パークコート山下公園

2018年2月21日 (水) 19:59時点における版

物件概要

• 所在地：神奈川県横浜市中区山下町30番1（地番）
• 交通：横浜高速鉄道みなとみらい線 「元町・中華街」駅 徒歩2分
• 総戸数：93戸
• 構造、建物階数：地上15階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2019年02月下旬予定
• 売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
• 施工：株式会社 大林組
• 管理：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
• 公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/F1403/smp/

価格・コスト・販売時状況

• 東神奈川から元町・中華街エリアまででも今後の5年間で凄まじい世帯数の高額マンションの供給がありますし、トランプショックで金利の急上昇も想定されるので、あまり常識を逸脱した値付けは難しいでしょうね。
• 資料請求受付開始の案内が来たけど、予算欄をみる限り坪400万ぐらいからのスタートっぽいですね。
• 山下町アドレスはいいですよね。最低７０００万はしそうです。管理費も高そうですが、庶民には無理ですね。山手町の富裕層が買うのでしょうか 
• ここは、学区も良いし駅近、ドンキホーテも新しくできる、憧れの場所ですね。購入出きる人がうらやましい。個人的にら北仲よりおすすめです。管理費も高いと思いますが。
• 93戸っていうのは、居住用のマンションとして魅力的な規模。天井高3mクラス、このエリアで1階に誘致されるテナントなど楽しみ。
• ここって、やはり中国の方が多く買うのでしょうか？ 彼等はお金のあるなしに関わらず、管理費を払うという行為自体を無意味と考え、管理組合の運営に大いに支障をきたすと聞いたことがあります。 購入を検討していますが心配です。
  • 中国人の購入って、実需でなく投資ってケースが多いでしょ。投資でここはないと思うけど。
  • １割は中国人の購入ですね。中華学校もあるし、需要はあると見てます。
  • 外国の方が多いとなると民泊問題やマナーの問題が出てきてしまいますからできれば避けたい所。管理費を払わない方も居ると、管理の収益にも影響が出てきてしまうことは懸念されますね。 ただ、富裕層の中国国籍の方ならそれなりにマナーもあるでしょうし、管理費も払ってくれると思いますからいいのではないでしょうか。 
• 送付された資料にアンケートがあったけど、予算の選択肢の最低が~6500万。6500万以上が価格の最低ラインかな。 
• 駅まで徒歩２分という好立地なのと外観デザインがおしゃれなので 気になるマンション物件のひとつです。 
• 週末に現地見てきました。東角の10階より上が景色も抜群で是非とも購入したいのだけれど、価格も倍率もお高そうですね。
• １ＬＤＫ、２ＬＤＫもありますけど、眺望が殆ど無い部屋でも最低で６，５００万円ぐらいからと思われます。 営業さんは、平均坪単価的には北仲の方が全然安いと言ってました。
  • ここは450～500だそうです。 北仲より約50高いです。ちなみにスタンダードの価格帯です。 
    • 北仲より部屋の仕様が良い感じ。買い物や外食においしいところが多いし◎ 
• Wタイプの部屋凄いです。お風呂が二つもあるし。この部屋だとおいくら位になるんでしょうね。 
  • 30000万円以上でしょうね。 資料請求をおすすめします。 
    • 30000万円で坪単価５２７万円だと都内でそこそこの場所に手が届きそうですね。資料には1LDK.2LDKもありますよ。
• 海側の角部屋はどちらも2億以上の予定らしいです。
• 700超えは、どのあたりのお部屋ですか？ 低層はそんなにはしないですよね？
  • 低層も600超えてます。 平均が700くらいです。 ちなみに北仲も600オーバーだそうです。 
• 今日モデルルームいきました。 9階以上の広い物件は2億超えてました。 1番いい部屋で45000か6000だったような。 北仲も45階以下でも億は余裕で超えてきそうですね。眺望よければ。 希少性で山下でしょうか。
• 私も友人とMR行きました。 正直な感想は価格分の価値が無くがっかりです。 ファサードも店舗の入り口の方が大きいし、部屋もパークコートの上級ランクと説明ありましたがイマイチ。本当に眺望が望めない部屋だとガッカリな価格、、、管理費も高そうだし。
• 事業計画の変更に伴い、事業協力者が8戸から5戸になったようですが、 いわゆる旧地権者さんが取得する住戸が少なくなったのでしょうか。 分譲住戸が増える事でチャンスが増え喜ぶ方もいらっしゃるでしょうが、 これは具体的には、どういった理由で地主さんが減ってしまったのでしょう。 
• ある程度広さのある条件のいい部屋は2億でも買えないですね。
  • 9階より上の海側は億以下はないでしょうね。
    • 確か無かった気がします。 前が、ニューグランドのタワーですので 下の階は横にマリンタワーが見える程度です。 管理費と駐車代で100m2位で約１０万円です。 
• ここ、竣工前よりも竣工後の方が確実に人気が上がると思います。中華街から山下公園に抜ける通り沿いですから。誰もが見上げて羨む外観になるはずでしょうし。私も海を臨む眺望抜群のマンションに憧れた一人でしたが、窓から遠目に海を眺めて満足するより、すぐに山下公園に出れて、水上バスを日常使い出来るような、みなと横浜の海を肌で感じられる生活がしたいな。想像しただけでワクワクしますよ。羨ましいな。ここに住める人は幸せですね！
• ここは立地に加え、やはりパークコートブランドであることが、資産価値を維持する上で決定的だと思います。私はこの界隈に思い出がたくさん詰まっている横浜人なので、あまり迷いはありませんでしたが。
  • 一等地ですね。スタバ近いし、公園近いし、駅近いし環境は最高！
• 第一期60部屋は全部終了とのことです。 残り23部屋ですね。。 市長選次第ではプレミアム感間違いなしですね。
• こちらは、後何戸くらい残っているでしょうか？購入を検討し出しましたが、出遅れ気味のため焦ってます。来週MR予約しております。
  • 1億以下は完売してますよ。 残すは億ションのみ。
• こちらのマンション、横浜1、2を争う高級マンションとなり得ますかね？ 私の中で、こちらかグランメゾン伊勢山かという感じなのですが皆様の印象やいかに？ 坪単価、仕様、立地などなどで総合評価どうですか？
  • 購入者です。 山下公園が近い事、駅が近い事、中華街がほどよく近い事、パークコートな為。 他+@は、山下埠頭の開発です。 資産価値は他のマンションより値崩れしないはずです。
• ここは、山手町に不憫さを感じたマダムが、そろそろ下町に下りようとして、たどり着いたマンションって感じですね。 それなりに吸収力があります。 でも、やっぱり、環境が、それ程良くない。
• ブランド力があり、始発駅徒歩２分なので将来的に見て資産価値が落ちることはないと思います！ 

