グランドメゾン浄水ガーデンシティ　フォレストゲートIII

2018年2月8日 (木) 17:56時点における版

グランドメゾン浄水ガーデンシティ　フォレストゲートIII外観

物件概要

• 所在地：福岡県福岡市中央区薬院4丁目341番1、7、9、11、430番、平尾3丁目365番（地番）
• 交通：福岡市地下鉄七隈線 「薬院大通」駅 徒歩5分
• 総戸数：159戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造　地上21階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2018年12月予定
• 売主：積水ハウス株式会社
• 施工：清水建設株式会社
• 管理会社：積和管理九州株式会社

価格・コスト・販売時状況

• ゲートⅡより値段上がってるのかな？80平米の3LDK希望なんだけど。
  • 3340万円スタートみたいですね （1LDK）
    • えっ？安くない？
      • 一番安いのは1LDKの50平米の奴ですね
• 3LDKは6000万くらいか。。。
• ⅢはⅡに比べると南側の部屋以外は坪10～15万ほどお安くなっているのかな？ 100ｍ２の部屋なら300万から450万ほど安い？ 国産車１台分くらい？ マンションの売れ行きが落ちてますからまあ妥当ですね。
• ゲートIの3LDKは最上階の5階を除くと5300～9700のようです。 内装は分かりませんが、1階に15個程度のトランクルームがありますね。
• 4000万の部屋は1ＬＤＫですよ。普通の部屋は5000万以上します。
• 同じ西向き７Ｆで、ここの５３００万円７６㎡とプレミスト赤坂の５０００万円６７㎡はどちらが買いですか？ご意見ください。
  • どちらもかなり良いと思います。賃貸相場も２３万～２５万で近いでしょうし、リセールバリューも高いでしょう。 希少価値という点ではプレミストのほうが上のような気もします。あとは自分がどちらに住みたいか？　閑静な住宅地を取るか利便性を取るか。浄水も薬院大通りまで行けば（５分）、スーパーや銀行、レストランがひしめいていて便利ですよ。同じ７階なら日当たりは断然浄水GCFGⅢでしょうね。車を利用するなら都市高に近いプレミストか、平置き駐車場の浄水か。地震を気にしないならどちらかと言えばプレミストかな。
    • 5000万円で買った部屋の家賃相場が23-25万ですか かなり賃貸需要の高いエリアなんですね 投資マンションに適してる要素が多いんですか？
    • ５０００万で２３〜２５万では安いですね。

交通

• 西鉄大牟田線の高宮駅近と地下鉄桜坂および薬院大通り駅近マンションなら地下鉄駅に近いほうが有利でしょうか？
  • 自分の用事が天神だけなら高宮のほうが便利でしょう。 天神と博多の両方に用事がある人は七隈線のほうが便利でしょう。 将来賃貸に回す気持ちがあるなら（両方に1本で行ける）七隈線のほうが有利でしょう。 『今度福岡に転勤で引っ越します。職場は博多駅周辺です。 住むならどこが良いでしょうか？』 これに対する回答はいままで地下鉄空港線の赤坂～姪浜のほぼ１択。 まれに香椎や千早や東比恵や春日がありましたが。 これからは七隈線の薬院～六本松も候補に入ってくるでしょう。
• 利便性や子育ての面から、今回ガーデンシティ計画以上のマンションって今後出て来ないと思うんですが、皆さんどう思われますか？
  • 利便性なら空港線沿線はいかがでしょうか？ 空港、博多駅、天神と一つで繋がるのが便利と聞きます 三菱、ＪＲ、ダイワの赤坂タワーが三件予定されています

