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ジオ神戸中山手通

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    (ページの作成: ==物件概要== *所在地：兵庫県神戸市中央区中山手通7丁目7番5、14番4（地番） *交通： #東海道本線（JR西日本） 「元町」…)
     
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    #[[神戸高速線]]（東西線） 「花隈」駅 徒歩11分
    		 
    #[[神戸高速線]]（東西線） 「花隈」駅 徒歩11分
     
    *総戸数：256戸
    		 
    *総戸数：256戸
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    *構造、建物階数：（一部鉄骨造）、地上15階 地下1階建
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    *構造、建物階数：鉄筋コンクリート造（一部鉄骨造）、地上15階 地下1階建
     
    *敷地の権利形態：所有権の共有
    		 
    *敷地の権利形態：所有権の共有
     
    *完成時期：2019年08月上旬予定
    		 
    *完成時期：2019年08月上旬予定
     
    *売主：阪急不動産株式会社
    		 
    *売主：阪急不動産株式会社
     
    *施工：株式会社鍜治田工務店  
    		 
    *施工：株式会社鍜治田工務店  
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    *管理会社：株式会社阪急ハウジングサポート
      
      
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    **ロケーションも悪いしだいぶ苦戦するよ
    		 
    **ロケーションも悪いしだいぶ苦戦するよ
     
    *駅からかなり遠いし坂道もきつい。 金持ちは車移動が基本だけど庶民は…。 元町に13分、大雨降ったら無理です。 でも西神、埋め立て、北区よりは魅力的。 価格次第でそこそこ人気になるのでは
    		 
    *駅からかなり遠いし坂道もきつい。 金持ちは車移動が基本だけど庶民は…。 元町に13分、大雨降ったら無理です。 でも西神、埋め立て、北区よりは魅力的。 価格次第でそこそこ人気になるのでは
     +
    *静かな雰囲気は良さそうですが、250戸の規模となると団地間が否めないですね。
     +
    将来的な資産価値としては不安。
     +
    *元町駅は距離以上に坂道なのが相当キツい。
     +
    元町ならパークハウスも建設中なので、物件価格をだいぶ抑えめにしないと厳しそう
     +
    *広告に「永住邸苑構想」とあるようにここは投資家向けではなくファミリー・引退層向けですね。
     +
    三宮開発の余波（阪急地下鉄乗り入れ・元町・神戸再整備等）がうまく進めば資産的にも楽しみですが。
     +
    *某サイトで過去の周辺物件の相場などと照らし合わせてこの物件の予想価格が掲載されていますが、
     +
    83万円/㎡＝273万円/坪となっています。
     +
    土地の仕入れ価格も高そうなので、現在の相場だとこの立地でも85㎡の間取りで7千万程度になるんですかね。
     +
    *3000後半～の価格設定を視野に入れているよう
     +
    *モデルルーム見てきました。
     +
    西向きの8階で4,000万円中～でした。
     +
    南、東棟は8階で4,000万円後半～
     +
    **西向きと南向きで価格差がそれ程無いように感じますね。
     +
    部屋の広さの情報も合せて教えて頂ければありがたいです。
     +
    ***部屋の広さは、75.96㎡からですね。思ってたより広い部屋が多いと感じました。
     +
    南棟は東にふってるので、値段が抑えられてるんでしょうね。実際には東棟が南向きでお値段も高いです。
     +
    *新聞にチラシが入ってました、西向き77㎡が3580万円です。
     +
    目玉部屋でしょうが既に売れてるでしょうね。
     +
    *タワマンでもないのに価格差が大きいですね。
     +
    パースを見る限り、外観は普通の団地マンションなので
     +
    この物件に1億を出す人がいるんでしょうか。
     +
    *立地や周辺環境、仕様を考えるとそれなりの値段だと思う。
     +
    お得感はそれほど無い。
     +
    駅から遠い物件は売るときに苦労する。
     +
    **西側でイースト棟の共用廊下からの視線に晒されるウェスト棟の価格は安いとは思いますが
     +
    サウス・イースト棟の価格帯はどうなんでしょうか。
     +
    ウェスト棟に限っていえば価格は安いとは思いますし、内装設備の仕様も悪くはないとは思いますが、
     +
    その分、立地面などで微妙という印象は拭えませんね。
     +
    ***東側の高層階はびっくりするぐらい高いです。
     +
    *実際、西棟とはいえ、80平米クラスで4000万ちょいって安くないですか？
     +
    立地考えてもやすい気がするけどな。。
     +
    **西向きがお買い得とは私は思いません。
     +
    眺望無し、昼まで日当たり無し、当たるのは夏の強烈な西日だけです。
     +
    *西向きと東、南向きの高層階との値段差が有りすぎる
     +
    消費者の足元を見るのも大概にしろと言いたい
      
     +
    【物件】
     +
    *メリット：
     +
    三宮2km以内、梅田まで30分以内、自走式駐車場、このご時世に安価で広い部屋、一応ジオブランド
     +
    *デメリット：
     +
    今マンション購入すれば間違いなく高値掴み、災害避難地域に指定されている、駅遠物件。
      
     
    ==交通==
    		 
    ==交通==
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    *最寄りが県庁前か大倉山。しかも10分越。
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    三宮勤務の人で東灘や灘に住めなくても
     +
    ニュータウンらポートアイランドでもなく
     +
    ここを選ぶ層が200世帯以上もいると思えない。
     +
    大阪勤務やJR利用の人は絶対に選ばないだろ。
     +
    *坂が多く、駅から遠いので通勤通学は、ちょっと大変そうですね。
     +
    道の狭いところが多そうなので、車よりは自転車の方が便利かなと思いました。
     +
    *県庁前の駅の方が近い気がしますが、大倉山までも行けるかな。徒歩だと難しいですかね・・・？
     +
    *駅まで行くなら自転車が現実的でしょうか。坂が多いなら電動自転車があると便利そうです。
     +
    バスとかはないんですかね？駅までの交通手段が確保できればアリかなあと思います。
     +
    *元町から実際歩いてみたけどなかなかの距離でした。
     +
    *三宮の再開発とここはなんの関係もないよ。三宮まで徒歩25分以上ですね。25分あればはるか西の明石や学園都市につきます。
     +
    *元町は遠い。最寄りは大倉山、花隈、西元町駅かな。
     +
    *駅まで行くなら自転車が現実的でしょうか。坂が多いなら電動自転車があると便利そうです。
     +
    バスとかはないんですかね？駅までの交通手段が確保できればアリかなあと思います。
     +
    *元町駅からは普通の自転車なら10分以上ですよ
     +
    *ここは超長期戦やろね。
     +
    高い、駅から遠い、全て坂、不便、繁華街にいくのも実は遠い、低所得の多い兵庫区山手地域、生活施設も近くにない、といいとこなし。
     +
    *元町駅まで徒歩１３分は結構あるかも。
     +
    毎日通勤で往復していたら慣れるのかもしれませんが
     +
    出来れば徒歩１０分以内であれば良かったかもしれないです。
     +
    小学校が近いのは、子育て世代の人にとっては嬉しい情報ですね。
     +
    **実際は30分ぐらいかかります。
     +
    毎日歩くのは無理です。
     +
    **駅までは13分ということで、自転車で行けるなら問題はないでしょう。
     +
    ゆっくり歩いて15分くらいはかかってきそうかな。
     +
    駅まで距離がある場合、車はあった方が安全、便利かもしれませんね。
     +
    女の子一人の一人帰りや女性一人で帰宅する場合、車でお迎えに行ければ問題がないような気がします。
     +
    大規模なので、バス停が近くにあればいいですが、バスを利用することは可能なのでしょうか？
     +
    **女性が夜間一人で歩くと危険な可能性があるんですか。
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    中山手も治安が良いのは相楽園辺りまでなんですかねえ。
     +
    *不便なのは同意ですが、普通にちんたら歩いて県庁前まで8分、元町まで15分ぐらいです。
     +
    *ブリリアタワーでも8分くらいはかかる。
     +
    元町なら20分はかかるよ
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    **当方現在ブリリア住みですが、県庁前まで4分もかからないですよ。
     +
    元町でも10分ぐらいです。
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    *ここを検討してる方は実際に元町駅まで色々なルートを何度も歩いてから考えた方がよいです。
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    本当のことがわかりますよ。
     +
    それと地下鉄大倉山は使わない方が治安上無難です、何度か歩けば判ります。
     +
    *元町駅からは市バス7系統が頻繁に出てますのでそれを利用すればよい。
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    正直な話し歩くのはきついです。
     +
    *三宮までバス停徒歩5分、バス10分位かな。県庁前から地下鉄乗っても県庁前と三宮は地上までが結構遠いから時間的には良い勝負になりそう。
     +
    **7系統の市バスは朝夕の混雑は凄いよ。
     +
    アレに乗るなら歩く方がマシかもね。
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    ***やはり7番系統のバスの利用者はすでに多いのですね。
     +
    この256戸もの大型マンション、永住型を謳っています。
     +
    単純に3人家族×２５６と計算したら、770人程の人口増となります。
     +
    7番は今でも結構便数はありますが、
     +
    このマンションの住人の何％かが利用するとなると...。
     +
    *色々論争になっている駅までの時間ですが、気になったので実際に歩いてみました。
     +
    一応グーグルマップでは元町駅まで17分と出ますが、坂がかなりきついので行き帰りで大分時間差があります。
     +
    私は元町駅からマンション予定地まで16分、マンション予定地から元町駅まで12分、といった結果になりました。
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    雨などでも大分差はでそうですね。
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    県庁前駅のマンションから一番近い入り口でグーグルでは12分と出ましたが、私は8分ぐらいでした。
     +
    逆はめんどくさくなったのでやっていません。
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    自分は専業になるので、駅までの距離は別にいいかなって思いましたが、結局スーパーが遠いので悩んでいます。
     +
    *ここの物件最寄りにバス停ありますか？あれば私的には特に問題ないかなぁ。なんなら今の方が遠いし。バス便がなくなると困るけど、教えてください。
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    **近くにバス停はあるけど、路線が微妙な感じ。
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    でも三宮まで行けるし問題はないかな。
     +
    でも県庁前の駅までもここで言われてるほどめんどくさくはないと思うよ。
     +
    *市バスは敬老パス使えるから高齢者には便利ですよ
     +
    **良いように考えれば、敬老パスだと定期が半額で買えるので、自腹切るなら地下鉄、バスを使うメリットは大きいかな。
     +
    悪く思えば、年取ってからのバスは辛い。特に荷物が多く雨の場合。
     +
    *近隣住民ですがこの辺りの人は普通は7系統のバス利用ですよ。
     +
    元町まで歩くなんて余程の健脚さん以外は居ないでしょう。
     +
    *気になるのは、電車の駅まで少し距離があること。
     +
    県庁前までは徒歩9分とあって、そこまで距離はないみたいなんですが、現地案内図を見ると距離があるように思えるんですよね。
     +
    *ここは7番バスが利用出来ますが、朝も晩も混んでいるので座れないでしょう。バスはかなりストレスなので花隈駅を利用した方が良いかも。
     +
    後公園や川付近の雰囲気は良くないので、大倉山まで行った方が良いと思います。
     +
    *あの雰囲気の良くない川沿いや公園を通らずにどうやって大倉山にたどり着けば良いのか？
     +
    徒歩9分は甚だ疑問だが県庁前へ行く方がまだマシでしょう。
     +
    この辺りの前からの住民は普通はバス利用ですよ。
      
