Brillia （ブリリア）品川南大井

2018年9月8日 (土) 21:33時点における版

物件概要

• 所在地：東京都品川区南大井5丁目1429-1（地番）
• 交通：

1. 京浜東北線 「大井町」駅 徒歩14分
2. 京浜東北線 「大森」駅 徒歩13分
3. 京急本線 「立会川」駅 徒歩6分

• 総戸数：73戸（うち、提携企業勤務者向け分譲6戸含む 他店舗1区画）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上12階建
• 敷地の権利形態：定期借地権（2018年2月1日～2070年3月31日）
• 完成時期：2020年02月下旬予定
• 売主：東京建物株式会社
• 施工：東洋建設株式会社
• 管理会社：株式会社東京建物アメニティサポート

価格・コスト・販売時状況

• 最寄り駅から遠い分が販売価格に出ているような気がします。
  • 定期借地なので価格抑えめなんでしょう
    • 気のせいか最近のブリリアは定借が多いね。
• 安いのは何だかんだ言っても、やっぱり強いと思います。 このあたりの条件は、ある程度、控えておかないと、不利益を被るようになると感じています。 後は、条件次第だと感じています。 面倒なことが無ければ、やっぱり安心できると思います。
  • 条件とは具体的にどのようなものでしょうか？気になっている物件なので教えていただけたらと思います。
    • 50年定借ってとこかね。
• 定借ですが、この価格は安いんでしょうか?
• 2018年11月中旬販売開始予定。まだ販売まで時間があります。11月中旬は4600万円台が1戸と7000万円台が1戸。気になるのは、管理費、修繕積立金、管理準備金などが全て未定のこと。管理費や修繕積立金は月々の出費なので、教えてもらってから購入検討する人も多いと思います。
• 定借なんですよね。50年というと、30歳は80歳まで、40歳だと90歳まで。寿命が延びているので、50年で出ていってといわれるとどうなんだろうなとも思いますけど、その頃には引越してコンパクトに住むのもいいのかと思いました。
  • ん？　確かに定借だけど50年じゃなく、60年じゃないの？　概要を見るかぎりは.......。
    • 50年から60年に変更になったね。物件概要に書いてある。
• 見た目の本体価格で飛びつく人は多そうです。 冷静に考えると、一般定借権は固定資産税かからないけど、毎月地代を払う。 その地代も４年置きくらいに見直しが発生するので、大井駅前再開発などでこちらまで地代が上昇することになれば改定時に値上げになる可能性が高いことです。 更に、通常の一般定借権修は繕積立金の他に、解体積立金（2080年に更地にして返却するため）が発生するはずですが、ＨＰにはその項目が無かったので確認が必要です。 トータルコストで見たら、本当に割安なのか計算した方が良いということだと思います。 住宅ローンを組む場合にローン完済予定から１０年以上の定借権が残らないといけないが、例えば20年住んでリセールに出した場合に次の買い手がフラット35を組めなくなり結局買い手がなかなか見つからない可能性もあります。 ローン問題だけでなく、次に買う人も後何年住めるのかなって？考えた時に残り期間が短いほど躊躇するので、それを理由に価格を安く買い叩いてくる口実にもなりやすくなります。 リセールリスクを考えると15年住みであれば、売りやすくなると思います。 45歳以上（現在43歳くらい？）で現役時代は東京で働き、老後は田舎や別の土地に住む人は計算しやすいです。 永住を考える若い人には向かないので、購入者はある程度の年齢になるのかな？ 本来は本体価格が安いのは貯金が少ない若者にとって美味しいはずなんだけど、どう考えるかですね。
  • そもそも普通のマンションでも築60年以降も問題なくすめるか分からないですし、ある意味60年で終わりと決まっているのは人生設計立てやすいのかもしれません。
• 多分、坪単価（２４０万）としては絶妙なラインで設定していると思います。 一般定期借地管は所有権に比べると２割安くらいが相場なようですから、坪単価３００万に相当します。 周辺エリアの新築相場が坪単価３００万を超えてきているので、高くはないように見えます。 あとは、固定資産財vs地代どっちが高い？ 解体準備一時金と解体積立金がどの程度の＋負担になるかでトータルで高いか安いかの判断が必要かな。 勿論、これ以外に所有権では当たり前の修繕積立金・管理費なども見ていく必要はあります。 住宅ローン減税の対象になるかも契約内容をしっかり確認する必要があるので見学会では質問必須事項です。
