ビラカーサ三田

2018年4月7日 (土) 22:21時点における版

ビラカーサ三田

物件概要

• 所在地：東京都港区三田5丁目7-12
• 交通：山手線 田町駅 徒歩12分
• 総戸数：111戸、他管理事務室１戸
• 構造、建物階数：鉄骨鉄筋コンクリート造、地上14階
• 敷地の権利形態：所有権
• 完成時期：1998年07月
• 売主：(株)ナカノコーポレーション
• 施工：戸田建設(株)
• 管理：日本管財（株）

価格・コスト・販売時状況

• ここの12階の2LDK（60.24m2）が売り出されてた。もともとの分譲価格は5400万円弱だった。転売価格は5480万円で、当初の5650万円から値下げ。いくら高層でも三田台で視界を削られ、中住戸の中古では、買い気が薄いんだろう。
• ８階の角部屋の物件で、１０月はじめ、売り出してたが、めでたく成約して、今月末には転出するようだ。分譲価格6740万円 → 転売価格 5850万円前後（下落率13.2％）せっかくの南東側でも開口部が小さく、アルコーブはあっても、一部は共用廊下に面してた。
  • あのタイプのお部屋って、中部屋の1.2割増しの広さだったから、74m2くらい。一戸建て感覚なら、南西側のお部屋みたいです。
    • 夏場から売り出してた12階の中住戸は、今でも宣伝してるから、まだ売れ残ってるようです。おまけに、稀少で人気の角部屋も、なんと、1割以上も下落で成約とは、びっくり。

交通

構造・建物

共用施設

• 居住者らへの利便にしても、来客専用の駐車スペースはなく、ロビーも殺風景であり、ソフトはおろかハードでもハイグレードとは言えません。VIPの方が我が家にいらっしゃった際、駐車場のことで大いに悩んでしまいました。その方いわく、「コインパーキングに止めさせます、他の方もお出ましでしょうから」品格や清廉が薫る気の配り、まことに心恥ずかしい限りでしたが・・・・
• 先週末の夕方でしたか、エントランスホールで、第13期の理事長さんたちが、クリスマスツリーの飾り付けをなさっていましたね。数年前には、お子さん連れで住民の有志も加わっていましたが、今年の場合は、「皆さん、誘い合わせて」といった掲示はしなかったようです。クリスマスツリー設営の是非に関して、表立った議論は現在下火になっているようです。ツリーの見栄え・幼児向けレク・宗教性の強さ・共用空間の使途などから、 設営の中止を要望された方もいらしたという経緯を記憶しております。
• 自転車置き場が全然不足してるせいか、マンション前には、かなり自転車が並んでます、きのうだって。駐車場は半分くらい、58台のうち25台分、空いてるのに。自転車に乗れないお子さん、結構いるみたいです。
• 分譲して程なく南北線が全線開通し、利便性が向上。 その一方、じわじわとシニア住民は老化し、マイカー意欲は低下。 子持ち夫婦は、ローンを返すにも賃下げを食らい、クルマなど以ての外。 その結果、駐車場は半数近く空き、借り手は現れない。 何期だったかの当ては外れ、長期修繕の積立金が不足して、 月額3、４千円の増額も将来あり得る。

設備・仕様

• こんどの大規模修繕工事では、インターホンで録画や録音までできるようになって、わたし、とってもうれしいです。
• 今回の大規模修繕では、POB追跡システムの導入も議論するべきだったかもしれない。脅迫・侮辱などは犯罪であり、黙認すれば、否応なく集団の狂気を招くことになるよ。後は野となれ山となれで、第三者であろうと、一蓮托生といった末路だろう。

間取り

買い物・食事

育児・教育

周辺環境・治安

• こちらの「ビラカーサ三田」の場合、町内会掲示板の設置をグレードや景観などを理由に断ったり、共同溝埋設ではバス停の移動も騒音などで拒んだりしたし、地域社会への貢献や便宜といった観点から、反省するべきでしょう。

周辺施設

その他

【理事総会】

• 第11期の総会では議長団、債権者や抵当権のこと聞かれて、一言も答えてない。後任の女性理事がヤジってても、放っていて、止めようともしない。競売が済んだ後、元所有者への駐車場料金の請求を聞かれても、黙ったまんま。気を利かしたけど、第8期の理事長の代弁は、的ハズレ。キーパーソンの１人、第10期理事長の方は、欠席で不在。そんな様子を聞くにつけ、「備えも形もないのでは？」って思いますね。
  • 第10期の理事さん、第10期の総会には出てたけど、その後は総会、大方が欠席してるそうですね。 半年くらい前からだけど、メールルームの名札まで外しちゃってる人もいますし。 取り立てじゃ第10期がアンカーだったから、ウラのウラまで知り尽くしてるはず。 債権者がノンバンクだったって、今まで一度だって聞いたことないですよ。 ノンバンクとはいざ知らず、落札業者とは密約めいた支払い条件などがあって、 わざと議事や記録で対策したんでしょうか？ 推薦役員2名いたし、ミスじゃないでしょ。
    • 民事調停にまでなったゴタゴタの原因って、そんな「対策」いや「操作」にあるんだろう。 ベテラン推薦役員や議事録署名人が複数で関与した以上、「うっかりミス」で逃げられない。 情報操作（隠蔽、改変）で予定調和を狙った、「意図的な」組織意思を感じるが。 現場感覚の人情として、「わざと～」は分かるが、これまでない事態を招いたな。 3，4年越しで滞納元金が130-140万円ともなりゃ、延滞利息は15-20万円にはなるだろう。 このマンションなら、管理費＋修繕積立金＋町内会費の半年分どころじゃない。 承継人への利息請求は前々からの方針だし、元利金額も競売手続きで届け出ていたが、 第10期の理事会は「落札業者に払わせていない」と説明した。ここがポイント。

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