構造・建物

• Ⅱと構造部分の仕様も違うのでしょうか。イラストだとⅡはスラブ厚250mm+アスファルトシート、Ⅲはスラブ厚250mmでシート無しとなっています。資料請求をしてもホームページとほとんど同じ情報しか入手できないので、モデルルームに行って確認するしかないのでしょうかね・・・
• 内廊下の割には管理費がお安いのは人件費の節約ということなのかな。
• 作りはⅡが少し軽い感じだったので少し重厚にしてますかね。 これは好みの問題だと思います。
  • すいませんが、どの辺りが重厚な感があったのか教えて頂けますか？？？
    • エントランスやラウンジです。 Ⅱはシティーホテルのようにモダン、Ⅲはリゾートホテルのように重厚。 石や木やガラスの使い方の違いですね。
• 正直ゲートIが駅に一番近いし、間取りも良さそうだから買えるんなら買いたかったな。
• 浄水ガーデンシティってあと何棟くらいマンションが建つ予定なのでしょうか？
  • Ⅲとセントラルフォレストと商業棟ですね。あとセントラルフォレストの駐車場。
• 頂いた資料にはセントラルフォレストも3棟(Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ)として記載されていますが 1棟に変更されたのでしょうか？
  • いいえ、3棟ですよ。それとプラスアルファで楽しみなのがたちます。
• 楽しみだな三棟並んで完成するの。 外見も緑が多いし立地も良くリッチな感じも大変宜しい
• みなさん、西向きのマンションってのはそれほど気にしないのでしょうか？私はとにかく西日がとても嫌いなものですからここは断念しました。東向きは、気に入った間取りがなかったので。
  • 西向きを避けるべしというのは、冷蔵が普及していなかった時代の名残で、今は、冷蔵はもととより、Low-e遮熱ガラス等でマイナス面は改善されている。さらに、日中在宅が多い人は、東向より西向きの方が明るい時間長いというメリットがある。
  • 採光が南西のGMに住んでいますが、西日は全く気にならないですね。 朝はあまり明るくないけど、夕方から長い日差しと夕焼けを楽しめます。 遮光ペアガラスでバルコニーの囲いも遮光なので西日はあまり気になりません。 夏でも部屋に帰るとひんやりしますよ。 関東や東北と比べると緯度が低いので西日が横からさすこともないし。 東が良いというのは古い伝説です。 まあ好みの問題もあるけど、私は自分のライフスタイルからして西が断然好きです。 東向きは暗い。
• このマンションの西側から、大濠花火大会は何階ぐらいから見えるのかな
• 玄関はこんな感じ。

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  グランドメゾン浄水ガーデンシティ　フォレストゲートIII_玄関

• • 高級感ありまくりですね
• 立地は申し分ないんですけど、方角と間取り、戸数が多すぎることが残念ですね。 あと、内装や構造の仕様もいまひとつといった感じ。外観にも高級感が感じられません。 施工価格が上昇している現在はどの物件もコストダウンが目につきますね。
  • 現地見ました？外観は福岡の中ではかなり高級感あるほうですよ。大濠パークホームズ大濠２丁目には敵いませんが。
    • 実際の現場も確認しての感想です。 植栽も良くいえば自然そのものですが、正直、微妙な感じでしたね。 同じ高層でもグランドメゾン百道浜のような品格のあるデザインには遥かに及びません。 こちらの外観デザインはグランドメゾンではないシリーズと同じなので、似たような外観の 積水の低価格ファミリーマンションもいくつか見た記憶があります。
    • そうですか。実は私は今日いくつかの新築マンション見てきて最後にここを見たんですがその中では一番高級感がありましたよ。確かに百道浜のグランドメゾン3棟（1+2）は高級感がありますね。今あの物量で造ると売れない値段になるでしょうね。
    • 植栽は、以前からの流用もありますが、将来の茂りも考慮されてますよ。 これだけ植栽、そのエリアがあるのはGMぐらいですよね。これをイマイチと評するかたがいるとは信じがたい。 贅沢な土地利用で羨ましい。
• 南向きでは無い事に関してです。私も最初は「この向きどうして？」って思いました。しかしこれだけ広い敷地を利用するのですから周辺との調和などを考慮した苦肉の策だと思います。　 公式ホームページのランドスケープの一番下に配棟計画の記載ありますが、私はよく考えられてると思いますよ。購入する決め手の違いって事なんでしょうね（部屋か？全体の雰囲気か？）まぁ～南向きの巨大な建物が建ってしますと結果的に巨大な陰が出現してしまいますし
  • Ⅰ→Ⅱ→Ⅲ→セントラルと、プロジェクト内では真南に高いの建ちますが。。。 近隣には影響すくない計画。さすが積水。