      
     
    ==構造・建物==
    		 
    ==構造・建物==
     +
    *全体的に動線が良くない。
     +
    小学校側のサブエントランスを利用する場合、エレベータの乗継が必要となる住居が多い。
     +
    サブエントランスをよく利用する人は特に動線に注意すべき。
     +
    WやSの西側はゴミ捨て場やメールboxまでかなり歩かされる。
     +
    メールboxは一部サブにもあるようだが、宅配業者大変では。
      
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    		+
    *西向きの部屋は比較的割安な印象ですね。
    −
     
    		+
    日中は家にいない方は良いのではないでしょうか。
     +
    あと、高さ制限のある立地なので、天井高が気になりますね。
     +
    直張り・二重天井ということまではホムペで確認できますが、
     +
    天井高が250確保されているかどうかが不明です。
     +
    あと、スラブ厚が一般的な物件よりも薄いのが気になります。
     +
    床のコンクリートの厚みに比例するとされる重量床衝撃音（足音）の遮音性能が標準水準かどうか
     +
    もチェックした方が良いでしょうね。
     +
    *15階建てなのでやはり階高が気になりますね。
     +
    防音もどうなのかと思います。
     +
    **上階は眺望良さそうですね！防音性はわかりませんが。。
     +
    西棟にお得感感じてますが、西向きってそんなに悪いですか？
     +
    いま現在、三方角部屋の家に住んでますが西向きの部屋も結構明るく感じますけどね。
     +
    *ウェスト棟って、ゴミ置き場まで百メートル以上も歩くんでしょうか？
     +
    それとも各階、もしくは各棟ごとにゴミ置き場があるんでしょうか？
     +
    あと、宅配ボックスの荷物を部屋まで運ぶのも荷物が重い場合は大変そうですね。
     +
    *立地の不便さと外観のイマイチ感の他に感じるデメリットは、
     +
    西側の部屋は小学校の騒音が気になります。
     +
    南向きは生田合同庁舎からの視線も気になりますね。
     +
    **小学校の前に住んでたことありますが、騒音と感じたことはありませんね。
     +
    合同庁舎はそんなに人はすんでいないと思います。
     +
    ***友達庁舎すんでます。空きほとんどないらしいです。
     +
    10年後立て替え説でてますが、敷地が狭いから5階以上は建てれないんじゃないかな。
     +
    ***調べてみたところ、生田合同宿舎は廃止が決定してるようです。
     +
    財源捻出の為に、跡地は速やかに売却されるみたいですね。
     +
    この場所の用途制限を調べたところ、60%/200%で4m道路の制限を受けるとした場合、
     +
    地図上での目測ですが、1号棟の大きさなら14階、2号棟の大きさなら10階程度までの高さの建物は
     +
    建てられるようです。高度地区で31mの高さ制限のある地域のようなので2号棟の床面積で10階程度の高さ
     +
    の建物が建つ可能性は十分に考えられますね。
     +
    この物件との高低差がどの程度あるかなども念頭によく調べた方が良さそうです。
     +
    http://www.senmonshi.com/archive/02/02907SqD2H2U2A.asp
     +
    *個人的には南側の宿舎がどうなるのかが気になっています。廃止後にマンション建設の可能性もあるようですが、入口が東側の細道だけという不便な立地なので不向きな気もしていますが…皆さんどう思われますか？
     +
    **まずマンションになるでしょうね。
     +
    でもココよりは低くなると思うので心配な方は高層階を買えば問題無いと思います。
     +
    低層の方はアウトかも？
     +
    避難地域の件はマンション内に非難してれば大丈夫でしょう。
     +
    **南側の跡地は10階建てぐらいのマンションは建てられそうですね。
     +
    **建築条件からは今と同じ位の規模か、もしくは敷地面積が狭く背の高い建物になるみたいです。
     +
    *航空写真を眺めてる限りだと、E棟はテラスが目の前にある部屋までなら安全圏だと思いました。S棟はSA、SBあたりまででしょうか？なんせ曲がっている細い土地なのでどのように建つのか見当がつかないですね…
     +
    *現在と同じ2棟構成なら、建ぺい率と容積率の関係から同じ高さぐらいまででしょうが、もし1棟構成となるともっと高い建物が建てれそうですが、どうでしょうか？
     +
    **別にいろいろと予想しなくても、この一帯は31M未満の建物しか建てられません。
     +
    第１種中高層住居専用地域、第4種高度地区
     +
    建ぺい率60％　容積率200％　高さ31M
     +
    *南側の前の生田合同宿舎の事が度々話題にあがってますね。
     +
    南側の購入を検討している者ですが、相当気になりかなり調べました。
     +
    営業の方だけの意見を鵜呑みにせず、自力で。
     +
    #南側から生田合同宿舎までの距離は約10ｍ
     +
    #生田合同宿舎は廃止が決定しているが建物自体は引き続き別の形で利用予定
     +
    #日照権の事が先日こちらであがっていましたが、確かにこの辺りはそう決まっていて南側低層階でも日当たりは確保される
     +
    #これは私の想像ですが仮に前にマンションなどが建つ場合、コストが相当かかるのでないかなと思います。土地がそこまでないのにコストはかかり、戸数が少ないマンションを建てたとしても利益は出るのかな？と思ったりします
     +
    **結果、私は購入はありだなと思いました。
     +
    色々マンションを見ている方なら同じ思いをしていると思いますが、
     +
    よっぽどのお金がある方以外、理想が叶うものなんてないのです。
     +
    そんな中、こちらは駅から遠いものの歩けば都会ですし広さもあり価格も抑えています。
     +
    現にほぼ同じ立地で他社さんがマンションを建てていますが値段が全然違いますよね。
     +
    （ひとつは全く売れなかったため賃貸マンションにかわりましたが）
     +
    今後消費税は上がるし、ローンの金利もきっと上がる、オリンピック後マンションの値段が下がるといいますが、その可能性は極めて低い上に、仮に下がったとしてもその時自分が健康状態が良好でローンが組める保障もなし。
     +
    となれば自分の中でのタイミングは今かなと。
     +
    ***将来マンションが建つ可能性があるのは事実ですが、現地を見てみて私も納得しました。一つしかない道路は狭いし、反対側へは回り道しないと降りれない。車で行くのも不便そうだし駐車場付きの物件になったとしても数台しか置けない。戸建住宅ならまだ可能性ありそうですが・・。
     +
    希望的観測と言われればそれまでですけどね。もし南にマンションが未来永劫建たないような立地なら、逆に言うとこの値段では買えないでしょう。
      
     
    ==共用施設==
    		 
    ==共用施設==
    36行目: 210行目:
     
    *バイク置場 8台  
    		 
    *バイク置場 8台  
     
    *ミニバイク置場 22台  
    		 
    *ミニバイク置場 22台  
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    		+
    *駐車場及び駐輪場の台数が十分に確保されており、売主さんはこちらの立地条件を解ってらっしゃるという感じですね。
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    		+
    *駅からこれだけ遠いのに駐車場は100％無いんやね
    −
     
