グランドパレス黒崎ランドマークス

2018年9月11日 (火) 09:33時点における版

物件概要

• 所在地：福岡県北九州市八幡西区黒崎二丁目20番2、20番6（地番）
• 交通：鹿児島本線 「黒崎」駅 徒歩3分
• 総戸数：158戸
• 構造、建物階数：地上19階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2020年02月予定
• 売主：第一交通産業株式会社
• 施工：大豊建設株式会社

価格・コスト・販売時状況

• イオンタウンの前に出来るサンパークシティより資産価値ありそうな点ありますかね？(駅近除く)
• 駅近だから1LDK1500万とかあるかな？交通以外の利便性は低そうだから長く住むマンションというより資産価値がそれほど下がらず売れる繋ぎのマンションって感じになるのかな？劇的に周辺環境が変わらないとここで子育てしたいとか老後を過ごしたいとか考えづらい。
  • 概要に２Ｌ〜とありますね。どうしようかな。悩みます。
• ずっと待ってたので、今から楽しみです！金額が気になりますね！
  • 第一交通だからそれほど高くはならないんじゃないかな？交通利便性を加味しても坪95～105万くらいかな？専有面積：55.4ｍ2（1595万～1763万）～88.41ｍ2（2545万～2813万）と予想
• 独身、DINKS向けの中価格帯がメインじゃないかな？この立地に高価格帯を求める人は余りいないと思う。黒崎駅前再開発を狙って今買っておくという投資ギャンブルも面白いかも
• 最上階は6部屋。予定より広い部屋になってますね。やはり気になるのは値段ですね。最上階は5000〜6300万くらいとみていますがどうでしょうね。黒崎に魅力を感じて買う人がどのくらいいるのかも気になります。後は保育施設、スポーツジムなど作るから管理費が高くなりそうですね。
  • 保育施設とかスポーツジムはどちらかといえば要らない施設ですね。
• 金額も気になりますが一番は、やはり自分が検討してる部屋が買えるのか？抽選になったらと思うと心配です。最上階は、見晴らしがいいでしょうから抽選になるんですかね？
• 優先で金額を聞いてきました。予想どうりでした。最上階は抽選になってました。他の部屋でも多くの方が抽選になりそうな感じでした。立地もいいし、いいマンションな気がしてます。
  • 駅に近いし、ジムや保育施設も併設されるとのことなので、高額なんだろうなと思っていましたが、抽選になるくらい人気があるのですね。最上階は他の階より部屋数が少なかったと思いますが、全部屋抽選予定なのでしょうか？
• 私が聞いた時は最上階は6部屋あり、2部屋は抽選でした。まだ8月5日まで優先案内しているので抽選になる部屋が多そうです。ただ人気がない部屋もありましたよ。皆さんがほしい部屋はかぶるんでしょうね。値段は18日に確定するみたいですよ。値段確定していないのに売り出すって何か変な感じでした。
  • 最上階は角部屋が人気なのかもしれませんね。まだ値段が確定していないことに驚きました。その状況で申し込まないといけないなんて不思議ですね。
• 値段決まってないんですか？びっくりですね。井筒屋の動向で、値段が変わるとかあったんでしょうか。まさかね。新しいのなんか出来ればよいんですが、無理そうだし。
• 価格は、他のマンションよりましですよね。だいたいの何百万台前半とかの金額の提示じゃなくキッチリ金額を教えてくれましたので決まってないことないですよね？ただ最上階は、サンパークさんで第一さんのおよその金額をサンパークの営業さんが８千万円くらいと言われていましたので最上階で分譲駐車場もシャッターゲートついて４千万くらいで買えるので優先申込書を書いてきました。土地の値段を考えますと駅近でサンパークさんの最上階を買わなくって正解でした。