【契約者】

• ７月末に契約します。当初の予定を上回り、60戸近く売れているようです。一期で割安感のある住戸の多くが完売のようでした。
• 私も7月末日、契約予定です。 重説読みましたが特に問題ありませんでしたよ。 ハイアットリージェンシー横浜が重説に建築予定と記載ありました。 1億以下の物件は順調みたいですよ。 
• 申し込み日に、いったのですが皆さん品の良さそうな60代～ぐらいの方が多く見受けられました。

交通

• みなとみらい線始発駅、【元町・中華街駅】徒歩2分！
  • 実際のホームまでは深いので少し時間はかかると思います。 

ですが1番出口からマンションまでは1分かからないと思います。入口に入れば雨に濡れることもないので便利です！

• 現地を見に行ったところ、マンション目の前を渡ったところにバス停もありました。

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  バス停（2017-11-08）

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  元町・中華街駅 1番出口（2017-11-08）

構造・建物

• 敷地面積 1898.14m2
• 建築面積 1371.33m2
• 延床面積 15040.21m2
• HPに掲載されている外観のデザイン、エントランスの雰囲気は文句なしですね。
• 天井高は2.6mです。
• 階高3.36mですよ。 
• エントランスは本当は駅に近い方に作れたそうですが、景観が綺麗な北東に作ったそうです。

【眺望・採光】

• これ･･･山下公園の手前にホテルニューグランドの新館タワーが立ちふさがってるやんけ。眺望は微妙かもね。
  • 確かに北角はホテルのタワーが視界を遮りますが、北西面は抜けている。 北東面はタワーが被らないお部屋と東角の10階以上が氷川丸、ベイブリッジビューで抜群かと。
• 北側は、斜向かいの駐車場が今後どうなるのかが心配。
• 周囲は建て物に囲まれてて、駐車場が存続するなら、ちらっと海がみえるかもって程度。
• 東角高層階ならレインボーブリッジが見られそうですね。
• 窓を開けた先に、よそのベランダの洗濯物が見えるような立地ではないでしょうか。 建物を上質にするんだろうけど、なんだか残念。
• 現地見てきました。囲まれ感半端ないです。眺望は期待できません。場所はいいけど残念です。
• ここって、眺望的にはどの方角を買うのが正解なんでしょうかね。 囲まれ感は無くても挟まれ感は結構ありますよね？
  • 北角の駐車場に高層建物が建つ確率と 東角のニューグランド本館が高層に建て直す確率　どちらを選ぶかですよねぇ。現在の状況なら眺望は北角ですけど、なんかあの駐車場そろそろ怪しそう・・・。
    • 北側の駐車場って、隣の施設はさておきこの辺では超一等地ですよね。 なぜ今まであのままなのか。権利関係が複雑すぎて誰も手が出せないパターンなら今後も安泰ですが、 あそこに同規模の建物が経ったら北角の眺望は完全に詰みますね、、、 とはいえ東角も眺望と言ってもマリンタワーと湾岸倉庫街ですよね。
      • あそこって公営の駐車場じゃなかったかな？ なんでもかんでも建物にすればいいってものでもないとは思います。 東はベイブリッジビューでしょう。
• 最上階でも花火はきれいに見えませんかね・・・
  • 見えますよ。 営業さんから花火の写真見せてもらいました。

