シティタワー武蔵小山

2018年9月6日 (木) 09:38時点における版

物件概要

• 所在地：東京都品川区小山三丁目1番24（地番）
• 交通：東急目黒線 「武蔵小山」駅 徒歩1分
• 総戸数：506戸（非分譲住戸187戸含む）、その他店舗・公益施設・事務所（詳細未定）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート（一部鉄骨造）、地上41階 地下2階建
• 敷地の権利形態： 所有権の共有
• 完成時期：2021年06月中旬予定
• 売主：住友不動産株式会社
• 施工：五洋建設株式会社

価格・コスト・販売時状況

• パークシティ武蔵小山ザ・タワーの仕様が酷かった分こちらへの期待が高まってますね。駅距離も共に1分で互角。専有部と共有部の仕様次第でしょうか。こちらには価値に見合った価格をお願いしたいですね。
• 結局は土地取得価格次第だとは思うんですが、お隣ほどでもないのだとしたら、大井町のシティタワーと同等の値段で出せば飛ぶように売れるでしょうね。

実際検討したい。

• 感じのいい坪５５０万を予想。
  • お隣が大コケしてるのに、それはありえなーい
    • 別に大コケしてないでしょ。
• 三井より少し高いぐらいでしょうかね。490とか。
  • 現実的なところで500前半でしょうね。
    • 500前半かと思いますが、スミフですから最終期には500後半になってそうですね。
• 状況によっては、住友と三井を比較する結果になってマンションニュースの良いネタになりそうですね
  • 住友と三井って再開発タワマンで隣接するケースが多いよね。互いの眺望を奪い合ってる感じで残念。
    • ここの他、あと2街区でのタワマン建設が計画されているようなので、それらの動向も気になるね。
• 金額もさることながら、ただでさえ混む駅により人が集まるのか・・・
• 70m超えの3LDKを検討していて、先行の三井不は、抽選漏れしてしまい、こちらの物件購入を視野に入れてます。

駅前ではなく、駅近になるのと（まあ大差はないんでしょうが）やはり、住友なので、値段は上げてくるかなあと思います。我が家のような三井不漏れの方で検討されている方、他にもいらっしゃいますかね、、