• 価格表はエントリーしたら見れます。 5200万前後が多く坪単価240万ちょい 隣のパークハウス築4年の中古は新築時より大幅値上がりで、最上階で坪単価320万で販売中。 なので、真ん中階で考えれば大手ブランドの築浅中古で平均坪単価290万くらいかな？ ブリリアを定期借地事情からの予測で坪単価240万で購入して、5年後には220万？くらい、10年後に200万？、20年後には激落ちして150万も有り得るかな。 確か、定期借地は賃貸に出せないとか縛りがあるので、予期せぬ事態への対応が難しい。 お金が6000万出せる人は普通の所有権付きマンションにした方が安心かと思う。 ここはお金はないけど、品川近くに住みたい人のためのマンション。
  • 賃貸出せるって書かれてたよ
• 終わりが見えてるマンションは末期になればどうせ住めなくなるから無駄な修繕費を払いたくないので多少壊れてる箇所が発生しても修理しないで放置して荒れる場合があるそうだ。 組合で紛糾するのは40年以上後になるとは思うが
  • ただ現状ほかのマンションも築40年にもなればほとんどが破綻してるんじゃない？っていう
    • でも60年で確実に解体されると決まってるのと、基本的には何年でも住めるのでは、住民の管理維持に対するモチベーションが全然違ってくるような。 最近の「都心に住む」の記事にペアシティルネッサンスが出てて、あそこもほぼ築40年ぐらいだけど、ごく最近大規模修繕をしたそうだ。写真みても実に美しく維持されている。 結局は住民の意識次第だと思うが、定借だとそれが期待できない、当然だけど。
      • 長期優良住宅＝100年住宅に認定されたグランドメゾン品川シーサイドは長く住み子供達へ繋げていく住民達の姿勢があれば大規模修繕を繰り返して長期維持出来そうな期待もある。 勿論、通常の所有権マンションでも意識が低ければ40年待たずに崩壊することもあるがタラレバになってしまう。 終わりが確実なマンションはモチベーションは相当低いのは覚悟しないといけない。 40年後なんて人口は1億割れ、大増税超高齢化社会で金銭的余裕がないかもしれない。 解体するマンションを高い修繕費払ってまで綺麗に保ちたいと考える人はどこまでいるかな？ 修繕費の前に解体費用だって住民持ちになる可能性が高いかは尚更だよ。
        • それは定借じゃなくても同じ話。自分でも書いてる通りこれからは住宅が基本的に余る時代。40年後の住宅過剰な中、定借であろうとなかろうと補修しようとするかどうかは問題。定借だから…と悲観的になる必要はそこにはない
• 定借期間も重要で、最近は70年が主流なのでちょっと短い。50年よりはいいけど。
  • 確かに50年だったら確実に検討から外してた。70年だったら余裕があるからあまり定借は気にならない。60年なら全体計画次第だが検討できる。
• あれっ？定期借地権でも建物本体部分には固定資産税が発生すると聞いている。だから、地代+建物の固定資産税でＷで負担になる。マンションの場合は資産に占める土地面積が低いので建物でかかる割合が高いらしい
  • マンションの固定資産税って意外なほど建物分の割合が高いよね。
• イニシャルコストが安いのはメリットでもあるし、 結構売れるかもね。地代とのバランス次第ですが、 最近は借地権だからと銀行さんも差別化しないので 評価として9掛けくらいが妥当なようです。
• ここはいい物件ですよね。 立地としては駅がそれなりに近いので、お出かけが快適そうですし、 通勤にも非常に便利だと思います。 ちょっと価格は高いですが手厚く買ってみても良いかもしれませんよね。
• もうマンション価格の高騰ぷりにはついていけないし、かといって郊外の通勤時間も我慢できない。建て売り戸建て買うなら定借マンションもおなじ。両方築何十年で価値がなくなる
  • 定期借地権で明らかに安ければそれも選択肢だね。今の時代何かを妥協しないと成立しないから、その妥協が何か分かっていればと思います。会社からの家賃補助が手厚ければ買わない選択肢がリスク回避とも思えるし、補助が無ければ購入でしょう。

