プレサンス ロジェ 都島本通 EAST

2018年10月15日 (月) 20:32時点における版

物件概要

• 所在地：大阪府大阪市都島区都島本通四丁目148番1（地番）
• 交通：

1. 大阪市営谷町線 「都島」駅 徒歩9分 （約660m）
2. 大阪市営谷町線 「野江内代」駅 徒歩11分 （約840m）
3. 京阪本線 「野江」駅 徒歩16分 （約1,250m）

• 総戸数：84戸
• 構造、建物階数：地上15階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2018年07月下旬予定
• 売主：株式会社プレサンスコーポレーション
• 施工：スナダ建設株式会社

価格・コスト・販売時状況

• 2400万円台～ということが書かれています。 低層の狭い間取りがそういうことということですので、最多価格帯はどうなっていくのか。 ２LDKもあれば４LDKもありますので、 かなりバリエーションが豊富になってくるということになってきますね。 ターゲットは様々ということでしょうし、 全体的な価格はどういう風にしてくるのかは気になるところ。
• 第一期、3200万円台からあるようですね。4900万円台まであり、そんなに高すぎるってこともないのかな。
• 金額3200万円台は、何㎡ぐらいのお部屋でしょうか？55.47㎡だったら高いですよね。
• 明日更新となっていますが、 本当に更新されるのか？ 他の物件サイトは昨年から更新してないのが多いですね。 内々で契約決まっていくとは思いますが、 サイト更新も頑張ってほしいものです。
  • プレサンスは友の会で販売開始する営業方法みたいだからこういう一般販売の情報は意味ないんじゃないの？
    • 第1期/価格2,400万円台予定～4,000万円台予定/ 専有面積43.07m2～71.16m2/ 間取り1LDK～3LDK / 販売戸数 9戸
      • 友の会優先で販売中とは知りませんでした。 広告の販売してませんをうのみに…
        • どのマンションも同じようですが、販売開始前の予約は受け付けていないと言う 但書は意味がないように思います。 本当に欲しい方は販売前から頻繁にモデルルームに通い、サッと申し込みを入れて 抽選にならないよう営業さんにうまく調整してもらってスムーズに購入できている 印象があります。
• 公式サイトを見てみると第1期の販売概要が出ています。 6月上旬で、EASTもWESTも9戸ずつの販売です。 総戸数を考えるとかなり少ない数だなぁと思いました。第1期ってもっとバーンといくものなのかなって。 1期の中でも細かく区切って販売していく形になっていくのでしょうか。 84戸と70戸ですものね。 どういうふうになっていくのか。
  • やはり立地が原因で全く売れていないみたいです。 この場所であの価格はつらそうですね。
• 2400万円代って1ldkですか？ やはり3ldkだと安く見積もって3500万代なんでしょうか。公式HP出てますが、基本最安値を載せますよね。
  • プレサンスはいつも最安値を載せて、それを購入しようとすると、売り切れだの、抽選だの言って購入できません。実際に買えるのは最安値＋１０００万円というとこでしょうか。 そうやってモデルルームに人を集め、しつこく営業をかけて、なんとか売るやり方で大幅な利益を上げてきました。 都島駅から徒歩９分も離れているところで、この価格帯は高すぎます。だから売れていないのでしょうね。
• こんな小さいマンションで管理会社２社もいるのか？ プレサンスが子会社を絡ませたいだけ？ 管理組合できたらプレサンスの子会社を外すだけで管理費・修繕積立金が２０％くらい安くなったりしそうじゃない？
  • 管理会社2社のそれぞれの担当等の詳細を尋ねておく必要がありそうですね。マンション管理会社の業務も多岐にわたり、事務管理からマンションの保守点検、清掃など様々な仕事がありますから、得意分野で分担するのかもしれません。
• なんとなく公式サイトの作り的に単身者とか二人暮らしを想定しているような感じなのかなと思ったんですが実際プランを見るとがっつりファミリー向きの物件だったんですね。そうだとすると日当たりはかなり気にされる方は多いと思います。多分、モデルルームに行けば日照時間のデータは見せてもらえるんじゃないでしょうか。ある場合はNoとは言わないんじゃないですかね…。
• 公式ページには、プランパターンが３パターンしか掲載されていないのですがAタイプがあり、Fタイプがあるということは結構プランの種類は多いということでしょうか。サービスバルコニーがあるプランがあるので、家庭菜園などが楽しめそう。
• 近くに建つ高層マンションのお陰で日当たりも悪く、駅からも遠いのに駐車場の数も少ないんじゃ、販売延期を繰り返すのも納得です。 ホームページのロケーションで紹介されている場所は全て自転車表記になっていますし、そもそも4㎞以上も離れている所を紹介して何の意味があるのやら。逆にマンションの徒歩圏内には魅力的な場所が無いと言っているようなものでしょう。 でも価格に期待して今まで注目してきましたが、57平米で3200万円台とか価格もずば抜けて高く、本当に残念です。最近でも駅近で同様の価格のマンションも販売されていたので、それよりは格段に条件の悪いこのマンションはもっとお安くなると思っていました。
