Brillia（ブリリア）Tower 高崎 ALPHA RESIDENCIA

2018年10月10日 (水) 15:29時点における最新版

物件概要[ ]

• 所在地：群馬県高崎市東町32-1他（地番）、高崎都市計画事業東口第二土地区画整理事業15街区の一部（仮換地）
• 交通：

1. 北陸新幹線 「高崎」駅 徒歩4分
2. 上越新幹線 「高崎」駅 徒歩4分
3. 高崎線 「高崎」駅 徒歩4分
4. 上越線 「高崎」駅 徒歩4分
5. 信越本線 「高崎」駅 徒歩4分
6. 八高線 「高崎」駅 徒歩4分

• 総戸数：222戸（公募対象外住戸88戸、地権者住戸9戸、事業協力者住戸8戸含む）
• 構造、建物階数：プレストレストコンクリート、地上28階 地下1階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2020年03月下旬予定
• 売主：東京建物株式会社　八重洲分室、穴吹興産株式会社、日東興産株式会社
• 施工：清水建設株式会社　関東支店
• 管理：株式会社東京建物アメニティサポート

価格・コスト・販売時状況[ ]

• 価格：2,000万円台予定～1億100万円台予定
• 東京建物の友人に聞きましたが、予想以上に問い合わせが多いらしく、坪250万円前後〜になる可能性があるとのこと。類似の地方都市の再開発の事例を見ても妥当な金額とのこと。
  • 群馬県民の地元愛は尋常じゃいからね。金は持ってるけど東京なんて興味ない富裕層はたくさんいる。医者、弁護士、地主、経営者。金余りの方々の大注目物件です。
    • 多少高くても買いでしょ！高崎は新築マンションの販売は少ないし、ましてやタワーマンションなんて今後できるかもわからないしね。それにしてもよく東京建物はタワーをやる気になったものだね。
• 投資物件として検討していますが、なかなかモデルルームがオープンしませんね。間取りや共用部の情報だけでも出てこないかなあ
  • この物件投資効率はどうなんでしょう？
    • 賃貸にするのですか？転売ですか？
      • 賃貸です。現在の家賃相場や駅周辺マンションの流通状況、想定の価格帯ならかなり魅力的です。モデルルームが楽しみですよ。
        • 駅周辺マンションの家賃相場や売買の状況を考えると、記事にある三千万円台の価格帯で購入可能ならかなり魅力的です。
          • あの物件で3000万円台だと中層階以下で、1LDK〜2LDKの比較的狭い間取りの住戸になるように思いますが、賃料が10万から15万程度？で借り入れでは利回り的に厳しいのではないでしょうか？オール自己資金じゃないと無理が出るのでは？いかがでしょう？
            • 三千万台が中心価格帯ということは3LDKで三千万台が多いのではないでしょうか？中層でも十分に眺望は抜けるでしょうしね。いずれにしても検討に値するかどうか、情報が少なすぎますね。待ち遠しいです。
              • その価格ならすぐに売れてしまいそうですし、大変魅力的ですね！ただ、その情報が正しいかは気になります。
                • ここは公的資金が入るから3000万円台が可能なんだと思う。公的資金が入る大規模再開発にハズレなし。全国から投資家が集まると思う。僕も投資で最上階狙ってます。
• お客様らしき人の出入りがあるので、モデルルームは既に営業しているようです。得意様向けには既に商談してるかもしれませんね。
  • おや、そうなんですね。地権者でしょうか。。。そろそろ東建に問い合わせしてみようかな。
    • 僕も問い合わせましたが、地権者やその関係者、地元有力者の方で大半の部屋は押さえられてるっぽいですね。たださすがに全部ではないので、それに賭けるしかないですね、、、泣
      • 半分弱は事前に売れるみたいです。特にホテル関連が多い。最上階角部屋1億3千万で売りに出てましたし。市と県には1ヶ月前に連絡し、その時点で可能な対応してもらってますが、彼らも知らなかったですよ。
        • 半分も残ってるんだあ。意外にチャンスあり。電話の印象だとほとんど残ってないような感じだったので。さすがにもうこれ以上は事前に売れませんって感じだった。
          • 低層階が多そうですよね
            • 確かに。たぶん南向きの高層は残ってなさそう。ここは新幹線の騒音があるから北は人気なさそう。東、西も微妙。
              • 騒音モロは西側だね。西側と北側の低層は安そうだな。東南の角とか最高。もうほとんどないだろうな。
• 3月に入ったら、資料発送&ネット掲載するらしいです。同部屋に複数登録の場合はちゃんと抽選するみたいです。なので、事業協力者以外は全て横並びですね。楽しみです〜
• 案の定いい部屋残ってないですねー泣。しかも条件良い部屋が高すぎます。土地が駅前でも凄い安いのに。
• 元地権者(紋谷商店)8戸や事業協力者9戸など組合運営が不安
  • 地権者住戸9戸、事業協力者住戸8戸はイメージ湧くのですが公募対象外住戸88戸、はどういった種類の方々なのでしょうか？
• 住戸によっては破格の安さですね。hp見ましたが45平米の1LDKが2000万台とは。駅直結免震タワーで賃貸でも転売でも高崎タワー21の実績見れば明らかにリスクがないと思います。宝くじ気分ですが運試しに申込みます。 ここは瞬間蒸発間違い無いと思います。
  • 安い部屋は立体駐車場モロ被りで日当たりゼロのやつ。高層の条件の良いけど高額の部屋か、低価格だけど眺望最悪な部屋が残ってる。庶民が食い付く妥当な部屋の大半は既に売約済み。
• モデルルーム行ったけど、凄い活況でしたね。17日からの登録は事前審査通らないと出来ないみたいなので、興味ある人は予約して早めに行った方がいいかもね。
• 3/10にモデルルーム行ったけどやはり角部屋の人気が半端ないらしいね。それでも俺は抽選上等でもう申し込んできたけどね
• 高崎駅周辺は立たないからなかなかマンション建たないのはわかるが…価格強気すぎじゃないか？都心と変わらないじゃんかwww
• 新幹線の駅に直結するタワマンなんて全国的に見ても希少価値があるから、ちょっと住んでから転売すれば2割くらいのリターンは見込めそうですけどね。坪単価の低い部屋を狙えばね。
• 地方中核都市（官庁・大学・企業支社集積）の新幹線駅前タワーというのは一定の需要がある。ただ、ここは確かに管理費（＋駐車場料金）がいささかネガティブ要因かな。
• 新幹線駅直結でかつ北関東で唯一無二の存在感のあるタワマンなので、資産価値が下がる要素は皆無。
• 国内に新幹線駅に直結のタワマンって他にありますか？ その辺の駅直結タワマンとは価値が違います。 自分は既に都内のタワマンを所有していますが、ここも当然狙います。昔、数年高崎に住んでいたので街の事情もよく知っています。 こんなに胸が高鳴る物件は久しぶりですね。
• 全部屋登録あったと思います。集中してるとこで6倍だったかな。2〜3倍のところもあります。 即日完売となりますが条件が悪いとこはまだ1倍のとこもありましたよ。ただ営業さんによると、まだあと一週間あるからまだまだ上がるかもしれないとのことでした。

