ビラカーサ三田

2018年4月9日 (月) 15:08時点における最新版

ビラカーサ三田

物件概要[ ]

• 所在地：東京都港区三田5丁目7-12
• 交通：山手線 田町駅 徒歩12分
• 総戸数：111戸、他管理事務室１戸
• 構造、建物階数：鉄骨鉄筋コンクリート造、地上14階
• 敷地の権利形態：所有権
• 完成時期：1998年07月
• 売主：(株)ナカノコーポレーション
• 施工：戸田建設(株)
• 管理：日本管財（株）

価格・コスト・販売時状況[ ]

• ここの12階の2LDK（60.24m2）が売り出されてた。もともとの分譲価格は5400万円弱だった。転売価格は5480万円で、当初の5650万円から値下げ。いくら高層でも三田台で視界を削られ、中住戸の中古では、買い気が薄いんだろう。
  • 話題物件（1204号室）、野村不動産アーバンネットで、先月下旬に売却成約。分譲価格5390万円　→　転売価格4550万円前後（下落率15.6%）
• ８階の角部屋の物件で、１０月はじめ、売り出してたが、めでたく成約して、今月末には転出するようだ。分譲価格6740万円 → 転売価格 5850万円前後（下落率13.2％）せっかくの南東側でも開口部が小さく、アルコーブはあっても、一部は共用廊下に面してた。
  • あのタイプのお部屋って、中部屋の1.2割増しの広さだったから、74m2くらい。一戸建て感覚なら、南西側のお部屋みたいです。
    • 夏場から売り出してた12階の中住戸は、今でも宣伝してるから、まだ売れ残ってるようです。おまけに、稀少で人気の角部屋も、なんと、1割以上も下落で成約とは、びっくり。
• 去年の秋頃から売り出した508号室、64.2ｍ2で4880万だったけど、ようやっと買い手がついた。ほとんどリフォームなしだから、せいぜい72万/m^2が約定レベル。
• ここんとこ、週末になると売り出してた、1304号室って、売れたのか？ フルリノベーションやって、 8180万円で64.2平米、ありふれた中部屋。分譲された頃は、5800万くらいだったと思う。 捌けりゃ、すごく割高だが、 たぶん初めて、分譲価格を上回るケースだろう
  • そんな中住戸なんか売れ残ったかより、販売相談会の当日でも、マンション前の歩道に、自転車やバイクまで何台も乗り捨てで、見苦しいこと。アルコーブや共用廊下にも、子供の自転車や生協ボックスまで積み上げて、ほんと目に余ります。
    • まだまだ売り出してる1304号室（64.20m2）、ここ4か月かけて買い手つかず、当初の8180万から今月の7698万まで、右肩下がりのまんまですね。
      • 1304号室、更に値下げされてましたね。うちはここで賃貸で住んでいましたが、立地も良いし、良ければそのまま売り出されている部屋を購入しようと思っていました。が、まずは賃貸で住んでみて良かったと実感しています。どのマンションでも言えますが、良い人はすごく良い方たちなのに、一部の住人の民度が低すぎて本当にここは港区の三田なのか？階段の踊り場の犬の件にしろ住人及び管理会社が酷過ぎます。私が住んでいる間に改善するかな？と思っていましたが何年もそのまんま。分譲時の価格が低かったからそういう方たちが集まるんでしょうか。地域の治安が良くてもマンション内でこういったトラブルばかりだと帰ってきても気持ちが落ち着かないです。
• コアへ行くときよく前を通ります。来年築２０年になるみたいですが、 本当にきれいに保たれていると思います。存在感がありますね。 すぐ近くの三井の新築物件が好調に売れたことが、中古価格を強気に押し上げる 原因になっていると思いますよ。
  • でも、このマンション、かなり前から、値段が安め、値上がりも遅い。
• ここあんまり良くないんですね。三田シティハウスも最近4階が売り物件出てますが、騒音トラブルで売りに出たそうな。近所に比較的坪単価の安いアトラス白金高輪ができるし、中古の築20年前後でこれらの値段は高すぎますね。もう少ししたら落ち着くかなとみています。