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  現地状況（2017-11-08）

共用施設

• 駐車場 総戸数 93戸 に対して 敷地内機械式 34台
• 駐輪場 総戸数 93戸 に対して140台
• バイク置場 総戸数 93戸 に対して2台
• エレベータ 有：7基
• 共用施設が少なめなのはいい部分もあるのですか。 戸数もそこそこあるのになぁって思っていたんですが、 静かに暮らしていきたいという人にとってはこの方が良いのかもしれないですね。 あとは暮らしている人たちが各々資産価値を落とさないよに暮らしていければ、と思いました。
• 90戸の高級マンションなので共用設備はあえて、あまり作ってないそうです。３階までが店舗になるそうなので４階にラウンジができるそうで、ラウンジからもみなとみらい方面が見え眺望が良さそうです。マンション屋上はないのが残念でした。 また、エレベーターは３基あるそうなので、混雑が緩和されそうです。

【エレベーター】

• エレベーター７基って多すぎでは。。。
  • 2戸1エレベーターでしょう。 グランドメゾン伊勢山や紅葉坂レジデンス壱番館など、高級物件ではよくありますよ。
  • 1から3階はテナント入るみたいなんで、EVの台数も増えているんだと思いますよ。
  • 店舗用が４機、住宅用が３機です。 専用とか、非常用とかの内訳は聞いてません。
  • 平面図見ればわかりますよ。住戸用は3機で中層以下の階だと3戸に1機ですかね。 
• エントランスに行くのにエレベーター乗り換えしないといけないのが・・ そこが良いのかな 
  • 下の階が商業地だからですかね。 住居までは3基のエレベーターです。 ２基はエントランスからの乗り換え、１基は駐車場から住居まで行ってます。
  • 住居用エントランスから2台のエレベーター。駐輪場からのエレベーターは1台この3つのエレベーターは 4階エントランスまでもので途中は止まりません。それ以上の階にも行けません。 4階エントランスホール歩き、メールボックスの先に2台のエレベーターに乗り換え5階以上に行きます。あと1台は駐車場からの物で1階と4階以上に止まるようになっています。住居は5～8階が10戸、9～14階が8戸、15階が7戸　全部で95戸 

設備・仕様

間取り

• 間取り 1LDK～3LDK
• 専有面積 53.67m2～188.06m2
• バルコニー面積 5.34m2～26.96m2
• 80㎡、90㎡を超える部屋にWICがないのは最近では珍しい気がしますが、どうでしょうか。
• 平米数がかなり広く圧倒感があるのは魅力的。ワンフロアも戸数が少なく、贅沢なマンションですね。 
• 玄関から入って縦型の間取りが多い中、 ここは横長というのでしょうか、部屋が横並びになっていて 広々としていて使い勝手が良いなと感じました。 立地も良いので、結構な価格帯になるかなとは思いますが 人気の物件になりそうです。
• 一番広い間取りは188㎡と他にあまり見ないほどの広さですが、 キッチンは広大なリビングダイニングではなくお隣の ファミリールームについていて、実用性を感じました。 ベッドルームにはウォークインクローゼットが2つ、洗面所も2つ、 トイレも2つと大所帯に対応可能な造りですね～。

【モデルルーム見学記から】

• モデルルームはビルの１フロアなので狭いからか1タイプのみで、1LDK100平米の部屋だけでした。
  • まず玄関が高級感に溢れており、内廊下になっており玄関もプライバシーを考慮された奥まっている造りになっています。 天井高までのシューズインクローゼットもありますし、寝室のクローゼットが玄関からもつながっているので便利です。 （シューズインクローゼットの壁紙は横浜北仲のプレミアム住戸と一緒らしいです。） またモデルルームの寝室が玄関はいってすぐなのですが、玄関から見て扉があえてわかりづらくされているところに高級感を感じました。 
  • 高級マンションの1LDK100平米のモデルルーム、天井2.6mと高く、とにかく広々してます。他の2LDKも80平米もあるそうなのでブランド名通り、価格通りの高級感に溢れてます。柱はバルコニーに出ているのでリビングも広々です。
  • モデルルームの部屋は天井カセットエアコンでしたが、他の部屋は違うそうです。 部屋によるようですがモデルルームはオーシャンビューでみなとみらいが見えて眺望はバッチリです。 部屋の向きによっては目の前がホテルニューグランドになってしまうところもあるので、眺望によっては価格が変わるようです。 もう売れてしまっていましたが、眺望がイマイチのところが7000万円台だったそうです。 
  • 今まで見たマンションにはなかったのですが、バルコニーの手すりの前に更に転落防止用に手すりがありました！ また通常のマンションだとバルコニーに避難用のハッチがありますが、こちらのマンションですと別に避難経路を確保しているのでハッチはなくすっきりしたバルコニーになります！
  • キッチンはもちろんディスポーザー付、広々キッチンです！
  • 次はユーティリティスペース！ さすが高級マンション！洗濯物を干すためにこんなに広い空間…贅沢ですね！