• 共有設備少ないのになんでこんなに管理費が高いのだろうか
  • 駐車場ないから
  • 駐車場料金も含めたランニングコストの話ではなく、純粋に管理費だけでも高いと思いませんか？
  • 組合に駐車場収入がないから管理費が高いんだよ。本当はタワー式駐車場とかがマンションの建築費に含まれてて、駐車場収入がある。このマンションにはそれが無いから管理費が高い。
  • つまり通常は駐車場料金で管理費を賄っているという事でしょうか？でも駐車場の維持、管理、修繕だって結構お金がかかると思うのですが？このマンションの場合、駐車場収入が無い代わりに駐車場の維持、管理、修繕の費用もかからないですよね？そう考えるとやっぱりこのマンションの管理費って高いと思うのですが？
  • 駐車場の月額を設定してご自身で計算されてみて下さい。この世帯数で年間どれだけあるかを。
  • あと組合運営をご自身で調べられた方が良いですよ。
• 管理組合が管理費と駐車場収入の合計額から管理委託費やら経費を抜いた後、繰り越した利益剰余金を修繕費に移し替えるの。年間想定3000万の駐車場収入に対して維持費が3000万もかかると思う？せいぜい500万くらいだろう。この物件はその駐車場がないから管理委託費やら経費と将来の修繕費等を全て管理費と修繕積立金でまかなわなければならないの。だから管理費が高く設定されてる。管理費から1万円（駐車場月額）を引けば一般的な管理費になるんじゃないか。
  • ではなぜ管理費にプラスするのでしょうか。どうせ修繕費にまわされるんですよね。 解説されている理由ならその一万円分は最初から修繕費にのせるべきでは？
  • どっちでも同じことだよ。あくまで東建が仮設定しただけだから。嫌なら組合が変えれば良い。逆に駐車場収入なくて管理費や修繕費が一般的だったら組合運営破綻するわ。仮だったとしても、売主が破綻する金額設定しないでしょ。その方がトラブルになるよ。