• どんどん売りに出されてますね。なぜでしょう？何かあったのでしょうか？普段寝に帰って来てるだけなので不安になってきました。
  • 一番高値なんじゃないですか？今が。五輪前だし、泉岳寺近辺の再開発もあるし。
    • まだ今でも売っているのは、6階中部屋、7階角部屋、11階角部屋、13階中部屋の4件では？ 心配している、売りが売りを呼ぶ雪崩状態でもない。 ただ、この時期にしては、多いには多い。春先までに捌けていない。 五輪に向けた値上がり期待を織り込んだ、割高な売値であって、 どれも7500万前後となっている。 場所にせよ売主にせよ、トップブランドではなく、しかも、20年近く経った中古物件。 地価動向や経年劣化だけで判断しても、分譲価格前後が妥当とみる。 特に、13階物件（分譲時に64.2平米で5900万弱）は、フルイノベーションしても、 昨年12月の8180万円から、7580万円まで続落一貫。 C’s業者が売主で転売するにしては、週末しか案内表示を出さぬ緩慢な営業ぶり。 はやく売り捌かねば、利ザヤは日々に失せていく。 賃貸にらんだ買い増しは、織り込み高値でなく、押し目でやりたいもの。
      • 港区の高さ制限に引っかかり、もう同じ高さで建て直せない。公開空地も不足のまま建て直しては、専有部が目減りする。手を入れ続けて建て直さず、売るに売れず、やむなく住み続ける。これだって立派な下押し材料になってますよ。それに、築20年中古なのに割高だから、買い気が盛り上がらない、13階の物件は下降トレンドの真最中、ソーサーボトムを確かめるまで買いずらくなってる。並行販売してる物件だって、相応の価格までツレ安するんじゃないかな。投資や賃貸でなら買い増しもありだ、と思う。
        • 売り出してる物件には、8千万超えって、あるはずですけど。そんな高いの、ありえない、論外って、いま話題になってる浜離宮や南青山とかに目を向けられちゃいそうです。
• 13階、ルーフバルコニー付きの部屋が出てますよね？購入を考えてるんですが、やっぱり高いと思われますか？部屋の中は、お風呂などの水周りだけリフォームされたようですが、それ以外は何もメンテナンス等していないようでした。ルーフバルコニーから東京タワーが見えるとアピールされたんですが、正直景色は飽きるだろうし、それならば価格帯も変わらない7400万円弱の3LDKのリノベーション物件はどうかと迷ってきています。 が、まだ30代前半なので、築20年近い事、今後も住み続ける事を考えると少し頑張って新築のアトラスの方が良いかな？と考えてもいます。 今後管理や住環境の改善は見られそうですか？
  • チラシにあった南西角部屋、1301号室（66.80m^2）、分譲当時には高くて6200万くらい。ルーフバルコニーと東京タワービューが魅力で、売出価格は7280万。前々からウッドデッキが設置済みで、手間も費用も省けるが、どんどん景観は悪くなるよ。実際、北にはシャンボール三田、西にはライオンズシティ白金高輪が建ってる。どっちからもルーフバルコニーを覗かれてしまう。 序でに言うと、500万ほどの化粧直しでも、何度の値下げでも、同階南東の1304室は8か月以上も成約できてない。「こんなはずでは」と、プロフェショナル。転売価格に限っても、同時期・同程度の奥まった三田シティハウスなどより、昔から妙に高い大衆物件だった。要は、分譲時点からの土地価格の変動と建物価格の漸減が、転売価格の高安を判断する際に、主たる数値要素となる。このところの売出価格は、地価上昇を織り込み過ぎ。
    • どれもとても納得がいくお話でした。近所からそんな音が聞こえるんですね。幼児がいるので、ちょっとそれはいただけないです。1301号室は賃貸にも出しているようで、賃貸で様子見でも良いかなと思いましたが、今回は辞めておこうかなと思います。騒音の件も教えてくださりありがとうございます。周りのマンションから丸見えなのは盲点でした。値段も、やはり高すぎるよな夫と話しています。