  • 自転車表記はさすが大阪だなと思いました。大阪のおばちゃんは、自転車でどこでも行く、交通費がかからないしエコと聞いていて。お金があるなら駅から近くて便利な場所がいいんでしょう。 都島駅まで徒歩8分なので、駅からそこまで遠すぎることはなく、通勤も谷町線で東梅田駅まで直行。今後、JRおおさか東線ができるのも楽しみです。 価格で納得すればいいかと思いましたが、3200万円の部屋は、ちょっとお高い気もしますね。
    • ロケーションのところの自転車表記、ちょっと笑いました。 私も普段の移動手段は自転車ですけど、16分も掛かるところに自転車で行こうとは思わないかな…。 バスルート等、代替手段の表記もあると良かったです。 販売開始時期は来月上旬で確定なのでしょうか。完成～入居には変更なし？ 84戸あるマンションの一期で9戸しか出ないのは少ないように感じましたが こんなものなのでしょうか。
      • 自転車表記だけで無く、細部に至るまで出来れば購入検討者を騙してまでも購入させたいという意図が丸見えなのが残念です。ホームページの設備、仕様では、当たり前のように最後に小さい字で「一部オプションや仕様変更が含まれるます。」と書かれていますし、全くもって信用なりません。 他のマンションの掲示板を見ても、ここの売主に騙されたという旨の記載が多く見られました。長年このような売り方を続けていたので、もう騙されて購入してしまう恥ずかしい購入者は少なくなってしまったので、販売も1期1期は小口で実施されているのではないでしょうか。
• 販売開始が2月になってますね…。夏に完成して入居ですよね。売れるんでしょうか…
• 一日中日陰のマンションという事実は、どのようにしても隠すことができず、知れ渡ってしまった今となっては隠すこともままならないのでしょうね。その事が販売延期を繰り返している主な原因だと推測されます。要望書も集まらず、一期は少ない戸数で始めるしか手だてが無かったのでしょうよ。
  • 日陰マンションって何のこと？
  • このマンション。一回現地に行ってみたらわかるよ。10階以上でも昼からしか陽が当たらない。それより下の階は午前中から日没までずっと日陰。
    • 10階以上でも昼からしか陽が当たらないのですか。しかも、それより下の階は午前中から日没までずっと日陰って。
• 少し安くなっても、まだまだこの辺りの平均価格より高いですね。だから販売延期を繰り返しているのでしょうけど。
• もう販売開始から1年以上経過しましたが、いまだに第1期が終わらないマンションが、売れ行き好調のハズがないです。
  • 次に販売開始する押さえてるお部屋は値上がりすると言われたのですが、売れ行き好調でなかった場合、値下がりもあるのかしら
• ウエスト棟も午前中の日当たりはどうなんでしょうか...前のプレミストが障害になってしまいそうです。
• 先日、朝昼と見てきましたが、11～12階以上を選ばないと、たしかに日陰ですね。逆に、11～12階以上であれば夕刻を除いて日当たりは結構あるので、お買い得？
  • 私もここが気になっていて、しょっちゅう前を見に行っているのですが、おっしゃるとおり11階より上辺りは日当たり良好ですよね。ただ、今日見に行ってきたのですが、もう高層階はほぼ空きなく、10階以上はたしか1戸のみ、ほか下層階は安いので出した瞬間売れちゃったそうで、空いているのは5〜7階あたりに数戸程度という人気ぶりでした。都島の勢い、すごいですね・・・
    • すごいですね。日陰が～といってる方多かったですが、価格メリットが購買にたいして、かなり高いと判断されたことが多かったんでしょうね。都島で、3000万円代で新築買えるとかありえないですもんね。
      • 私も見てきました。ワンフロア上がるごとに約60-80万円ほど価格が上がる計算。11-14階が費用対効果ベストで自分が検討していた12階の3LDKは約3700万円。もう無くなってました...買っとけばよかった...
• EAST、WESTともに完売でモデルルームは閉まったと聞きました。早かったですね。
  • もうほぼ完売みたいですし、よかったですよね。
    • すごいですね。EASTは、苦戦かと思いましたが、以外と早かったのですね。
      • 実需で、と考える人が多いのでしょうか。 ここだと中心部までとても近いですし、その上、緑も多い。 並木道のところとても素敵ですよね。 そういうことで環境を気に入って購入すると言うのはあるのだろうなぁと思いました。 駅までの距離も別に悪い条件じゃないので、 投資用でも良さそうには思えますが…
• 先週モデルルームにお伺いしましたが、まだまだ残りの部屋はあるようでしたよ。私達のように現地を実際に訪問して、日当りなどの環境面で諦めざる終えなかった方々がたくさんいらっしゃると思います。
• 完成まで３ヶ月どのくらい売れてますか？竣工後も1年くらい売れ残れば値引きはあるかも。完成後数ヶ月で諸費用無料とかオプションサービスとかあるかも
  • 難しいところですよね。完成間近になると値引きは受けられますが、設計変更等できないですし、多少の値引きを選ぶか、間取りを好きに変えるか、どちらを選択するかは、それぞれの価値観ですよね。
    • まっ、もう高層階がないのであとは値引きでしょうねー
      • もう高層階は、売り切れですか？
• ここは一期二期三期と分けていて、私は一期の最後の方にモデルルームいきました。その際、すでに11階以上はほぼ空き部屋なく、二期からあったのでここが欲しいと言ったら二期からなので今は売れませんとの回答。その後、二期スタートしてからすぐに行きましたが売れちゃってました泣
  • そうだったんですね。11階より下の階で検討されるんですか？いま、現地にきましたが、外装ができてきて、イーストもシートをはずしだしてますね。