共用施設

• ところでライフマネージャーデスクってⅡにしかないの？
  • Ⅲのサイトに「グランドメゾン浄水ガーデンシティフォレストゲートⅡにありますライフマネージャーデスクのご利用時間・方法等の詳細は、管理規約集をご確認ください。」と記載があるということはⅠ～Ⅲでデスク1カ所、所在はⅡということでは。
    • Ⅱが完成するまではⅠにあり、Ⅱ完成後はフォレストゲートⅡに移動すると聞いてます。
• IIIは駐車場の選択が難しそうですね。 一番近いところは屋根なしだし、立体駐車場は高い部屋の人しか一階の部分は使えないんじゃないかな？
  • 立体駐車場の1階って高い部屋の人とか 関係ないと思いますよ。 だいたい入れにくいし…

設備・仕様

間取り

• プレミアム以外で、間取りが良いと思えるものはM,Nタイプですね。 しかし南に面してる分だけ、他の部屋より明らかに割高になってます。しかもその二つも南に殆どベランダが無いし、、、 それを考えると値段もそれなりのJタイプが良いのかな？

買い物・食事

• 中央区在住ですけど、正直浄水通りで買い物する（したい）店はないかなー。近隣のサンドイッチ屋さん、ケーキ屋さん、カフェなどの飲食店にはわざわざでも行くけど。大通りに面してないと商売は厳しい？そうとも限らないよね。 明治通りの大手門辺りの路面店（ブティック）もコロコロ変わってますし。中心部から離れると、コアなファンがいないと成り立たないのかなー。 ル・セルクルとレストランカズは繁盛してる？し、実力店であれば成り立つのかな。 ホテルとか？場所が辺鄙だからだめかな。

テナント

• 施設棟のテナントは何が入りそうですか？ 個人的な希望ですが、六本松421に負けず劣らずのお洒落なスーパー（成城石井等）とbooks&cafeが入って欲しいです。
  • パン屋さんは周りにありすぎて、もういらないかな。まあすぐ近くにあるのは便利だけど。店舗面積的には高級スーパーは難しそう。個人的には、カフェ、お鮨屋、イタリアンかフレンチ、雑貨屋あたりを希望。
  • 本屋、雑貨店などがいいですね。 レストランやスーパーは匂いや虫(ゴキブリ)が心配…
  • 実用性ならクリーニング屋さんが欲しい
  • 立地上，搬入車通路等もないし，駐車場スペースがないので大型スーパーは難しそうですね。 浄水通りには今も輸入雑貨店等がありますし，かつても様々な小売店がありましたが，さほど繁盛しているようには思えませんし，空きテナントも多く（しかも入居者がずっと決まっていない），入ってみたいと思う魅力的なショップもありません。赤坂のけやき通りに通じるところがあります。けやき通りは利便性は良いが，近くにスーパーはなく，小売店はぱっとしない店ばかりで，住んでみたいと思える場所とは言えません。 あの店行ってみたい，用は特に決まってないけどつい寄りたくなってしまう，何か面白いものや美味しいものが見つかりそうだと思えるようなショップ（カルディ，北野エース，成城石井等のグローサリーや無印良品等）や，カフェ併設の書店であれば，飽きることなく利用でき，自分たちの生活が豊かになり，近隣の人が買い物に来たり，住んでみたいと思えるような街にならないと，マンション・土地の価値や品格は維持できないんじゃないでしょうか。人の流れがある場所が発展するというのは間違いないです。逆もしかり。魅力的な場所には人が集まります。人が集まるくらい魅力的な街であれば，浄水に住みたい人・住み続けたいという人が増えるでしょうし，ゴーストマンション，ゴーストタウンにならないためにも，浄水通りは品格を保ちながらも，人が集まる活気のある街であって良いかと思います。
  • 空きテナント多いですね。浄水通りに上質なレストラン、チョコレートの店などがあるのは知っていますが、通りは寂れた感じで高級感は感じられません。閑静で緑豊か雰囲気がいいので、もっと瀟洒だとなお高級感が出るのに、もったいないですね。今泉〜薬院辺りの上質で人気のある鞄、靴の専門店やインテリアショップ、レストラン、カフェ、寿司屋など場所が少々辺鄙でもファンが多い、そんな名店・良店が浄水通りに移転して来てくれたらいいんですが。
    • おっしゃる通りですね。 潰れる店が多く、がらんどうのビルが目立ちます。 動植物園に行く親子連れが通る道ですから、その手の方々に受ける店でないと成り立たないのかも知れません。子供連れでちょいと立ち寄って手軽に食べたりできるお店。 こうなると高級感は演出出来ません。 現状では、客層と「浄水通り」と言うしゃれた名前との間にちぐはぐ感があるように思います。
• 施設等は平成35年に完成予定とのことですからタワーマンションも全て完成してからって事になるんでしょう〜楽しみに待ちましょう
  • ええ～～？平成35年ですか。（もう平成じゃないのは確定してますけど）そんなに後だとは。Ⅲの完成とほぼ同時だと思っていました。地下鉄の博多駅延伸が34年（2022年）。さらにそのあとですか。
    • 積水のカタログ内に記載してましたよ（平成35年完成予定）。 地下鉄の博多駅延伸完成を想定しての事でしょう。
• 積水さんから説明受けました。 外部テナントははいりません。 積水経営のカフェとセントラルフォレストを売るためのモデルハウスが入ります。今の警固にあるモデルハウスが移ってきます。 セントラルフォレスト が売れたらマンション住人の集会所になるそうです。 セントラルフォレスト は三棟建ちます。一番高くて21,22階建てくらいになるそうです！
  • モデルルームになるってことは10台くらいの駐車場もできるって事？う～～ん。そのあと集会場になるのは良いとしても。ちょっと残念ですね。もう少し華やかさが欲しかった。
• 集会所になるのは一番南側の大きな建物だけで、それより北側のテナントはお店が入るのでは？？？
  • 集会所は完売後のモデルルーム跡にできます。 カフェは積水さんが経営で後々にテナントに変えるもしれないという事ですが未定です。 しばらくはカフェになるみたいです。 スーパーなどは不特定多数の人が土地に出入りすることになるので入れない方針のようです。
    • 機械式じゃなくて平置きの立体駐車場のことだろ？便利な1階は高額部屋を買った人が優先だよ。
• 集会所、住民のコミュニケーションを育む