交通[ ]

構造・建物[ ]

• あの大震災から5年半以上も経つのに、 当時の理事会から今の理事会まで、外壁タイルのヒビ割れとか、ちっとも直さないね。 前々には、 「タイルのストック、3000枚」って、聞いてたけど、 「もう、製造してない」とも。 やっぱり、修理が利かないんだろう。他にもあるけど、管理不良だね。 近所の網戸の張替じゃ、「色が違ってる、直して」って、すぐ牽制したくせに。

共用施設[ ]

• 居住者らへの利便にしても、来客専用の駐車スペースはなく、ロビーも殺風景であり、ソフトはおろかハードでもハイグレードとは言えません。VIPの方が我が家にいらっしゃった際、駐車場のことで大いに悩んでしまいました。その方いわく、「コインパーキングに止めさせます、他の方もお出ましでしょうから」品格や清廉が薫る気の配り、まことに心恥ずかしい限りでしたが・・・・
• 先週末の夕方でしたか、エントランスホールで、第13期の理事長さんたちが、クリスマスツリーの飾り付けをなさっていましたね。数年前には、お子さん連れで住民の有志も加わっていましたが、今年の場合は、「皆さん、誘い合わせて」といった掲示はしなかったようです。クリスマスツリー設営の是非に関して、表立った議論は現在下火になっているようです。ツリーの見栄え・幼児向けレク・宗教性の強さ・共用空間の使途などから、 設営の中止を要望された方もいらしたという経緯を記憶しております。
• 自転車置き場が全然不足してるせいか、マンション前には、かなり自転車が並んでます、きのうだって。駐車場は半分くらい、58台のうち25台分、空いてるのに。自転車に乗れないお子さん、結構いるみたいです。
• 分譲して程なく南北線が全線開通し、利便性が向上。 その一方、じわじわとシニア住民は老化し、マイカー意欲は低下。 子持ち夫婦は、ローンを返すにも賃下げを食らい、クルマなど以ての外。 その結果、駐車場は半数近く空き、借り手は現れない。 何期だったかの当ては外れ、長期修繕の積立金が不足して、 月額3、４千円の増額も将来あり得る。
• 最近またチラシが多いですね。チラシ配りがそんなに簡単に入ってこられるようじゃ困ります。
  • チラシ配りのことですけど、かなり前に理事長やった人が、「自分は、それで食ってる。勝手に立ち入り禁止にするな。」で、ズルズル来たみたい。あの管理人さんだって、「理事会や理事長さんの指示じゃ、必ずしも動かない。」って聞いてます。その昔から陰で操ってる人、いるからなんです。お金だって、もし入るとすれば、その人だけに入ります。きっと、家族の人も知らないでしょう。
• 管理会社が機能してないですね。 自転車も、外に雨ざらしの中置いている方もいらっしゃいますし、丸椅子もつかってるのか？なんのため？ 最近では、駐輪場の蝶番が外れたまま置き去りです。 駐車場に抜ける扉も、だいぶ前から開けたままにできなくて、荷物運ぶのに苦労しています。 管理会社というより、これは管理人でしょうかね？きちんと見回りしてもらわないと、特に駐輪場の蝶番が外れているなんて防犯的にどうでしょうか。

設備・仕様[ ]

• こんどの大規模修繕工事では、インターホンで録画や録音までできるようになって、わたし、とってもうれしいです。
• 今回の大規模修繕では、POB追跡システムの導入も議論するべきだったかもしれない。脅迫・侮辱などは犯罪であり、黙認すれば、否応なく集団の狂気を招くことになるよ。後は野となれ山となれで、第三者であろうと、一蓮托生といった末路だろう。

間取り[ ]

買い物・食事[ ]

育児・教育[ ]

周辺環境・治安[ ]

• こちらの「ビラカーサ三田」の場合、町内会掲示板の設置をグレードや景観などを理由に断ったり、共同溝埋設ではバス停の移動も騒音などで拒んだりしたし、地域社会への貢献や便宜といった観点から、反省するべきでしょう。
• オオサトドラッグと廃業した酒屋の裏で、いよいよ、 先月下旬からフェンスで囲んで、取り壊しや建設が始まったようですね。 高さが59.94mで、地上19階・地下0階とあったんで、 こっちよりも高くなることに。 三井不動産レジデンシャルのサイトに、まだアップされていないのは、 H29.3.31の完成じゃ、まだまだ先のせいですね。 問題になるのは、何せ、あの、港区による建て替え規制の対策などで、 資産価値の維持ができるかどうかでしょう。
  • 三田5丁目の酒屋さん・薬屋さんの跡地などでは、 いよいよ、トラックがやってきたり、パワーショベルが掘り返しています。 マンション建設の説明会は、いつの間にか終わってて、 わが事なのに、呆気にとられてる人も。 お向かいのマンションは、修繕工事、始めたようです。
• 桜田通り向かいの、日本郵便の建物、いよいよ取り壊されるみたい。向かい合わせだから、こちらも、気が気じゃありませんし。
  • ビラカーサの桜田通り向かい、旧・郵政宿舎の跡地、「（仮称）三田四丁目計画」として、とうとう来たる31日（木）、説明会が開かれますね。既存マンションと横並び、向かい側で、ビラカーサの横幅半分弱で正対します。
    • その三田四丁目計画、前々から心配してた反対側に、ついにビルが建つんですね。高さが40mくらいで、こっちと同じくらい。13階までの6、7から8、9号室、正面の景観がカベを見るみたいに。午前中の日当たりも、悪くなりそうだし。平地なんだし仕方ないかな。
      • どうやら20世帯くらいのマンションが建つらしいです。 気になるバルコニーや窓は桜田通り側に２世帯分が並ぶって。 それに、日の出の1時間後か１時間半後、日の入の1時間前か１時間半前って、 日照が悪くなるとか言えないって聞いてます。 日の入は元々から関係ないですが。