交通

• 電車も複線利用出来て便利な立地にあるマンションだと思います。 ここなら自家用車を所持しなくても良いかもしれません。
• 電車通勤をしているので、複線利用できる立地にあるのは嬉しいです。
• 都島駅から徒歩８分と明記されておりましたので、確認の為に実際歩きましたがプラス６～７分でした。
• 地下鉄都島からは徒歩で13分くらいです
• 都島駅一番近い地上出口から、私は9分でした。 地元でもあり、迷わず現地まで行けるからなのですが…

構造・建物

• 敷地面積 1,742.59m2
• 建築面積 565.16m2
• 建築延床面積 5,908.06m2
• エントランスホールも、シンプルで素敵ですね。
• 高層階は日当たり良好の模様。隣のマンションは全く関係なさそうです。

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  現地状況（2018年2月13日撮影）

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  東南公園前から現地状況（2018年2月13日撮影）

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  西側から現地状況（2018年2月13日撮影）

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  夜の外観（2018年5月19日撮影）

共用施設

• 自転車置場 168台［屋外スライドラック式44台、屋内上段ラック式45台・下段スライドラック式79台］
• バイク置場 2台（屋外平面式）
• ミニバイク置場 9台（屋外平面式）
• 駐車場 42台（屋外機械式33台、平面式9台）