【総評価（★5つが最高）】

• 利便性★★★★★ みなとみらい線【元町・中華街駅】徒歩2分、1番出口からは直線距離で1分！始発なので座れる！
• 治安★★★　 中華街が近いので観光客多い。海外の方も多い。 
• 周辺の環境★★★★　すぐ近くに24時間スーパー、元町商店街も近い、山下公園方面は景観がキレイ！ 
• 価格★★★ 高級ブランドマンション！残っている住戸は億越えだけでした！！ 
• おすすめ度★★★★　残っている住戸は私には手が出ない価格でしたが、それだけ価値のあるブランド力、資産性だと思いますので購入して万が一売ることになっても値崩れはしない安心感があると思いました。 

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  ダイニング（2017-11-08）

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  リビング（2017-11-08）

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  キッチン（2017-11-08）

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  ユーティリティスペース（2017-11-08）

買い物・食事

• 有名な観光地が徒歩圏内に揃ってます。 中華街、山下公園、大さん橋、マリンタワー、横浜人形の家。 少し歩きますが横浜スタジアムも近いので野球もコンサートも見に行くのは楽チンです！ また、駅近くにスーパーの《マルエツ》があります。こちらは24時間です。

【テナント】

• パン屋さんの入店は想定されているようなので、興味ありますね。

【飲食店】

• 駅から徒歩2分。ホテルニューグランド、外観、見たことあるようなないような。ウェディングもできる由緒正しいホテルなんですね。素敵です。 レストラン、バーもあり、単独利用もできるので、宿泊しなくても贅沢ランチを楽しめるのがよさそうと思いました。 イタリアンのイル・ジャルディーノは、パスタコース3348円。オンライン予約もできるので、1ヶ月に1度のごほうびランチもいいかなと思っています。フルコースでも5724円なので、そんなに高すぎることもないかな？
  • イタリア料理なら近くのサローネ2007も良いですね 
    • サローネは抜群ですね。予約取れませんが横浜ではトップクラスです。 

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  マルエツ（2017-11-08）

育児・教育

• 小学校は徒歩14分表記の元街小学校、公立中学校だと港中学校となります。 小学校までは坂もあるので子供の足だともっと時間が掛かると思います。 

周辺環境・治安

• 用途地域：商業地域

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  現地案内図

• ニューグランドの旧館はすばらしいけれど、 裏道になると、建物もバラバラで雑然としてる。 眺望も微妙だし、電柱や電線も美観を損ねているし、 ここにパークコートってちょっと理解不能。
  • 丁度山下公園から中華街方面に抜ける道だから人通りはそれなりにありそうだけど、確かにここでないといけないという事もないような立地。 
• 近くに山下公園、大きなドンキホーテも、できる。オシャレな、マンションと、思います。眺望よりも、学校や商業施設の充実は、あるのでは、駅近もブラスでは。
• 年末年始は、酔っ払いとか、煩くなる。 リゾート施設、結婚式場、酷いもんだよ。近くにないほうがいい。
• 中華街や、駅から多くの観光客が山下埠頭を目指す時の動線にこのマンションがあるのが嫌。車利用では、周辺道路の渋滞にも巻き込まれてしまう。 今ならマシだが、将来は、懸念。
  • 多分整備されるんじゃないかな？ 横浜市の計画でも、新しい交通機関を整備するみたいだしね。もっとも山下埠頭の開発が遅々として進んでない気がして心配だけど。 
• 現地を確認したところエントランスとは反対のマンションななめ裏に、道路を挟みますがシティホテルが近くにあったのが気になりました。 

周辺施設

• 山下公園の海は結構透き通っていてきれいでした。
  • そうそう、今日は綺麗でした。 日によるのかな。 でも、浮遊物ゴミ回収は、いつも頑張っていただいている横浜市港湾局のゴミ回収船の皆さんのおかげです。有難うございます。 
  • 俺だったら毎朝早起きして散歩したいね。休日にはボーっと海を眺めていたい。山下公園の徒歩圏に住めるのは貴重だよ。

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  山下公園の海（2017-03-04）

その他

掲示板

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