  • すみません。何度読み返しても何を言ってるのか分からないので文盲の私にもわかるようにお願いいたします。
    • なかなか難しい日本語ですね。ただ、サンパーク下げなのは何となく分かりました。
    • サンパークさんに見に行った時に第一さんの最上階の価格が８千万くらいと言われて第一さんに行ってみたら４千万くらいで分譲駐車場も付いて買えるってことです。
• 最上階は4000万くらいで買えるのですね。私が聞いたときは6000万超えてました。ただ最上階の2部屋だけ聞いたので他の部屋は安いんですね。金額ははっきりは決まっていなくて変更もあると説明を受けましたよ。Ｆの部屋でも約4000万と聞きました。18日に金額が決まるようなのでそれをみてから考えます。井筒屋跡地にマンションできたらそちらを買います。
  • 井筒屋跡が埋まらず他の店も撤退。空き店舗がしばらく続き売却、その後マンションへ。この流れになっても時間がかかりますよ。
• 明日の18時で先行予約締めですね。どれくらい売れたのか気になります。最上階はすべて売れていてほしいです。購入してないですが完売を期待しています。少しでも黒崎に活気がでますように。
  • 黒崎に活気がでると良いですよね！金額いくらなんだろ〜気になります！
• 明日から先行販売。完売を期待しています。頑張れ第一交通。
  • 完成前に完売でしょ！
• 12日に抽選ですね。最上階はすべて抽選なのでいいスタートがきれますね。マンションは最上階が売れたらあとはトントンいきそうですね。黒崎のシンボルタワーになってほしいです。
  • 今から抽選に滑り込むのはやはり無理なんでしょうか？最上階が良かったので残念です。
    • まずは、行動に移っては！
• 最上階をゲットできた方がローン審査で落ちるか契約をやめられるのを期待しましょう。
• 井筒屋がある設定での価格だったでしょうから井筒屋閉鎖で価格にも変化がみられそうですね。1割くらいは下がるのでは。
• 明日が抽選日。どれくらい売れたのだろう。価格はいくらくらいなんだろう。
• 今、どれくらい予約が入ってるんですか？誰かわかる人いたら教えて下さい。予約された方はこのマンションのどこに惹かれたのかも教えてもらえたら助かります。
  • はっきりとした事は言えませんが、西向きの部屋は低層階、南向きの部屋は中層階から予約が入ってるようでした。全体では２割くらいの感じでした。基本価格も決まっていましたが確定ではなく現在の価格設定より上がる事はないと言われました。価格未定なので当然契約ではなく仮予約の段階だそうですが、分譲駐車場と平置き駐車場は一杯で機械駐車は85〜130秒くらいの待ち時間になるそうです。出足好調とは言えなそうです。お盆期間でも当日予約でモデルルーム見ることもできそうです。
• 早く価格と構造について発表してほしいです。購入したいけどいろいろ分かって買いたいので。
  • 私も早く契約したいです。
  • 部屋タイプによって差はありますが最下階（2階3階）で概ね125万/坪といった感じですね。最上階を除く一番上の階（18階）では155万/坪です。近隣で建築中のマンション比較（3LDKで78～79ｍ2の部屋の最下階）ランドマークス（L)125万/坪＞サン〇ーク〇ティ（S)120万/坪＞アー〇ィッ〇ス（A)105万/坪
    • 価格の発表がないのに坪単価間違いないんでしょうか？間違いならば責任とれますか？第一交通産業さんの方なんですか？違うなら大変なことですが大丈夫なんでしょうか？
• モデルルームにいけば現状での価格は教えてくれますよ。仮予約が入っている部屋も教えてくれます。他のマンションのように１フロアづつ一定額が上がっていくのではなく、西面向き南面向き共に視界に建物が入らなくなる階層で一気に価格が上がってました。