交通

• 京急でも品川寄りだと立会川と青物横丁は駅力が比較的あるので、他の京急各駅停車物件よりは絶対いいですね。

構造・建物

• 1階にはどんな店舗が入るのか気になります。いつ頃決まるのでしょうか。
• このマンションは非常に綺麗で良いですね。間取りもそれなりに広いですし、デザインがオシャレなので個人的には好きですね。

共用施設

• 駐車場台数：31台（平置1台、機械式23台、店舗用7台）
  • 駐車場は少な目なので抽選になるんでしょうか。車はどうしても必要なので、駐車場が確保できるかどうかも決めてになりますね。
• 駐輪場台数：110台（ラック式95台、平置9台、幼児用6台）
• バイク置場台数：9台

設備・仕様

間取り

• 間取：3LDK・4LDK
• 面積：68.19平米～85.62平米
• 部屋にもかなり魅力的な間取りが多く、リビオシティ川口元郷に近い建物構造（ルーバル部屋多い）も良いです。

買い物・食事

育児・教育

周辺環境・治安

• 用途地域：準工業地域
• 駅はやや遠いですが、わりと周辺ののどかで、 間取りも整っているからもっと人気が出ても良い物件だと 思いますね。神社が近くになるのは、人によって 好みがある事ですが、個人的には良いマンションだと思います。
• わりかし交通機関も整っているので便利ですね。
• 定借じゃないと用地の確保が難しいエリアなのかな？
  • 品川の中ではかなり注目されているのでは。定借ですが、いい物件にはいると思います。あとは、どれだけ価格が落ちてくれるかに期待です。
• 小学校・幼稚園も近いし、自転車があれば大井町・大森・品川シーサイドなど様々な商業施設にも足を運べます。
• 場所に関する高評価コメントが多いように思いますが、住民の民度はあまり高くありません。近隣に競馬場と競艇場がある影響か、歩きタバコとポイ捨てが多い、公園などの喫煙禁止マーク上で堂々と喫煙、民家の塀の上に飲みかけの缶チューハイを連日捨てていく輩がいる、窓ガラスが割れっ放しのボロボロの空き家が多く浮浪者が住み着いている、その浮浪者の寝タバコか空き家からの火事が立て続けに起こる、など。
  • 確かに浮浪者出現しますね。仰る通り民度は高くないと思います。私も南大井五丁目に住んでいますが、このエリアで住居を買うのであれば、京浜東北線挟んで西側しか考えられません。
• 引っ越す時は電車の騒音ばかりに気を取られていましたが、暮らしてみて分かったこととして。目の前の東西の道路は首都高湾岸線から西大井方面への抜け道となっているため狭い割には交通量が多く車(特に走り屋やバイク)の騒音あり、家の換気口フィルターが排気ガスですぐに黒くなる、歩道も狭い上に電柱が張り出していてベビーカーが通りにくく車や自転車との接触事故の不安あり、警察署と大型病院が近いため夜間のサイレンが煩い、そして駄目押しの羽田新ルート計画が浮上。
• 小さな子供がいる家庭には不安有りな地域なので目先の価格の安さだけに飛び付くのは危険なのかなぁ。確かに京急で急行が停車する都内の駅で立会川が一番相場安いにはそれなりの理由有り

【羽田新ルート】

• ここは羽田新ルートの影響(騒音や落下物など)が出ますか？ 真下ではなさそうだから大丈夫そうでしょうか？ 防音対策がしっかりとされていれば気にしなくていいのかもしれませんが。
  • 羽田新ルートが立会川駅の真上なんだよね。それも上空300メートルを通過するからかなり近い。轟音で不動産価値に影響しないか心配。
    • 大井町駅上空で300m、立会川上空だと250mくらいのようです。騒音が気になりますが皆さんはどうお考えですか？
      • 250メートルはかなり近いですわ。防音性の高い窓ガラスを使用するのでしょうか？
• 羽田新ルートについて区長は政府に物申せないのだろうか？二重サッシなど必要なレベルになるなら大井町品川よりも立会川の方が低空飛行で100dbなんて可能性が心配。
  • 戸田公園でさえ80dbらしいよ。立会川であれば100dbを更に超えるからルーバル部屋なんか近くで飛行機見放題の特典付き

周辺施設

その他

掲示板

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