パークタワー新川崎

2018年4月14日 (土) 01:44時点における版

物件概要

パークタワー新川崎CG

• 所在地：神奈川県川崎市幸区鹿島田一丁目1201番（地番）
• 交通：

1. JR横須賀線 「新川崎」駅 徒歩3分
2. JR南武線 「鹿島田」駅 徒歩4分

• 総戸数：670戸（事業協力者住戸12戸含む、他に店舗16区画）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート（一部鉄骨造）、地上47階 地下2階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2015年03月中旬予定
• 売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
• 施工：清水建設株式会社
• 管理：三井不動産住宅サービス

価格・コスト・販売状況

• 予定販売価格：3,300 万円台～8,400 万円台
• 予定最多販売価格帯：4,400 万円台
• ここの1期は3LDK4800万～、4000万円台が24階まで40部屋以上あり今の相場からすると激安。
• 以前の価格表を見ると3LDKは71m2で4778万円～（4000万円台の部屋が24階まであり40室以上）最近の相場上昇を見ると他物件と比較しても相当安いですね。3LDKは5000万円スタートで最大1割程度の値上げで収まることを希望します。（悪くても5200万円スタートで最大15％の値上げで納めてほしいです）
• ここは角部屋でも5800万くらいの部屋が沢山ありましたよ。
• 都内の野村で、ここも気になっているという話をしたら、値上がるらしいですねー、と言われました。何でも販売時期の遅い大崎のレジデンス棟がタワー棟より三割高とか。また、資財価格の高騰や日銀の動きなどから、仕事で三井の人と接することも多いけど、まず上がるだろうとのこと。
  • 私も値上がりだと思っています。ここは購入したいので、値上がり幅がどれ位が知りたいです。
• ここは客観的に見ても安かったと思います。大規模タワー物件で2駅デッキ直結・都心へのアクセス、商業棟併設、東小倉小学区等に最近の物件価格高騰・近隣物件との比較も考慮すると、特に安い価格帯が多かった３LDKの部屋では10～15％の値上げはあるかも・・・。
• 《2017年「値上がりマンション」ランキング、物件選びの常識は変わった！》によるとパークタワー新川崎がなんと１２位に。 これは住まいサーフィン主催者の沖氏にも意外な結果だったようですね。。。
  • 都内以外で最高の値上がりマンションのようですね。
    • 都内一等地の物件が多数の中に忽然と都内以外の新川崎、立地イマイチと言いたくなるのでしょうが本当に驚きました。
      • 騰落率＋18%と記載されていますね。 現在中古で売りに出ている価格化すると、恐らく再販価格を基準にしていそう。 確かに再販価格に18％上乗せで中古が出ています。 今は売るのには美味しい時期ですが、 一般的に中古の売買が増加すると見込まれる 9年後の市場は読めないですね。
      • やっぱり駅近、商業隣接、タワーマンションは資産価値高いんだな。そりゃ当たり前か。三井で免震だし。

交通

• 2駅3路線が利用可能。2つの駅が使い分けられる便利さはもちろん、大きな魅力は主要な駅とつながる路線が利用できること。横浜、鎌倉、湘南方面へのアクセスにも恵まれた好ロケーションです。
  • 新川崎や鹿島田がデッキで徒歩5分以内、駅から横浜・川崎・武蔵小杉へ10分以内、品川・渋谷・新宿・池袋・東京へ30分以内で行ける。
• 新川崎と鹿島田はペデストリアンデッキでつながる予定ですよ。踏み切りを待たずに行き来できるようになるのは便利ですね。
  • 新川崎駅はデッキと繋がる階段部分アプローチをもう少し改良して欲しいですね。のあの階段はどうしようもないでしょうか。
  • あの階段は周辺住民説明会の場でも「せめてエスカレーターがつけられないのか？」と質問が出たのですが、「JRの部分だし」「真下に下りの電車が走っているので設置できない」と言っていた記憶があります。
  • 新川崎駅の構内にはエレベーターのほか、上り下りのエスカレーターがあります。駅からタワーへのアプローチは、改札を出た後に階段を下りてデッキに出るルートと、横断歩道を渡って歩道の途中からデッキに通じるルートがあります。
  • 駅の外が車椅子やベビーカーには厳しいんじゃない？
• 新川崎に快速が止まらないは、正確には、特急(NEX)と湘南新宿ラインの高崎方面が止まらないです。湘南新宿ラインは、高崎方面は全て横須賀線内快速運転で、宇都宮方面は快速含め横須賀線内各駅です。上野東京ラインができると、湘南新宿ラインの快速の役割が少し変わるかも知れません。
• 新川崎って時刻表みると、日中は一時間に4本、深夜は2本しか来ないんだねー。待ってる時間を考えると鹿島田駅の方が、アクセスや駅前商業施設、駅へのルートなどどれをとっても良いのかも。
• 毎日横須賀線使って、7時～7時30分の電車に乗り東京行ってます。最近は、線路内点検などで遅延することありますが、私の使っている時間なら来た電車に乗れて、意外と車内奥まで入れます。武蔵小杉で沢山の人が乗ってきますけど。
• 新川崎のシンカ側にロータリーみたいのできてるの、あれは、何？ バスターミナルなのか？
  • バス停とタクシー乗り場です。川崎市が交通広場として整備しています。あそこが駅前バス停になり、タクシーも橋渡らないと乗れなくなります。現在の駅前ロータリーはどうなるんでしょうね。
• 上野東京ラインの開業で、横須賀線にもとばっちり(？)が来てますね。上りが新川崎に来た段階での混雑がひどくなりました。しかも武蔵小杉からの乗客はますます乱暴になってます。ご参考まで。