設備・仕様

• 構造体を確認すると、遮音性の高いLL-45等級の遮音シートフローリングを採用したり、 全住戸の窓に遮音性能T-2等級の防音サッシを採用するなど、遮音対策を重視しているようです。 これはプレサンスロジェに共通した基本仕様ですか？ それとも、立地条件によりここだけ防音性を高めた構造にしているのでしょうか。
• 公式サイトにモデルルームの動画がアップされていますが、バスルームについている浴室テレビは標準設備ですか？リビングの大理石調の壁や飾棚はオプションだと判別できますが、動画で大きく映していたのでもしかして標準？と判断に迷ってしまいます。
  • それらは全部オプションですね。高額なオプションになります。
    • 公式サイトの設備・仕様に浴室テレビは先行オプション対応と出ておりました。 他にはキッチンの人造大理石のカウンターが先行オプション、 浴室のミストカワックと酸素美泡湯は標準採用でしょうか。 モデルルームにエアコンがついていますが、こちらはオプションですよね？
• キッチンや洗面所などの水回りが使いやすいのも良いのですが、 バルコニーにもスロップシンクがあったり、防水コンセントがあったり ちょっとした細かいまで使い勝手良い仕様になっているのが良いと思いました。 部屋の広さや収納スペースも重要ですが、掃除のしやすさなども大切です。 また、お風呂の酸素美泡湯というのも凄く気になりました!
  • 酸素美泡湯ってジェットバスみたいなものなんでしょうか。掃除が面倒とか目詰りしちゃうとかそういうことは特にない…のかなぁ？ 検索してみたところ「定期的に配管、噴射口、吸込口を清掃する」ということがあるようなんですが、お手入れが簡単なのかどうか。 使わない場合もお掃除が必要になってくるということもありうるのでしょうか。

間取り

• 間取り 1LDK～3LDK
• 住居専有面積 43.07m2～78.18m2（MB込）
• バルコニー面積 8.20m2～11.60m2
• サービスバルコニー面積 1.13m2～1.80m2
• プランを見ていると和室のあるプランもあるようで。来客があったときなどに使いやすいのかな。 マンションだと洋室ばかりで畳ってなかなかお見かけしないです。 押し入れがあるので、 お布団の収納にも困らないということになってくるのではないでしょうか。 大型のクローゼットだと、 妙に布団って圧縮していても場所を取ってしまって置きにくくって。 押し入れならばしまいやすいです。
• モデルルームをみると、天井が高いのでしょうか。 実際の間取りよりも広く見える感じがします。家具の配置も勉強になりますね。 子供が小さいと元気に走り回ったりしますが、 これだけ広いリビングだとのびのびとした家族だんらんの時間を過ごせそうです。
  • 私もそう思い営業に確認しましたがモデルルームの天井の高さは実際とは異なるそうです。本当に残念でした。この影響で部屋が広く見えるのでしょうね。 またモデルルームに置いてある家具類は、部屋を実際よりは良く見せるよう、高級でおしゃれなものが置いておりますので、ご注意を。実際のサイズは間取りから１ｍｍとも大きくなりませんので。ただの錯覚でしょうね。
• ホームページに掲載されている間取りを見ると どの間取りプランも面積が広いように感じます。 2LDKでも70m2あるので、広々としていていいなと思います。 ただ外観デザインがもう少しおしゃれだったら良いかもしれないです。
• ３LDKで66平米ってコンパクト目だなぁと思いました。 救いは、柱が間取りに影響しないことと、収納の扉の開閉がそこまで大きい動線を取らないことなのかなと思いました。 リビングダイニングキッチンの広さを見ていると、キッチンがわりと広めに取られているのだなと思いました。 リビングダイニングの部分の面積は10畳弱ぐらい？と見ていいのかな。