    		+
    致命的やわ
     +
    **駐車場が足りないのは困りもんですね、近隣にも月極めは少ないしどうするの？
     +
    駅前マンションならともかく郊外マンションで駐車場が100％では無いなんて最近は聞いたことがない。
     +
    ***駐車場は180台／256室ですね。
     +
    これでは揉めます。
     +
    抽選にするのか？高い部屋順に選ぶのか？早い者準か？どうするのでしょう。
     +
    建坪率が50％以下なのに工夫すれば256台分ぐらい確保できそうだが？
     +
    駅から遠いマンションでこれは致命傷です。
     +
    *ランドプランを見たら、ミニショップとキッズルームがあるんですね。
     +
    *立体駐車場は利用しづらいと思っていたのですが、ここは自走式とのこと。
     +
    機械式と違って小さい子供が居ても待たせる必要がないのが良いと思います。
     +
    **この立地では車は必需品なので駐車場不足は深刻ですね
     +
    周辺に月極め駐車場も無い
     +
    もう少し駐車場を増やせなかったのか？
     +
    駐車場棟の屋上も青空区画にして安くすれば良かったのに
     +
    *今月聞いてきましたが、駐車場の利用申し込みは今でほぼ100パーセントなので抽選になるみたいですね。
     +
    *最悪カーシェアがありますからね。
     +
    **駅まで徒歩圏内なので車は必須とまではいかないのでは。ただし近くにスーパーがないことを考えると、徒歩では買い込みで重たい荷物を持って坂道を登ることになるので、結局は7系統のバス利用になりそう。
     +
    カーシェアは週末は取り合いの可能性があるので、車はあるに越したことないですが..。コープやネットスーパーの宅配をメインに利用する方はなくても問題ないのかもしれません。
     +
    **駐車場は既に抽選始まってますよ。
     +
    まだ半分以上は空いてたと思います。
      
     
    ==設備・仕様==
    		 
    ==設備・仕様==
    −
     
    		+
    *256戸でエレベータが8基もあり維持費考えると多すぎ。
     +
    *廊下側の窓の小ささが気になっています。
      
      
    48行目: 243行目:
     
    *用途地域：第1種中高層住居専用地域、第4種高度地区（31m）  
    		 
    *用途地域：第1種中高層住居専用地域、第4種高度地区（31m）  
     
    *地目：宅地  
    		 
    *地目：宅地  
    −
     
    		+
    *敷地面積が広いだけあって、全体的にゆったりした間取りが多いですね。
     +
    *駅まで行くなら自転車が現実的でしょうか。坂が多いなら電動自転車があると便利そうです。
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    バスとかはないんですかね？駅までの交通手段が確保できればアリかなあと思います。
     +
    *EBの2LDKプランは実質3LDKとして使えますね。
     +
    100㎡超えのプレミアムプランもありますが、ここのマンションだとこれ位がメインなんでしょうか。
     +
    80㎡台くらいの4LDKがあると四人暮らしでも十分な広さなんですけどね。
     +
    *子供がいるファミリー向けのマンションと思います。
     +
    間取りの広さが、2LDKでも76.11m2ありますからね。
      
      
     
    ==買い物・食事==
    		 
    ==買い物・食事==
    −
     
    		+
    *小学校区は、すぐ近くの山の手小学校？
     +
    *使えるスーパーは山幹超えたライフくらいかな。この辺りのママはみんな電動自転車です。
     +
    *自転車ならいいのかな。大丸、センタープラザやマルイ、そごうは遠いな。多分坂もあったはずなので、近隣スーパーを行くなら徒歩でもいけるかと思いました。
     +
    *ライフの客層で街の事が気になりだしたのはあります。
     +
    中央区なのでいろんな方がいらっしゃる様子でした。
     +
    学校は普通なんですね。
     +
    **ライフ以外のスーパーに行くしかないかな。子供におつかい頼めないわ。
     +
    ***ライフの直ぐ横に有名な組事務所があるよ
     +
    いつも覆面パトが止まってた
     +
    *小さいですがトーホーありますよね？
     +
    あそこはどうでしょうか？
     +
    **トーホーはさらに悲惨です。
     +
    東南アジアの臭いがしますよ。
     +
    ライフは子供を走らせたら色んなトラブルに巻き込まれる恐れがあるので注意して下さい。
     +
    **この辺はベトナムチャイナマフィアのオンパレード。。
     +
    *ライフの雰囲気がという書き込みをいくつか見たので元町からコベリン乗って行ってきました。
     +
    滞在10分ほどうろうろしてみました。
     +
    個人の感想ですが、他のライフとあんまり変わりませんでした。
     +
    もっとあからさまにやのつく人が怒声をあげてるのかと思いましたが、そんな感じの人はいませんでしたね。
     +
    客層も至って普通。
     +
    近くにそういう人はいるんでしょうけど、神戸なら少なからずどこにでもいるでしょうし、わざわざ近隣でトラブル起こすことないと思います。
     +
    ただの予想ですけど、神戸住んだことある人ならある程度わかってもらえる話かなと思います。
     +
    帰りは神戸駅に行きましたが、神戸駅のコベリン返却場所がハーバーランドなんでこっちは使えませんね。
     +
    でも、駅まで自転車通勤する人がいるなら神戸駅がいいですね。
     +
    北側の駐輪場まで7-8分です。
     +
    **神戸駅のライフ、春日野道駅のライフとこちらのライフを比べたしたが差はありませんでしたよ。比べた時間帯はほぼ同じ。
      
      
      
     
    ==育児・教育==
    		 
    ==育児・教育==
    −
     
    		+
    *学校も近く、ファミリー世帯に良さそうです。
    −
     
    		+
    *写真みたいに神戸の海が見えるのかと思ったら素敵なマンションですね。メリケンパーク、ハーバーランドは夜キレイそうだし。近くに学校風の建物があると思って、見たのですが、市立山の手小学校でした。
     +
    *小学校は目の前ですね。中学校も生田中学なのかな？結構遠いと思います。
     +
    *山の手小学校も、数年後には過密化するという試算も出ているそうで。
     +
    このあたりは、人口増に対して、もう少し便利になってほしいですね。
     +
    https://www.kobe-np.co.jp/news/sougou/201712/0010822413.shtml
     +
    **小学校減らしすぎたよね。
     +
    北野小学校が校舎を残して商業施設になっているから、もう一度小学校に戻せば教室不足は解決するんだがね。
     +
    *子供が居る、もしくは今からの家庭は注意して下さい
     +
    学区も含めて子育てには決して良い環境とは言えません
     +
    *学区は最近は人気で評判の良い小学校だと、ママさん達が言っていましたが、人それぞれ感じ方が違うのでしょうか。公立は結局学年によってもカラーがあるし、どんな先生に当たるかも運なのかもしれませんね。
     +
    **神戸のママさん達がそんなことを言ってたの？
     +
    古くから神戸に住んでる私には絶対信じられません
     +
    小学校を間違ってるじゃ無いですか？
     +
    **自分も年の離れた兄弟も山の手小にいましたが普通の小学校だと思います。人気があるかはわかりません。
     +
    中学については昔は荒れていましたが、最近はそうでもないようです。
     +
    中華同文の人たちは外から来る中国の方とは全く違います。自分が知ってる方々に変な人はいません。
     +
    治安に関しては基本的に悪くないと思います…たしかに一部注意した方がいい場所はありますが、通らなければ良いと思います。
     +
    *中国は領土問題を持ち出した辺りから国防動員法と云う法律を制定しました
     +
    簡単に言うと有事の際、日本国内にいる中国人は破壊活動や工作活動に協力しないと厳罰に処せられます
     +
    中国人にも良い人はいると思うがチャイナリスクが他のマンションより高いのは事実
     +
    **中華同文に通う家庭を、大挙して押しかけて来る中国人と一括りにするのは違う気がするなぁ。
     +
    野村周平もここの卒業生だよね。
     +
    *気に入っているのですが、校区が気になっています。
     +
    マンションの価格が押さえられているので、治安や校区の問題かな、とも感じています。
     +
    #昔は生田中学の評判はあまりよくなかったと聞いていますが、最近はどうなのでしょうか？
     +
    #この辺りの方は比較的私立中学に通わせる方が多いのでしょうか？
     +
    *お子さんがいると校区気になりますよね。
     +
    前はダントツこうべ小学校が人気でしたが、もはや、生徒数が増えすぎて今は山の手小学校の方が環境がよくなってると聞きますよ。
     +
    でも、こちらのマンションに子育て世帯がたくさん入れば山の手小も急激に人数増えそうですよね。
     +
    こうべ小学校に通うお子さんは８割中学受験らしいです。
     +
    山の手は２～３割くらい。
     +
    なので、生田中の生徒数は少ないですよね。
     +
    荒れているとかの情報は聞いたことないですが
     +
    進学希望の生徒さんが少ないようで、進学率が低いとか。
     +
    生田中のホームページで進学先公開されてますよ。
     +
    *私も山の手小に通わせてますが、いたって普通の小学校だと思います。たしかに受験する子は多いとは言えませんが。
     +
    *この辺りは有名な宇治川地区ですよ。調べたら分かりますがそのような地区に住んでるお子さんと小学校とか一緒になったら貧富の差が激しいですよ。
     +
    **神戸市民ではないのでよくわからないのですが、宇治川地区という場所は有名なのでしょうか？歩いてみましたが言うほどでも無いような気がしましたが。。
     +
    **市営住宅がありますね。
     +
    **近隣では神戸小学校区は大丈夫だったと思いますよ。
     +
    だから人気があるのです。
     +
    *普通は学区を選んでこのマンションには引っ越さないだろう。
     +
    生田は柄が悪いと聞いてます。
     +
    *山の手小学校は一部兵庫区からのお子さんも来ているので、そのへんを歩くと分かると思いますが、少し兵庫区の方面を歩くと中央区の華やかな雰囲気とは一変して
     +
    市営住宅やめちゃくちゃ古そうなアパートばかりあるので、どう見ても貧富さが激しい様に見えますね。
     +
    まぁ受験を目的に引っ越すことはまず無いな。
     +
    *神戸小学校だったら良かったです。
     +
    越境入学は無理かな？
     +
    **うちも越境入学を検討しております。
     +
    それかお受験ですね。近くに私立はなさそうですが。
      