• ３LDKの場合、管理費等と固定資産税で毎月6万5千＋どっかの駐車場1万5千＝8万/月ぐらいかかることを知らずに申し込んでる人いそう。
  • 固定資産税ってどこかに記載ありましたっけ？そんな正確に出てました？
  • 固定資産税は、きちんと聞けば教えてくれますよ。3LDKで30万弱、２LDKで25万弱ぐらいだったと思います。

• 2LDK凄いね。子供無し世帯や高齢夫婦とか車もう乗らない世代の方とかに人気あるみたい。値段も建売より安いし。10倍以上の部屋もあるみたい。
• 全部屋完売ですよー！ 最終日の駆け込みが半端ない！
• 転勤族なので日本中の色々なマンションに住んできて思ったことは、眺望は3日で飽きて後悔するけど、立地と仕様で選べば絶対に後悔しない。 また同じ立地、仕様の物件が、階が違うだけで安く買えますからね！特に今回の物件は内廊下で免震だから価値は落ちにくいし、大損こくことなんてないんだから、買うべきだと思う。
• 2L12倍くらいあった。いまさらだが一次で低層へくら替えすべきだったな
• h、c二連続で外れました。 2LDKはなくなりましたね。 割安感のある住戸は人気凄かったですね。地方都市とはいえとてつもない人気物件でした。
• 今は何号室が空いてるかわかりますか？
  • 14階の3ldkしかもうないですよ。
• 昨日の日中に問い合わせしたらキャンセル待ちが２０人以上だと
• 関東で今年上半期に販売された物件の中では、人気No1物件でしたね。
• でもここの固定費半端ないですよ。修繕費、管理費、固定資産税、駐車場で8万前後毎月かかりますから。 賃貸にしたって月２０万円以上で出さないと利回り悪すぎる。
  • ゼロベースで考えれば、たしかにランニングは8万。 でも、他マンションと比較すれば差なんて管理費と駐車場合わせて3万弱でしょ？ 戸建てだって数年おきにメンテナンス費用かかるしね。

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  第1期倍率

• ブリリアは全ての物件で建築現場見学会やるって公式に発表しているよ。内装工事着手前らしいから、５月～７月頃かね。

交通[ ]

• 群馬県民は電車やバスは年寄りか学生以外ほとんど乗らない。たとえどんなに駅近くに住んでいても。

【電車】

• やっぱり新幹線駅に直結のタワーで東京駅までドアドア1時間ってインパクトありますよね。しかも高崎では珍しい大手。

構造・建物[ ]

• 最高高さ：99.91ｍ
• 地下には何が入るのでしょう。１階に医療とスーパーの可能性は分かりましたが。
  • 地下1階は受水槽とディスポーザー処理槽、消防用水などの機械室のみですよ。
    • ハザードマップ見たら駅周辺は浸水可能性ゼロですね。地下に機械室でも問題なさそう。
• 改めて見るとかなりの狭隘地だな。ここに本当に駐車場も併設されんのっていうくらい狭く感じる。あっという間に鉄骨工事までいきそう
• CHはリビングで2600だと記憶してます。下がってる部分が2300じゃなかったでしたっけ？
  • 梁の部分が2,030です。
• モデルルームに行って図面もらって来ました。柱と柱をつなぐ梁下の部分の天井高CH2030しかありません。男の人なら天井に手が届きます。63平米以下のお部屋だとこの下がり天井が幅900ぐらいでどこかの部屋にできています。
• ここは居室天井高2600mmでしょ。そこから60cm近く下がってるってことか。ちょっと珍しいかも。