買い物・食事

• 小学校や中学校も徒歩圏内なので、子育て中の家庭にもぴったりなのかなと思います。

育児・教育

• 北側にはすぐ保育所もあり、都島駅までにあと2ヶ所保育所もあるので、子育て世代には便利だと思います。

周辺環境・治安

• 地域・地区：第1種住居地域、準防火地域、下水道処理区域

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  現地案内図

• チラシが入ってましたが、南側に建ってる13階建のマンションのこと、存在がぼかされてますね… かなり接近して建つみたいですが日当たりはどうでしょうか。
• 周辺については平日午前中に都島公園を訪れてみればわかるんじゃないでしょうか。 スーパーが多く買い物には便利ですが高齢者が多く、良く言えば庶民的な所です。マナーは…お察しを。 南側に13階建てのマンションがあるんですが、広告では全然触れられてませんね。
• 私は徒歩圏内に、水道局施設の跡地であるここに、マンションが建つので、良かったと思っています。 南側のマンションも元々水道局の施設跡地に建ったものです。 広告パースにうっすらとしか写ってませんが…笑
• 北区に隣接しており、駅周辺は賑やかながらマンション周辺は公園や緑があり、落ち着いた雰囲気で気に入ってます。 そして環状線・京阪の京橋・桜ノ宮も徒歩圏内で利用できるのでポイント高いです。 車を出せば鶴見緑地公園・イオン鶴見にもお手軽な距離にあります。 強いて言うなら、EASTは南にマンションがあり、陽当たり・眺望が心配です。 隣の敷地にもマンション建設予定と耳にしています。 マンションに囲まれる立地になるのも気になるところです。 駅の方には大きな総合病院もあり、長く住める場所なのでは。と個人的な意見です。
• 環状線の京橋駅までは徒歩19分以上かかります。Googleマップで調べれば、ここから1.6kmで徒歩19分とすぐにわかります。但し、女性では1.5倍近くかかるのではないでしょうか。もはや徒歩圏内と呼べるのか。。。その勢いだと梅田から天王寺までも徒歩圏内ですね。
• 東側の空き地に13階建てくらいのマンションが建つのは確定みたいですよ。 秋頃に近隣に対して説明会があるとか。 東側も南側も同じ様な規模のマンションが建って陽当たりは大丈夫なんでしょうか。
  • 東都島公園の北側の空き地です。ちょうどEAST棟の道路挟んで東側になります。Googleマップでは建物が建ってますが現在は更地です。
    • EASTの東側空地は、 大和ハウス工業だったかが落札したみたいです。 マンション13階建なんですね。 EASTは東南が囲まれることになりますね。
      • EASTは、東南角方向の公園に向かって建つので、完全に囲まれるわけではありませんね。
        • 東側の空き地部分はマンションが建ったりする計画はあるのでしょうか？周辺に空き地があったり、駐車場だったり、畑だったりする場所は将来マンションや戸建てが建設されるということがある可能性はあると思います。今は建設予定はなくても、3年後、５年後、この空き地の広さからすると、戸建てではなくマンションが建つ可能性は十分にあり得そうですね
          • 大和ハウスが落札してて、マンション建設予定だよ。
• 本日、昼ぐらいに前を通過しましたが、EASTの中央ぐらいから西側にかけては、1階部分から陽が当たり、気持ち良さそうでした。
  • その日当たりが後から建設される他社のマンションにより、全て日陰になってしまうそうですね。何だかな～って感じです
    • お昼からは陰になってると思います。午前中は日が当たってますが、東側に建つマンション次第で午前中の日当たりもどうなるか…
      • 東側の大和ハウスの新築マンションは、11階建てなんですね。日当たりましな気がします。
        • 近くを通ったんですが、昼の12時前で全然陽が当たってません。このマンション、日当たり大丈夫なんでしょうか。
          • 今日は雲もなく晴れていたのですが、私も14時くらいにこの近くを通りましたが、全く陽が当たらず真っ暗でしたね。キノコ栽培には適しているかもしれませんね。
• 事前に予測できただろうに、どうしてプレサンスはこんな日陰マンションを建ててしまったのか…
  • 夏は日差しありそうですよね
    • 前に建ってるマンションと近過ぎですよね、、