      
     
    ==周辺環境・治安==
    		 
    ==周辺環境・治安==
     +
    *相楽園だの元町大丸だのの写真を載せてるが
     +
    そんなものからは雰囲気も物理的距離も遠い。
     +
    *広さが魅力的に思いました。
     +
    確かに奥まった立地のようですが、
     +
    小学校が向かい、文化施設が集中している地域など
     +
    魅力も多い地域のように思います。
     +
    *ここって元々何があった場所なんですか？何かの跡地ですかねー。
     +
    **google mapで見てみると、雑木林だったのかな？というかんじ。広い敷地の中に周囲を覆うように木が生えているのかもしれないです。
     +
    工場とかではない、ということではわかります。
     +
    小学校道挟んでお隣なんですね。
     +
    すごく近い。子供がいる人も検討されている方いらっしゃるのでしょうか、
     +
    *少し行くとボロ屋が並んでるところがあったりしてジオみたいなマンションが建つと少し違和感があるかも。
     +
    **旧海洋気象台跡地だそうですよ。
     +
    *南に歩けば綺麗な市営住宅が沢山ありますね
     +
    *緑豊かな街並みで、都会的でもあり自然もあり総合的には良い街並みになってくるのかな。
     +
    坂道が多いということで自転車は電動必須。移動に関しては少し大変になってきてしまいそう。ネックになるという点は駅から遠いということでしょう。
     +
    徒歩13分の距離になってしまうと毎日の通勤で歩くのも案外大変だとおもいます。
     +
    夜間の道は安全な道なのかどうかも確認したほうがいいのかな
     +
    *三ノ宮、元町(モトコー)、県庁前(跡地)、神戸港(突堤)の複合型的な再開発は、周辺住居地域には朗報。中央区山手のベッドタウン価値は、ポーアイや北・西区よりも高いと思います。元町山手や相楽園周辺(三菱やジ・アーバネックス)は発展の恩恵が受けられるかもしれませんね。
     +
    *山手小学校からすぐ。ドラッグストアのサーバがあります。元町が近いような気もしますが、山手線の県庁前もあります。県庁、厚生会病院、博物館勤務の方は楽ちんでしょうね。
     +
    *女性が夜間一人で歩くと危険な可能性があるんですか。
     +
    中山手も治安が良いのは相楽園辺りまでなんですかねえ。
     +
    *南の公務員宿舎？が気になりました。
     +
    MRの模型では透明になってましたが・・・
     +
    *残念ですが現地から大倉山方面は神戸でも余り柄の良い地域では無いです。
     +
    宇治川を下っていけば何となく判ります。
     +
    治安は住んだことが無いから判りませんが決して良いとは思えません。
     +
    **下山手通、中山手通、楠町があるからね
     +
    **この辺の治安はそんなに悪くない。
     +
    大倉山方面、いかないでしょ。
     +
    *近くに中華の学校があるので中国人の購入者が他のマンションと比べて多くなるのは必至
     +
    良識ある中国人なら害はないが非常識な中国人が多数住むとマンションの運営上心配ですね
     +
    最悪一部がチャイナタウン化して好き勝手に振舞うかも・・・・・
     +
    *緑が多くて子育てには向いてそうですが
     +
    子連れでちゃちゃっと買い物済ませたいときとかは近くにないから不便そう。
     +
    薬局サーバーがスーパーに変わってくれたら。
     +
    駅近物件と比べて同じ価格帯で1部屋増える感じですかね。
     +
    大規模マンションすぎて団地みたいになりそうで気になる。
     +
    エントランス奥さん方のたまり場になったり子供たちがたまったりとか(笑)
     +
    もう少し規模が小さいほう自分は好みでした。あと、山が近すぎて夏、虫がすごそうですよね？
     +
    *宇治川公園～大倉山に花見に行ってきました
     +
    桜はすごく綺麗でしたが残念なことがいくつか
     +
    足元に所々で犬の糞
     +
    川の中に粗大ごみ
     +
    桜の木の下もゴミだらけ
     +
    変な酔っ払いおじさんに家の前を歩くなと怒鳴られる
     +
    まぁそんなところです
     +
    *このマンションはピンポイントで土砂災害警戒区域となっていますが、みなさん気にされますか？
     +
    実際ショールームの説明では「海洋気象台の跡地なので地盤がしっかりしています」と言われたのですが...。
     +
    購入を考えていますが、迷っています。
     +
    **このマンション自体が崖の上にあるのでね。
     +
    *実家がこの近くです。久々に実家に帰ったらマンション建設していたので嬉しくて検索しました。
     +
    思いつくことをいくらか書きます。
     +
    この辺りでの生活は、自分自身は自転車又は7系統の市バスが主でした。
     +
    7系統で三宮にも神戸駅にも行けるので便利です。混みますが。
     +
    山の手小学校は山と海が見えて眺望が素晴らしかったので、このマンションの眺望もさぞかし良いでしょうね。
     +
    小学校の廊下から見える秋の山の景色の美しさは今でもたまに思い出します。
     +
    治安は宇治川沿いは夜は歩くなと親に言われていました。
     +
    昔はもっと怖い雰囲気でしたが今は家も綺麗に建て替わって暗い雰囲気はなくなったなと感じました。
     +
    スーパーが遠いのが不便です。母は仕事帰りに神戸駅のライフで買い物。
     +
    休日はバスで湊川に買い出しに行っています。
     +
    父はトーホーとサーバによく行っているようです。
     +
    サーバーで子供用品（オムツや離乳食、哺乳瓶等々）が揃うのでその点はすごく便利です。
     +
    病院はマリナーズか川崎病院に行くことが多いようです。私の家族は。
     +
    産科、小児科はパルモアでお世話になりました。
     +
    自分が気に入っていた点は自転車ですぐに中央図書館に行けること。
     +
    中央図書館は広くて蔵書が沢山あるので1日いても飽きません。
     +
    子どもの頃暇な休みの日は一日中入り浸っていました。
     +
    あと、震災の時、給水車を待たずとも水の科学博物館に水をくみに行けたのでその点は本当に良かったと思いました。
     +
    *ここの西側道路挟んだ西側エリア、
     +
    よくご存知の方々なら買わない立地。
     +
    指定校の小学校区も微妙過ぎ。
     +
    *浄水場から平野辺りまで行くと場末感半端ないが、ここはギリギリセーフかな。
     +
    でもグレーゾーンの立地なのは間違いないので将来どう転ぶかは分からん。
     +
    *ちょっと都心から離れてる絶妙な距離感が私は気に入っています。
     +
    昼も夜も周辺を歩いてみて、静かで落ち着いていることや、近隣に小さい子供の誘惑になりそうな施設がないことを確認出来ましたので決めました。
     +
    価格と広さもバランスが取れていていいな、と。
     +
    元町は3路線全て揃っているので将来子供が大学生になっても近畿圏なら通学出来て、もしかしたら下宿代が浮くかも、、などと淡い期待を抱いていたりもしますよ(笑)
     +
    北側の再開発も嬉しいニュースですね。高級ホテルが近くに出来るような場所に住めるなんて誇らしいです。
     +
    *言われていた宇治川地区なのですが少し調べましたらマンションから少し距離があると思うのですが地元の方は関係ない話にのでしょうか？それとも割と密着と言いますかマンションの住所周辺も気にするような場所なのでしょうか？
     +
    *地元民ですが、このあたりは比較的お金持ちの方が多いエリアです。なんせ見晴らしは最高、駅まで徒歩圏内ですからね！
     +
    ただ、新開地方面や湊川公園あたりがちょっと…たまにバスでヤンキーっぽい人たちと乗り合わせになることがあったりします。
     +
    *川向かいの古家のある場所は兵庫区でしょうか？
     +
    あの辺りの治安や地域はどうでしょうか？マンションにかなり近いですね。
     +
    少し雰囲気が暗くて心配です。
     +
    **間違いなくヤバイです
      