=お互いを知るということで、 防犯、修繕積立金等のお金の問題等含め色んなメリットがありますよ アルコールOKなら飲み会で使えますね。 うちは他のGMですが、年1回の料亭飲み会を管理会社が企画してるので顔見知りが増え、 その後有志で花見、飲み会、釣り、展示物・野球のチケット配布、 百万単位での修繕積立金の削減等ができてます。

育児・教育

• セントラルも平尾小学校なんでしょうか？ そろそろ修猷校区の警固小学校にならないのかな
• 福岡は学区制が厳密すぎるよね 自由な時代なんだから、学区廃止してほしいわ こんなに交通が発達してるのになんの目的で学区割してんだろ
  • 学区がなくなると、それぞれの学校が自由に比較選択されるようになります。 生徒にとってはいい事づくしですが、 そういった競争をのぞまない教育関係者が多いのでしょう。 私立中高に水をあけられる前に、もうすこし生徒のことを考えてほしいですね。
  • 福岡市の私立進学校といえば、西南・大濠と思いますが、御三家が今のように学区で分かれてる間は公立を抜くことないでしょう 学区廃止もしくは緩和となれば、修猷の倍率が跳ね上がり、私立進学校へ多くの優秀な生徒が流れる 私立進学校としは、学区緩和を願っているんじゃないでしょうか 受験生としても、私立進学校の進学実績向上は望みますね
• 御三家では修猷がやはり頭一つ抜きん出ている。伝統と格式が他所とは違う。
• 修猷が合格実績を上積みするには、平尾中校区の優秀な学生が通えるようになるといいんだけどね 学区緩和に期待したい
  • 同じ学校の生徒間の学力のばらつきを無くすという点でも、 学区はないほうがいいんですよね。 いまは御三家はどこも、高校受験偏差値で70以上の生徒が400人ほどいます。 それが学区がなくなると、 おおよそ偏差値70-72の生徒が行く学校、偏差値72-74の学校、偏差値75以上の学校 といった具合にわけられます。 生徒にとってもいい事づくしです。 偏差値70の生徒は偏差値75の生徒に劣等感を持たなくていいし、 偏差値75の生徒は偏差値70の生徒に合わせた授業に退屈することもなくなります。
    • 修猷でも東大は10人台でしょ 福高とヶ丘の東大合格者合わせたところで400人にはなんないでしょ
• 子育て重視なら第６学区が人気と聞いたことあります 三菱のパークハウス桜坂も校区変更で６学区となったそうです ドームの隣にできる三菱地所のツインタワーマンションが福岡市のウォーターフロントのランドマークとして人気になりそう あとは、子育てなら戸建ても人気なので香椎照葉の戸建て住宅街は１億弱の高級住宅が並んでます お金持ちには駅や大通りから一歩入った閑静な住宅街の小規模レジデンスも人気ですよね グランドメゾンザ大濠とかあっという間に売り切れた印象です
  • 利便性は空港線の方が断然よいですね。 子育てについては西新が頭２つくらい抜きん出てますね。 公立では西新小、百道中は一般論として鉄板です。 よって利便性や子育ての面でここ以上のマンションは間違いなく出てくると思います。