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  駅までの所要時間

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  交通概念図

構造・建物

• 「生活利便施設棟」と「住宅棟」から構成される商業一体再開発。
• 中間免震構造（4種類の免震ゴム×40台、オイルダンパー×12本、弾性すべり支承×8台）
• 「省エネルギー対策等級 4」、 川崎市建築物環境配慮制度（CASBEE 川崎）において総合評価 S ランクを取得。
• ここって戸境壁湿式じゃなく、乾式耐火遮音壁なんですね。タワーだから仕方ないんですかね。
  • 防音性能が悪いし、地震の大きな揺れがあった時はズレが生じたりします。
  • 乾式耐火遮音壁の遮音性能が低いというのは誤解です。タワーマンションに使われる乾式耐火遮音壁はアパートの壁や部屋の中の間仕切り壁とは全く違い、コンクリート壁に勝るとも劣らない遮音性能をもっています。因みにCASBEEのスコアシートには界壁遮音性能という評価項目があり、ネットで一般公開されています。
• 南向きが完全に塞がれてるのは大きなマイナスポイントだろうね。
  • タワーの弊害も気になるし、何よりタワマン同士で眺望を打ち消す場所。眺望の良い部屋は限られるからそれ以外は日陰やお隣さんとお見合い状態。
  • 北住戸はタワマンらしい眺望が期待できるので、採光が期待薄な一面はあるものの人気があるようですが、南側の中階層以下は絶望的なようですね。三井のビルとお見合いしていて眺望も採光も望めないのに、価格は他の方角より高いもんですから、間取りが気に入っている方や、眺望とか気にされない人、とにかく『南』にこだわる人以外難しいのではいかと。自分らが住むマンションですから完売して欲しいところですが、南側が最後まで残るのではないかと心配です。。。
• この物件の南西向きで、隣の三井ビルの影に入らないのは、何階以上でしょうか？
  • 影にならない…はわかりませんが、お見合いにならないのは42階だったと思います。同タイプの41階と２、３百万の差ががあったような。
• 富士山側は、何階以上だとベランダから見えるのでしょうか？
  • 線路の向こう側のマンションが20階です。部屋の位置も関係あるかもしれませんが、やはり20階以上が目安かと。
• 2014年3月に4階部分で施工ミスが発覚したため、一部7階まで建設が進んでいましたが4階部分まで解体・撤去していました。
  • 1，2階は従来工法（現場うちコンクリート）で２階の天井部分のコンクリート床（普通の建物では３階の床）の上の柱の上に免震装置をのせて、免震装置の上に３階の床を作ります。わかりやすく言いますと、３階の床が２重になり、その間に免震装置が設置されています。今回の施工のやり直しは、一般にいうところの３階部分の床から上を解体したものです。写真で確認する限り３階の床は残されていました。３階部分の床（２重の床の上の床）の解体は免震装置も含めての解体となり、現場での外観では、普通の２階建てが残った形になります。今回のような建物では、免震装置は３階床に設置ということになります。
  • 作業員の話では、「部品の不備じゃなくて、部品は正確にできているものだったのだけど、それが付かないらしいよ。つまり、建物自体が全体的にひずんでるんだろう。」ということでした。
  • 7階まで建築が進んだ時に3階とその他の階の一部に充填剤失念で階層の約5ｃｍの隙間が一気に滑落したと説明を受けました。
• 上から見るとアウトフレーム逆梁構造がよく見えますね。床の白いブロックみたいのはボイドスラブの発泡スチロールかな。凄い敷き詰めるんですね。強度は計算してるんだろうけど。