• 近くにすんでますが、westは、プレミストが障害になることないですよ。
• eastを購入した者です。 売れ行きはどうなのでしょう？ ホームページは1期のままなので 実のところよくわからないですよね。
  • イーストは売れ行き良くなさそうですね。やはり日当たり、圧迫感が問題、、私も購入しようか迷ってます。
    • そうですよね。westのほうが売れ行き良さそうですよね。階層、広さをwestと比較して、価格が安かったのでeastにしましたが…
• 設計図を見ましたら、道路挟んですぐプレミストマンションが建つと思います。プレミストが東陽を遮る可能性は充分にあると思います。ただ、11階建てなのでそれ以上の階を選べば回避できる可能性は高まると思います。高さなど細い設計を調べてみないと、確約は出来ませんが。正面のプレミストも13階建てなので、それ以上の階を選べば陽当たりはかなり良くなるのではないかと思います。
  • １つの階が同じ高さとは限りませんので、同じ階数だと陽当たりが良くなるとは限りません。 高さの制限に引っかかる１５階建てのマンションとは異なり、１１階建てですと１つの階の高さを高くする事ができます。逆に言えば、階毎の高さが低い事が１５階建てのマンションが敬遠される主な理由になっています。 と言うことで、１５階ならば陽当たりもある程度確保されるでしょうけど、それ以下の階は不安しかありません。
    • どの間取りのお部屋でも日影ですか？
      • プレミストも前にマンションが建っていますので、眺望は望めないかと。 日陰が～と気になるのであれば、他のマンションを購入検討されるのが良いかと存じます。 141の方がいうように、なにを優先するかだと思いますので。日陰が～ということなら、タワーマンションの50階ぐらいにでもお住みになればよいかと存じます。
        • 私は、日当たり(ここも365日24時間日陰ということはないでしょうけど)の優先順位は低く(日中は基本家にいません。洗濯物も部屋ほしや乾燥機をつかいます)をあまり重視しておりませんので、職場までの距離で購入をきめました。梅田で仕事をしておりますが、ここからですと30分もかからずに職場にいけます。いままでは1時間30分かかっていました。往復で考えますと一日で2時間の時間の差があり、一週間で10時間、一ヶ月で200時間、一年間で約480時間の差がでてきますので購入をきめました。また、都島という土地は、子供の頃住んでいた土地ですし、見知らぬ土地で暮らすよりも安心できるというところも大きかったです。
• もはや4500万円払えたとしてもこの地域では中流の新築マンションしか買えない。さすがに高すぎるでしょ。
  • 都島は、人気地区になりましたよね。新駅もできますし、大阪万博の開催もきまれば、当分安くなることはなさそうなので、つらいところです。
    • 話をきいてきましたが、最低価格が4000万をこえてました。八階で、4800万前後です。駅から近い訳でもない中では、高すぎる気はします。
      • westもそうですが、駅からさほど近い訳では無いのに4000万円は高いですね。別の所を検討した方が良さそうです。
        • そんなにするんですか？高すぎる。オリンピックによる人件費上昇では説明できないほどのマンションバブルが起きている気がする。いったい誰が儲けているのでしょうか…？
• 私も現地に行って来ましたが、やはり下層階は一日中日陰になっていますね。一日中日陰で暮らすとヤバいくらいに健康に影響があると聞いたのですが、本当ですかね。それ以外は問題無さそうでした。

【騒音】

• この辺の上空は飛行機が飛んでますでしょうか？ 騒音がなければ良いですが…
  • 飛行機は真上に飛んでますよ。 夏場は、窓を開けるとかなりうるさいです。
  • 飛行機の騒音は、地元の方であれば慣れてますので、窓を開ける季節はTVの音量を少しあげる程度かな。

周辺施設

• 都島公園ですが、 休日や平日夕方は、子供たちがよく遊んでいて賑やかです。 昼間は、お年寄りが多いですが、かなり広範囲な公園なので、いろんな方が利用しやすい昔ながらの公園です。 私もよく遊びました。

その他

• プレサンス ロジェ 都島本通 WEST

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