【眺望・日照】

• 俺だったら北西とる。とりあえず花火見えると思うし、それ以上に、北側隣接地に将来マンションが建つかもしれないから。

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  外観

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  外観2

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  外観3

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  外観4

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  駅西口より

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  駅西口より2

共用施設[ ]

• ペットの足洗い場があるみたい。これからのマンションは小型犬くらいはOKが普通になるんでしょうね。
• この戸数でエレベーター2基(非常用を除く)は大変不自由ですよ(基準50戸に1基)　大きなお世話ですが住居として検討されている公募の方は再考を
  • エレベーターやばいね。劣悪だ。どんなに悪くても80戸で1基だよね。コストカット感はんぱない。
• 管理費がちょっと高いね。都内ブリリアより10-20%ほど高いような。駐車場代っていくらぐらい？
  • まだ決まってないけど、ココパルクの別の駅前駐車場を見ると月2万円くらいではないでしょうか？
• 一般貸しはしない月極め契約のみの形式なら心配ないけど、一般時間貸し形式と月極め併用なら極端なケースとして入居者が車置く場所ない！って事も物理的にはあるわけだよね？
• 一般時間貸の枠も設けるから公的資金が入ってるってスタッフが言ってたよ
• 1戸1台分は確保しているようです。が場所は指定されていないので、毎回とめるときに何階のどこが空いているはわからない状況になるみたいです。 市が関わっているので一般にも開放する、と聞きましたが、時間貸しとかも入ると確かに確実に確保できるかどうかよくわからない。
• そういう駐車場を月極で借りてたことがあるけど、月極台数は常に確保されていて一般車がそのキャパ分に達すると「満車」となる。一般車は入れないが月極車はカード挿入で入れる。ただ、満車状態になって一般車が待って並んでると、押しのけるわけにもいかずすぐに入れないという事態が生ずる。
  • ココパルクの月極めは一般入口が渋滞してても、セントラル用の入口から入れるから必ずどこかしらに停められる
• 空き出たらココパルクの月極め獲るしかないな マンション隣接ではないけど、徒歩1分で17000円なら安い
• 駐車場も周辺相場を無視した金額にはならないでしょう。
• 駐車場は基本的には空いてる場所に止める形式らしいね。VIPは1階とかありそうだけど。 駅前なら普通はタワー式なのに平置なのはありがたい。タワー式だと朝とか渋滞になって最悪なので。みんな駐車場料金ばかり気にしてるけど、平置ってのはこのマンションの大きなメリットだし、資産価値にも大きく影響する。群馬県民は車を多用するので。

設備・仕様[ ]

• キッチンの面材やフローリング等は何種類からか選択できますか。
  • 色々カスタマイズできるよ。キッチン台の高さも80〜90センチから選べる。ドア、壁、床はもちろんのこと。床暖房はLDKだけだけど、追加料金で拡張できるよ

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  セレクトガイド

間取り[ ]

• 間取り:1LDK～3LDK
• 専有面積:45.47m2～102.47m2
• 西向き、北向きのメリットは、高崎祭りの花火が見えるので、人気があるかも…
• Fはいいよね。 寝室が朝明るくて、リビングが昼明るい。 寝室が線路に背を向けてるので、騒音も最小限。

買い物・食事[ ]

• ここの1階にはスーパー、2階にはクリニックが入る
  • 一階は、コンビニでほぼ決まりみたいですよ
• 地元の方々にうかがいたい。 ここに住んだとして、現状近くにスーパーがないこの状態で、食品の買い出しはどこですれば良いのでしょうか？ ファミリーで検討中なのでちゃんと生鮮食品扱うスーパーが希望です
  • モントレー地下のスーパーですかね。 モントレーは駅の中にありますよ
  • 距離的に近いのはモントレー１階のスーパーかオーパ１階のイオンスタイル。高島屋の地下にも食品売り場があります。でも現実的には車で５分くらいのベルク江木店かその先のヤオコーでしょ。
• スーパーは西口のイオンスタイルかモントレーで買い物して歩いて帰るのが現実でしょうか。
• コンビニはすぐそばにあるので下に入らなくてもなんの問題もないんじゃないですかね？？　東口側にはすぐそばにヤマダ電機があるので生活用品は揃うし、パン屋、成城石井も駅のコンコース内に、マツキヨもあります。駅のコンコースを抜けて少し足を伸ばせば既出のスーパーが二つあるので私なら普段はベルクやヤオコーまでいかないかな。