    −
     
    		+
    *震災で気になってこの立地の地盤を調べた所、ピンポイントで土砂災害警戒区域に指定されており、神戸市の被害予想でも、この場所だけが他地域よりも予想震度が高くなっていますね。
     +
    硬い地盤の上に建設されるのは間違いないんでしょうけど、神戸市の被害予想等との見解の相違が気になりますね。傾斜地や高台の直接基礎の物件は地すべりリスクも高いという専門家の意見もネット上ではみられますね。
     +
    *ハザードマップの対象地域になっていることはみんな気にしてないってこと？駅遠よりもこれが最大のデメリット
     +
    **規定上、杓子定規にやらざるを得ないから対象にしてるだけで、仮にあのほっそい宇治川が氾濫したとしても影響は限定的かと
     +
    そもそもほぼ山のてっぺんに位置してて、氾濫した水は傾斜に沿って山手幹線に落ちて行くのに、居住区域まで浸水するとか考えにくいと思わん？
     +
    まあ、俺もそんなんなってまで外出する用事も思い付かんから楽観視してるだけやけど
     +
    **私もかなり不安になったので調べましたが、急傾斜で警戒区域になっているようなのでそこは大丈夫かなと感じました。斜面5m以上、勾配30度以上で引っかかることよりも、先日の篠原台の被害のように土石流や地すべりで指定されてるエリアの方が本当に怖い気がします。あれは指定エリアそのまま被害が出ていて恐ろしくなりました。
     +
    *土砂災害警戒区域です。土石流が発生した場合市民に危害が生じる危険のある地域。大雨の度に避難指示やら勧告やら出ます。気にならなければ購入してもよいかと。
     +
    *敷地内に活断層通ってませんでしたか？影響はどうでしょうか。
     +
    **大丈夫みたいですよ。影響があったらさすがにマンションは建ちません。
     +
    **諏訪山断層の事ですよね？下を通っているようですが、絶対に大丈夫なのですか？
     +
    *急傾斜地の崩壊の警戒区域で、活断層が敷地内の下を通っていて、学校やわりと近くの地域の環境が良くなさそう、駅遠それも坂道(これが一番ネック)、の割には少し高いかなと。あと施工の鍜治田工務店というのがどうなんでしょうか？
      
      
     
    ==周辺施設==
    		 
    ==周辺施設==
     +
    *小学校にも中学校にも近くて、メリットが多いと思います。あとは、科学館や公園にも近くて街の近くなのに遊ぶ場所が多いこと。
     +
    水の科学館、これまで行ったことがなかったのですがお城みたいなかっこいい建物です。そして神戸市の小学生や中学生はのびのびパスポートを持参すると入場料が免除になるとあるので、一度行ってみたいと思いました。
      
      
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    2018年11月10日 (土) 19:57時点における版

    物件概要

    1. 東海道本線（JR西日本） 「元町」駅 徒歩13分
    2. 神戸市営地下鉄西神・山手線 「県庁前」駅 徒歩9分
    3. 神戸高速線（東西線） 「花隈」駅 徒歩11分
    • 総戸数：256戸
    • 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造（一部鉄骨造）、地上15階 地下1階建
    • 敷地の権利形態：所有権の共有
    • 完成時期：2019年08月上旬予定
    • 売主：阪急不動産株式会社
    • 施工：株式会社鍜治田工務店
    • 管理会社：株式会社阪急ハウジングサポート


    価格・コスト・販売時状況

    • 三宮駅、元町駅界隈にまだこれだけ大規模な土地残ってたんだな。タワーじゃないのも将来の修繕積立金不足や維持費考えたら好感持てるし。駅から遠いのが問題だけどここならギリギリ許容できるしこのマンション人気でそうだな
      • ロケーションも悪いしだいぶ苦戦するよ
    • 駅からかなり遠いし坂道もきつい。 金持ちは車移動が基本だけど庶民は…。 元町に13分、大雨降ったら無理です。 でも西神、埋め立て、北区よりは魅力的。 価格次第でそこそこ人気になるのでは
    • 静かな雰囲気は良さそうですが、250戸の規模となると団地間が否めないですね。

    将来的な資産価値としては不安。

    • 元町駅は距離以上に坂道なのが相当キツい。

    元町ならパークハウスも建設中なので、物件価格をだいぶ抑えめにしないと厳しそう

    • 広告に「永住邸苑構想」とあるようにここは投資家向けではなくファミリー・引退層向けですね。

    三宮開発の余波（阪急地下鉄乗り入れ・元町・神戸再整備等）がうまく進めば資産的にも楽しみですが。

    • 某サイトで過去の周辺物件の相場などと照らし合わせてこの物件の予想価格が掲載されていますが、

    83万円/㎡＝273万円/坪となっています。 土地の仕入れ価格も高そうなので、現在の相場だとこの立地でも85㎡の間取りで7千万程度になるんですかね。

    • 3000後半～の価格設定を視野に入れているよう
    • モデルルーム見てきました。

    西向きの8階で4,000万円中～でした。 南、東棟は8階で4,000万円後半～

      • 西向きと南向きで価格差がそれ程無いように感じますね。

    部屋の広さの情報も合せて教えて頂ければありがたいです。

        • 部屋の広さは、75.96㎡からですね。思ってたより広い部屋が多いと感じました。

    南棟は東にふってるので、値段が抑えられてるんでしょうね。実際には東棟が南向きでお値段も高いです。

    • 新聞にチラシが入ってました、西向き77㎡が3580万円です。

    目玉部屋でしょうが既に売れてるでしょうね。

    • タワマンでもないのに価格差が大きいですね。

    パースを見る限り、外観は普通の団地マンションなので この物件に1億を出す人がいるんでしょうか。

    • 立地や周辺環境、仕様を考えるとそれなりの値段だと思う。

    お得感はそれほど無い。 駅から遠い物件は売るときに苦労する。

      • 西側でイースト棟の共用廊下からの視線に晒されるウェスト棟の価格は安いとは思いますが

    サウス・イースト棟の価格帯はどうなんでしょうか。 ウェスト棟に限っていえば価格は安いとは思いますし、内装設備の仕様も悪くはないとは思いますが、 その分、立地面などで微妙という印象は拭えませんね。

        • 東側の高層階はびっくりするぐらい高いです。
    • 実際、西棟とはいえ、80平米クラスで4000万ちょいって安くないですか？

    立地考えてもやすい気がするけどな。。

      • 西向きがお買い得とは私は思いません。

    眺望無し、昼まで日当たり無し、当たるのは夏の強烈な西日だけです。

    • 西向きと東、南向きの高層階との値段差が有りすぎる

    消費者の足元を見るのも大概にしろと言いたい

    【物件】

    • メリット：

    三宮2km以内、梅田まで30分以内、自走式駐車場、このご時世に安価で広い部屋、一応ジオブランド

    • デメリット：

    今マンション購入すれば間違いなく高値掴み、災害避難地域に指定されている、駅遠物件。

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    交通

    • 最寄りが県庁前か大倉山。しかも10分越。

    三宮勤務の人で東灘や灘に住めなくても ニュータウンらポートアイランドでもなく ここを選ぶ層が200世帯以上もいると思えない。 大阪勤務やJR利用の人は絶対に選ばないだろ。

    • 坂が多く、駅から遠いので通勤通学は、ちょっと大変そうですね。

    道の狭いところが多そうなので、車よりは自転車の方が便利かなと思いました。

    • 県庁前の駅の方が近い気がしますが、大倉山までも行けるかな。徒歩だと難しいですかね・・・？
    • 駅まで行くなら自転車が現実的でしょうか。坂が多いなら電動自転車があると便利そうです。

    バスとかはないんですかね？駅までの交通手段が確保できればアリかなあと思います。

    • 元町から実際歩いてみたけどなかなかの距離でした。
    • 三宮の再開発とここはなんの関係もないよ。三宮まで徒歩25分以上ですね。25分あればはるか西の明石や学園都市につきます。
    • 元町は遠い。最寄りは大倉山、花隈、西元町駅かな。
    • 駅まで行くなら自転車が現実的でしょうか。坂が多いなら電動自転車があると便利そうです。

    バスとかはないんですかね？駅までの交通手段が確保できればアリかなあと思います。

    • 元町駅からは普通の自転車なら10分以上ですよ
    • ここは超長期戦やろね。

    高い、駅から遠い、全て坂、不便、繁華街にいくのも実は遠い、低所得の多い兵庫区山手地域、生活施設も近くにない、といいとこなし。

    • 元町駅まで徒歩１３分は結構あるかも。

    毎日通勤で往復していたら慣れるのかもしれませんが 出来れば徒歩１０分以内であれば良かったかもしれないです。 小学校が近いのは、子育て世代の人にとっては嬉しい情報ですね。

      • 実際は30分ぐらいかかります。

    毎日歩くのは無理です。

      • 駅までは13分ということで、自転車で行けるなら問題はないでしょう。

    ゆっくり歩いて15分くらいはかかってきそうかな。 駅まで距離がある場合、車はあった方が安全、便利かもしれませんね。 女の子一人の一人帰りや女性一人で帰宅する場合、車でお迎えに行ければ問題がないような気がします。 大規模なので、バス停が近くにあればいいですが、バスを利用することは可能なのでしょうか？

      • 女性が夜間一人で歩くと危険な可能性があるんですか。

    中山手も治安が良いのは相楽園辺りまでなんですかねえ。

    • 不便なのは同意ですが、普通にちんたら歩いて県庁前まで8分、元町まで15分ぐらいです。
    • ブリリアタワーでも8分くらいはかかる。

    元町なら20分はかかるよ

      • 当方現在ブリリア住みですが、県庁前まで4分もかからないですよ。

    元町でも10分ぐらいです。

    • ここを検討してる方は実際に元町駅まで色々なルートを何度も歩いてから考えた方がよいです。

    本当のことがわかりますよ。 それと地下鉄大倉山は使わない方が治安上無難です、何度か歩けば判ります。

    • 元町駅からは市バス7系統が頻繁に出てますのでそれを利用すればよい。

    正直な話し歩くのはきついです。

    • 三宮までバス停徒歩5分、バス10分位かな。県庁前から地下鉄乗っても県庁前と三宮は地上までが結構遠いから時間的には良い勝負になりそう。
      • 7系統の市バスは朝夕の混雑は凄いよ。