• • 一定数は間違いなくいると思いますよ。まだ金額は分かりませんが、住友は一期一次が一番安く、最終期に向けてドンドン値段を上げていきますから、早めの購入がおススメですね。おそらく一期一次なら先行の三井とほぼ値段は変わらないのではないでしょうか。
• @540くらいだと思うよ。→目黒徒歩1で@600 ブリリア物件 →駒沢徒歩1で@450〜500 同じ住友物件。郊外の駒沢ですでに500だから、より都心に近い武蔵小山は高くする。あまり期待しないほうがよいよ。結局、三井が良心的な値付けってことになるのは明白なので、間に合う人は三井がよいのでは？
  • シティタワー目黒より高いってことになるね
    • そうなんですよ。すみふが高く売れるチャンスを逃す訳がないし。もしそんな価格で出すなら、せめて仕様は一昔前程度でいいから、いいものにして欲しい。
  • 目黒駅上空は飛行機通過予定です。2年後のブリリア中古価格は興味あり。
• 三井は豪華な共有設備が無い、天カセが無い、low-eでは無い、ボイドスラブが薄いという指摘もあり、と言う感じでしょうか。(尚、low-eは自費で交換可能なようです) この辺りをクリアしてくるとさすがはスミフ、高いだけあると言う感じになるのでしょうか。またスミフは三井方向以外の3面はお見合いにはならないので、そういう意味で立地もアドバンテージがあるかもしれませんね。以外と蓋を開けてみたら、三井と変わらない値段で、スミフ良い！となるかもしれませんよ。
  • スミフで高級仕様だとすると、同立地で同じような値段は絶望的に難しいでしょう。最低でも1割は高いと思いますよ。
• ワンチャンスあるなら1期。そのあとは値上げに次ぐ値上げ。480-520-550みたいになるのでは、まぁそれで1期の堅調さを謳うのが住不のやり方。あと、住不は５年かけて売るのも上等、だからねぇ。
• 総事業費300億で319戸。一戸あたり9400万。三井が6500万とかだったから、坪単価550ありえますね。
• 仕様が三井より良くて、坪単価480なら三井と殆ど変わらないから欲しい。
  • 住友が安く売るわけない
• 市況も不透明になってきたし、三井とほぼ変わらない値段で売ると予想。1期は坪単価480から出てくるんじゃない？三井が完売してから値上げするんじゃないかな。
• 晴海の新規販売スミ不タワー、隣で販売中のスミ不タワーより高く出してきました。ここも強気でくるんじゃないかな。
  • 強気でくる可能性は大いにあるけど、仕様対比割高なら見送るでしょ。今は無理して買うところではない。今は賃貸が正解の地合い。それで困るのはデベだけ。
• 三井が完売してない以上、大きくは上げられないでしょう。三井が完売するまでは同レベル単価、完売後ズルズル需給見ながら上げる作戦と予想。
• 三井の仕様が酷かっただけにこちらには期待したいよね。ここも酷いものが出てきたら相当侮られてると思う武蔵小山を選ぶ人達は仕様の違いがわからない見る目の無い人とマーケされたことになるでしょう
• 2回目の販売予定見直しですね。7月→8月下旬→11月下旬。これはお隣の販売不振がかなり影響したものと思われますね。計画を練り直しているのでしょう。
  • PCより1年4ヶ月後の入居予定ですので、PCが2017.11月発売開始だった事を考えると、2019.3月まで延期が続いてもおかしくは無いですね。
• １３９坪500万なら買う。永久眺望が確保出来るからPCより欲しい。
• この物件に住みたいのであれば新築10年は賃貸、その後価格が落ち着いた頃に購入という選択もありかとおもいます。
• 住友は、前からあるパークホームズ武蔵小山と向かい合う南東側20階くらいまでと駅側中層棟に向く部屋は安く@350位でだしてくるのでしょうか？その分眺望抜けるところは@500オーバーと見てますが。
  • 築10年のパークホームズ武蔵小山が平均坪350なので、こちらは低階層でも450くらいで平均500くらいかなと思います。今はどこも高いので仕方ないですが、なかなかハードル高いですね。
  • 武蔵小山の中古で350万も出す奴いねぇよ。レインズの情報を鵜呑みにしてる素人さんかな。
    • レインズが全て事実を受け入れられないお隣のジャンピングキャッチさんかな？
    • そんなことないし、言い方に悪意がありすぎ。実際パークホームズは中古動いてるしね。
    • レインズすら信用せず、何を持って適性価格を判断するの？
• ここは低層棟も分譲販売しますね。合計506戸には中層棟と低層棟を含むので、高層棟はたぶん400戸台半ば。高層棟のエレベーターが4基しかないし。ここから地権者引いたら、高層棟の販売戸数は少なそうですね。
• ここの坪単価はいくらだと思いますか？
  • 住友のことなので三井よりは高値付けて来るのは間違いないと思われます。あちらが坪470(平均)ならこちらは坪500(平均)と言ったところで予想しておきます。
    • 先発の三井に比べて後発の住友は大体1割り増しがパターンとして多いです。そこから考えると、坪520といったところでしょうか。
    • 住友がいくらで出してくるかで武蔵小山の将来が左右される。ここがお隣と同じかそれよりも下の価格で出すことがあれば、供給過剰＋お隣の郊外長谷工オリティのせいで、武蔵小山全体の下落圧力がさらに強まりそうな予感。
• パークシティ側の南西かもうひとつの三井側の南東の低層だったら、坪400以下ででますかね？
• パンダのぞけば、第一期は三井と同じか少し安いんじゃないかな。ただ売る部屋はかなり限定するだろう。その後値上げ。
• 一般販売、隣が400、ここ300、三菱ができて400としても、全部合わせてパークタワー晴海1棟分の供給にしかならない。ここは高値でじっくり売るだろう。