周辺環境・治安

• 南側に建つであろうセントラルフォレストが気になります。どのくらいの威圧感なんでしょうね。
• 九電記念体育館の駐車場は浄水フォレストシティの計画外のようですが 何ができるのかご存知の方いらっしゃいますか？
• 浄水通りはこんなところです。

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  グランドメゾン浄水ガーデンシティ　フォレストゲートIII_浄水通り_夜

• 因みにⅠの玄関付近から浄水通りまではこんな感じ。

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  グランドメゾン浄水ガーデンシティ　フォレストゲートIII_Ⅰの玄関から浄水通り

• 地震を気にしないならプレミストというのはどういう意味でしょうか？
  • 福岡は断層の東側と西側とで揺れが違います。 それは断層面が西側の地形に斜めに東側の柔らかい地形が乗り上げているためです。 それと浄水の南側と桜坂は山の手で昔から地盤が堅固なところです。 だから金持ちが住んでいます。 浄水と赤坂より東の天神あたりの揺れやすさを比較してみてください。 黄色～一番薄いピンク　対　真っ赤。 私は天神や博多にいくつかマンションを持っているので 多少のリスク分散のために浄水のほうを選びました。http://www.city.fukuoka.lg.jp/data/open/cnt/3/9090/1/chuoku.pdf
  • 大濠にもお金持ち住んでると思ってた マンション価格は浄水の2倍くらいしません？
• 大濠も地盤が軟弱なのでダメです。 草香江も。 もとは海です。 名前を見たらわかるでしょ。 六本松がかろうじて砂浜の松があったところ。 あそこは入り江になっていた。 草が生えた入り江が草香江。 福岡は西区～東区にかけて防塁跡があるのでそこが室町時代の海岸線。
  • 大濠のほうが浄水や桜坂よりお金持ちは住んでいますが、 昔からのお金持ちは浄水や桜坂に多いですよね。 意外と代々の遺言にあったりして。
• 浄水が人気が出たのは戦後しばらくしてからですね。 あそこは軍の施設があったので焼け野原になった。 九電や銀行のお偉方や玉屋社長が家を建てて発展したんじゃないかな。 それに比べて大濠公園は１９７０年ころの博覧会で発展した街。 浄水から１０年から２０年くらい新しい？ 国体道路は昔、川だったところを埋め立てたもの。 確か樋井川から分岐して（？）昔の薬院川（今はない）を通って天神を通って那珂川まで流れていたんじゃないかな。上人橋通りというのがあるがあれは国体道路が川だったころの名残。
• 浄水通りのマンションなんてって、友人に羨ましがられたけど、雰囲気抜群だけど、よ〜く見たら寂れてるじゃん…。結婚式場はできるみたいですけど、このまま桜坂の山手通りのような住宅街になってくのかな。

周辺施設

• クリニックモールは徒歩4分のバリューが入っているビルに入ってます。

その他

掲示板

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