    アレに乗るなら歩く方がマシかもね。

        • やはり7番系統のバスの利用者はすでに多いのですね。

    この256戸もの大型マンション、永住型を謳っています。 単純に3人家族×２５６と計算したら、770人程の人口増となります。 7番は今でも結構便数はありますが、 このマンションの住人の何％かが利用するとなると...。

    • 色々論争になっている駅までの時間ですが、気になったので実際に歩いてみました。

    一応グーグルマップでは元町駅まで17分と出ますが、坂がかなりきついので行き帰りで大分時間差があります。 私は元町駅からマンション予定地まで16分、マンション予定地から元町駅まで12分、といった結果になりました。 雨などでも大分差はでそうですね。 県庁前駅のマンションから一番近い入り口でグーグルでは12分と出ましたが、私は8分ぐらいでした。 逆はめんどくさくなったのでやっていません。 自分は専業になるので、駅までの距離は別にいいかなって思いましたが、結局スーパーが遠いので悩んでいます。

    • ここの物件最寄りにバス停ありますか？あれば私的には特に問題ないかなぁ。なんなら今の方が遠いし。バス便がなくなると困るけど、教えてください。
      • 近くにバス停はあるけど、路線が微妙な感じ。

    でも三宮まで行けるし問題はないかな。 でも県庁前の駅までもここで言われてるほどめんどくさくはないと思うよ。

    • 市バスは敬老パス使えるから高齢者には便利ですよ
      • 良いように考えれば、敬老パスだと定期が半額で買えるので、自腹切るなら地下鉄、バスを使うメリットは大きいかな。

    悪く思えば、年取ってからのバスは辛い。特に荷物が多く雨の場合。

    • 近隣住民ですがこの辺りの人は普通は7系統のバス利用ですよ。

    元町まで歩くなんて余程の健脚さん以外は居ないでしょう。

    • 気になるのは、電車の駅まで少し距離があること。

    県庁前までは徒歩9分とあって、そこまで距離はないみたいなんですが、現地案内図を見ると距離があるように思えるんですよね。

    • ここは7番バスが利用出来ますが、朝も晩も混んでいるので座れないでしょう。バスはかなりストレスなので花隈駅を利用した方が良いかも。

    後公園や川付近の雰囲気は良くないので、大倉山まで行った方が良いと思います。

    • あの雰囲気の良くない川沿いや公園を通らずにどうやって大倉山にたどり着けば良いのか？

    徒歩9分は甚だ疑問だが県庁前へ行く方がまだマシでしょう。 この辺りの前からの住民は普通はバス利用ですよ。


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    構造・建物

    • 全体的に動線が良くない。

    小学校側のサブエントランスを利用する場合、エレベータの乗継が必要となる住居が多い。 サブエントランスをよく利用する人は特に動線に注意すべき。 WやSの西側はゴミ捨て場やメールboxまでかなり歩かされる。 メールboxは一部サブにもあるようだが、宅配業者大変では。

    • 西向きの部屋は比較的割安な印象ですね。

    日中は家にいない方は良いのではないでしょうか。 あと、高さ制限のある立地なので、天井高が気になりますね。 直張り・二重天井ということまではホムペで確認できますが、 天井高が250確保されているかどうかが不明です。 あと、スラブ厚が一般的な物件よりも薄いのが気になります。 床のコンクリートの厚みに比例するとされる重量床衝撃音（足音）の遮音性能が標準水準かどうか もチェックした方が良いでしょうね。

    • 15階建てなのでやはり階高が気になりますね。

    防音もどうなのかと思います。

      • 上階は眺望良さそうですね！防音性はわかりませんが。。

    西棟にお得感感じてますが、西向きってそんなに悪いですか？ いま現在、三方角部屋の家に住んでますが西向きの部屋も結構明るく感じますけどね。

    • ウェスト棟って、ゴミ置き場まで百メートル以上も歩くんでしょうか？

    それとも各階、もしくは各棟ごとにゴミ置き場があるんでしょうか？ あと、宅配ボックスの荷物を部屋まで運ぶのも荷物が重い場合は大変そうですね。

    • 立地の不便さと外観のイマイチ感の他に感じるデメリットは、

    西側の部屋は小学校の騒音が気になります。 南向きは生田合同庁舎からの視線も気になりますね。

      • 小学校の前に住んでたことありますが、騒音と感じたことはありませんね。

    合同庁舎はそんなに人はすんでいないと思います。

        • 友達庁舎すんでます。空きほとんどないらしいです。

    10年後立て替え説でてますが、敷地が狭いから5階以上は建てれないんじゃないかな。

        • 調べてみたところ、生田合同宿舎は廃止が決定してるようです。

    財源捻出の為に、跡地は速やかに売却されるみたいですね。 この場所の用途制限を調べたところ、60%/200%で4m道路の制限を受けるとした場合、 地図上での目測ですが、1号棟の大きさなら14階、2号棟の大きさなら10階程度までの高さの建物は 建てられるようです。高度地区で31mの高さ制限のある地域のようなので2号棟の床面積で10階程度の高さ の建物が建つ可能性は十分に考えられますね。 この物件との高低差がどの程度あるかなども念頭によく調べた方が良さそうです。 http://www.senmonshi.com/archive/02/02907SqD2H2U2A.asp

    • 個人的には南側の宿舎がどうなるのかが気になっています。廃止後にマンション建設の可能性もあるようですが、入口が東側の細道だけという不便な立地なので不向きな気もしていますが…皆さんどう思われますか？
      • まずマンションになるでしょうね。

    でもココよりは低くなると思うので心配な方は高層階を買えば問題無いと思います。 低層の方はアウトかも？ 避難地域の件はマンション内に非難してれば大丈夫でしょう。

      • 南側の跡地は10階建てぐらいのマンションは建てられそうですね。
      • 建築条件からは今と同じ位の規模か、もしくは敷地面積が狭く背の高い建物になるみたいです。
    • 航空写真を眺めてる限りだと、E棟はテラスが目の前にある部屋までなら安全圏だと思いました。S棟はSA、SBあたりまででしょうか？なんせ曲がっている細い土地なのでどのように建つのか見当がつかないですね…
    • 現在と同じ2棟構成なら、建ぺい率と容積率の関係から同じ高さぐらいまででしょうが、もし1棟構成となるともっと高い建物が建てれそうですが、どうでしょうか？
      • 別にいろいろと予想しなくても、この一帯は31M未満の建物しか建てられません。

    第１種中高層住居専用地域、第4種高度地区 建ぺい率60％　容積率200％　高さ31M

    • 南側の前の生田合同宿舎の事が度々話題にあがってますね。

    南側の購入を検討している者ですが、相当気になりかなり調べました。 営業の方だけの意見を鵜呑みにせず、自力で。

    1. 南側から生田合同宿舎までの距離は約10ｍ
    2. 生田合同宿舎は廃止が決定しているが建物自体は引き続き別の形で利用予定
    3. 日照権の事が先日こちらであがっていましたが、確かにこの辺りはそう決まっていて南側低層階でも日当たりは確保される
    4. これは私の想像ですが仮に前にマンションなどが建つ場合、コストが相当かかるのでないかなと思います。土地がそこまでないのにコストはかかり、戸数が少ないマンションを建てたとしても利益は出るのかな？と思ったりします
      • 結果、私は購入はありだなと思いました。

    色々マンションを見ている方なら同じ思いをしていると思いますが、 よっぽどのお金がある方以外、理想が叶うものなんてないのです。 そんな中、こちらは駅から遠いものの歩けば都会ですし広さもあり価格も抑えています。 現にほぼ同じ立地で他社さんがマンションを建てていますが値段が全然違いますよね。 （ひとつは全く売れなかったため賃貸マンションにかわりましたが） 今後消費税は上がるし、ローンの金利もきっと上がる、オリンピック後マンションの値段が下がるといいますが、その可能性は極めて低い上に、仮に下がったとしてもその時自分が健康状態が良好でローンが組める保障もなし。 となれば自分の中でのタイミングは今かなと。

        • 将来マンションが建つ可能性があるのは事実ですが、現地を見てみて私も納得しました。一つしかない道路は狭いし、反対側へは回り道しないと降りれない。車で行くのも不便そうだし駐車場付きの物件になったとしても数台しか置けない。戸建住宅ならまだ可能性ありそうですが・・。

    希望的観測と言われればそれまでですけどね。もし南にマンションが未来永劫建たないような立地なら、逆に言うとこの値段では買えないでしょう。

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    共用施設

    • 駐車場 180台（自走式178台、来客者用1台、カーシェア用1台）
    • 自転車置場 398台
    • バイク置場 8台
    • ミニバイク置場 22台
    • 駐車場及び駐輪場の台数が十分に確保されており、売主さんはこちらの立地条件を解ってらっしゃるという感じですね。
    • 駅からこれだけ遠いのに駐車場は100％無いんやね

    致命的やわ

      • 駐車場が足りないのは困りもんですね、近隣にも月極めは少ないしどうするの？

    駅前マンションならともかく郊外マンションで駐車場が100％では無いなんて最近は聞いたことがない。

        • 駐車場は180台／256室ですね。

    これでは揉めます。 抽選にするのか？高い部屋順に選ぶのか？早い者準か？どうするのでしょう。 建坪率が50％以下なのに工夫すれば256台分ぐらい確保できそうだが？ 駅から遠いマンションでこれは致命傷です。