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  現場写真（2014.3中旬）

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  現場写真（2015.1中旬）

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  現場写真（2015.2下旬）

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  現場写真（2015.3中旬）

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  土地利用計画図

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  計画建物断面図

共用施設

• コミュニティスタジオ・コミュニティプラザ
• スタディルーム・ライブラリーコーナー
  • スタディルームで夕方勉強していると 図書室側で子供が遊んでいて騒々しい。 場合によってはスタディルーム側にまで侵入し 椅子取り合戦したりマナー的にどうかと思う日がある。 スタディールームは照明環境も整い、 朝や夜は集中できて有難い場所ではあるが、 利用マナーについては改善の余地があると感じます。 15時～17時頃までは大人は利用を控えた方がいいのかな。
    • 土日のライブラリー＆スタディールームが 無法地帯と化している。先週末もそう。 大勢の子供の待合室みたいになっていて 集中できる環境ではない。
• スカイリビング・ゲストルーム
• 共用部に太陽光発電システム
• シェアサイクル
• カーシェアリング（2台）
• 各住居階に防災備蓄倉庫
• 24時間有人管理
• コンシェルジュサービス
• エントランスのクリスマスツリー綺麗ですね！なんだんだで良いマンションです。
• 春先にじゃがいも収穫がありましたがその後の収穫祭はないのでしょうかね。
• 階段をたまに利用してるのですが、ホコリの塊が目立ってます。入居前にもらった資料の清掃業務計画によると、共用階段は「週１日に掃除機による清掃」と書いてあるけど、いつ清掃したの⁇と思います。

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  3階・25階共用施設

間取り

• 間取り：1LDK～4LDK
• 専有面積：45.21㎡～92.04㎡
• ここだって行灯だらけでしょ。洋室じゃなくサービスルームでは？って間取りもあったし。
  • タワーで内廊下なら、ワイドスパンでない限り、中住戸には当然行燈部屋はできますよ。それが嫌なら割高ですが角部屋を選べば問題解決です。ここは24時間換気システムがあるから行燈部屋でも換気に問題なさそうですけどね。もしくは低層で外廊下の田の字物件を選ぶのもいいかと思います。タワーに限らず4.5畳とかの間取りもどこのマンションでも見受けられます。それが嫌なら広めの住戸を選ぶしかないですね。

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  75D1タイプ

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  80A2タイプ

設備・仕様

• 蓄電池・HEMS 連携システムを全戸に導入。
  • 安価な電力料金時間帯に蓄電池に充電し、電気料金が高い時間帯に放電することで電気代節約と電力ピークシフトを促進する等、マンション全体のエネルギー管理に貢献します。
  • 専有部においては、各住戸に設置する蓄電システムと住戸全体の電力使用量、主要な生活家電の個別の電力消費量を自動計測し、見える化を図っています。居住者は、電力使用量をスマートフォンやパソコン、インターホン等から確認することができ、遠隔からの生活家電の電源制御も可能です。設定した電力使用量の目標値に近づいた場合や電力事業者から電力使用制限要請があった場合には、アラームメールが自動送信されます。
  • 共用部においては、マンション全体の電力使用量等を自動計測・データ蓄積して見える化を図っており、管理者用パソコンやマンション共用部に設置したモニターから確認することができます。測定したマンション全体の電力需要状況と、電気事業者が発信する電力需給ピーク情報 を受信し、それらを連動させることで、設定した電力使用量の目標値に近づいた場合や電力事業者からの電力使用制限要請があった場合は、共用設備の運転停止等の自動制御を行います。
• 全熱交換システム
• エコガラス
• 魔法びん浴槽
• ブロードバンド
• 宅配ロッカー
• ペット可
• エントランスの非接触キー、１つで約２万するんですね。無くしたのでスペアを作ろうとしたけど、まだ足りてるからとりあえず延期してしまった…大事に扱わなきゃ。
• wifiがつながります？ちょくちょくつながらなくなるんだが、NTTの問題なのか、ブロバイダの問題なのか、マンションの問題なのかさっぱり。
• トランクルームかなり便利ですね！空きがあれば2個目を借りたりできるのかな？
  • 確かにトランクルームは便利！てか、ゴルフバッグなどは部屋に置けないからもし抽選外れてたと思うとゾッとする。