交通

• 特急が沢山停車する黒崎駅に徒歩で３分。資産価値ありまくりになると思います。
• 電車通勤なので駅近はすごく魅力的です。
• 子育て世帯なら折尾のほうが博多のアクセスもいいと思います。小倉も衰退してるから小倉の選択肢は私にはないかな。
• 黒崎駅の利用もほとんどないし、普段は車移動なので駅近のメリットって・・・黒崎で資産価値を求めても仕方がないし。モデルルームは見に行きたいと思いますがやっぱり私のような就学児童を抱えたファミリー層にはこの立地は対象外になっちゃいそう。
• 特急も停まるし黒崎駅近は魅力です。
• 子供が高校生にでもなれば通学にバス、鉄道を使う可能性が高いでしょうから駅近はメリットかと。子供がいないか巣立ってしまえば、全く問題なし。

構造・建物

• 私もモデルルームを見に行きますが、私の判断基準は躯体構造：スラブ200mm以上（ボイドスラブであれば275mm以上）、柱型鉄筋かぶり厚40mm以上、戸界壁構造コンクリート200mm、内装PB12.5mm（天井面9.5mmは絶対に却下）、内梁構造、二重天井二重床、階高3100mm以上、水セメント率50％以下、外壁にＡＬＣを使用していないこと。第一種換気（三種の場合はＯＡに除湿・結露対策）専有設備：最低でもリビング半面の給湯床暖房（全面希望）、全窓複層サッシ、キッチンパントリー、タンクレストイレ（ネオレスト＞ＮＪ２＞ＮＪ１＞ＬＩＸＩＬ製までが許容範囲、パナの樹脂+ガラスコートトイレは却下）、1620バス（1418は却下）、ちなみにキッチンディスポーザーは好きではないのでいりません。上記全てを満たすことは難しいかもしれませんが、どこまで理想に近づけることが出来るかで判断したいと思います。
• 躯体構造に関しては前述の希望に対しての満足率ですね。減点が大きいのはスラブ構造と外壁のALCの使用あと階高です。他の項目は大体何処も似たようなものです。圧倒的にPBは9.5mmが多いので私はオプションで12.5mmにしたいと思ってます。専有設備に関しても前述の希望に対しての満足率ですが私の必須項目は複層ガラス、床暖房、キッチンパントリー、1620バスです。あと記載漏れがありますがフローリングのプリント合板はNGです、無垢が理想ですが無垢板2〜4mmの合板ならOKです。 専有設備は価格に応じて変わるところが大きいので価格に対しての評価としました。サンパークシティとグランリビオは設備に差は無いのですが価格がグランリビオのほうが高額だったので点数は低めです。あと、重要項目ではないのですが、アーティックスの3000mmのベランダは非常に広くリビングをかなり広く見せることが出来て心惹かれました。もう少し狭くてもいいからエレベーターがもう一基あれば決めていたと思います。
• 最上階は1622か1624のバスサイズだったけど他は全て1418の賃貸サイズ、ベランダはスロップシンクなしのコンクリート打ちっ放し。
• 何階からが、住居なんでしょうか？
  • 南向きは2階から西向きは3階からが住居です。
• このマンションの耐震等級わかる方いらっしゃいますか？
  • 耐震等級だけでなく断熱等性能等級も不明です。 残念ながら建物の構造に関する情報は全て不明で調べておきますと宿題になりました。
• いただいた資料によるとランドマークスの戸境壁はコンクリート厚が200-250mmと記載されています。スラブ厚は150mm以上確保、最大240mmとなっていますが、これは19階建てのマンションの構造として一般的ですか？それとも劣りますか？
  • 戸界壁はそれだけあれば十分です。一般的には200mmです。 スラブ厚に関しては150mmは従来のグランパレスの仕様で十分に厚いとは言えず、上の階の人の歩き方（踵を先に着く歩き方）によっては低周波のドンドンという音が気になる事もあります。最大240mmというのはあまり参考になりません。部分的に厚くなる場所はどのような建物にも存在し、その一部分を記載してるに過ぎないからです。 かといって耐震的は新基準を満たしているわけですから問題はありません。ちなみに大英産業さんの物件は200mm確保が一般的です。 私はモデルルームに予約をして行ったのですが小さな正方形の資料しか貰えずその資料はいただいていません。どこで貰えばよかったのかな？"
  • スラブ厚は十分に厚いとは言えないのですね。参考にさせていただきます。資料は7月22日のプロジェクト発表会に参加した後、7月28日から行われていた先行優先案内会の場でいただきました。担当の方が持ってきて下さったのですが、まだ完成版ではなくカラーコピーしたようなものでしたよ。
    • 十分でないわけではありません。居室部（LDKやBedRoom）の上部が200mmあれば十分ですし、設備的にバスルーム部だけ150mmという可能性もあります。図面を見せていただいて判断しなければなりません。居室部で150mmなら少し心もとないですね。そのように表示に幅のある点は図面を見せていただき、自分で図面を判断できない場合は営業担当に確認してもらう必要があります。私が確定で構造的に残念に感じたのはALCを外壁に採用した点です。19階（60ｍ以下）程度ならRC二重配筋であってほしかった。
• 床200mmが最大ということはボイドではなく単板コンクリートなんでしょうかね。まさか直床なのかな？？？
  • 200mmなら通常スラブです。それに直床ではないでしょう。19階ということは階高3000mmは確保してると思われますので二重床二重天でしょう。
• 構造 　Ａ≧Ｓ＞Ｌ（Ｌは外壁にＡＣＬを使用している点やピロティタイプの構造がマイナス）
• 構造は頑張ってほしかった。

共用施設

設備・仕様

間取り

• 間取：2LDK・3LDK・4LDK
• 面積：55.46平米～88.41平米

買い物・食事

育児・教育

周辺環境・治安

周辺施設

その他

掲示板

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