交通

• ここを見ると https://www.musashikoyamakingdom.com/entry/2018/03/31/174640 電車通勤は大変かなとか思っちゃいます。
  • 昔は空いてたんだけど武蔵小杉が開発されてから一気に酷くなった
• 三井との間の横断歩道、信号機ありになる？
  • 重要ですよね！

幅員広そうだし、信号機なくても実質的な交通量が多いのかどうか。

構造・建物

• デザインどうなるかな。三井はアースカラーの団地風で高級感のカケラもないから住友に期待。住友だからシャープなカッコいい感じだといいな。
• 画像を見ると中住戸はバルコニー面積を小さくしてリビングを広く取っているのかな。
• もしパークシティと同じ高さ制限だと、同じ４１階建てなので、エントランスロビー低くしないと、スラブ厚、天井高、天カセのどれかを犠牲にしないといけない気がするのですが、スペック大丈夫かな。
  • 危惧されてるのは、ここはパークシティと同じ41階建なので、スラブ厚や天カセなど同じ安普請な仕様になってしまわないかということですね。心配ですよね。
  • そうなんです。最近は違うかもしれませんが、スミフさんは天井が高い豪華仕様のロビーを設けるイメージがあったので、住居階の階高が不足しないかなと思いました。
  • まあ天カセはオプションにするか、リフォームで一部の天井下げて取り付け可能な気もするので、替えの利かない天井高とスラブ厚だけでも確保してくれたらいいかな。それだけでもパークシティより優良になるし、多少割高でも納得できる。
    • 天カセは後からリフォームでの対応はできないよ。スミフの他の物件で聞いたことあるけど無理と言われた。
    • 二重天井の空間が不足しているからですかね。工数増えるけど、一部天井下げたビルトインの間取りにしてほしい。あまり需要ないのかな。
• 天井高いくつあれば合格ですか？
  • タワーなら2600でしょうね
  • 欲を言えばオフィス並の２７００ですが、期待値は２６００、妥協して２５００でしょうか。ただ天カセだけのために部屋全部を下げるとなると天井高もほしいので悩みますね。それよりもスラブ厚を優先したいです。
    • フルフラットなら2500でもありですね。お隣みたいな凸凹は勘弁
• 多少天高低くても天カセあった方が良いのかどうかは悩ましい所。共有設備が豪華だと良いですね。
• スミフらしい真っ黒のタワマンでは無いのが残念ですね。威風堂々としたカッチョ良い黒タワマンを期待していたのですが。少し高くなっても良いので豪華なタワマンを期待して待ってます！
  • 同意です。スミフの黒マンは特徴的で瀟洒なので残念です。再開発のイメージや街並みから浮いてしまうのかな。
  • 同じく、同意です。三井と差別化する意味でもスミフらしいスタイリッシュなデザインにしてほしかったなぁ。
    • お隣があれほどまで安っぽい外観なのは想定外でした。逆に引き立て役になってくれるから良いのかな。
• 外観はイマイチな印象
  • お隣パークシティより数段上のデザインだと思います
  • 実力的には三井と同等かやや下ぐらいの印象です。
    • 外観の実力って何ですの？三井のあの吹付けだらけのチープな外観に負けることはあるまい。エントランスは住友の圧勝ですし。

共用施設

• 駐車場総台数：住宅用131台、その他施設用13台
• 自転車置場総台数：住宅用700台、その他施設用100台
• バイク置場総台数：住宅用30台、その他施設用4台
• ミニバイク置場台数：住宅用25台

設備・仕様

間取り

• 間取：1LDK～3LDK
• 面積：37.97平米～111.86平米

買い物・食事

育児・教育

周辺環境・治安

• 用途地域：商業地域、近隣商業地域
• パルム商店街に面していない分、閑静で良いかもしれないね。

周辺施設

その他

掲示板

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