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  蓄電池HEMS連携システム

買い物・食事

• 生活利便施設棟
  • 残念ながら商業施設は生活利便施設棟の中の1フロアのみでそこに入るのは既に入居が決まっているりそな銀行・保育園・スーパーを除けば再開発前にあそこにあったスナックや居酒屋・不動産屋と言った類の小店舗となっている。
  • タワー下駄部は地権者店舗メインなので期待は出来ないだろう。
  • そうですね。私も特に期待していません。普段の生活を営む上では、新川崎スクエアとサウザンドモールに必要最低限のお店や病院・ジム等がそろっているので十分です。
• 新川崎スクエアは下記のお店を利用できる。
  • マルエツ（24時間営業）・りそな銀行・カフェCAFÉ COLO＋　ベーカリーデリフランス・フレッシュネスバーガー・ドコモショップ・QBハウス・スシロー・サイゼリヤ・ダイソー・保育園・三井住友銀行ATM・みずほ銀行ATM・ジェクサー・フィットネス＆スパ・新川崎パークシティーの医療モール・郵便局・ツインタワーのコンビニ・カフェ・サウザンドモールのマルエツ・医療モール・ＪＡ・調剤薬局・本屋・ツタヤ・クリーニング・ハックドラッグ・ミスド・ドトール・コンビニ・飲食店・河合音楽教室・学習塾・吉野家・中華料理店・居酒屋・鹿島田駅ビルのマツキヨ・マクド・コンビニ、シンカシティの京急ストア・フィットネスＮＡＳ
• スーパーまで徒歩5分（マルエツ）
• 鹿島田商店街（登録店舗数108店舗）
• 新川崎はスーパーが少ないからか、川崎や小杉よりも食料品の価格は少し高いです。
  • それはあるかも。マルエツで日用品買ったら高い。ゴミ袋が500円してびっくり。おまけにレジのおばさんが意地悪で駐車場無料なの教えてくれない
  • マルエツで日用品買ったら高いですよ！マツキヨとか、百円ローソンなんか如何でしょうか。ダイソーとフィットケアができたら、選択肢が増えて嬉しいです。

育児・教育

• 市立東小倉小学校［徒歩6分・約480m］
• 市立塚越中学校［徒歩9分・約700m］
• 学区は評判の良い東小倉小学校で車道をほぼ通らず通学できる。
• 学区の東小倉小は幸区では一番良いと言われています。中学受験組も多いそうです。ここの購入を考えている層なら、中学校はまず私立でしょう。ここからなら都内や横浜の私立中どちらも通いやすいですよ。
• 現在の日吉小学校、東小倉小学校の中学受験率はどれくらいでしょうか？日吉小は中受する児童は少ないようでしたが、近隣にマンションが増え、中受させる世帯も増えたのではないだろうかと予測しておりますがいかがでしょうか？東小倉小学校への越境は現在は難しいでしょうか？
  • 東小倉小学校は、受験率高いと思いますよ。越境は、その年によっても変わるので、役所に直接電話で問い合わせた方が、確実だと思います。
  • 安全面の観点から、橋越えての越境通学は基本アウトです。（親が毎日付き添うとかなら別ですが…）日吉小の中受も増えるでしょうが、最初のマンションたちはじめてちょうど7年目そろそろ増え始めるんじゃないでしょうか。夢小と小倉の方が近辺に塾も多く、中受すること自体には日吉より熱心ですよ。
  • 越境入学するための条件は市のホームページに載っています。その条件以外の「こっちの学校の方が良さそうだから…」というのは無理。学区が決まっているのですから学区の学校に通う、というのが基本です。

周辺環境・治安

• 品川、大崎、小杉、新川崎、横浜、川崎周辺は更に発展する期待が持てるからいいね。
• 新川崎は横浜市寄りだから鶴見川に近くない分治安が良いよ。
• 畑があるわけではないので砂埃が舞うわけでは無いですし、都内ほど車通りがあるわけでもないので排ガスにしてもそこまででは無いかと思います。近くの三菱ふそうの工場が煙をモクモクと出していることも無いです。昔というのがいつとの比較かによりますが、車の性能も工場も設備が年が経てば向上して年々改善される方向にあるので、工場地帯としての再開発でもなければ、経年によって相対的に良くなる傾向にあると考えられます。
• タワー棟のすぐ隣で掘削しているところには、何ができるんですか？ 立体駐車場かな？
  • 「第２の大地」とされている所でしょうか？タワーと生活便利施設を３階部分で繋ぎ、鹿島田駅からのデッキが繋がる所です。
• 北側の10階建て、賃貸住宅かと思いきや、オフィスビルかな。さすがに全フロア日能研は入らないだろうが。
  • 住戸は間に合っているのでオフィス需要が見込まれているのでしょう。
    • 隣の10階建てオフィスの影響で、 物件のテナント料金に影響が出そうな気がします。 ただでさえ1店舗空きが埋まらないのに、 間近に競合が安い価格で出してくる可能性もありますね。
      • 向こうはオフィスビル然とした物件だし、パークタワー店舗は路面店だから、そもそもテナントの業態がかぶらないのでは？
• この辺の神社、お寺共に年末年始は子供にお菓子をくれました。優しい自治会、商店組合の方々ばかりでほっこりしました。
• せっかくのペデストリアンデッキなのに、横から雪が降り込んで積もっていた。どうしてこんな設計なのやら。でも、デッキをせっせと除雪していた管理会社の人（？）には感謝。ありがとう！
  • 多分今日の雪だとトンネルみたいな形状でもない限り雪は積もるでしょ。しかしこの天気だとスーパー、コンビニ直結はホントありがたいですね！
    • 昨日の雪はすごかったですね。朝下に降りたらマンション周りはだいぶ雪かきされてて駅までもスムーズに行けました。警備員さんの雪かきのおかげですね！
      • 朝1階エントランスから出勤しました。 管理室の面々が総出で雪かきしてくれていて 歩ける道が作られていました。 素直に感謝しましたよ。
• エントランス前の元セブンに接する狭小建物が解体されましたね。また同規模の建物が建つのかな。元セブンの建物も全然解体されないけど、一体開発されるのかな。