育児・教育[ ]

【小学校・中学校】

• 小学校は城東小学校ですかね。駅前の大通りを通過すれば交通量の少ない道で通えると思います。中学校は多分高松中ですが、よくわからないけど人気の中学とされています。
• 城東小はともかく高松中は人気のある学校です。比較的裕福な家庭の子が多いですね。子供を高松中に通わせたくて、住民票を学区内に移す人もいます。

周辺環境・治安[ ]

• 用途地域：商業地域
• 高崎駅は新幹線の通過駅なので騒音やだなー。郡山に住んでた時、郡山駅から少し離れてても東北新幹線の通過音はそこそこ聞こえたので、今回も買うなら覚悟が必要。特に新幹線の線路に近いからね。買うなら線路より低い階かなー。上は音が抜けるので危険。

【周辺環境】

• モントレーとイオンと高島屋が使い分けできるし、病院へ行くバスも始発。 子育て世代より車手放し世代が喜んで買うと思いますよ。

【再開発】

• ペデストリアンデッキってトヨタビルのところまで伸びるんだよね？
  • ペデストリアンデッキはトヨタビルの駐車場まで伸びる予定になってます。
  • 現在のココパルクまでのデッキは、 民間出資で建設されたものです。 トヨタ隣までの延長区間も、 同じく民間出資の予定区間です。
• 俺もトヨタまでの話は聞いたことがあるから、計画は確かにあるんだろうね。それと今の市長になってからは、高崎駅周辺の整備が格段と進んでいる。人口減の流れの中、市は市街地に人口を呼び戻そうとしているのか窺える。今の開発や整備はまだまだ続くんじゃないかな。
• 2018年冬にペデストリアンデッキでつながるそうです。

【災害・地盤・騒音】

• みんな西側の新幹線通過音気にし過ぎだよ。実際ペデから通過音聞いたけど大したことなかったね。シュンシュンって、爽快な音だったよ。多分部屋にいたら音は聞こえないと思う。
  • 貨物列車とかは？
  • 今、高崎駅新幹線の脇に住んでますけど音なんてまったく気にならないよ。 この物件は対策してるから、まったく問題ないと思います。
• 新幹線は環境基準があって、一般的な幹線道路などと同じかそれより低くなるよう騒音の基準が定められているようなので、言われているほどうるさくないと思いますよ！ また在来線については、現地行くとわかりますが距離があるので気になりません。モデルルーム行った時にイーストパークに駐車したので、ついでに六階付近から遮るものなく聞いて見ましたけどそれほど気になりませんでした。建物自体も防音対策が施されているので、大丈夫じゃないですかね？
• 西側の窓を開けてしまったら 列車の通過音、メロディー音、アナウンスなどある程度の階までは聞こえると思います。 騒音と感じるかは人次第だと思います。 終電が終わると am1:00 駅構内の点検や工事が始まります。 am2:00 点検中は駅構内も明るく照らされています。 長い工事が時々あり am3:00まで。 その後で、貨物列車通過などがあり am4:00位 在来線の始発が始まり am5:00位 新幹線の始発のメロディー音 am6:00位 現在、高駅東側のマンションです。 個人的には貨物列車の通過音と工事の音は 気になる季節があります。 今の季節は窓を閉めているので全く気になりません

【治安】

• 治安はそんなに心配いらないでしょうね。事件はほとんど聞いてません。西口の方のアーケード街に飲み屋さんが集中しているので夜はお兄さん方がウロウロしてます。

周辺施設[ ]

【公園・自然】

• 東方約２００ｍ位のところにそこそこの公園があります

【スポーツ・レジャー施設】

• 車はあったほうがいいですよ。ファミリーなら動物園や自然史博物館、観音山ファミリーパークや群馬の森など、近隣の遊び場に車がないと不便です。それに美味しいパン屋やカフェが市内に点在してるので、あったほうが断然楽しいです。

その他[ ]

掲示板[ ]

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