    • ランドプランを見たら、ミニショップとキッズルームがあるんですね。
    • 立体駐車場は利用しづらいと思っていたのですが、ここは自走式とのこと。

    機械式と違って小さい子供が居ても待たせる必要がないのが良いと思います。

      • この立地では車は必需品なので駐車場不足は深刻ですね

    周辺に月極め駐車場も無い もう少し駐車場を増やせなかったのか？ 駐車場棟の屋上も青空区画にして安くすれば良かったのに

    • 今月聞いてきましたが、駐車場の利用申し込みは今でほぼ100パーセントなので抽選になるみたいですね。
    • 最悪カーシェアがありますからね。
      • 駅まで徒歩圏内なので車は必須とまではいかないのでは。ただし近くにスーパーがないことを考えると、徒歩では買い込みで重たい荷物を持って坂道を登ることになるので、結局は7系統のバス利用になりそう。

    カーシェアは週末は取り合いの可能性があるので、車はあるに越したことないですが..。コープやネットスーパーの宅配をメインに利用する方はなくても問題ないのかもしれません。

      • 駐車場は既に抽選始まってますよ。

    まだ半分以上は空いてたと思います。

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    設備・仕様

    • 256戸でエレベータが8基もあり維持費考えると多すぎ。
    • 廊下側の窓の小ささが気になっています。


    間取り

    • 用途地域：第1種中高層住居専用地域、第4種高度地区（31m）
    • 地目：宅地
    • 敷地面積が広いだけあって、全体的にゆったりした間取りが多いですね。
    • 駅まで行くなら自転車が現実的でしょうか。坂が多いなら電動自転車があると便利そうです。

    バスとかはないんですかね？駅までの交通手段が確保できればアリかなあと思います。

    • EBの2LDKプランは実質3LDKとして使えますね。

    100㎡超えのプレミアムプランもありますが、ここのマンションだとこれ位がメインなんでしょうか。 80㎡台くらいの4LDKがあると四人暮らしでも十分な広さなんですけどね。

    • 子供がいるファミリー向けのマンションと思います。

    間取りの広さが、2LDKでも76.11m2ありますからね。


    買い物・食事

    • 小学校区は、すぐ近くの山の手小学校？
    • 使えるスーパーは山幹超えたライフくらいかな。この辺りのママはみんな電動自転車です。
    • 自転車ならいいのかな。大丸、センタープラザやマルイ、そごうは遠いな。多分坂もあったはずなので、近隣スーパーを行くなら徒歩でもいけるかと思いました。
    • ライフの客層で街の事が気になりだしたのはあります。

    中央区なのでいろんな方がいらっしゃる様子でした。 学校は普通なんですね。

      • ライフ以外のスーパーに行くしかないかな。子供におつかい頼めないわ。
        • ライフの直ぐ横に有名な組事務所があるよ

    いつも覆面パトが止まってた

    • 小さいですがトーホーありますよね？

    あそこはどうでしょうか？

      • トーホーはさらに悲惨です。

    東南アジアの臭いがしますよ。 ライフは子供を走らせたら色んなトラブルに巻き込まれる恐れがあるので注意して下さい。

      • この辺はベトナムチャイナマフィアのオンパレード。。
    • ライフの雰囲気がという書き込みをいくつか見たので元町からコベリン乗って行ってきました。

    滞在10分ほどうろうろしてみました。 個人の感想ですが、他のライフとあんまり変わりませんでした。 もっとあからさまにやのつく人が怒声をあげてるのかと思いましたが、そんな感じの人はいませんでしたね。 客層も至って普通。 近くにそういう人はいるんでしょうけど、神戸なら少なからずどこにでもいるでしょうし、わざわざ近隣でトラブル起こすことないと思います。 ただの予想ですけど、神戸住んだことある人ならある程度わかってもらえる話かなと思います。 帰りは神戸駅に行きましたが、神戸駅のコベリン返却場所がハーバーランドなんでこっちは使えませんね。 でも、駅まで自転車通勤する人がいるなら神戸駅がいいですね。 北側の駐輪場まで7-8分です。

      • 神戸駅のライフ、春日野道駅のライフとこちらのライフを比べたしたが差はありませんでしたよ。比べた時間帯はほぼ同じ。


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    育児・教育

    • 学校も近く、ファミリー世帯に良さそうです。
    • 写真みたいに神戸の海が見えるのかと思ったら素敵なマンションですね。メリケンパーク、ハーバーランドは夜キレイそうだし。近くに学校風の建物があると思って、見たのですが、市立山の手小学校でした。
    • 小学校は目の前ですね。中学校も生田中学なのかな？結構遠いと思います。
    • 山の手小学校も、数年後には過密化するという試算も出ているそうで。

    このあたりは、人口増に対して、もう少し便利になってほしいですね。 https://www.kobe-np.co.jp/news/sougou/201712/0010822413.shtml

      • 小学校減らしすぎたよね。

    北野小学校が校舎を残して商業施設になっているから、もう一度小学校に戻せば教室不足は解決するんだがね。

    • 子供が居る、もしくは今からの家庭は注意して下さい

    学区も含めて子育てには決して良い環境とは言えません

    • 学区は最近は人気で評判の良い小学校だと、ママさん達が言っていましたが、人それぞれ感じ方が違うのでしょうか。公立は結局学年によってもカラーがあるし、どんな先生に当たるかも運なのかもしれませんね。
      • 神戸のママさん達がそんなことを言ってたの？

    古くから神戸に住んでる私には絶対信じられません 小学校を間違ってるじゃ無いですか？

      • 自分も年の離れた兄弟も山の手小にいましたが普通の小学校だと思います。人気があるかはわかりません。

    中学については昔は荒れていましたが、最近はそうでもないようです。 中華同文の人たちは外から来る中国の方とは全く違います。自分が知ってる方々に変な人はいません。 治安に関しては基本的に悪くないと思います…たしかに一部注意した方がいい場所はありますが、通らなければ良いと思います。

    • 中国は領土問題を持ち出した辺りから国防動員法と云う法律を制定しました

    簡単に言うと有事の際、日本国内にいる中国人は破壊活動や工作活動に協力しないと厳罰に処せられます 中国人にも良い人はいると思うがチャイナリスクが他のマンションより高いのは事実

      • 中華同文に通う家庭を、大挙して押しかけて来る中国人と一括りにするのは違う気がするなぁ。

    野村周平もここの卒業生だよね。

    • 気に入っているのですが、校区が気になっています。

    マンションの価格が押さえられているので、治安や校区の問題かな、とも感じています。

    1. 昔は生田中学の評判はあまりよくなかったと聞いていますが、最近はどうなのでしょうか？
    2. この辺りの方は比較的私立中学に通わせる方が多いのでしょうか？
    • お子さんがいると校区気になりますよね。

    前はダントツこうべ小学校が人気でしたが、もはや、生徒数が増えすぎて今は山の手小学校の方が環境がよくなってると聞きますよ。 でも、こちらのマンションに子育て世帯がたくさん入れば山の手小も急激に人数増えそうですよね。 こうべ小学校に通うお子さんは８割中学受験らしいです。 山の手は２～３割くらい。 なので、生田中の生徒数は少ないですよね。 荒れているとかの情報は聞いたことないですが 進学希望の生徒さんが少ないようで、進学率が低いとか。 生田中のホームページで進学先公開されてますよ。

    • 私も山の手小に通わせてますが、いたって普通の小学校だと思います。たしかに受験する子は多いとは言えませんが。
    • この辺りは有名な宇治川地区ですよ。調べたら分かりますがそのような地区に住んでるお子さんと小学校とか一緒になったら貧富の差が激しいですよ。
      • 神戸市民ではないのでよくわからないのですが、宇治川地区という場所は有名なのでしょうか？歩いてみましたが言うほどでも無いような気がしましたが。。
      • 市営住宅がありますね。
      • 近隣では神戸小学校区は大丈夫だったと思いますよ。

    だから人気があるのです。

    • 普通は学区を選んでこのマンションには引っ越さないだろう。

    生田は柄が悪いと聞いてます。

    • 山の手小学校は一部兵庫区からのお子さんも来ているので、そのへんを歩くと分かると思いますが、少し兵庫区の方面を歩くと中央区の華やかな雰囲気とは一変して

    市営住宅やめちゃくちゃ古そうなアパートばかりあるので、どう見ても貧富さが激しい様に見えますね。 まぁ受験を目的に引っ越すことはまず無いな。

    • 神戸小学校だったら良かったです。

    越境入学は無理かな？

      • うちも越境入学を検討しております。

    それかお受験ですね。近くに私立はなさそうですが。


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    周辺環境・治安

    • 相楽園だの元町大丸だのの写真を載せてるが

    そんなものからは雰囲気も物理的距離も遠い。

    • 広さが魅力的に思いました。

    確かに奥まった立地のようですが、 小学校が向かい、文化施設が集中している地域など 魅力も多い地域のように思います。

    • ここって元々何があった場所なんですか？何かの跡地ですかねー。
      • google mapで見てみると、雑木林だったのかな？というかんじ。広い敷地の中に周囲を覆うように木が生えているのかもしれないです。