周辺施設

• マンション近辺の病院はどこに行っても激込み。特に内科、耳鼻科がもっとあるといいんだけど。
  • 皮膚科の混雑も尋常ではない。皮膚科も追加でほしい。
    • 病院が少なすぎる。インフルや花粉症の時期なんて診察まで２時間も待たされる。
      • 小児科も少ない。混雑云々より、休診日や検診専門日に体調に不安があると、近くになくて困る。

【公園】

• 夢見ヶ崎動物公園［徒歩12分・約950m］
• 下平間稲荷公園［徒歩7分・約510m］
• 平間公園［徒歩18分・約1,370m］
• 多摩川緑地［徒歩19分・約1,450m］
• 多摩川は歩ける距離ではないけど自転車なら行けますよ。ゴルフ練習場があったりのどかな散歩が楽しめます。
• 桜の名所100選三ツ池公園や、近くの夢見が崎動物公園がオススメです。

【その他】

• 新川崎三井ビルディング［徒歩2分・約120m］
• 鹿島田病院［徒歩7分・約530m］
• 川崎市幸区役所日吉出張所［徒歩14分・約1,070m］

その他

• ４つもオフィスとして利用しているところがあったとは驚き。近隣住戸の人たちが気の毒すぎる。
  • 静かなら、許容できるかもしれませんが、人の出入りが多いと迷惑かも。今後も増えそうですね。契約違反ですよね？
    • 規約違反だから、静かだろうが会社利用はできない。６階の角部屋とサウザンドシティの低層棟住戸を会社利用してる所があるけど、サウザンドシティはオフィス利用可能なのか？
      • エレベーターの数も設計上住居仕様でしょうから、 従業員の数にもよりますけど、 事務所利用は我々住人にとって不利益ですよ。 供用部のスペースについても 打ち合わせや来客対応をされていると思います。 問題がない、影響はない、認めるべきと言うならば 企業側が情報公開するべきですね。 管理組合の規則内に基準を明確にして、 クリアした場合のみ認めるべきでしょう。

【住民感想】

• 入居して1年が経ちました。 現状全く不満の無いマンションです。 其々の期待値や、満足度は異なると思います。 あくまで1個人の感想です。 常識的なマナーから逸脱した隣人も 幸いにも見たことがありません。
• 地震がこのところ何回か起きているようですが感じましたか？
  • 今朝の地震は起きませんでしたので感じていません。揺れたのでしょうか？気になっています。
    • 昨日の地震なら、体感はありました。 震度2くらいかな？と思っていたら4と聞いて意外と大きかったんだなと思いました。 あと揺れてる時間は短かかったです。 高層階です。
      • 地震揺れました。低階層
        • 地震も怖くない物件ですね。セキュリティもしっかりしているし、警備も頻度高くされている印象がありますので安心感を得られます。
          • 高層階だけどすごく揺れを感じました。気付かなかったとか信じられません。
            • 45階より上の高層住民ですが多少の揺れは感じましたよ。ただ、ここに越してきて初めて揺れを感じました。明らかに以前住んでいたマンションに比べて揺れは感じないです。免震て低層が揺れて高層は揺れないのかな。
              • 30階に住んでいます。体感としては震度1～2程度の揺れの感覚でした。
                • 高層階ですが、ペンダントライトが少し揺れたかな。免震性能に驚きました。

掲示板

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