（ブリリア） Tower 西新_周辺環境

【地盤】

• 福岡のこのあたりの地層って先日の地下鉄の陥没のようにとても脆弱なので 正直大丈夫なのかなという不安がある
  • 陥没事故は未だに原因調査中のようだが、明らかに人的ミスでしょう。 地盤が脆弱云々というよりも、工事業者が不適に誤った工法を選択した上に、 監督指導する行政側と共に、杜撰な工程/行程監理を行った結果でしょう。

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