    工場とかではない、ということではわかります。 小学校道挟んでお隣なんですね。 すごく近い。子供がいる人も検討されている方いらっしゃるのでしょうか、

    • 少し行くとボロ屋が並んでるところがあったりしてジオみたいなマンションが建つと少し違和感があるかも。
      • 旧海洋気象台跡地だそうですよ。
    • 南に歩けば綺麗な市営住宅が沢山ありますね
    • 緑豊かな街並みで、都会的でもあり自然もあり総合的には良い街並みになってくるのかな。

    坂道が多いということで自転車は電動必須。移動に関しては少し大変になってきてしまいそう。ネックになるという点は駅から遠いということでしょう。 徒歩13分の距離になってしまうと毎日の通勤で歩くのも案外大変だとおもいます。 夜間の道は安全な道なのかどうかも確認したほうがいいのかな

    • 三ノ宮、元町(モトコー)、県庁前(跡地)、神戸港(突堤)の複合型的な再開発は、周辺住居地域には朗報。中央区山手のベッドタウン価値は、ポーアイや北・西区よりも高いと思います。元町山手や相楽園周辺(三菱やジ・アーバネックス)は発展の恩恵が受けられるかもしれませんね。
    • 山手小学校からすぐ。ドラッグストアのサーバがあります。元町が近いような気もしますが、山手線の県庁前もあります。県庁、厚生会病院、博物館勤務の方は楽ちんでしょうね。
    • 女性が夜間一人で歩くと危険な可能性があるんですか。

    中山手も治安が良いのは相楽園辺りまでなんですかねえ。

    • 南の公務員宿舎？が気になりました。

    MRの模型では透明になってましたが・・・

    • 残念ですが現地から大倉山方面は神戸でも余り柄の良い地域では無いです。

    宇治川を下っていけば何となく判ります。 治安は住んだことが無いから判りませんが決して良いとは思えません。

      • 下山手通、中山手通、楠町があるからね
      • この辺の治安はそんなに悪くない。

    大倉山方面、いかないでしょ。

    • 近くに中華の学校があるので中国人の購入者が他のマンションと比べて多くなるのは必至

    良識ある中国人なら害はないが非常識な中国人が多数住むとマンションの運営上心配ですね 最悪一部がチャイナタウン化して好き勝手に振舞うかも・・・・・

    • 緑が多くて子育てには向いてそうですが

    子連れでちゃちゃっと買い物済ませたいときとかは近くにないから不便そう。 薬局サーバーがスーパーに変わってくれたら。 駅近物件と比べて同じ価格帯で1部屋増える感じですかね。 大規模マンションすぎて団地みたいになりそうで気になる。 エントランス奥さん方のたまり場になったり子供たちがたまったりとか(笑) もう少し規模が小さいほう自分は好みでした。あと、山が近すぎて夏、虫がすごそうですよね？

    • 宇治川公園～大倉山に花見に行ってきました

    桜はすごく綺麗でしたが残念なことがいくつか 足元に所々で犬の糞 川の中に粗大ごみ 桜の木の下もゴミだらけ 変な酔っ払いおじさんに家の前を歩くなと怒鳴られる まぁそんなところです

    • このマンションはピンポイントで土砂災害警戒区域となっていますが、みなさん気にされますか？

    実際ショールームの説明では「海洋気象台の跡地なので地盤がしっかりしています」と言われたのですが...。 購入を考えていますが、迷っています。

      • このマンション自体が崖の上にあるのでね。
    • 実家がこの近くです。久々に実家に帰ったらマンション建設していたので嬉しくて検索しました。

    思いつくことをいくらか書きます。 この辺りでの生活は、自分自身は自転車又は7系統の市バスが主でした。 7系統で三宮にも神戸駅にも行けるので便利です。混みますが。 山の手小学校は山と海が見えて眺望が素晴らしかったので、このマンションの眺望もさぞかし良いでしょうね。 小学校の廊下から見える秋の山の景色の美しさは今でもたまに思い出します。 治安は宇治川沿いは夜は歩くなと親に言われていました。 昔はもっと怖い雰囲気でしたが今は家も綺麗に建て替わって暗い雰囲気はなくなったなと感じました。 スーパーが遠いのが不便です。母は仕事帰りに神戸駅のライフで買い物。 休日はバスで湊川に買い出しに行っています。 父はトーホーとサーバによく行っているようです。 サーバーで子供用品（オムツや離乳食、哺乳瓶等々）が揃うのでその点はすごく便利です。 病院はマリナーズか川崎病院に行くことが多いようです。私の家族は。 産科、小児科はパルモアでお世話になりました。 自分が気に入っていた点は自転車ですぐに中央図書館に行けること。 中央図書館は広くて蔵書が沢山あるので1日いても飽きません。 子どもの頃暇な休みの日は一日中入り浸っていました。 あと、震災の時、給水車を待たずとも水の科学博物館に水をくみに行けたのでその点は本当に良かったと思いました。

    • ここの西側道路挟んだ西側エリア、

    よくご存知の方々なら買わない立地。 指定校の小学校区も微妙過ぎ。

    • 浄水場から平野辺りまで行くと場末感半端ないが、ここはギリギリセーフかな。

    でもグレーゾーンの立地なのは間違いないので将来どう転ぶかは分からん。

    • ちょっと都心から離れてる絶妙な距離感が私は気に入っています。

    昼も夜も周辺を歩いてみて、静かで落ち着いていることや、近隣に小さい子供の誘惑になりそうな施設がないことを確認出来ましたので決めました。 価格と広さもバランスが取れていていいな、と。 元町は3路線全て揃っているので将来子供が大学生になっても近畿圏なら通学出来て、もしかしたら下宿代が浮くかも、、などと淡い期待を抱いていたりもしますよ(笑) 北側の再開発も嬉しいニュースですね。高級ホテルが近くに出来るような場所に住めるなんて誇らしいです。

    • 言われていた宇治川地区なのですが少し調べましたらマンションから少し距離があると思うのですが地元の方は関係ない話にのでしょうか？それとも割と密着と言いますかマンションの住所周辺も気にするような場所なのでしょうか？
    • 地元民ですが、このあたりは比較的お金持ちの方が多いエリアです。なんせ見晴らしは最高、駅まで徒歩圏内ですからね！

    ただ、新開地方面や湊川公園あたりがちょっと…たまにバスでヤンキーっぽい人たちと乗り合わせになることがあったりします。

    • 川向かいの古家のある場所は兵庫区でしょうか？

    あの辺りの治安や地域はどうでしょうか？マンションにかなり近いですね。 少し雰囲気が暗くて心配です。

      • 間違いなくヤバイです
    • 震災で気になってこの立地の地盤を調べた所、ピンポイントで土砂災害警戒区域に指定されており、神戸市の被害予想でも、この場所だけが他地域よりも予想震度が高くなっていますね。

    硬い地盤の上に建設されるのは間違いないんでしょうけど、神戸市の被害予想等との見解の相違が気になりますね。傾斜地や高台の直接基礎の物件は地すべりリスクも高いという専門家の意見もネット上ではみられますね。

    • ハザードマップの対象地域になっていることはみんな気にしてないってこと？駅遠よりもこれが最大のデメリット
      • 規定上、杓子定規にやらざるを得ないから対象にしてるだけで、仮にあのほっそい宇治川が氾濫したとしても影響は限定的かと

    そもそもほぼ山のてっぺんに位置してて、氾濫した水は傾斜に沿って山手幹線に落ちて行くのに、居住区域まで浸水するとか考えにくいと思わん？ まあ、俺もそんなんなってまで外出する用事も思い付かんから楽観視してるだけやけど

      • 私もかなり不安になったので調べましたが、急傾斜で警戒区域になっているようなのでそこは大丈夫かなと感じました。斜面5m以上、勾配30度以上で引っかかることよりも、先日の篠原台の被害のように土石流や地すべりで指定されてるエリアの方が本当に怖い気がします。あれは指定エリアそのまま被害が出ていて恐ろしくなりました。
    • 土砂災害警戒区域です。土石流が発生した場合市民に危害が生じる危険のある地域。大雨の度に避難指示やら勧告やら出ます。気にならなければ購入してもよいかと。
    • 敷地内に活断層通ってませんでしたか？影響はどうでしょうか。
      • 大丈夫みたいですよ。影響があったらさすがにマンションは建ちません。
      • 諏訪山断層の事ですよね？下を通っているようですが、絶対に大丈夫なのですか？
    • 急傾斜地の崩壊の警戒区域で、活断層が敷地内の下を通っていて、学校やわりと近くの地域の環境が良くなさそう、駅遠それも坂道(これが一番ネック)、の割には少し高いかなと。あと施工の鍜治田工務店というのがどうなんでしょうか？


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    周辺施設

    • 小学校にも中学校にも近くて、メリットが多いと思います。あとは、科学館や公園にも近くて街の近くなのに遊ぶ場所が多いこと。

    水の科学館、これまで行ったことがなかったのですがお城みたいなかっこいい建物です。そして神戸市の小学生や中学生はのびのびパスポートを持参すると入場料が免除になるとあるので、一度行ってみたいと思いました。



    その他

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    hyogo/624006/5

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    ジオ神戸中山手通

    物件概要
    所在地 兵庫県神戸市中央区中山手通7丁目7番5（地番）
    交通 東海道本線（JR西日本） 「元町」駅 徒歩13分
    神戸市営地下鉄西神・山手線 「県庁前」駅 徒歩9分
    神戸高速線（東西線） 「花隈」駅 徒歩10分
    総戸数 256戸
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