周辺施設[ ]

その他[ ]

• このマンションで出される古新聞やダンボールって、ちゃんとした業者さんに回収させてないんですって！張り紙してあって分かりました。何々商店ってあったけど、店舗の住所も電話も書いてない。港区委託の業者さんなら、守秘義務あるんでしょうけど、得体の知れない業者のすることだから、プライバシーだってモレモレじゃない。いままで、誰がさせてたの？
  • 不要なゴミでも集まれば、大したお金になって、ちゃんとしたマンションでは問題になるって、よく分りました。知り合いからも「プライバシーにも気をつけて」って言われて。
• このマンションのこと、小学生たちが、「スネークマンション」って呼んでるわけが、やっと分かりました。蛇坂の近くだからじゃなく、道路側の花壇に水遣りホースが見えるからなんですって。たしかに、茂みにヘビが隠れてるみたいですもん。それにしても、いつまでもあんな風に放っておいて、みっともないです。

【理事総会】

• 第11期の総会では議長団、債権者や抵当権のこと聞かれて、一言も答えてない。後任の女性理事がヤジってても、放っていて、止めようともしない。競売が済んだ後、元所有者への駐車場料金の請求を聞かれても、黙ったまんま。気を利かしたけど、第8期の理事長の代弁は、的ハズレ。キーパーソンの１人、第10期理事長の方は、欠席で不在。そんな様子を聞くにつけ、「備えも形もないのでは？」って思いますね。
  • 第10期の理事さん、第10期の総会には出てたけど、その後は総会、大方が欠席してるそうですね。 半年くらい前からだけど、メールルームの名札まで外しちゃってる人もいますし。 取り立てじゃ第10期がアンカーだったから、ウラのウラまで知り尽くしてるはず。 債権者がノンバンクだったって、今まで一度だって聞いたことないですよ。 ノンバンクとはいざ知らず、落札業者とは密約めいた支払い条件などがあって、 わざと議事や記録で対策したんでしょうか？ 推薦役員2名いたし、ミスじゃないでしょ。
    • 民事調停にまでなったゴタゴタの原因って、そんな「対策」いや「操作」にあるんだろう。 ベテラン推薦役員や議事録署名人が複数で関与した以上、「うっかりミス」で逃げられない。 情報操作（隠蔽、改変）で予定調和を狙った、「意図的な」組織意思を感じるが。 現場感覚の人情として、「わざと～」は分かるが、これまでない事態を招いたな。 3，4年越しで滞納元金が130-140万円ともなりゃ、延滞利息は15-20万円にはなるだろう。 このマンションなら、管理費＋修繕積立金＋町内会費の半年分どころじゃない。 承継人への利息請求は前々からの方針だし、元利金額も競売手続きで届け出ていたが、 第10期の理事会は「落札業者に払わせていない」と説明した。ここがポイント。
• このマンションじゃ、 馬鹿正直に、総会で顔を明かしたり、 仲間意識で、理事会で気を許しちゃ、 ぜったい駄目ってこと。 探られてるし、 悪けりゃ、 家族まで狙われる。 9期ごろに入居者名簿を作り直して、 ほぼ一巡りした16期が、 ほぼ9期だが、 詮索まがいに、 また、４月に計画してる。 こんなこと、 あんなことで、 まともに管理してるなんて思えるかい。
• いよいよ今月29日の総会では、修繕積立金が3倍に値上げ（約209円/平米）されますな。過半数で決めても、まだ５年も先だし。聞き分けがいい管理会社とは、ずっと持ちつ持たれつで、続投させ、管理費も値上げする道筋。積立金や管理費は、売値や家賃に転嫁して回収できる。物分かりがいい、金回りもいい仲間は、何十人もいるし、目くじら立てませんぞ。さもなくば、出て行き、売るか貸すかで、如何かな。入れ替わり、住みたい、払える者なら、大いに歓迎しますぞ。
  • 修繕積立金、一気に3倍って、かなりインパクト、ショック！ガラッと空いてる駐車場の貸し出し話が、何やら吹っ飛んじゃって。もしも買う人には、5年も先だから、大切なことでも説明されないかもだし。住んでる人でも、払えずに、かえって滞納が増えるって心配も。

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